Finanzamt

Vorblatt Vorlage zur Beschlussfassung über den Verkauf landeseigener Grundstücke an gemeinnützige Sportvereine

A. Problem:

Die Verpachtung landeseigener Grundstücke an gemeinnützige Sportvereine erfolgt auf der Grundlage der Sportanlagen-Nutzungsvorschriften. In diesen sind auch die zu zahlenden Nutzungsentgelte festgelegt. Danach sind abweichend von dem Grundsatz eines ortsüblichen Nutzungsentgeltes für den Grund und Boden 0,80 DM pro Quadratmeter und Jahr im Pachtvertrag zu vereinbaren. Bei einem Jugendanteil des Vereins von 10 % oder mehr verringert sich der Pachtzins auf 0,70 DM/m2, bei einem Jugendanteil von 15 % oder mehr auf 0,60 DM/m2. Unter dem Aspekt der Sportförderung ist der niedrige Pachtzins ein Fördertatbestand, fiskalisch sind die Einnahmen des Landes Berlin aus diesen Grundstücken aber auffallend gering.

Andererseits sind vermehrt gemeinnützige Sportvereine an Berlin mit dem Wunsch herangetreten, die von ihnen genutzten Grundstücke käuflich zu erwerben. Ziel dieser Anträge ist die langfristige Sicherung der von ihnen bereits genutzten Grundstücke. Auch bauliche Investitionen werden bei Eigentümerschaft durch die dann mögliche Eintragung von Grundpfandrechten in die Grundbücher erleichtert.

B. Lösung Verkauf der landeseigenen Grundstücke an die sie nutzenden gemeinnützigen Sportvereine bei vertraglicher Sicherung des Grundstückes für den gemeinnützigen Sport.

C. Alternative/Rechtsfolgenabschätzung Keine.

D. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen Keine.

E. Gesamtkosten

Durch den Verkauf der Grundstücke werden im Verhältnis zum Pachtzins höhere Einnahmen erzielt.

F. Auswirkungen auf Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg Keine.

G. Zuständigkeit Zuständig ist die Senatsverwaltung für Finanzen.

Vorlage zur Beschlussfassung über den Verkauf landeseigener Grundstücke an gemeinnützige Sportvereine

Das Abgeordnetenhaus wolle beschließen: Gemeinnützigen und im Sinne des Sportförderungsgesetzes förderungswürdigen Sportvereinen wird die Möglichkeit eröffnet, die von ihnen genutzten landeseigenen Grundstücke käuflich zu erwerben. Die Erhaltung der Grundstücke für den gemeinnützigen Sport wird durch die Vertragsgestaltung sichergestellt. Die Kaufpreisgestaltung berücksichtigt die Bindung der Grundstücke an den Gemeinbedarf.

A. Begründung:

Im Rahmen der Vermögensaktivierung eröffnet der Senat daher gemeinnützigen und im Sinne des Sportförderungsgesetzes förderungswürdigen Sportvereinen die Möglichkeit, die von ihnen genutzten landeseigenen Grundstücke käuflich zu erwerben. Der Senat hat hierzu ein Kaufvertragsmuster entwickelt. Die Zuständigkeit für die Veräußerungen der im Fachvermögen der Bezirke befindlichen Sportgrundstücke obliegt den Bezirken. Es gilt die für das jeweilige Haushaltsjahr vom Abgeordnetenhaus beschlossene Erlösbeteiligung für bezirkliche Grundstücksgeschäfte. Die Senatsverwaltung für Finanzen hingegen wird die Verkäufe in eigener Regie betreiben, sofern Grundstücke betroffen sind, die sich im Fachvermögen der Berliner Forsten, einer nachgeordneten Behörde der Hauptverwaltung, befinden. Der Verkauf ist nur an Vereine möglich, die die Grundstücke bereits auf Basis eines abgeschlossenen Miet- oder Pachtvertrages nutzen. Die Gemeinnützigkeit und Förderungswürdigkeit im Sinne des Sportförderungsgesetzes muss der Verein vor Beurkundung nachweisen.

Im Vertrag wird davon ausgegangen, dass lediglich der Grund und Boden verkauft wird, da die Baulichkeiten auf den Grundstücken in aller Regel durch Eigenleistungen der Vereine errichtet wurden. Dieses wird vor jeder Vergabe allerdings geprüft, da ansonsten auch die Baulichkeit in den Verkauf einzubeziehen ist.

Der Entwurf enthält keine Bauverpflichtung, da diese nicht Voraussetzung für den Verkauf der Grundstücke ist.

Die Nutzungsbindung orientiert sich an der Gemeinnützigkeit und Förderungswürdigkeit der Vereine, sie ist unbefristet.

Gemeinnützige Vereine erhalten in einem Turnus von drei Jahren vom zuständigen Finanzamt für Körperschaften I einen Freistellungsbescheid. Dieser bescheinigt den Vereinen für die vergangenen drei Jahre die Gemeinnützigkeit und erteilt für die folgenden drei Jahre eine vorläufige Gemeinnützigkeit. Zum Ende der dreijährigen Frist stellen die Vereine erneut einen Antrag auf Freistellungsbescheid. Das procedere beginnt von neuem. Ein gemeinnütziger Verein erhält somit alle drei Jahre einen die Gemeinnützigkeit bestätigenden Bescheid, er hat diesen Bescheid dem Land Berlin zum Nachweis seiner Gemeinnützigkeit vorzulegen. Die Prüfung der Förderungswürdigkeit im Sinne des Sportförderungsgesetzes wird ebenfalls alle drei Jahre durch die jeweils zuständige Stelle vorgenommen.

Sofern der Käufer seine Gemeinnützigkeit verliert, hat das Land Berlin die Möglichkeit des Wiederkaufs. Das Recht des Wiederkaufs besteht aber auch im Falle der Veräußerung, Vermietung und Verpachtung des Kaufgrundstückes, sofern hierzu die Zustimmung Berlins nicht eingeholt wurde. Ausgenommen von der Zustimmungspflicht sind Vermietung und Verpachtung zum Zwecke der Vereinsgastronomie. Es ist jedoch eine Begrenzung der Gastronomieflächen vorgesehen, um dem nicht der Gemeinnützigkeit unterliegenden Pächter nicht eine über die Versorgung der Vereinsmitglieder hinausgehende Bewirtschaftung zu ermöglichen. Ein der Allgemeinheit zugänglicher Restaurationsbetrieb würde den auf der Gemeinbedarfsnutzung orientierten Kaufpreis nicht mehr rechtfertigen. Die Quadratmeterzahl für die Begrenzung der Gastronomie ist offen gelassen, sie ist im Einzelfall zu prüfen und einzufügen.

Der Wiederkauf ist durch eine Auflassungsvormerkung gesichert. Der Wiederkaufspreis besteht aus dem Kaufpreis, höchstens jedoch dem Bodenwert zuzüglich des Wertes der errichteten Baulichkeiten. Wie bereits ausgeführt, sind im Regelfall die Baulichkeiten durch den Verein errichtet worden. Der Wiederkaufspreis hat daher die Baulichkeiten zu berücksichtigen. Unberücksichtigt bleiben allerdings Bauten, die bauaufsichtlich nicht genehmigt wurden oder die in Eigenleistung erstellt wurden. Die Einschränkung ist notwendig, da die Werthaltigkeit dieser Gebäude zweifelhaft ist, und darüber hinaus im Falle des Wiederkaufs Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln nicht geltend gemacht werden können. Eventuell vom Land Berlin gezahlte Fördermittel für die Errichtung von Baulichkeiten werden vom Wiederkaufspreis abgezogen. Sofern sich auf dem Grundstück landeseigene Baulichkeiten befinden, wären diese bei der Definition des Wiederkaufpreises zu berücksichtigen.

Sofern der Käufer das Grundstück an einen Dritten, ebenfalls gemeinnützigen Verein weiterverkauft und hierzu auch die Genehmigung Berlins einholt, verhält er sich vertragskonform. Er kann den Kaufpreis mit dem Dritterwerber frei aushandeln.

Denkbar wäre eine Konstellation, dass der Dritterwerber gesteigertes Interesse an dem Grundstück hat und über Wert erwirbt.

Um eine solche Spekulation des Käufers mit einem ehemals landeseigenen Sportgrundstück zu vermeiden, erhalten die Verträge daher eine unbefristete Spekulationsklausel, d. h. der über dem mit dem Land Berlin vereinbarten Kaufpreis liegende Mehrerlös ist an das Land Berlin abzuführen.

Vorrangiges Ziel muss die Erhaltung der Grundstücke für den gemeinnützigen Sport sein. Der Wiederkauf ist hierfür das geeignete Instrument. Es kann im Einzelfall aber geboten sein, auf den Wiederkauf zu verzichten. So ist denkbar, dass eine Vertragsverletzung nicht das Gewicht hat, das einen Wiederkauf rechtfertigen würde. Der Vertrag enthält daher auch eine Vertragsstrafenregelung.

Den Vereinen wird die Möglichkeit eingeräumt, Grundpfandrechte zu bestellen, die baulichen Investitionen auf dem Kauf Grundstück dienen. Sofern der Nachweis über die Verwendung der durch das Grundpfandrecht gesicherten Kredite erbracht wird, rückt Berlin mit seinen Rechten hinter diese Grundpfandrechte, ausgenommen dem Vorkaufsrecht. Auf entsprechenden Vortrag des Vereines ist es auch beabsichtigt, Grundpfandrechten den Vorrang einzuräumen, die der Finanzierung von bis zu 50 % des Kaufpreises dienen.

Von besonderer Bedeutung für eine erfolgreiche Vermarktung der sportgenutzten Grundstücke ist die Kaufpreisgestaltung.

Sie muss einerseits die Bindung des Sportgrundstückes an den Gemeinbedarf berücksichtigen, andererseits muss sich die Veräußerung fiskalisch für Berlin als attraktiv darstellen.

Bei der Kaufpreisgestaltung von Sportgrundstücken ist besonders zu beachten, dass diese den Mitgliedern und ihren Angehörigen aus allen Bevölkerungsschichten zur intensiven Sportbetätigung zur Verfügung stehen. Es handelt sich damit um Einrichtungen, die dem Gemeinbedarf zuzuordnen sind. Sie dienen der Allgemeinheit, da sie von der Bevölkerung in Anspruch genommen werden, ein öffentlicher Träger vorhanden ist und die Nutzung dem privatwirtschaftlichen Gewinnstreben entzogen wurde.

Für die Gemeinbedarfszuordnung ist es dabei unwesentlich, inwieweit die Rechtsform des Trägers eine juristische Person des Privatrechts darstellt, abzustellen ist lediglich darauf, ob der arbeitende Träger nach den Grundsätzen der Gemeinnützigkeit handelt.

Auf Grund der Bindung der Grundstücke an den Gemeinbedarf kann sich ein am Markt orientierter Verkehrswert nicht bilden. Es handelt sich hierbei um ungewöhnliche Verhältnisse im Sinne von § 194 BauGB. Als Basis für die Ermittlung des Kaufpreises ist deshalb zunächst der Bodenwert für sogenanntes marktfähiges Nichtbauland festzustellen. Der Bodenrichtwerteatlas unterscheidet den Oberbegriff „marktfähiges Nichtbauland" u. a. in die Nutzungsart „Flächen für Erholungszwecke". Diese Flächen werden weiter unterschieden in „größere Gebiete" (40,- DM bis 100,- DM), „Einzelparzellen" (80,- DM bis 300,- DM) und „Flächen für Wassersportnutzung" (300,- DM bis 500,- DM). Das Wertniveau bezieht sich auf den Stand 1. Januar 2000. Das Grundstück ist entsprechend seiner Lage in eine der Nutzungsarten einzustufen, der Liegenschaft ist dann ein Bodenwert aus der benannten Preisspanne zuzuordnen. Individuelle Gegebenheiten am Grund und Boden, die eine getrennte Kaufpreisermittlung für Teilflächen des Grundstückes erforderlich machen, werden berücksichtigt.

Nach entsprechender Einstufung des Grundstückes und dem dann ermittelten Bodenwert ist aus Gemeinbedarfsgründen ein Abschlag von 62,5 % vom Basisbodenwert vorzunehmen. Die Höhe dieses Abschlages entspricht dem Mittelwert aus dem Modell der Wertermittlung von Gemeinbedarfsflächen. Die Vertragsgestaltung mit den Sportvereinen sichert eine dauerhafte Nutzung der Grundstücke für gemeinnützige sportliche Zwecke und erzielt damit eine Bindungswirkung, die mit der dauerhaften Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche vergleichbar ist und diese insofern übersteigt, als eine spezifische sportliche Nutzung verpflichtend festgeschrieben wird. Daher ist der prozentuale Abschlag auf 75 % zu erhöhen.

Das bisherige Modell ist dahingehend zu modifizieren, dass für die nicht zur Wassersportnutzung geeigneten Grundstücke der Basiswert nur noch aus der Kategorie „Einzelparzelle" abgeleitet wird. Der Kaufpreis würde dann für diese Grundstücke lageabhängig einheitlich zwischen 20, DM/m2 und 75, DM/m2 betragen. Für die Wassersportgrundstücke bleibt es bei dem bisherigen Modell. Danach ergibt sich lageabhängig eine Preisspanne von 75, DM/m2 bis 125, DM/m2.

Der Senat weist auf die abweichende Meinung des Rechnungshofes hin, der hier einen Verkauf unter Wert befürchtet.

Jedoch ließen die mit einzelnen Sportvereinen geführten Gespräche erkennen, dass die Konditionen (Abzug von 62,5 %) zu keinen Vertragsabschlüssen führen werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat in ausgewählten Gebieten für Grundstücke mit Wassersportnutzung pauschale Bodenwerte ermittelt; diese werden den Bezirksämtern durch Rundschreiben zur Verfügung gestellt.

b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen.