Zinssenkungsmaßnahmen

Zinssenkungsmaßnahmen für Mietsenkungen Möglichkeiten zur Mietsenkung durch Zinssenkungsmaßnahmen ergeben sich für die in den einzelnen Förderungswegen und Förderungssegmenten des sozialen Wohnungsbaues (Erster Förderungsweg) öffentlich geförderten Objekte nach Maßgabe der Förderungsrichtlinien. Hier reicht das Spektrum von den sofort zu Mietsenkungen führenden Kapitalkostensenkungen bis zu förderungsbedingt feststehenden Zinskonditionen bei öffentlichen sowie von der IBB ausgereichten Baudarlehen, deren Zinssätze zum Teil nicht mehr veränderbar sind, bzw. bei denen auch Konditionsänderungen in Form von Zinssenkungen nicht auf die Miete durchschlagen (im Einzelnen: s. Anhang)

Die Möglichkeit der Mietsenkung besteht bei den in der Anschlussförderung befindlichen Objekten nach den Maßgaben der Anschlussförderungsrichtlinien (AFÖ ­ RL) nur in Fällen, bei denen die Kapitalkosten zeitweise über denen von der IBB in der Schlußabrechnung anerkannten Werten lagen und danach wieder gesunken sind.

Beispiel:

­ Zinssatz bei der Schlussabrechnung: 8,5 %

­ nach Ablauf der Laufzeit: 9,0 %

­ danach neue Vereinbarung: 7,0 %

Eine Mietsenkung kann hier in Höhe der Zinsdifferenz zwischen 9,0 und 8,5 % geltend gemacht werden. Die darüber hinaus gehende Zinsersparnis (Differenz zwischen 8,5 und 7 %) wird zur Kürzung der Förderungsmittel verwandt.

1 = s. Monatsberichte der Deutschen Bundesbank

Weiterhin sind finanztechnische Änderungen (z. B. Umfinanzierungen oder Konditionsanpassungen) hauptsächlich auf den Zeitpunkt des Ablaufes von Zinsbindungsfristen/Zinsanpassungsterminen bei Prolongation abgestellt, da bei Umfinanzierungen, die nicht zu den Zinsanpassungsterminen stattfinden, in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, die der Eigentümer zu entrichten hat. Diese schmälert i. d. R. die erreichbaren Konditionsverbesserungen bzw. hebt diese gänzlich auf.

Es werden von der IBB jedoch auch außerhalb des planmäßigen Ablaufes von Zinsfestschreibungsfristen laufend Prüfungen dahin gehend vorgenommen, inwieweit trotz der Verpflichtung zur Entrichtung von Vorfälligkeitsentschädigungen auf Grund des weiterhin niedrigen Zinsniveaus Einsparmöglichkeiten durch Finanzierungsumstellungen möglich sind, die ganz oder teilweise für Mietsenkungen verwendet werden können.

Generell gilt ­ und dies ist ausdrücklich in den entsprechenden Regelungen der AnschlussförderungsRL festgeschrieben ­, dass Änderungen der Finanzierungskonditionen für die Eigentümer wirtschaftlich tragbar sein müssen. Insofern sind grundsätzlich die generell in den Förderungsrichtlinien vorgesehenen Möglichkeiten der Einflussnahme im Hinblick auf Zinssenkungen begrenzt.

In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass sich einseitige Eingriffe in rechtsgültige Förderungsverträge und Bewilligungsbescheide in den wenigsten Fällen unproblematisch darstellen werden.

Zinssenkungsmaßnahmen vor 1999

Zinssenkungen im Rahmen der Anschlussförderung;

Die Laufzeiten der einzelnen Kreditverträge liegen in der Regel bei 10 Jahren, sind aber zu großen Teilen auch nach oben und unten abweichend. Die Zinsbindungsfrist beträgt ebenfalls in der Regel 10 Jahre ­ mit Abweichungen im Einzelfall.

Die Ersparnisse im Rahmen der Umsetzung der Anschlussförderungsrichtlinien 1993 und 1996 durch die Umstellung der Ratenberechnung auf das Restkapital, berechnet auf die jeweilige Dauer der Restlaufzeit der Anschlussförderung, betrug von 1995 bis Ende Febr. 2000 für 295 Objekte mit 11 225 Wohnungen rund 338 Mio. DM.2

Zinssenkungen außerhalb der Anschlussförderung;

Durch Umfinanzierungen und Konditionsanpassungen, die nicht auf Grund der Erfordernisse der vorgenannten Anschlussförderungsrichtlinien vorgenommen worden sind, betrugen die Ersparnisse, berechnet auf die jeweilige Restlaufzeit der Förderung, von 1995 ­ Febr. 2000 für 828 Objekte mit 55 759

Wohnungen rund 246 Mio. DM. In der Regel handelte es sich hier um Finanzierungsänderungen zum planmäßig vorgesehenen Konditionsanpassungstermin.

Die innerhalb und außerhalb der Anschlussförderungsrichtlinien vorzunehmenden Konditionsumstellungen und ­anpassungen werden in regelmäßigen Abständen bzw. zu den jeweiligen Zinsanpassungsterminen von der IBB überwacht. Auch in den nächsten Jahren werden durch Umstellungen auf das Restkapital und sonstige Umfinanzierungen Einsparungen in erheblicher Größenordnung realisiert werden (keine deutliche Steigerung der Zinssätze vorausgesetzt).

Zinssenkungen und Kürzungsverzichte vor Mietenkonzept 1999

Bereits vor Beschluss des Mietenkonzeptes 1999 wurden für 5

Objekte mit insgesamt 566 Wohnungen durch Einzelfallentscheidung des Bewilligungsausschusses im Rahmen der Festlegung der Anschlußförderung Kürzungsverzichte ausgesprochen mit der Folge, dass bei allen 5 Objekten die Mieten gesenkt wurden.

Bei 3 Objekten betrug die Mietsenkung 3,00 DM/m2 Wfl./mtl. und mehr. Hierzu zählt auch der „Sozialpalast" in Schöneberg, wo für 514 Wohnungen die Netto-Kalt Miete auf 5,79 DM/m2 Wfl./ mtl. gesenkt wurde. Diese Bewilligungen wurden von April bis August 1998 ausgesprochen, um dem in diesen Objekten teilweise 2 = Abweichungen hiervon können sich im Einzelfall durch nachträglich gestellte Anträge auf Kürzungsverzichte ergeben (s. hierzu 2.2) sehr hohen Leerstand von bis zu 1/3 der Wohnungen sowie angesichts von Wohnungskündigungen durch Mietsenkungen entgegenzuwirken.

Insgesamt wurden Kürzungsverzichte für Mietsenkungen in Höhe von ca. 27,2 Mio. DM ausgesprochen.

Weiterhin wurde bei 2 Objekten über verstärkte Tilgungsleistungen (entsprechend den Anschlußförderungs RL 1988) in Höhe von 9,0 Mio. DM entschieden.

Insgesamt verblieb dem Land Berlin in diesen 5 Fällen eine Fördermitteleinsparung von 0,2 Mio. DM (die Ersparnis aus den Kapitalkostenänderungen betrug insgesamt 36,4 Mio. DM). Weitergehende Zinssenkungen vor diesem Zeitpunkt, die auch bereits zu Mietsenkungen führten, gab es nicht. Diese Zinssenkungen führten entsprechend den insbesondere in den Anschlussförderungsrichtlinien getroffenen Regelungen zu Fördermittelkürzungen; diese wurden nach Inkrafttreten des Mietenkonzeptes 1999 jedoch auf Antrag ­ zumindest teilweise ­ in Kürzungsverzichte und damit Mietsenkungsmaßnahmen ­ umgewandelt.

Im Hinblick auf Zinssenkungsmaßnahmen problematische Objekte Dagegen werden bei öffentlich geförderten Objekten, bei denen die Ursprungsdarlehen bereits zu relativ günstigen, teilweise sogar unter dem heutigen Kapitalmarktzinsniveau liegenden Zinskonditionen abgeschlossen wurden, in der Regel keine Umfinanzierungsmaßnahmen ergriffen werden.

Ferner bietet sich für diejenigen Objekte keine Umfinanzierung bzw. vorzeitige Zinsanpassung an, die zum Teil schon mehrfach vor 1999 umfinanziert worden sind. In diesen Fällen ist ohnehin kaum weiteres Mietsenkungspotential vorhanden.

Durch die Mietenkonzepte 1999 und 2000 ermöglichter Handlungsrahmen

Zu den in den Mietenkonzepten 1999 und 2000 beschlossenen „Maßnahmen zum Abbau von Mietungerechtigkeiten und zur Stabilisierung der Mieterstruktur und der Wohngebiete" gehört u. a. die Möglichkeit der Umfinanzierung von Fremdmitteln auf günstigere Zinssätze zur Senkung auch der Durchschnittsmieten.

Im Rahmen der Mietenkonzepte 1999/2000 ist die IBB beauftragt, im Zusammenwirken mit den Eigentümern Kapitalkosteneinsparungen zu realisieren. Hierbei können die eingesparten Mittel erstmalig nicht nur zur Kürzung der Förderungsmittel, sondern auch zur Mietsenkung verwendet werden.

Möglich ist dies insbesondere für Objekte mit vergleichsweise hohen Mieten bzw. Objekten mit hohen Leerständen und Mieterfluktuation. Auf der Grundlage von Anträgen der Eigentümer entscheidet der Bewilligungsausschuss in jedem Einzelfall, ob und in welcher Höhe durch Konditionsanpassungen erreichbare Mietsenkungen ­ die somit gleichzeitig einen Verzicht der öffentlichen Hand auf Subventionseinsparung darstellen ­ bewilligt werden.

Bisherige Ergebnisse und Weiterführung der Mietenkonzepte 1999 und 2000

Im Zusammenhang mit dem Mietenkonzept 1999 wurden die Eigentümer der ab dem WP 72 geförderten Mietobjekte von der IBB angeschrieben und auf die im Mietenkonzept genannten Maßnahmen zur Abschwächung von Mietspitzen hingewiesen.

Dabei wurden nicht nur Verzichtsmöglichkeiten der öffentlichen Hand (z. B. Kürzungsverzichte bei Umfinanzierungen) aufgezeigt, sondern z. B. auch freiwillige Ansatzverzichte seitens der Eigentümer angeregt.

Bis Ende Febr. 2000 sind im Rahmen des Mietenkonzeptes 1999 ­ zusätzlich zu den im Punkt 3.2.2 genannten 5 Objekten ­ weitere 123 Anträge von Eigentümern auf Kürzungsverzichte zur Entscheidung vorgelegt worden. In diesen Objekten mit insgesamt 6 945 WE bestand zum Teil erheblicher Wohnungsleerstand

­ ferner lagen Wohnungskündigungen in erheblichem Umfang vor. Die Mieten lagen in vielen Fällen deutlich über den im Mietenkonzept festgeschriebenen Kappungsgrenzen.

Aus den überwiegend vorzeitigen Finanzierungsänderungen durch Umfinanzierung auf günstigere Kapitalmarktmittel hätten nach derzeitigem Stand auf die Restlaufzeit bezogene Einsparungen für das Land i. H. v. mindestens 191,7 Mio. DM resultieren können. Hierbei ist anzumerken, dass bei einigen Objekten die Konditionen der Kürzungsverzichte noch nicht feststehen. Für diese Objekte sind in der Statistik der IBB noch keine Beträge der möglichen Einsparungen, Kürzungsverzichte bzw. Spielraum für Mietsenkungen enthalten, so dass sich der genannte Einsparungsbetrag noch erhöhen wird.

Insgesamt wurden bei diesen Objekten Kürzungsverzichte in Höhe von 82,8 Mio. DM ausgesprochen. Zusätzlich wurden zur verstärkten Tilgung 24,3 Mio. DM verwendet. Die Einsparungen für das Land Berlin beliefen sich somit auf 84,6 Mio. DM (ca. 44 % der möglichen Einsparungen).

Bei 3 der 123 Objekte mit insg. 120 Wohnungen wurde der Kürzungsverzicht nicht für eine Mietsenkung, sondern zur Finanzierung ausserordentlicher Instandhaltungsaufwendungen ausgesprochen.

Somit konnten im Ergebnis bisher für insgesamt rund 6 900 Wohnungen Mietsenkungen zwischen 0,07 und 4,63 DM/m2 Wfl./mtl. ausgesprochen werden.

Weiterhin führten aktuelle Finanzierungsänderungen bei ca. 1 400 WE dazu, dass Mieterhöhungen, die auf Grund von nach der Schlussabrechnung vereinbarten höheren Zinssätzen eingetreten waren, zurückgenommen werden konnten. Ein Teil der Kapitalkostensenkung konnte auch zur Reduzierung der Subventionsmittel herangezogen werden.

Derzeit liegen der IBB weitere 49 noch nicht entschiedene Anträge auf Kürzungsverzichte für insgesamt 2 027 WE vor.

Die mit der Umsetzung des Mietenkonzeptes 1999 begonnenen Maßnahmen hinsichtlich der Nutzung von Zinssenkungen bei Fremdmitteln sowohl für Subventionskürzung als auch für eine Mietsenkung werden mit dem vom Senat beschlossenen Mietenkonzept 2000 weitergeführt. Die IBB wird ihre Bemühungen verstärkt darauf richten, im Zusammenwirken mit den Eigentümern ungerechtfertigte Mietspitzen abzubauen, um hierdurch im Vorfeld Vermietungsprobleme und im Ergebnis Wohnungsleerstände zu vermeiden. Hierbei steht als geeignete Maßnahme weiterhin objektscharf und einzelfallbezogen die Möglichkeit der Umfinanzierung zur Senkung der Kapitalkosten im Vordergrund.

Zur Erlangung eines genaueren Bildes über die Struktur der Mieten im sozialen Wohnungsbau ist die IBB beauftragt worden, die Erhebung der Durchschnittsmieten, der kalten und warmen Betriebskosten im Rahmen des Mietenkonzeptes 1999 sobald wie möglich abzuschließen und jährlich fortzuschreiben.

Nach den hiernach bisher von der IBB erhobenen Mieten im sozialen Wohnungsbau/Erster Förderungsweg für rund 200 000 WE ergibt sich folgende Verteilung:

Auf Grund der bereits vorliegenden weiteren Anträge auf Kürzungsverzichte ist auch in nächster Zeit mit einzelfallbezogenen Entscheidungen zur Mietsenkung öffentlich geförderter Objekte zu rechnen. Allerdings wird das derzeit steigende Zinsniveau Einfluss auf die Anzahl der noch zu stellenden Anträge bei der IBB haben (s. Erläuterungen zu 1.1).

Zinsanpassungen für Darlehen nach § 17 Berlin FG Zwischen dem Land Berlin und der IBB wurde am 2. August 1999 auf Grund der günstigen Kapitalmarktkonditionen eine Vereinbarung abgeschlossen, die zum Ziel hat, die von der IBB in Direktvergabe ab dem Wohnungsbauprogrammjahr 1977 städtischen Gesellschaften3 als Darlehen gemäß § 17 Berlin FG ausgereichte Darlehen (keine Förderungsmittel) nach Möglichkeit kündigen zu lassen und auf derzeit günstigere Konditionen umzufinanzieren. Hieraus resultiert eine geringfügige Verlängerung der Bindungszeiten, eine Einsparung von Förderungsmitteln ­ bezogen auf eine durchschnittlich 10-jährige Förderungslaufzeit ­ um insgesamt 14,6 Mio. DM, sowie ein Potential für Mietsenkungen und Instandhaltungsmaßnahmen bei jeweiliger Befürwortung durch den Bewilligungsausschuss.

Bisher konnten für 2 498 Wohnungen Konditionsanpassungen für ein Gesamtnominalkapital von ca. 187 Mio. DM vorgenommen werden. Der Zinssatz konnte dadurch zwischen 0,70 bis 3,70 % ­ Punkte gesenkt werden.

Die Summe des zur Umfinanzierung anstehenden Nominalkapitals liegt bei rund 763 Mio. DM, sodass für ca. 75 % dieser Mittel noch Umfinanzierungspotenzial besteht.

Die Verwendung der erreichten Kapitalkosteneinsparungen als Mietsenkung kann auf Antrag des Förderungsnehmers einzelfallbezogen durch den Bewilligungsausschuss genehmigt werden.

4. Fazit Generell werden Zinssenkungen als verringerte laufende Aufwendungen (Kapitalkostensenkungen) i. S. d. § 5 NMV4 insbesondere bei Ablauf von Zinsbindungsfristen und Vereinbarung günstigerer Zinssätze in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt.

Die auf dieser Grundlage vom Bauherrn/Förderungsnehmer vorzunehmende Neuberechnung der Kostenmiete ist unmittelbar mietwirksam. In einigen Fällen verringert sich gemäß den Regelungen der anzuwendenden Förderungsrichtlinien der Subventionsaufwand. Auch hier können jedoch einzelfallbezogen insbesondere im Rahmen der Mietenkonzepte sich ergebende Förderungsmittelkürzungen für Mietsenkungen verwendet werden.

In Zusammenarbeit mit der IBB wurde eingehend geprüft, inwieweit Änderungen der dargestellten Förderungsrichtlinien als geeignete Maßnahmen zur Umsetzung von Zinssenkungen mit dem Ziel weiterer Mietsenkungen in Betracht kommen. Die Untersuchungen haben ­ insbesondere angesichts der zwischenzeitlich in Durchführung des Mietenkonzeptes 1999 erreichten, positiven Ergebnisse und Einzelfallentscheidungen ­ ergeben, dass Richtlinienänderungen derzeit nicht das geeignete Mittel für die Umsetzung weiterer Konditionsverbesserungen und damit für das Erreichen weiterer Mietsenkungen darstellen. Grund hierfür sind neben den bisher insbesondere im Rahmen des Mietenkonzeptes 1999 erreichten Ergebnissen auch die jeweils in den Richtlinien enthaltenen Öffnungs- bzw. Ausnahmeklauseln, die im begründeten Einzelfall ohnehin von den sonstigen Regelungen abweichende Entscheidungen zulassen. Diese sind, soweit sie finanziell bedeutsame Auswirkungen haben, jeweils im Einvernehmen mit der Senatsverwaltung für Finanzen zu treffen.

Ausschlaggebend für das Votum, derzeit keine Änderungen der Wohnungsbauförderungsbestimmungen und Anschlussförderungsrichtlinien vorzunehmen, sind insbesondere die im bisherigen Verfahrensverlauf auch ohne Richtlinienänderungen treff3 = Sollten auch andere Eigentümer von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen und darauf hin neue Konditionsangebote erhalten, wird aus Gleichbehandlungsgrundsätzen entsprechend verfahren werden.

4 = Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen ­ Neubaumietenverordnung 1970 ­ NMV 1970 ­ i. d. F. der Bek. v.

12. 10. 1990 (BGBl. S. 2230), zuletzt geändert durch die 4. VO zur Änderung wohnungswirtschaftlicher Vorschriften v. 13. 07.1992 (BGBl. I, S. 1250) sicher und einzelfallbezogen durchgeführten Konditionsanpassungen, die im Einzelfall Mietsenkungen von bis zu 4,63 DM/m2

Wfl./mtl. ermöglicht haben.

Dieses bisher in Bezug auf die erreichten Zins- und Mietsenkungen erfolgreiche Verfahren wird fortgeführt. Insbesondere im Rahmen der weiteren Durchführung der Mietenkonzepte 1999/ 2000 wird die IBB weiterhin kontinuierlich in Zusammenarbeit mit den Verfügungsberechtigten mögliche Maßnahmen prüfen, die geeignet sind, Zinssenkungen und damit auch Mietsenkungen für die Mieter von Sozialwohnungen zu erreichen.

Diese für Eigentümer und Mieter von Sozialwohnungen positive Ergebnisse sollen auch über das Jahr 2000 hinaus ermöglicht werden, wenn sich die Maßnahmen als finanzpolitisch vertretbar erweisen. Daher werden nach derzeitiger Einschätzung bis zum Ende d. II. Quartals 2000 Möglichkeiten der Fortführung der Mietenkonzepte auch in 2001 geprüft und nach Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Finanzen voraussichtlich im III. Quartal 2000 den zuständigen parlamentarischen Ausschüssen zur Beratung zugeleitet werden.

5. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung Außerhalb der Mietenkonzepte 1999 und 2000: keine.

Anhang zum Bericht Sozialer Wohnungsneubau/Erster Förderungsweg Auswirkungen von Zinssenkungsmaßnahmen im Rahmen der Förderungssystematik der einzelnen Programmteile Grundsätzlich stellen sich die Möglichkeiten von Umfinanzierungen angesichts eines derzeit noch immer günstigen Kapitalmarktzinssatzes auf im Vergleich zum Ursprungszinssatz günstigere Zinskonditionen, entsprechend der unterschiedlichen Förderungssytematiken der einzelnen Wohnungsbauprogrammjahre, wie folgt dar:

Im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaues sind grundsätzlich 3 Förderungstypen zu unterscheiden:

1. Förderung mit öffentlichen Baudarlehen bis WP 1968

Bis einschließlich zum Wohnungsbauprogramm (WP) 1968 wurden im sozialen Wohnungsbau errichtete Wohnungen in Form der Kapitalsubvention aus dem Landeshaushalt gefördert. Das Baudarlehen diente dem Ersatz fehlender zinsgünstiger Kapitalmarktmittel. Es wurde anfangs in Höhe der Baukosten bewilligt, die nicht durch Eigenmittel oder Fremdfinanzierung gedeckt werden konnten. Um tragbare Mieten zu erzielen, waren die Darlehen anfangs zinslos. Die sukzessive Steigerung der Zinsen bis maximal zu den in § 18 a WoBindG normierten Grenzen1 führte sukzessive zu steigenden Mietbelastungen. Neben den Baudarlehen aus öffentlichen Mitteln wurden zur Absenkung der Miete weitere Förderungsmittel in Form von Aufwendungsdarlehen (AD) und Aufwendungszuschüssen (AZ) gewährt. Regelmäßige Mieterhöhungen sind hierbei nicht vorgesehen.

In den WP bis 1968 wurden insgesamt 285 006 Mietwohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert. Gemäß Ausweisung der IBB befinden sich hiervon derzeit noch rund 59 500 Wohneinheiten ­ einschließlich rund 15 300 baudarlehensgeförderte Wohneinheiten und Wohnplätze in Wohnheimen ­ förderungsbedingt in der in der Mietpreis- und Belegungsbindung, da die öffentlichen Mittel noch nicht vollständig getilgt sind.