Veränderungen der Grundstückskaufverträge
Ich frage den Senat:
1. Auf welcher Grundlage verändert das Grundstücksamt Berlin-Köpenick die „Modrow-Verträge", obwohl der Beschluß des Abgeordnetenhauses aus der 12. Wahlperiode (Drs 12/3868, Punkt 2. f) die Bedingungen des nichtigen Vertrages vorschreibt?
2. Wie sehen diese Veränderungen aus?
3. Auf welcher rechtlichen Grundlage wird die Auflassung nur nach einer Grundschuld von 35,00 DM/m2 für den Käufer vertraglich gültig?
Im Namen des Senats von Berlin beantworten wir Ihre Kleine Anfrage wie folgt:
Zu 1.: Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat mit dem genannten Beschluß die haushaltsmäßige Ermächtigung erteilt, dass die Verkäufe, die wegen der in den Verträgen mit dem Magistrat von Berlin enthaltenen unwirksamen Vorkaufsrechtsklausel insgesamt nichtig sind, noch heute zu DDR-Preisen bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nachbeurkundet werden. In diese Regelung sind mit Beschluß vom 22. Juni 1995 (Drs 12/5301) auch sogenannte Kaufvereinbarungen mit dem Magistrat einbezogen worden.
Neben der Umstellung des nichtigen dinglichen Vorkaufsrechts zum Einstandspreis auf ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 504 ff. BGB), das durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wird, sind weitere Voraussetzungen der Verkaufsverträge, dass die zu veräußernden Grundstücke zweifelsfrei landeseigen sind und die vermögensmäßige Zuordnung der Grundstücke auf das Land Berlin erfolgt oder zumindest sichergestellt ist.
Das Grundstücksamt Köpenick bietet den Mietern und Nutzern, deren Kaufberechtigung festgestellt ist, einen diesen Voraussetzungen entsprechenden Kaufvertrag, der die hierzu von der Senatsfinanzverwaltung allgemein vorgeschriebenen Vertragsklauseln enthält, zur Nachbeurkundung an. Im übrigen werden von und mit dem Magistrat getroffene Vereinbarungen mit der Nachbeurkundung im Kaufvertrag bestätigt.
Eine Veränderung der sogenannten „Modrow-Verträge" in bezug auf den genannten Beschluß des Abgeordnetenhauses erfolgt somit nicht.
Zu 2.: Entfällt.
Zu 3.: Nach Artikel 1 § 10 Absatz 1 Ziffer 11 des Entschädigungsgesetzes (EALG) vom 27. September 1994 sind die Veräußerungserlöse aus dem Verkauf von ehemals volkseigenem Grund und Boden nach dem 27. Juli 1990 an die Inhaber dinglicher Nutzungsrechte für Eigenheime, wenn die Rückübertragung nach § 4 des Vermögensgesetzes ausgeschlossen oder wegen der Wahl von Entschädigung entfallen ist, an den Entschädigungsfonds des Bundes abzuführen. Der Bund entschädigt aus diesen Einnahmen u. a. die Alteigentümer, die ein Grundstück nur deshalb nicht zurückerhalten, weil ein an dem Grundstück verliehenes, redlich erworbenes Nutzungsrecht den Nutzer privilegiert. Es ist offenkundig, dass die Erlöse aus den Verkäufen noch heute zu DDR-Preisen, umgerechnet rund 1,00 bis 6,00 DM/m2, dem Fonds nicht die Mittel zufließen lassen, die der Bund zur Entschädigung der Alteigentümer benötigt. Bei bebauten Grundstücken ist der 7fache Einheitswert 1935 zu entschädigen. Für den Fall, dass der Bund das Land Berlin letztlich zur Abführung eines höheren Betrages als des geringfügigen Kaufpreiserlöses verpflichten sollte, muss der Nachzahlungsbetrag vom Käufer übernommen werden. Berlin hat allerdings die Nachzahlungsverpflichtung auf den Höchstbetrag von 35,00 DM/m2 entsprechend einem Einheitswert von höchstens 5,00 DM/m2 begrenzt.
Die Beschlüsse des Abgeordnetenhauses ermächtigen nur zum Verkauf zweifelsfrei landeseigener Grundstücke. Diese Voraussetzung liegt jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn die Grundstücke mit möglichen Forderungen behaftet sind, die das Land Berlin zur Abführung eines Betrages über den vom Magistrat vereinnahmten Kaufpreis hinaus verpflichten könnten, womit die Verkäufe nicht nur zu DDR-Preisen noch heute getätigt, sondern darüber hinaus sogar von Berlin subventioniert würden. Mit der im Vertrag enthaltenen Nachzahlungsklausel wird das Land Berlin vom Käufer bezüglich möglicher weiterer Abführungsverpflichtungen freigestellt und erst damit der Verkauf überhaupt entsprechend den Beschlüssen ermöglicht.