Immissionsschutzgesetz

Mit diesen Festsetzungen soll ein bestimmter Vegetationsanteil auf den nicht überbauten bzw. unterbauten Grundstücksflächen rechtlich gesichert werden. Diese Maßnahmen wirken eingriffsminimierend und kompensierend sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild.

Pflanzliste

Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes, sondern sie wird für alle Anpflanzungen innerhalb des Bebauungsplangebietes empfohlen. Sie ist auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt. Die Pflanzliste nennt Gehölze, Gräser und Kräuter, die grundsätzlich für das Plangebiet gut geeignet sind. Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen (standorttypische/standortgerechte Pflanzen). Die Pflanzliste beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben. Es sollen Spezifizierungen innerhalb des Plangebietes ausreichend Entscheidungsspielraum geben und auch der Objektplanung noch genügend gestalterische Freiheit verbleiben.

II.2.3 Straßenverkehrsflächen

Für den Neubau der Planstraßen Nord 25 soll im Bebauungsplan XV-55 bb öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden. Durch die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen soll die Erschließung der Baugebiete im Plangebiet gesichert werden. Die Planstraße Nord 25 soll parallel zur Rudower Chaussee als Verbindung zwischen dem künftig verlängerten Groß-Berliner Damm und der Planstraße Nord 12 gebaut werden.

Die öffentliche Erschließung des Bebauungsplangebietes erfolgt zurzeit über die Rudower Chaussee. An der Rudower Chaussee ist eine Anlieferung der Kerngebiete ausgeschlossen, da der angrenzende Bebauungsplanentwurf XV-67 b diesen Bereich als „Fläche ohne Ein- und Ausfahrten" festsetzt. Die Kerngebiete an der Rudower Chaussee müssen somit rückwärtig erschlossen werden.

Für die Entwicklungsmaßnahme wurden mit Hilfe von Modellrechnungen die zukünftigen Verkehrsbelastungen für das geplante Straßennetz ermittelt und ein Verkehrskonzept erstellt.

Die geplanten öffentlichen Straßen wurden dabei hinsichtlich ihrer künftigen Funktion klassifiziert. Die durch ihre Funktion bedingte Bedeutung der Straßen im Entwicklungsbereich findet ihren Ausdruck in der Festsetzung unterschiedlich breiter Straßenräume. Dafür wurden Regelprofile entwickelt.

Die ca. 315 m lange Planstraße Nord 25 soll in einer Breite von 20 m festgesetzt werden. Die Planstraße Nord 25 soll einerseits die rückwärtige Erschließung der Kerngebiete an der Rudower Chaussee ermöglichen und andererseits eine Erschließung der westlich angrenzenden Baugebiete gewährleisten. Das 20 m Profil sieht eine symmetrische Aufteilung mit 2 m Parkstreifen, 2,25 m Versickerungsstreifen, 3 m Gehweg und insgesamt 5,50 m Fahrbahn vor. Der Parkstreifen wird durch regelmäßige Baumpflanzungen unterbrochen. Zwei Fahrbahnen a 2,75 m Breite werden für diese Anliegerstraße verkehrlich als ausreichend betrachtet, da die Straße vorwiegend der internen Erschließung dient. Die Erschließung der geplanten Tiefgarage soll über den künftig verlängerten Groß-Berliner Damm erfolgen. Das Profil ist mit den zuständigen Verwaltungen abgestimmt worden. Die Versickerung des Oberflächenwassers ist innerhalb des Straßenraumes vorzusehen, da die künftige Verkehrsbelastung der Planstraße Nord 25 bei weniger als 2 000 Kfz/Tag liegen wird.

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist grundsätzlich nicht Gegenstand der Festsetzung, um die Gemeinde nicht unnötig zu binden. Die Aufteilung der Straßenverkehrsfläche obliegt der Ausführungsplanung.

II.2.4 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung

Im Bebauungsplan XV-55 bb soll zwischen der Rudower Chaussee und der Planstraße Nord 25 eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ­ Fuß- und Radwegebereich ­ in einer Breite von 18 m und in einer Länge von ca. 75 m festgesetzt werden. Hier soll der motorisierte Individualverkehr ausgeschlossen werden, da die Einmündung der Planstraße in die Rudower Chaussee vor einem lichtsignalgeregelten Knotenpunkt liegt.

Durch die Festsetzung wird eine gute Erreichbarkeit der westlich angrenzenden Gebiete von der Rudower Chaussee aus gewährleistet. Kurze Wege tragen zu einer Belebung der einzelnen Gebiete bei. Die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung

­ Fuß- und Radwegebereich ­ ist die Verlängerung der Planstraße Nord 15, die der Erschließung des ehemaligen Kasernengebietes dient.

Die Planstraße Nord 15 soll, außer einem geringen Anteil für die Kfz-Anlieferung, Fußgängern und Radfahrern vorbehalten bleiben. Die Fläche E soll mit einem Fahrrecht zugunsten des MK 1 belastet werden, um hier eine Zufahrtmöglichkeit zu ermöglichen.

Das anfallende Niederschlagswasser der geplanten Straße und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ­ Fuß- und Radwegebereich ­ wird innerhalb der Verkehrsflächen versickert, da die zukünftige Verkehrsbelastung der Straßen unter 2 000 Kfz/ Tag liegen wird.

Für den öffentlichen Raum werden keine Baumpflanzungen im Bebauungsplan festgesetzt. Die gestalterischen und ökologischen Maßnahmen werden hier außerhalb des Bebauungsplanverfahrens gesichert, um die Gemeinde nicht selbst zu binden.

II.2.5 Immissionsschutz

Für den gesamten Entwicklungsbereich ist ein Gutachten zur Berechnung der künftigen Umweltbelastungen durch den Verkehr (Lärm- und Luftschadstoffbelastung) in Auftrag gegeben worden, dessen Ergebnisse seit 1997 vorliegen. Auf der Grundlage des prognostizierten Verkehrsaufkommen hat die Berechnung der durch Straßen und Schienenwege verursachten Immissionen im Entwicklungsbereich für die an die Rudower Chaussee angrenzenden Bereiche ergeben, dass die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV überschritten, während die Konzentrationswerte für Luftverunreinigungen der 23. BImSchV in Bezug auf Stickstoffdioxid, Benzol und Ruß nicht erreicht werden. Durch Einsatz eines Rasengleises können die Immissionen durch die geplante Straßenbahn vermindert werden. Aus städtebaulichen Gründen wurden aktive Schallschutzmaßnahmen an dem städtischen Boulevard nicht in Betracht gezogen.

Um den immissionsschutzrechtlichen Anforderungen gerecht zu werden, wurden in der Vergangenheit durch textliche Festsetzungen im Bebauungsplan zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes Maßnahmen nach der DIN 4109 getroffen, die die Lärmbelastungen für die Beschäftigten der angrenzenden Betriebe auf ein verträgliches Maß mindern sollten.

Aufgrund § 3 Abs. 3 und § 76 Abs. 10 der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 1. Januar 1996 (GVBl. S. 29), geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 4. Juli 1997 (GVBl. S. 376), sind die technischen Regeln zum Schallschutz (DIN 4109 ­ Schallschutz im Hochbau; Anforderungen und Nachweise; Ausführungsbeispiele und Rechenverfahren) als Technische Baubestimmungen eingeführt worden (siehe auch ABl. Nr. 55 vom 13. November 1997, S. 4073 ff.). Damit werden diese Regelungen Bestandteil des Baugenehmigungsverfahren, eine Festsetzung im Bebauungsplan erübrigt sich.

III. Auswirkungen des Bebauungsplanes III.1 Allgemeines

Der gesamte Bereich des Bebauungsplanes XV-55 bb ist Teil der durch Rechtsverordnung förmlich festgelegten Entwicklungsmaßnahme „Berlin-Johannisthal/Adlershof". Der beauftragte treuhänderische Entwicklungsträger hat die Maßnahme vorzubereiten und durchzuführen. Das betrifft unter anderem Grunderwerb, Freimachung, Ordnungsmaßnahmen, Herstellung der Baureife, Anlagen der technischen Infrastruktur usw. Dies geschieht in Zusammenarbeit mit den zuständigen Abteilungen der Verwaltungen.

III.2 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung

Die Finanzierung der örtlichen Erschließungsanlagen erfolgt über die Wertschöpfung der Entwicklungsmaßnahme „BerlinJohannisthal/Adlershof". Anstelle einer Erhebung von Erschließungsbeiträgen tritt im Entwicklungsbereich die Refinanzierung durch die Wiederveräußerung der Grundstücke oder die Erhebung von Ausgleichsbeträgen. Diese Kosten sind in der vom Steuerungsausschuss beschlossenen Kosten- und Finanzierungsübersicht der Entwicklungsmaßnahme enthalten.

Für den Bau der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegenden Straße und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ­ Fuß- und Radwegebereich ­ werden bei einem Richtwert von 220 DM pro m2 für den Straßenbau einschließlich Regenentwässerung, Beleuchtung und Nebenkosten ca. 1,6 Mio. DM veranschlagt.

III.3 UVP

Gemäß Nr. 18 der Anlage zu § 3 des Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetzes (UVPG) muss für die Errichtung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ab einer Geschossfläche von 5 000 m2 eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden, sofern Bebauungspläne aufgestellt werden. Die Umweltverträglichkeitsprüfung umfasst die Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Auswirkungen eines Vorhabens auf Menschen, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft, einschließlich der jeweiligen Wechselwirkungen, sowie auf Kultur- und sonstige Sachgüter. Da durch die Festsetzungen des Bebauungsplan XV-55 bb Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche von 9 500 m2 errichtet werden können, wurde eine Umweltverträglichkeitsstudie im Rahmen einer UVP erstellt.

II.3.1 Vorhabenbeschreibung

Für die Kerngebiete liegt ein Entwurf für ein Büro- und Einkaufszentrum mit einer zweigeschossigen Tiefgarage von dem Investor vor. Die Umweltverträglichkeitsstudie berücksichtigt die konkreten Angaben dieses Projektes, das durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Im Rahmen dieser Studie wurden auch Vorschläge zur Modifizierung des Entwurfs unterbreitet, die zu einer Minimierung des Eingriffs führen würden.

Das rund 17 100 m2 große Plangebiet des Bebauungsplans XV-55 bb wird unterteilt in das private Bauvorhaben des Büround Geschäftshauses an der Rudower Chaussee (Kerngebiet) sowie in den Bau der Planstraße Nord 25 und den Bau des Gehund Radwegebereichs der Planstraße Nord 15 (öffentliche Verkehrsflächen).

Die Grundstücksfläche des Kerngebiets von 9 500 m2 soll mit 9 230 m2 fast vollständig unterbaut werden. Oberirdisch sollen insgesamt rund 22 500 m2 Bruttogeschossfläche entstehen. Der Anteil der Netto-Geschossflächen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (OG) für den Einzelhandel inkl. Gastronomie und Praxisräume beträgt rund 12 300 m2. Im 2. Obergeschoss und

3. Obergeschoss werden jeweils rund 4 000 m2 Netto-Geschossfläche für Büroräume angeboten. Alternativ ist im 2. und 3. Obergeschoss bei entsprechender Nachfrage auch eine Hotelnutzung angedacht.

Die Erschließung des Büro- und Geschäftshauses für Kunden und Beschäftigte soll über die Einfahrt zur zweigeschossigen Tiefgarage mit ca. 650 Stellplätzen am künftig verlängerten GroßBerliner Damm erfolgen. Die Andienung des Gebäudes per LKW ist über einen Ladehof an der Planstraße Nord 25 vorgesehen. Der Zugang für die Fußgänger soll primär über eine Passage erfolgen, die eine Verbindung von der Rudower Chaussee zu einem sich zur Planstraße Nord 25 hin öffnenden Innenhof herstellt. Ein Teil des Hofes soll als Biergarten genutzt werden.

Die Verkehrsflächen nehmen eine Fläche von rund 7 600 m2 ein.

III.3.2 Bestand Biotope

Der Vegetationsflächenanteil, der zu über 90 % aus artenarmen Park- und Trittrasen besteht, beträgt mit rund 4 300 m2 nur 25 % des Plangebiets. Als bedeutsam sind jedoch die insgesamt 31 Straßenbäume hervorzuheben. Dabei handelt es sich überwiegend um Pappeln mit z. T. erheblichen Stammumfängen und um Kiefern.

Boden

Die Böden im Plangebiet liegen im Bereich dicht bebauter, anthropogener Aufschüttungen. Der Versiegelungsgrad im Plangebiet liegt bei rund 75 %, wovon rund 23 % auf bebaute Flächen entfallen.

Wasser

Das Plangebiet befindet sich am Rand der festgesetzten Wasserschutzzone III B für das Wasserwerk Johannisthal. Der Flurabstand des obersten Grundwasserleiters liegt zwischen 2,80 m und 3,20 m. Auf Grund des Deckschichtentypes (Sande und Kiese, Auffüllungen) und des geringen Grundwasserflurabstandes besteht eine hohe Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers.

Klima/Luft

Das Plangebiet befindet sich nicht im Einflussbereich übergeordneter Austauschbeziehungen. Der hohe Versiegelungsgrad im Plangebiet bewirkt höhere Mitteltemperaturen, geringere nächtliche Abkühlung, veränderte Windgeschwindigkeiten und ungünstigere Austauschverhältnisse gegenüber Freilandverhältnissen. Im Plangebiet sind keine wesentlichen Immissionsbelastungen durch SO2 und Schwebstäube festzustellen. An Bedeutung zugenommen haben allerdings die Kfz-bedingten Emissionen.

Landschafts- und Ortsbild

Das Plangebiet und sein näheres Umfeld wird geprägt durch mehrgeschossige, zeilenförmige Kasernen- und Zweckbauten, durch ehemalige Hangars und Behelfsbauten sowie durch diverse provisorische Einkaufs- und Dienstleistungseinrichtungen und Lagerflächen. Strukturbestimmend ist die angrenzende, zentral gelegene Freifläche, die ehemals als Exerzierplatz und derzeit als Parkplatz genutzt wird.

Auch durch das orthogonale Straßenraster entsteht insgesamt der Eindruck eines geschlossenen Ensembles. Dem steht die städtebaulich diffuse Raumkante der Rudower Chaussee gegenüber.

Kultur- und Sachgüter

Im Plangebiet befinden sich keine denkmalgeschützen Anlagen. Das nähere Umfeld zeichnet sich jedoch durch einige Objekte aus, denen aus denkmalpflegerischer Sicht eine hohe geschichtliche, wissenschaftliche oder städtebauliche Bedeutung zugeordnet wird.

Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen / Lärm Besondere Bedeutung für das Plangebiet besitzt der vom Straßenverkehr verursachte Lärm. Mit einem werktäglichen Verkehrsaufkommen von bis zu 20 000 PKW und 2 000 LKW geht die Hauptbelastung von der Rudower Chaussee aus. Zudem befindet sich im Bereich der Planstraße Nord 15 eine Haupt-Zufahrt auf das Gelände und zu dem rückwärtig liegenden Parkplatz.

III.3.3 Auswirkungen auf die Schutzgüter

Um eine Zuordnung zu den unterschiedlichen Vorhabenträgern zu gewährleisten, wurden die zu erwartenden Auswirkungen und die daraus abgeleiteten Maßnahmen ­ soweit möglich ­ getrennt und schutzgutbezogen für die öffentlichen Verkehrsflächen und das Kerngebiet (Büro- und Geschäftshaus) bewertet.

Auch wenn der Bebauungsplanentwurf für den Bereich der Verkehrsflächen eine vollständige Versiegelung ermöglicht, wurden hierbei bereits die in der Vorhabenbeschreibung angenommene Ausstattung des Straßenraums mit Bäumen und Versickerungsmulden berücksichtigt. Im Bereich des Kerngebiets wurden neben den textlichen Festsetzungen, die eine Dachbegrünung und die Bepflanzung der Tiefgarage vorsehen, auch die Begrünung der Innenhöfe ab dem 2. Obergeschoss vorausgesetzt.

Biotope

Die mit dem Bau der zweigeschossigen Tiefgarage verbundene Grundwasserabsenkung kann zu einer Beeinträchtigung von Bäumen im Wirkbereich der Grundwasserabsenkung führen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Vernichtung der Vegetationsbestände, hier in erster Linie der Bäume, Nistplätze von Brutvögeln verloren gehen.

Es ist im gesamten Plangebiet mit einem Verlust der Vegetationsbestände zu rechnen. Für das Kerngebiet bedeutet dies einen Verlust von rund 2 800 m2 Vegetationsflächen und von 11 Bäumen. Dem steht die Anlage eines rund 1 800 m2 großen begrünten Innenhofes und 1 900 m2 begrünter Dachgärten/ Innenhöfe ab dem 2. Obergeschoss gegenüber. Für die Innenhöfe wird ein Vegetationsflächenanteil von 50 % angenommen. Hinzu kommt die extensive Begrünung der Dachflächen (ca. 4 500 m2).

Im Bereich der Verkehrsflächen steht dem Verlust von rund 1 500 m2 Vegetationsflächen und dem Verlust von 20 Bäumen die Pflanzung von rund 40 Straßenbäumen gegenüber. Hinzu kommt die Anlage begrünter Versickerungsmulden in den Planstraßen Nord 15 und Nord 25 in einer Größenordnung von rund 1 500 m2.

Boden

Im gesamten Plangebiet werden rund 4 300 m2 belebter Oberboden beeinträchtigt bzw. zerstört. Mit der vollständigen Unterbauung des Büro- und Geschäftshauses gehen im Kerngebiet alle Flächen verloren, die Bodenfunktionen erfüllen. Der Versiegelungsgrad steigt von 75 % auf 100 %.

Auf den öffentlichen Verkehrsflächen werden rund 1 500 m2 unversiegelte Böden zerstört. Dem steht die Anlage von Versickerungsmulden in einer Größenordnung von rund 1 500 m2 gegenüber, so dass der Versiegelungsgrad im Bereich der Verkehrsflächen nicht zunimmt.

Wasser

Für den Bau der zweigeschossigen Tiefgarage ist eine temporäre Grundwasserabsenkung erforderlich. Da Flächen zur Versickerung nicht zur Verfügung stehen, muss die geförderte Wassermenge in den nächsten Vorfluter eingeleitet werden und geht dem Grundwasserdargebot verloren. Diese Maßnahme muss kontrolliert erfolgen, da im Grundwasser erhöhte PAK-Werte festgestellt wurden. Zudem ist bei einer Absenkung des Grundwasserspiegels während der Bauphase mit einer Beeinträchtigung der Vegetation zu rechnen, die ihren Wasserbedarf aus dem Grundwasser bezieht. Setzungsbedingt könnten auch Gebäude im näheren Umfeld in Mitleidenschaft gezogen werden.

Im Bereich des Kerngebiets steht dem Verlust von rund 2 800 m2 Flächen mit hohem Rückhaltevermögen (Vegetationsflächen) und rund 730 m2 Flächen mit geringem Rückhaltevermögen (wassergebundene Decken) Flächen in einer Größenordnung von rd. 6 400 m2 mit mittlerem Rückhaltevermögen gegenüber (Dachflächen und Innenhöfe), so dass im Kerngebiet keine Verschlechterung des Rückhaltevermögen von Niederschlägen eintritt.

Im Straßenraum werden alle Flächen an die Versickerungsmulden angeschlossen, so dass eine deutliche Verbesserung des Rückhaltevermögens von Niederschlägen eintritt.

Die Grundwasserneubildungsrate steigt im Plangebiet um 10 mm/a auf 72 mm/a. Dies resultiert vor allem aus der Erhöhung der Grundwasserneubildung in der Straßenverkehrsfläche, wo das gesamte anfallende Regenwasser in Mulden versickert wird.

Demgegenüber geht die Grundwasserneubildungsrate im Bereich des geplanten Büro- und Geschäftshauses von 72 mm/a auf 0 zurück.

Klima/Luft

Von den Bauvorhaben im Plangebiet sind keine übergeordneten klimatischen Austauschbeziehungen betroffen.

Der Bau des 18 m hohen Wohn- und Geschäftshauses mit einer Bruttogeschossfläche von rund 22 500 m2 führt durch die Wärmekapazität der Materialien und wegen der zu erwartenden Abstrahlung zu durchschnittlich höheren Tagestemperaturen und einer geringeren nächtlichen Abkühlung. Die Begrünung von rund 4 500 m2 Dachflächen und die Anlage von rund 3 700 m2 begrünter Innenhöfe (Anrechnungsfaktor 50 %) führt insgesamt jedoch zu einem Ausgleich auch im Hinblick auf den Verlust von rund 2 800 m2 klimatisch aktiver Vegetationsflächen.

Zu einer lufthygienischen Belastung trägt das durch das Vorhaben induzierte Verkehrsaufkommen bei. Im gesamten Tagesund Nachtverlauf werden über 2 600 Fahrzeuge das Büro- und Geschäftshaus anfahren bzw. verlassen. Zusätzlich ist werktags im Lieferverkehr mit ca. 40 LKW zu rechnen.

Landschafts-/Ortsbild

Entsprechend den übergeordneten städtebaulichen Vorgaben wird im Plangebiet eine Blockrandbebauung realisiert, die vor allem zur räumlichen Fassung der Rudower Chaussee beiträgt und grundsätzlich positiv zu bewerten ist. Der Straßenbaumbestand wird durch Neupflanzungen ersetzt. Der Bau von Straßen im Plangebiet stellt neue Verbindungen her bzw. qualifiziert vorhandene.

Kultur- und Sachgüter

Durch den Bau des Büro- und Geschäftshauses im Plangebiet an der Rudower Chaussee sind keine negativen Auswirkungen auf denkmalgeschützte Gebäude oder andere Kultur- und Sachgüter im Plangebiet oder im näheren Umfeld zu erwarten.

Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen / Lärm

Auf Grund der Verladetätigkeiten können Überschreitungen des Immissionsrichtwertes der TA-Lärm für Mischgebiete durch den Beurteilungspegel im Bereich der Planstraßen Nord 15 und Nord 25 auftreten. Bei sonntäglicher voller Auslastung des Biergartens ist auch eine Überschreitung des Immissionsrichtwertes der TA-Lärm für Mischgebiete an der gegenüberliegenden Bebauung der Planstraße Nord 25 nicht auszuschließen.

Die Geräuschimmissionen in der Nachbarschaft werden um weniger als 3 dB durch den zusätzlich durch das Büro- und Geschäftshaus induzierten Verkehr angehoben. Gemäß TA-Lärm sind somit keine Maßnahmen zur Reduzierung des durch das Büro- und Geschäftshauses hervorgerufenen Verkehrsaufkommens erforderlich.

III.3.4 Eingriff/Ausgleich

Im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen besteht kein Ausgleichserfordernis, wenn die Anlage der Versickerungsmulden und die Pflanzung der Straßenbäume vorausgesetzt wird.

Im Kerngebiet besteht wegen der vollständigen Versiegelung ein Ausgleichserfordernis für Eingriffe in die Schutzgüter Boden und Wasser.

Unter Berücksichtigung der positiven Auswirkungen auf das Landschaftsbild ist in der Gesamtbilanz für das Kerngebiet bei Durchführung der genannten Maßnahmen der Eingriff in die Schutzgüter Boden und Wasser ausgeglichen.

Da an der vollständigen Unterbauung des Kerngebiets festgehalten werden soll, wäre als Ausgleichsmaßnahme eine 1 800 m2 große Fläche zu entsiegeln und zu begrünen. Eine dementsprechende Ausgleichsmaßnahme wird im Plangebiet des Bebauungsplans XV-68 (Landschaftspark Johannisthal) bzw. nach Aufteilung des Geltungsbereichs in die Bebauungsplanentwürfe XV-68 a und XV-68 b im Bebauungsplan XV-68 a als Teil einer Gesamtkonzeption durchgeführt werden. Der Park hat innerhalb der Entwicklungsmaßnahme „Berlin-Johannisthal/Adlershof" u. a. die Funktion einer zentralen Sammelausgleichsmaßnahme zum Ersatz für die Eingriffe in Natur und Landschaft einschließ