Mieterinnen und Mieter bei Verkäufen landeseigener Wohnungen absichern

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung legt nachstehende Mitteilung dem Abgeordnetenhaus zur Besprechung vor:

Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am 14. September 2000 Folgendes beschlossen: „Der Senat wird aufgefordert, seine Verantwortung als Gesellschafter der landeseigenen Wohnungsunternehmen wahrzunehmen und bei Verkäufen landeseigener Wohnungen durchzusetzen, dass alle Mieterinnen und Mieter automatisch eine Vertragsergänzung zum Mietvertrag erhalten, die ihre Rechte absichern. Er wird aufgefordert, in den Verträgen mit den Erwerbern eine sozial ausgewogene Mietenentwicklung zu gewährleisten.

Insbesondere sind

- der Vorrang genossenschaftlichen Erwerbs,

- die Vorkaufsrechte von Mieterinnen und Mietern,

- der Schutz vor unangemessenen Modernisierungsmaßnahmen sowie

- ein dauerhafter Kündigungsschutz sicherzustellen."

Hierzu wird berichtet:

Der Bericht über die Absicherung von Mieterinnen und Mietern bei Verkäufen landeseigener Wohnungen ist nachfolgend angefügt und wird hiermit vorgelegt.

Das sogenannte 8-Punkte-Programm der Wohnraumprivatisierung in Berlin liegt als Anlage 1 bei.

1. Mietvertragsergänzung bei Verkäufen landeseigener Wohnungen durch städtische Wohnungsbaugesellschaften/Sicherstellung von Mieterschutzrechten und Käufervorrängen

Regularien für den Verkauf landeseigener Wohnungen durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Bereits mit den im Herbst 1999 in Kraft getretenen Grundsätzen zur Wohnraumprivatisierung (12-Punkte-Programm) wurden für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Vorgaben für eine einheitliche Vorbereitung und Durchführung der Privatisierung entwickelt. Das 12-Punkte-Programm beinhaltete neben Regelungen zur vorrangigen Veräußerung vermieteter Wohnungen an die wohnenden Mieter auch Vorgaben zur Gewährleistung des Mieterschutzes durch die veräußernden städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Hier wurde insbesondere geregelt, dass bei Verkauf vermieteter Wohnungen an Dritte den Mietern vor Verkauf der Wohnungen (also noch durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften) ein umfassender Mieterschutz durch Ergänzung der Mietverträge zu gewähren ist. Die dabei im Einzelnen genannten Punkte betreffen den unbefristeten Schutz vor Eigenbedarfskündigungen und Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sowie vor Luxusmodernisierung.

Dieses Grundsatzprogramm entstand in Abstimmung mit dem Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) und wurde im September 1999 dem BBU und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit der Maßgabe bekannt gegeben, die Wohnraumprivatisierung nunmehr einheitlich unter Gewährleistung umfassender Mieterschutzrechte durchzuführen.

Dieses Grundsatzpapier war insbesondere für Verkäufe nach dem Altschuldenhilfegesetz und nach Senatsbeschluss von 1994 (Verkauf von 15 % der Wohnungsbestände der städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Westteil der Stadt) vorgesehen.

Bei Verkäufen aus wirtschaftlichen Erwägungen soll dieses Instrument aber ebenfalls Anwendung finden. Die Mietvertragsergänzungen werden allerdings nur für sinnvoll und notwendig erachtet für direkt vom Verkauf der Wohnungen an Dritte Betroffene; andernfalls würde unnötige Unruhe in der Mieterschaft geschürt.

Das 12-Punkte-Programm wurde im letzten Jahr ­ ebenfalls in Abstimmung mit dem BBU ­ auf Grund des Auftrages des Abgeordnetenhauses im Rahmen des Abgeordnetenhausbeschlusses „Millenium 2000 ­ das Zeitalter für Genossenschaften", wonach ein genossenschaftlicher Erwerbsvorrang im Rahmen der Wohnraumprivatisierung einzuräumen ist, aktualisiert.

In dem daraus entstandenen neuen 8-Punkte-Programm, das den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Ende Juli 2000 übersandt wurde, sind die oben genannten genossenschaftlichen Erwerbsvorränge so weit wie möglich berücksichtigt. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind danach gehalten, das Mieterinteresse am gemeinschaftlichen Erwerb ­ insbesondere in Form einer Genossenschaft ­ beziehungsweise am Einzelerwerb zu erfragen und dies bei ihren Verkaufsabsichten zu berücksichtigen. Da anhand eines Einzelbeispieles zum Zeitpunkt der Überarbeitung des 12-Punkte-Programmes deutlich wurde, dass zumindest nicht alle städtischen Wohnungsbaugesellschaften den Mietern die geforderten Mietvertragsergänzungen im Verkaufsfalle zubilligen1 (siehe auch Punkt 1.2), wurde im Sommer 2000 in unserem Hause eine juristische Prüfung angeregt. Diese ergab, dass die Verankerung der Mieterschutzrechte auch bei entsprechender Gestaltung der Kaufverträge mit den Erwerbern erreicht werden kann, dass aber insgesamt eine einzelvertragliche Regelung wirkungsvoller ist, da hier unmittelbarer Rechtsschutz („einklagbare" Klauseln) für den Mieter gegeben ist. Die Festschreibung der Mieterschutzrechte in den Kaufverträgen allein kann nicht den gleichen praktischen Schutz bieten. Zudem dienen solche Vertragsergänzungen eher dazu, Ängste und Befürchtungen in der Mieterschaft abzubauen.

Insofern wurde die entsprechend im 8-Punkte-Programm getroffene Festlegung in diesem Punkt bestätigt. Hiernach stellt die Mietvertragsergänzung für die Wahrung der Mieterschutzrechte die für die Mieter geeignetere und mit höherer Rechtssicherheit ausgestaltete Variante dar.

Insoweit wurden die im Berichtsauftrag genannten Forderungen nach Mietvertragsergänzungen sowie Sicherstellung des genossenschaftlichen Erwerbsvorrangs, der Vorkaufsrechte für

1) Die betreffende städtische Wohnungsbaugesellschaft hat hierzu erklärt, dass durch die Regelung der Mieterschutzinteressen im Kaufvertrag mit den Erwerbern den Mietern ein weitreichender Schutz ihrer berechtigten Interessen (höchstmögliches Maß an Mieterschutz in notarieller Form) gewährt wird. Es wird daher von der Gesellschaft ­ neben dem geltend gemachten unverhältnismäßig hohen Aufwand dafür ­ keine Veranlassung gesehen, die bestehenden Mietverträge zu erweitern.

Mieterinnen und Mieter, des Schutzes vor unangemessenen Modernisierungsmaßnahmen und des dauerhaften Kündigungsschutzes bereits im 8-Punkte-Programm verankert und umgesetzt.

Das 8-Punkte-Programm sowie die Beschlussempfehlung des Abgeordnetenhauses hinsichtlich der Mietvertragsergänzungen wurden im November 2000 den Aufsichtsratsvorsitzenden der städtischen Wohnungsbaugesellschaften übersandt mit der Bitte, den Einfluss im Rahmen der Aufsichtsratstätigkeit geltend zu machen, um die Beachtung und Einhaltung der Grundsätze der Wohnraumprivatisierung in dem erforderlichen Umfang sicherzustellen.

Absicherung der Käufervorränge und Mieterschutzrechte durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften/ Umsetzung des 8-Punkte-Programmes

Bereits in der Vergangenheit wurde anhand von Einzelfällen (Mieteranfragen, Beschlussvorlagen für Wohnungsverkäufe für Sitzungen der Aufsichtsräte städtischer Wohnungsbaugesellschaften) deutlich, dass nicht alle Gesellschaften das 8-PunkteProgramm einheitlich und durchgängig an den Vorgaben orientiert anwenden. Dieser Sachverhalt ist trotz vielfacher Intervention hinsichtlich der Durchsetzung der Grundsätze zur Wohnraumprivatisierung, insbesondere zur Absicherung der Käufervorränge für Genossenschaften und Mieter sowie der Mietvertragsergänzung, vereinzelt bis heute festzustellen.

Insbesondere wird von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften teilweise versucht, bei den sogenannten „freien Verkäufen" (Verkäufe aus wirtschaftlichen Erwägungen) die Bestände ohne Mieterbefragung beziehungsweise Berücksichtigung der Mieterkaufinteressen der Mieter en bloc zu verkaufen.

Begründet wird dies insbesondere mit der Notwendigkeit von schnellen und reibungslosen Verkäufen, um dadurch eine Finanzierung anderer Aufgaben der Gesellschaften zu ermöglichen (z. B. Finanzierung von Anteilskäufen an anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen von In-Sich-Geschäften sowie Mod/Inst-Maßnahmen in anderen Beständen). Der Verkauf an eine Genossenschaft, insbesondere an eine sich aus der Mieterschaft bildende Genossenschaft beziehungsweise auch an andere Mietergemeinschaften oder einzelne Mieter ist demgegenüber wesentlich zeit- und damit auch kostenaufwendiger; in der Regel sind hierbei umfangreiche Beratungen der Kaufinteressenten durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften beziehungsweise beauftragte Unternehmen notwendig.

Daher wird auch in den Aufsichtsratssitzungen in letzter Zeit verstärkt über mögliche Ausnahmen vom 8-Punkte-Programm hinsichtlich der Genossenschafts- und Mietervorränge diskutiert.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht davon aus, dass die Forderung des 8-Punkte-Programmes nach Gewährung des Erwerbsvorranges für Genossenschaften beziehungsweise die wohnenden Mieter grundsätzlich einzuhalten ist. Auch die sich aus wirtschaftlichen Erwägungen ergebende Notwendigkeit eines zügigen Verkaufes von Wohnungsbeständen kann mit den oben genannten Grundsätzen in Einklang gebracht werden. Insbesondere bei Verkäufen unsanierter Bestände hat sich gezeigt, dass die Mieter i.d.R. bereits zu einem frühen Zeitpunkt ihr Interesse oder Desinteresse am Erwerb abschließend bekundet haben. Bei Desinteresse könnten dann auch bereits frühzeitig Verhandlungen mit anderen Erwerbern eingeleitet werden.

Diese Grundsatzposition schließt eventuell notwendige Ausnahmen bei problematischen wirtschaftlichen Situationen in begründeten Einzelfällen (wirtschaftliche Zwangslage von Unternehmen, die dadurch auf schnelle Einnahmen aus Bestandsverkäufen angewiesen sind) nicht aus.

Insbesondere in solchen Fällen wird der Konflikt deutlich zwischen dem Interesse des Senats, Wohnungsveräußerungen durch Vorgabe bestimmter Vorgaben mieterfreundlich zu gestalten, und der betriebswirtschaftlich gebotenen Eigenverantwortung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften (siehe auch Punkt 1.3).

Der im Beschluss des Abgeordnetenhauses zum Ausdruck gekommene Wille zur weiteren Verbesserung des Mieterschutzes wurde den städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Kenntnis gegeben und um Darlegung der Verfahrensweise bei der Veräußerung von Wohnraum hinsichtlich der Einhaltung des 8-Punkte-Programms zur Gewährung von Mietvertragsergänzungen mit den Mieterschutzrechten vor Verkauf der Wohnungen an Dritte gebeten.

Nach Auswertung der Antworten bestätigte sich das anhand von Einzelbeispielen bereits bekannte Verfahren der städtischen Wohnungsbaugesellschaften ­ nur ein Teil gewährt den betroffenen Mietern die Mietvertragsergänzungen vor dem Verkauf der Wohnungen an Dritte.

Bei den übrigen Gesellschaften werden die Mieterschutzrechte im Kaufvertrag mit dem Erwerber verankert beziehungsweise es wird der Erwerber verpflichtet, den Mietern die Mietvertragsergänzungen zu gewähren.

Begründet wird die Nichtgewährung der Mietvertragsergänzung insbesondere mit der Auffassung eines Teils der Geschäftsführer und Vorstände der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, dass mit der Festschreibung der Mieterrechte in den Kaufverträgen mit den Erwerbern die Mieter ausreichend geschützt seien (siehe auch Punkt 1.1) sowie mit dem aus der Gewährung der Mietvertragsergänzung resultierendem Mehraufwand für die Gesellschaften.

Die Ergebnisse der Abfragen bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Einzelnen:

a) Mietvertragsergänzung durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft

Zwei städtische Wohnungsbaugesellschaften (GEWOBAG, WIR) gewähren den vom Verkauf an Dritte betroffenen Mietern die Mietvertragsergänzung.

Zusätzlich vergibt die KÖWOGE diese Ergänzungen, allerdings nur für die Verkäufe nach Altschuldenhilfegesetz.

Während die GEWOBAG das 8-Punkte-Programm in dieser Hinsicht voll erfüllt (Mietvertragsergänzung hinsichtlich aller drei geforderten Punkte ­ Schutz vor Eigenbedarfskündigung, Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung und Schutz vor Luxusmodernisierung), werden die Mieterschutzrechte von der WIR nur hinsichtlich der Eigenbedarfskündigungen gewährt. Begründet wird dies insbesondere mit der Art der zu verkaufenden Bestände sowie mit der nicht vorhandenen rechtlichen Definition des Wortes „Luxusmodernisierung". Letzteres ist aber nach Auffassung des Senats kein Grund, den Mieter nicht vor unangemessenen Modernisierungen zu schützen. Wie die Mehrzahl der städtischen Wohnungsbaugesellschaften beweist, können auch andere Begriffe beziehungsweise Umschreibungen ­ z. B. die Orientierung am durchschnittlichen Ausstattungsstandard im öffentlich geförderten Wohnungsbau ­ gewählt werden.

Laut GEWOBAG nehmen 95 % der Mieter das Angebot der Mietvertragsergänzungen an ­ ein eindeutiges Votum für den Wunsch der Mieter nach zusätzlicher Sicherheit.

Die GSW, die bisher die Mietvertragsergänzungen nur auf Verlangen der Mieter ausgestellt hat, wird dies im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Verkauf der GSW-Anteile auf alle GSW-Mieter ausdehnen.

b) Mietvertragsergänzung durch den Erwerber

Die HOWOGE und die STADT UND LAND geben die Verpflichtung für Mietvertragsergänzungen im Kaufvertrag an die Käufer weiter, wobei die Mieter bei der HOWOGE die Ergänzung nur auf Anforderung erhalten. Die Mieter werden bei beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften über diese Vertragsgestaltung informiert. Die STADT UND LAND verlangt vom Käufer ergänzend einen Nachweis über die Erfüllung der Verpflichtung zur Mietvertragsergänzung.

Die Ausstellung der Mietvertragsergänzungen durch die Käufer (also nach Verkauf der Wohnungen) entspricht zwar nicht den Forderungen des 8-Punkte-Programmes, kann im Ergebnis jedoch als ausreichend gewertet werden.

c) Festschreibung der Mieterschutzrechte im Kaufvertrag mit den Erwerbern Fünf städtische Wohnungsbaugesellschaften (GESOBAU, DEGEWO, WBM, WIP, WBG Marzahn) sowie die GEHAG AG regeln die Mieterschutzrechte im Vertrag mit den Erwerbern, wobei die WBM in Einzelfällen auf Ersuchen der Mieter auch Mietvertragsergänzungen gewährt hat.

Auch die KÖWOGE geht bei den „freien Verkäufen" den Weg über die Verträge mit den Erwerbern.

Die Vertragsgestaltung zu den Mieterschutzrechten ist sehr unterschiedlich. Die WBM und die KÖWOGE regeln nicht den Schutz vor Luxusmodernisierung, da bei der KÖWOGE auf Grund der Lage z. B. in Sanierungsgebieten (geltende Mietobergrenzen) sowie teilweise hoher Leerstände Luxusmodernisierungen mit entsprechenden Mietsteigerungen vom Käufer nach Auffassung der Gesellschaft ohnehin nicht durchzusetzen seien. Bei der WIP und der GESOBAU ist der Kündigungsschutz vor Eigenbedarf und wirtschaftlicher Verwertung auf 10 Jahre begrenzt. Die WBG Marzahn geht ebenfalls auf Grund der zu veräußernden Bestände und des örtlichen Wohnungsmarktes davon aus, dass die im 8-Punkte-Programm geregelten Fallkonstruktionen (z. B. auch Luxusmodernisierung) im Bezirk so gut wie ausgeschlossen sind, und daher der Verwaltungsaufwand für die Umsetzung von Mietvertragsergänzungen zu hoch sei.

Diese Form der Regelung der Mieterschutzrechte ist nur bedingt mit dem 8-Punkte-Programm und dem Beschlussauftrag vereinbar und im Ergebnis zu kritisieren, da zumindest nach Ablauf der 10-jährigen Schutzfristen es fraglich ist, inwieweit vergleichbare Garantien von den Mietern dann noch eingefordert ­ gegebenenfalls eingeklagt ­ werden können.

Alle drei Mieterschutzrechte sind unbefristet nur bei der Vertragsgestaltung der GEHAG und der DEGEWO verankert.

Dennoch kann das Gesamtergebnis der Abfrage bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften als vertretbar beurteilt werden, da die Mieterschutzrechte insgesamt ganz überwiegend unbefristet gewährleistet werden, wenn auch nicht immer in der im 8-Punkte-Programm vorgegebenen Form.

Diese Beurteilung ergibt sich auch auf Grund der nur indirekten Einflussmöglichkeit des Landes Berlin auf die städtischen Wohnungsbaugesellschaften für eine wortgenaue Umsetzung der Privatisierungsgrundsätze (siehe auch nachfolgenden Punkt 1.3).

Der Senat wird auch in Zukunft seinen Einfluss geltend machen, um die Intension des 8-Punkte-Programmes möglichst umfassend zu gewährleisten.

Hierzu werden zwischen den beteiligten Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Finanzen die Abstimmungen über nächste Verfahrensschritte herbeigeführt werden.

Einflussmöglichkeiten des Senats auf die Geschäftspolitik der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in bezug auf die Privatisierung

Das Land Berlin hat auch als Gesellschafter nur einen begrenzten Einfluss auf die Handlungen der Wohnungsbaugesellschaften gegen deren Willen.

Bei den Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GSW, Stadt und Land, HOWOGE, WBG Marzahn) ist eine Gesellschafteranweisung durch das Land Berlin möglich, sie stellt aber das letzte Mittel dar, um die Interessen des Landes durchzusetzen.

Zuständig für eine Gesellschafteranweisung ist die Senatsverwaltung für Finanzen.

Bei den Aktiengesellschaften (GESOBAU, GEWOBAG und DEGEWO sowie der GEHAG AG) gibt es kein Weisungsrecht des Aktionärs Land Berlin an den Vorstand des Unternehmens.

Die GEHAG AG nimmt hier insoweit eine Sonderstellung ein, da das Land Berlin nicht mehr Mehrheitseigentümer ist, und lediglich die Sperrminorität i. H. v. 25 % der Anteile plus 1 Aktie inne hat, daher sind die Einflussmöglichkeiten des Landes hier entsprechend ausgestaltet.