Ratenzahlung

Jahresbericht des Rechnungshofs Stellungnahme des Senats

Tiefe von 9 m angelegten Bauvorhabens ohnehin zu tragen.

Da in derart gelagerten Fällen der Verkäufer nur die über die Aufwendungen für den Aushub der Baugrube und die Baustelleneinrichtung hinausgehenden Mehrkosten übernimmt, geht die ungenaue Verrechnungsklausel zu Lasten des Landes Berlin. Dies hatte zur Folge, dass bei einer nachträglichen Kostenermittlung in die anrechenbaren Sanierungskosten zum Nachteil des Landes Berlin 3,2 Mio. DM (netto) für den Bodenaushub und die Baustelleneinrichtung einflossen. Weil nach den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes wertmindernde Umstände, die die Baureife des Grundstücks beeinträchtigen, lediglich bis insgesamt 5 v. H. des Ausgangswertes als Restrisiko dem Erwerber verbleiben, hat das Bezirksamt die Aufteilung der Sanierungskosten im Verhältnis 75 v. H. (Erwerber) zu 25 v. H. (Berlin) als eine für das Land Berlin günstige Regelung angesehen. Hierbei ist jedoch unberücksichtigt geblieben, dass nicht das Verteilungsverhältnis, sondern die ungenaue Verrechnungsklausel sich nachteilig für das Land Berlin auswirkt, denn erst sie hat es ermöglicht, die üblicherweise vom Bauherren zu tragenden Kosten für die Baustelleneinrichtung und den Bodenaushub in die Sanierungskosten einzubeziehen.

Der Käufer war verpflichtet, neben dem vereinbarten Kaufpreis für die vorzeitige Besitzüberlassung des Grundstücks einen einmaligen Betrag von 150 000 DM, der innerhalb von vier Wochen nach Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags fällig war, zu zahlen. Für die nicht unter die Verrechnungsklausel fallende Zahlungsverpflichtung unterwarf sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung. Auch diesen Betrag hat der Käufer nicht geleistet. Das Bezirksamt hätte den Betrag seit Mitte 1992 einfordern und den Zahlungsanspruch ggf. zwangsweise durchsetzen müssen. Das Bezirksamt hat eingewendet, dass eine frühzeitige und nachdrücklichere Aufforderung, etwa durch Mahnbescheide o. ä., zu diesem Zeitpunkt keinen Sinn gemacht hätte, da der Käufer berechtigterweise auf eine bevorstehende Verrechnung mit den Sanierungskosten hätte hinweisen können. Dies ist unzutreffend, da die einmalige Zahlung ausdrücklich nicht unter die Verrechnungsklausel fiel. Auch dieser finanzielle Nachteil ist dem Bezirksamt anzulasten.

Nach dem Kaufvertrag ist das Land Berlin berechtigt und verpflichtet, die Eigentumsumschreibung unverzüglich zu beantragen, sobald der Kaufpreis durch Verrechnung belegt ist sowie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und das vom Käufer zu beschaffende Katastermaterial vorliegen.

Die ersten beiden Voraussetzungen wurden nicht erfüllt, so daß der Vertrag bis heute nicht vollzogen und das Land Berlin noch weiterhin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Eine vor der Eigentumsumschreibung vom Bezirksamt am 23. November 1992 abgegebene Belastungszustimmungs- und Vorrangeinräumungserklärung hat es dem Käufer ermöglicht, das landeseigene Grundstück zur Absicherung seiner Baukredite mit Grundschulden von 98,5 Mio. DM zu belasten.

Dieses Verhalten des Bezirksamtes verstößt gegen Artikel 87 Abs. 1 VvB (vormals Artikel 75 Abs. 1 VvB), wonach die Verwaltung ohne gesetzliche Grundlage u. a. keine Sicherheiten

­ auch nicht zugunsten von Dritten ­ leisten darf. Auch hat das Bezirksamt es versäumt, vor Abgabe der Erklärung die Einwilligung der Senatsverwaltung für Finanzen hierzu einzuholen. Das Bezirksamt hat seine Erklärung vom 23. November 1992 damit zu rechtfertigen versucht, dass im Kaufvertrag das Recht zur Belastung des Grundstücks mit Baugeldgrundpfandrechten vorgesehen gewesen sei, und daraus gefolgert, dass das Land Berlin verpflichtet war, diesen dinglichen Belastungen den Vorrang vor seinen Rechten einzuräumen. Es verkennt hierbei, dass das Land Berlin die gemäß dem Kaufvertrag abzugebende Vorrangeinräumungserklärung erst dann hätte abgeben müssen, wenn im Grundbuch das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben und dem Land Berlin zustehende Rechte eingetragen waren. Eine vorzeitige Belastungszustimmung sieht der Kaufvertrag nicht vor.

Jahresbericht des Rechnungshofs Stellungnahme des Senats

426 Eine Gläubigerbank hat 1995 die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragt, weil der Käufer die ihm aufgrund der Grundschuldbestellungen eingeräumten Kredite von 26 Mio. DM nicht mehr bediente. Die zugleich beantragte Zwangsverwaltung des Grundstücks wurde zum 15. Oktober 1996 aufgehoben. Seitdem hat das Land Berlin für das einer Baustelle gleichende Grundstück weiterhin die Lasten eines Grundstückseigentümers und auch die Verkehrssicherungspflicht zu tragen. So fielen Prämien für die Gebäude-Versicherung der Jahre 1996 bis 1998 an. Bescheide über Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren liegen noch nicht vor. Für die der Verkehrssicherung dienenden Maßnahmen einschließlich der Kosten für die Beseitigung eines Brandschadens mußte das Land Berlin bisher etwa 20 000 DM aufwenden. Wegen der notwendigen Arbeiten zur Substanzerhaltung des Rohbaues ist zwischen dem Bezirksamt (Bau- und Wohnungsaufsichtsamt) und der Nachfolgerin des bauausführenden Unternehmens ein Rechtsstreit anhängig. Das Unternehmen ist der Auffassung, nicht mehr für Substanzerhaltungsmaßnahmen des Rohbaus verantwortlich zu sein; strittig ist ferner die Höhe des dafür anfallenden Entgelts.

Während das Unternehmen 25 150,78 DM monatlich fordert, geht das Bezirksamt von 15 000 DM monatlich aus. Die hieraus möglicherweise auf das Land Berlin zukommende finanzielle Belastung ist noch unbestimmt.

Der Rechnungshof hat das Bezirksamt aufgefordert zu prüfen, wie der Schaden für das Land Berlin begrenzt und ein weiteres Anwachsen vermieden werden kann. Das weitere Schicksal des Grundstücks ist davon abhängig, ob und zu welchen Bedingungen die Gläubigerbank das Objekt vermarktet. Die Bank verlangt vom Land Berlin eine Erklärung, daß über den durch die Dekontaminierungskosten belegten Kaufpreis hinaus keine Forderungen an sie oder den Ersteigerer geltend gemacht werden. Das Bezirksamt hat die Erklärung bereits Mitte 1997 gegenüber der Bank vorbehaltlich der Einwilligung durch die Senatsverwaltung für Finanzen abgegeben und zugleich die Erteilung der Zustimmung beantragt.

Die Senatsverwaltung erwiderte mit Schreiben vom 8. September 1997, dass das Bezirksamt im Rahmen der Durchführung des Kaufvertrages selbst zu entscheiden habe, ob der Kaufpreis anhand noch vorzulegender prüffähiger Abrechnungsunterlagen zur Altlastensanierung als belegt angesehen werden kann. In einem weiteren Schreiben vom 23. Oktober 1997 hat die Senatsverwaltung ausgeführt, dass nicht ersichtlich sei, welche Rechte Berlins im Zwangsversteigerungsverfahren bestehen bleiben bzw. gefährdet werden. Insoweit sei auch eine Erklärung Berlins nicht erforderlich. Der Rechnungshof geht daher davon aus, dass die Senatsverwaltung die vom Bezirksamt erbetene Einwilligung nicht für erforderlich hält. Gleichwohl hat das Bezirksamt seit Oktober 1997 das Grundstücksgeschäft nicht vorangebracht. Der Rechnungshof mißbilligt das zögerliche Verhalten der beiden Verwaltungen und fordert die Senatsverwaltung für Finanzen und das Bezirksamt auf zu klären, wer die erheblichen finanziellen Nachteile für das Land Berlin zu verantworten hat. Zugleich erwartet er, dass beide die Haftungsfrage prüfen. Der Schriftwechsel dauert noch an.

8. Wissenschaft, Forschung und Kultur

a) Mängel bei der Umsetzung des Atelierförderprogramms

Die Senatsverwaltung für Wissenschaft, Forschung und Kultur hat versäumt, rechtzeitig die zweckentsprechende und wirtschaftliche Verwendung der Mittel für das Atelierförderprogramm zu prüfen. Dadurch sind Mietrückstände bei den Künstlern von 296 000 DM nicht erkannt und um 68 000 DM überhöhte Zahlungen geleistet worden. Nachdem die Senatsverwaltung auf Verlangen des Rechnungshofs die überzahlten Beträge zurückgefordert hat, sollte sie im Rahmen ihres geplanten Konzepts auch die Vergabe der Mittel an einen Dritten prüfen.

Der hierzu folgende Beitrag wurde federführend von der Senatsverwaltung für Wissenschaft, Forschung und Kultur erstellt.

Jahresbericht des Rechnungshofs Stellungnahme des Senats

428 Die damalige Senatsverwaltung für Kulturelle Angelegenheiten hat im Jahr 1993 ein Atelierförderprogramm ins Leben gerufen mit dem Ziel, Ateliers und Atelierwohnungen, die sich im Eigentum Berlins befanden, langfristig zu sichern oder geeignete Räume für diesen Zweck zu erschließen und sie bildenden Künstlerinnen und Künstlern zu sozial verträglichen Mieten zur Verfügung zu stellen. Die zu diesem Zweck erlassenen Richtlinien zur Atelierförderung für bildende Künstlerinnen und Künstler sehen u. a. vor, dass der von der Senatsverwaltung für Wissenschaft, Forschung und Kultur beauftragte Träger (Serviceeinrichtung) entweder Räumlichkeiten anmietet, die als Arbeitsstätten für bildende Künstler geeignet sind oder in bestehende Atelier-Mietverhältnisse als Mieter bei diesen Vermietern eintritt (Vertragsüberleitungen). Die Räume sollten dann an die Künstler untervermietet werden. Die Laufzeit dieser Verträge beträgt maximal fünf Jahre. Die Serviceeinrichtung übernimmt die Verhandlungen mit den Vermietern und den Künstlern sowie die Anmietung und Abrechnung. Die Künstler zahlen als Untermieter monatlich maximal 8,00 DM/m2 als Warmmiete an die Serviceeinrichtung. Die Auswahl der Künstler für die Teilnahme am Atelierförderprogramm wird von einem zehnköpfigen Gremium vorgenommen, das der Senator für Wissenschaft, Forschung und Kultur für die Dauer von zwei Jahren beruft.

Zur Wahrnehmung dieser Aufgaben erhält die Serviceeinrichtung von der Senatsverwaltung für Wissenschaft, Forschung und Kultur Zuwendungen von jährlich über 2 Mio. DM als Projektförderung im Wege der Fehlbedarfsfinanzierung. Aus diesen Zuwendungen hat die Serviceeinrichtung auch die Ateliermieten zu zahlen, von denen die Mietforderungen gegen die Künstler abzusetzen sind.

Zu T 428:

Es handelt sich um Sachstandsdarstellungen, die keiner Stellungnahme bedürfen.

Die Prüfung des Rechnungshofs erstreckte sich bei der Senatsverwaltung auf die Einhaltung der für die Haushalts- und Wirtschaftsführung geltenden Vorschriften und Grundsätze (§ 90 LHO) sowie bei der Serviceeinrichtung als Zuwendungsempfänger auf die bestimmungsmäßige und wirtschaftliche Verwaltung und Verwendung (§ 91 Abs. 2 Satz 1 LHO).

Neben formalen Mängeln bei der Anwendung der zuwendungsrechtlichen Bestimmungen (z. B. fehlende oder verspätete abschließende Prüfung der Verwendungsnachweise durch die Verwaltung) hat der Rechnungshof Fehler beim Zuwendungsempfänger festgestellt, die sich auf die Höhe der Zuwendungen auswirkten.

Zahlreiche Künstler sind ihren Zahlungsverpflichtungen aus den Untermietverträgen ganz oder teilweise nicht nachgekommen. Dies hat die Serviceeinrichtung zunächst weder der Senatsverwaltung noch dem Gremium für die Auswahl der Künstler mitgeteilt. Der Zahlungsrückstand betrug im Juli 1998 296 000 DM und betraf insgesamt 74 Mietparteien (56 v. H. bei insgesamt 132 Mietparteien). Davon werden nach Angaben der Senatsverwaltung etwa 240 000 DM nicht aus Zuwendungsmitteln finanziert, sondern bewegen sich „innerhalb des Geschäftsrisikos des Zuwendungsempfängers". Die Mietausfälle haben zur Folge, dass jährlich 56 000 DM aus Zuwendungen zu finanzieren sind. Auf Verlangen des Rechnungshofs hat die Senatsverwaltung die Serviceeinrichtung aufgefordert, unverzüglich ein Mahnverfahren einzurichten, um die offenen Mietforderungen zu verfolgen und ihr zur laufenden Kontrolle einen monatlichen Mietennachweis vorzulegen. Nach Mitteilung der Senatsverwaltung wird dies seit Mai 1998 nunmehr praktiziert. Weiterhin sei gegenüber einem Künstler die Kündigung ausgesprochen und mit mehreren Künstlern seien Ratenzahlungen für die rückständigen Mieten vereinbart worden.

Zu T 430:

Wie diesbezügliche Studien belegen, ist die ungünstige Einkommenssituation von bildenden Künstlern typisch für ihre Situation in der Ballungsgebieten. Das Atelliersförderungsprogramm soll gerade deswegen Verbesserungen ihrer Arbeitsbedingungen schaffen. Es ist also keineswegs überraschend, dass eine Reihe von Künstlerinnen und Künstler ihren Zahlungsverpflichtungen aus den Untermietverträgen auf Grund einer unregelmäßig verlaufenden Einnahmesituation ganz oder teilweise nicht nachkommen konnte. Um Mißverständnissen vorzubeugen, muß betont werden, dass das wirtshaftliche Risiko bei der GSE als Generalanmieter der Räumlichkeiten liegt. Dafür berechnet die GSE ­ wie in der Wohnungswirtschaft üblich ­ ein 2-%iges Mietausfallwagnis, das Bestandteil der wohnungswirtschaftlichen Berechnung und somit des Finanzierungsplans (und der Zuwendung des Landes) ist. Das Mietausfallwagnis ist also ein pauschales Element des Finanzierungsplans unabhängig von der tatsächlichen Höhe möglicher Zahlungsrückstände.

Der Aufforderung, die Mietenrückstände der Künstlerinnen und Künstler bekanntzugeben und unverzüglich eine Überprüfung der Zahlungsrückstände zu beginnen, folgte die GSE. Sie stellte bei der Überprüfung fest, dass die Rückstände eines Teils der Künstlerinnen und Künstler auf angezweifelten Flächenberechnungen oder anderen Mietminderungsforderungen zurückzuführen sind. Andere Künstlerinnen und Künstler sind in der Tat in Zahlungsrückstand. Die gesamte Überprüfung wir die GSE in Kürze abschließen und eine zusammenfassende Stellungnahme vorlegen.