Wohnhaus

Abgeordnetenhaus von Berlin ­ 14. Wahlperiode Drucksache Nr. 14/1451

Fördermittel aus und führt neben der Realisierung wesentlicher ökologischer Zielsetzung zu einer beispielhaft niedrigen Wärmekostenbelastung.

Die Entwicklung im Gewerbe und Einzelhandel war durch die Realisierung von Großprojekten gekennzeichnet: So wirkte sich nach jahrelanger Vorbereitungs- und Bauzeit die Öffnung der Schönhauser Allee Arcaden positiv auf die engere Umgebung an der Schönhauser Allee aus, in dem endlich einer der geplanten Magneten wirksam wurde. Ähnliches gilt für die Kulturbrauerei, deren Fertigstellung Ende 1999 kurz vor der Vollendung stand, und die im Bereich Einzelhandel, Kultur und Gastronomie einen weiteren Anziehungspunkt an der Schönhauser Allee bilden wird. Im südlich Bereich der Schönhauser Allee ist eine weitere Attraktivitätssteigerung durch den Abschluss des Kaufvertrages für das Gelände der ehemaligen Brauerei Pfeffer nach langwierigen Verhandlungen zwischen Land, Bund sowie dem Pfefferwerk Verbund in Sicht.

Dieser positiven Entwicklung steht die Tendenz gegenüber, dass kleinere Einzelhandelsbetriebe in untergeordneten Lagen aufgeben müssen. In einzelnen Fällen findet eine Verlagerung an attraktivere Standorte außerhalb der Sanierungsgebiete statt.

Diese Tendenz ist allerdings nicht sanierungsbedingt oder gebietsspezifisch, sondern entspricht der allgemeinen Entwicklung im Einzelhandel. Unerwünschte Folgen sind allerdings leerstehende Ladeneinheiten in den schlechteren Lagen, während in attraktiveren Gebieten leerstehende Läden für Büros, Ladenhandwerk oder gastronomische Betriebe umgenutzt werden.

10.1.4.1 Helmholtzplatz

Das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz ist mit 16582 Einwohnern (Stand 31.12.1999) und 13.340 Wohnungen (Stand VU 1992) das größte Sanierungsgebiet Berlins. Im Berichtszeitraum gab es einen Bevölkerungsrückgang von ca. 2.300 Einwohnern.

Die Erneuerung der Wohngebäude im Sanierungsgebiet Helmholtzplatz hält unvermindert an. Stark zugenommen hat die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Im Vergleich mit anderen Sanierungsgebieten ist das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz aber durch einen relativ großen Wohnungsleerstand und eine vergleichsweise schlechtere soziale Situation der Bevölkerung gekennzeichnet. Um den sich abzeichnenden Negativentwicklungen gegenzusteuern wurde vom Senat am 30.3.1999 beschlossen, für das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz das integrierte Stadtteilverfahren Quartiersmanagement für die Dauer von zunächst 3 Jahren durchzuführen.

Wohnen

Im Sanierungsgebiet Helmholtzplatz sind seit 1991 28% der erneuerungsbedürftigen Wohnungen umfassend instandgesetzt und modernisiert worden. Außerdem wurden in den letzten zwei Jahren vier Wohngebäude mit dem Programm "Bauliche Selbsthilfe" umfassend erneuert.

In immer größerem Umfang findet die Umwandlung von Wohnungen in Einzeleigentum statt bzw. wird vorbereitet. So beantragen Immobilienverwertungsgesellschaften bereits unmittelbar nach Erwerb eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Im Berichtszeitraum wurden insgesamt für 30 Grundstücke Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt.

Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken hat ebenfalls deutlich zugenommen. In zwei von drei Projekten wurde parallel zur Erneuerung der Bestandswohnungen der Ausbau der Dachgeschosse durchgeführt, ohne öffentliche Mittel in Anspruch zu nehmen. Im Berichtszeitraum wurden 54 Genehmigungen für den Ausbau von Dachgeschossen mit durchschnittlich drei bis vier Wohnungen erteilt.

Im Zuge der Fortschreibung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz und der Konkretisierung von Wohnungszahlen im Antragsverfahren hat sich das Neubaupotential erhöht. Hinzugekommen sind vier Standorte für den Neubau von 46 Wohnungen, andererseits wurde für den Standort Pappelallee 43 eine deutliche Reduzierung der Wohnungszahl vorgenommen.

Im Berichtszeitraum wurde ein Vorhaben mit 19 Wohnungen mit öffentlicher Förderung (2. Förderweg) fertiggestellt, ein weiteres öffentlich gefördertes Projekt mit 12 Wohnungen ist im Bau, für zwei Vorhaben mit 31 Wohnungen liegt eine Förderzusage vor.

Gemeinbedarf

Der deutliche Geburtenrückgang und der Wegzug vieler Familien mit Kindern in den letzten Jahren haben zur Schließung von Einrichtungen und zur Korrektur der Bedarfswerte und damit auch Sanierungszieländerungen bei der Ausweisung einzelner Infrastrukturstandorte geführt.

Aufgrund der geringen Schülerzahlen bereitet das Bezirksamt die Aufhebung des Schulbetriebes der 10. Grundschule (Struwwelpeter Grundschule) am Standort Senefelder Straße 6 vor. Der Schulbetrieb wird voraussichtlich mit Ende des Schuljahres 1999/2000 ganz eingestellt.

Für das 4. Gymnasium Dunckerstraße 64 wurde 1999 mit dem Neubau einer Doppelsporthalle begonnen.

Die zwei Kita-Neubaustandorte Kanzowstraße 12-14 und Stargarder Straße 35 wurden aufgegeben. Für die freigewordenen Flächen erfolgte im Zuge der Fortschreibung des Rahmenplans für die Kanzowstraße 14 die Ausweisung als Grünfläche mit Spielplatz sowie für die Stargarder Straße 35/Hiddenseer Straße 5 als Standort für Wohnen und öffentliches Grün. Der Betrieb der Kindertagestätte Wichertstraße 24 wurde eingestellt.

Der Neubau einer Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtung als integriertes Projekt durch einen privaten Investor konnte trotz vorliegender Bewilligung von Fördermitteln des 1. Förderweges sozialer Wohnungsbau und erteilter Baugenehmigung im Berichtszeitraum noch nicht realisiert werden. Der private Investor hat zwischenzeitlich kein Interesse mehr an dem Projekt und beabsichtigt das Grundstück zu veräußern.

In die freigewordenen bezirkseigenen Räume der ehem. Kita Wichertstraße 24 wurde eine bezirkliche Jugendeinrichtung verlagert.

Öffentlicher Raum

Zur Sicherung der Neuanlage öffentlicher Spiel- und Grünflächen sind die entsprechenden Bebauungspläne weiterbearbeitet worden. Aufgegeben wurde im Zuge der Fortschreibung des Rahmenplans die als Kinderspielplatz vorgesehene Baulücke Pappelallee 21a

Für vier Standorte konnten von der LBB-GEG die Flächen erworben werden.

Für das Grundstück Lychener Straße 53 wurde der Neubau eines Spielplatzes im Rahmen des Programms "Stadtweite Maßnahmen ­ Beschäftigung und Qualifizierung" vorbereitet. Die Mittel wurden 1999 bewilligt, Baubeginn ist März 2000.

Für das Grundstück Pappelallee 74/75 wurde mit den Bauarbeiten für einen 1. Bauabschnitt begonnen. Vorgesehen ist hier die Realisierung einer öffentlichen Grünfläche mit Spiel- und Freizeitangeboten für Jugendliche in Verbindung mit einem Ausbildungsprojekt für sozialbenachteiligte Jugendliche. Die Finanzierung erfolgt im Rahmen des Programms "Soziale Stadt"

Auf dem Helmholtzplatz wurde der vorhandene Bolzplatz erneuert und Ende 1999 mit den Arbeiten zur umfassenden Sanierung der westlichen Platzhälfte im Rahmen einer Beschäftigungs- und Qualifizierungsmaßnahme begonnen (1.BA). Die Erneuerung der östlichen Platzhälfte wurde vorbereitet und wird ab März 2000 im Rahmen des Programms "Stadtweite Maßnahmen ­ Beschäftigung und Qualifizierung" beginnen. Das Gesamtkonzept für die Erneuerung des Helmholtzplatzes wurde gemeinsam mit den Bewohnern in einem Workshop erarbeitet.

Für das Grundstück Dunckerstraße 6 wurde ein bereits vorhandenes Planungskonzept überarbeitet und der Neubau eines Spielplatzes im Programm "Stadtweite Maßnahmen" 2000 beantragt.

Zur Verbesserung der Verkehrssicherheit sind an den Kreuzungen Danziger Straße / Schliemannstraße, Danziger Straße / Senefelder Straße und Pappelallee / Raumerstraße jeweils Lichtsignalanlagen installiert worden.

Gewerbe

Mit der Eröffnung des Einkaufszentrums "Schönhauser AlleeArcaden" am U- und S- Bahnhof Schönhauser Allee hat es für das Sanierungsgebiet Helmholtzplatz einen enormen Zuwachs an Einzelhandelsangeboten ­ auch im Bereich der wohnungsnahen Abgeordnetenhaus von Berlin ­ 14. Wahlperiode Drucksache Nr. 14/1451

Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs - gegeben. Dem entgegen verläuft die Entwicklung der Schönhauser Allee als Einkaufsstraße eher negativ. Leerstände von Ladenlokalen und ein von Billiganbietern geprägtes Angebot verringert die Attraktivität der Straße.

Im Berichtszeitraum hat sich die Zunahme von Dienstleistungsbetrieben und gastronomischen Angeboten fortgesetzt. Trotz dieser Entwicklung stehen noch zahlreiche der insgesamt ca. 450

Ladenlokale und Gewerberäume in den Erdgeschossen der Vorderhäuser leer. Erkennbar ist jedoch eine zunehmende Tendenz zur Ansiedlung von spezialisiertem Einzelhandel und "Trend" - Läden z. B. in der Stargarder Straße.

Der Neubau eines Gewerbehofes auf dem Grundstück Greifenhagener Straße 20 wird aufgrund eines berlinweiten Überangebotes an Gewerbeflächen und damit fehlendem Interesse von Investoren an dem Projekt vorerst nicht weiterverfolgt.

Die Entwicklung der großen Gewerbeflächen auf den Standorten der ehemaligen Brauereien stagnierte im Berichtszeitraum im südlichen Bereich des Sanierungsgebiets aufgrund ungeklärter Eigentumsverhältnisse, Eigentumswechsel oder allgemein verhaltener Investitionsbereitschaft.

Wohnen

Im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz sind 49% des Wohnungsbestandes bis Ende 1999 instandgesetzt und modernisiert worden.

Davon wurden in den Jahren 1998/99 in 56 Bauvorhaben insgesamt 781 Wohnungen umfassend erneuert, 334 Wohneinheiten mit dem Förderprogramm Soziale Stadterneuerung; 447 Wohneinheiten wurden freifinanziert durchgeführt. Weiterhin wurde mit dem Programm "Bauliche Selbsthilfe" in den letzen zwei Jahren 1 Haus umfassend erneuert.

Ein herausragendes Mod/Inst-Projekt ist die Erneuerung des Wasserturms, des Wahrzeichens des Bezirks Prenzlauer Berg.

Die Durchführung der Erneuerung war abhängig von der Eigentumsübertragung an die WIP, die, ebenso wie die Sicherung der Sanierung des Wasserturms mit einem öffentlich-rechtlichen Vertrag geregelt wurde. Zur Finanzierung der Maßnahmen wurde für den erhöhten denkmalpflegerischen Aufwand zu den Mitteln des Programms "Soziale Stadterneuerung" umfangreiche Städtebauförderungsmittel sowie ein Zuschuss aus dem Denkmalschutzprogramm herangezogen. Mit den Bauarbeiten wird im Jahr 2000 begonnen.

In immer stärkerem Maße ist die Umwandlung von Altbauten zu Einzeleigentum zu beobachten. Insbesondere Verwertungsgesellschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts beantragen gleich nach Erwerb des Grundstücks eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Umwandlung in Eigentumswohnungen wurde so in den vergangenen beiden Jahren in 29 Häusern durchgeführt bzw. vorbereitet.

Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken hält unvermindert an. In etwa 60% aller Projekte wird im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz parallel zur Erneuerung der Bestandswohnungen der Ausbau des Dachgeschosses beantragt. Im Berichtszeitraum entstanden auf diese Weise ca. 100 neue Wohnungen. Maisonette-Wohnungen, die durch Zusammenlegungen der obersten Etagen mit Dachgeschossen, vorzugsweise in den Quergebäuden, gebildet wurden sind hierbei nicht berücksichtigt. Seit Festsetzung des Sanierungsgebiets wurde bei jedem zweiten Grundstück das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut, häufig mit 3 bis 4 Wohnungen.

Das Neubaupotential für Wohnungen hat sich durch Sanierungszieländerungen aufgrund des Wegfalls von Infrastrukturstandorten in zwei Blöcken erhöht.

Im Berichtszeitraum wurden in zwei Neubauprojekten 66 Wohnungen erstellt. Davon im freifinanzierten Wohnungsneubau ein Wohnhaus mit 36 Wohneinheiten. Ein weiteres Projekt mit 30 Wohneinheiten wurde mit dem Programm "Einkommensorientierte Förderung" als Seniorenwohnhaus mit Wohnungen für sanierungsbetroffene alte Menschen gefördert. Ein weiteres gefördertes Seniorenwohnhaus mit 17 altengerechten Wohnungen wurde genehmigt und wird im Jahr 2000 entstehen.

Zur Bebauung der städtebaulich herausragenden nördlichen Platzkante des Senefelder Platzes entlang der Schönhauser Allee, Metzer Straße, Kollwitzstraße mit Wohn- und Geschäftshäusern wurde ein beschränkter baulicher Realisierungswettbewerb zur Ausführung im Jahr 2000 gemeinsam mit dem Bezirksamt und dem künftigen Investor vorbereitet.

Gemeinbedarf

Aufgrund demografischer Veränderungen und der Modifizierungen von Richtwerten für öffentliche Infrastruktureinrichtungen mussten Korrekturen hinsichtlich einiger Infrastrukturstandorte vorgenommen werden:

Die Einrichtung einer neuen Kindertagesstätte in der Erdgeschosszone eines Wohnhauses wurde aufgegeben.

Die 3. Grundschule musste infolge zu geringer Auslastung geschlossen werden. Durch Umsetzungen des Prenzlauer Berg Museums, der Volkshochschule sowie einer Bibliothek blieb der öffentliche Nutzungscharakter erhalten. Die erforderlichen Umbaumaßnahmen konnten nur soweit ausgeführt werden, dass die Einrichtungen in Betrieb genommen werden konnten. Weitere erforderliche Instandsetzungsarbeiten, die Verbesserung der Erschließung durch einen Aufzug und die Qualifizierung des ehemaligen Schulhofes für die neue öffentliche Nutzung mussten aufgrund fehlender öffentlicher Mittel zurückgestellt werden.

Mit der Schließung der 3. Grundschule entfiel auch der geplante Neubau an zusätzlichen offenen und gedeckten Sportflächen.

Ebenso wurde der Neubau eine Gymnasiums aufgegeben. Für die freigewordenen Flächen wurden Sanierungszieländerungen für Wohnen und Gewerbe vorgenommen.

Die Grundschulversorgung wird im wesentlichen durch die außerhalb des Sanierungsgebiets liegende 4. Grundschule erbracht. Zusammen mit vier großen Kindertagsstätten bildet dieser Block einen wichtigen Infrastrukturstandort für die Versorgung des Sanierungsgebiets insgesamt. Zur langfristigen Qualifizierung der Einrichtungen unter Berücksichtigung sich ändernder Anforderungen wurde ein Entwicklungs- und Gestaltungskonzept erarbeitet, dessen Umsetzung in Realisierungsstufen erfolgen kann.

Zur Versorgung des Sanierungsgebiets mit Jugendeinrichtungen konnten das Spielhaus auf dem "abenteuerlichen Bauspielplatz" errichtet sowie das "Jugendhaus Königstadt" auf dem Gelände der ehemaligen Königstadtbrauerei mit zwei Bauabschnitten ausgebaut werden. Das Spielhaus wurde vorwiegend mit Mitteln des URBAN-Programms der europäischen Union finanziert. Für das Jugendhaus standen eine private Spende sowie ebenfalls URBAN-Mittel zur Verfügung. Die Ausführung erfolgte als ABMMaßnahme mit Unterstützung von Selbsthilfeaktivitäten von Jugendlichen der Einrichtung. Weitere Ausbaustufen des Jugendhauses sind in der Planung.

Öffentlicher Raum

Zur Sicherung der Neuanlage öffentlicher Spiel- und Grünflächen sind die entsprechenden Bebauungspläne weiterbearbeitet worden. Für zwei Standorte konnten von der LBB-GEG Flächen erworben und dem Naturschutz- und Grünflächenamt zur Herstellung und Bewirtschaftung der Spiel- und Grünflächen übertragen werden. In der Metzer Straße wurde der 1. Bauabschnitt der öffentlichen Freifläche "Mondfisch" fertiggestellt. Die Ausführung des 2. Bauabschnitts wurde vorbereitet und die Finanzierung im Programm "Stadtweite Maßnahmen, Qualifizierung und Beschäftigung" beantragt.

Auf dem Wasserturmplatz legte das Naturschutz- und Grünflächenamt einen neuen Bolzplatz für Jugendliche an und verbesserte die Ausstattungsqualität des vorhandenen Kleinkinderspielplatzes.

Die Schönhauser Allee wurde im Abschnitt zwischen Danziger Straße und Metzer Straße vom Tiefbauamt vollständig erneuert.

Der Mittelstreifen ist als begrünter Promenadenweg ausgeführt worden.

Gewerbe

Die ehemalige Schultheißbrauerei in der Sredzki- Ecke Knaackstraße ist von der TLG umfassend erneuert und umstrukturiert worden. Es ist ein Nutzungsmix aus einem Multiplex-Kino, verschiedenen gastronomischen Einrichtungen, Einzelhandelsund Büronutzungen und dem Verein Kulturbrauerei für soziale und kulturelle Projekte entstanden.

Bei den bereits bis 1997 neu errichteten Bürogebäuden, vorrangig an der Schönhauser Allee im südlichen Bereich des Sanierungsgebiets, ist weiterhin hoher Leerstand zu verzeichnen. Die Gewerbeflächen in den Altbauten der ehemaligen BötzowBrauerei, der City-Back und des ehemaligen Kaufhaus Jonas liegen in Erwartung der erforderlichen Erneuerungsmaßnahmen vollständig brach.

Der Leerstand von Ladenflächen in den Erdgeschosszonen der Wohnhäuser ist dagegen rückläufig. Neben weiterhin vorwiegend gastronomischen Einrichtungen siedelt sich vermehrt auch spezialisierter Einzelhandel an.

Die wohnungsnahe Versorgung des Gebiets mit Waren des täglichen Bedarfs ist durch drei im Sanierungsgebiet gut verteilte, neueingerichtete Selbstbedienungsmärkte sichergestellt.