Weitere Maßnahmen zur Verbesserung des Sozialgefüges im Bestand des sozialen Wohnungsbaus

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung legt nachstehende Mitteilung dem Abgeordnetenhaus zur Besprechung vor:

Das Abgeordnetenhaus hat in seiner 15. Sitzung am 28. September 2000 folgendes beschlossen: „Der Senat wird aufgefordert zu prüfen, ob und unter welcher Maßgabe (Kriterien) in weiteren Stadtgebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf die Fehlbelegungsabgabe bzw. die Ausgleichsabgabe reduziert oder aufgehoben sowie die Belegungsbindung gelockert werden könnten. Dabei sind die haushaltswirtschaftlichen Auswirkungen darzustellen.

Die zurzeit gültigen Freistellungen (Bekanntmachung im Amtsblatt vom 2. März 1998 und 22. April 1998) sind über den 31. Oktober 2000 hinaus um mindestens weitere fünf Jahre zu verlängern.

Darüber hinaus soll der Senat prüfen, ob im Sinne einer Prävention eine Aussetzung der Belegungsbindungen in weiteren Stadtgebieten sinnvoll wäre, um in diesen Stadtteilen eine sozial stabile Einwohnerstruktur zu erhalten.

Dem Abgeordnetenhaus ist bis zum 25. Februar 2001 zu berichten."

Hierzu wird berichtet:

Ein 1. Zwischenbericht mit der Mitteilung der fünfjährigen Verlängerung des bestehenden Maßnahmenprogramms zur Verbesserung und Sicherung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen (im folgenden Text als Maßnahmenprogramm bezeichnet) vom 1. April 2001 bis zum 31. März 2006 und dem damaligen Bearbeitungsstand zur Erweiterung der Maßnahmen ist dem Abgeordnetenhaus mit Datum vom 31. Januar 2001 zur Kenntnis gegeben worden.

Auf Grund des erheblichen Prüfungsaufwandes wurde für die abschließende Bewertung, ob und unter welcher Maßgabe in weiteren besonders benachteiligten Stadtgebieten des sozialen Wohnungsbaus über die bisher schon festgelegte gesamtstädtische Großsiedlungskulisse hinaus von den gesetzlichen Belegungsbindungen freigestellt und auf die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe ganz oder teilweise verzichtet werden kann, eine Fristverlängerung bis zum 30. April 2001 erbeten.

I. Ermittlung der Sozialwohnungsbestände, die in den Gebietsfreistellungen zur Erweiterung des Maßnahmenprogramms Berücksichtigung finden

Zum Prüfauftrag an den Senat von Berlin, ob, neben den Gebietsfreistellungen durch das Maßnahmenprogramm für die Großsiedlungen, Lockerungen in weiteren Stadtgebieten sinnvoll wären, um in diesen Stadtteilen eine sozial stabile Einwohnerstruktur zu erhalten, wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter Einbeziehung der Mieter- und Vermieterverbände und Vertretern der bezirklichen Wohnungsämter eine Arbeitsgruppe eingerichtet.

Die Beratungen der Arbeitsgruppe führten zu den folgenden Erkenntnissen:

Die bisher erfolgten Freistellungen sind bereits sehr komplex.

So nutzen z. B. die städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Möglichkeiten des Kooperationsvertrages zur Steuerung bei der Wohnungsbelegung, die durch die Freistellung der Besetzungsrechtswohnungen gegeben ist, offenbar nicht genügend aus.

Immerhin sind ca. die Hälfte des Sozialwohnungsbestandes der städtischen Wohnungsbaugesellschaften Besetzungsrechtswohnungen und derartige kooperationsvertragliche Regelungen sind bereits seit Januar 1989 in Kraft. Seit vielen Jahren bestand daher für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Möglichkeit in den Wohnungsbeständen mit hohem Anteil an Besetzungsrechtswohnungen einseitigen sozialen Strukturen in der Mieterschaft mit einer entsprechenden Wohnungsvergabepolitik entgegen zu steuern.

Mit einer Freistellung von einzelnen eingestreuten Sozialwohnungsbeständen kann kaum eine spürbare Verbesserung der sozialen Strukturen eines Wohngebiets erreicht werden. Die Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus sind gerade wegen des massiven Auftretens von gesetzlichen Belegungsbindungen und den damit einhergehenden Festlegungen auf den Kreis der Wohnberechtigten im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes bei der Wohnungsvergabe freigestellt worden und werden durch weitere Maßnahmen unterstützt (neben den Lockerungen der gesetzlichen Belegungsbindungen und Verzicht auf Ausgleichszahlungen erfolgen weitere geförderte Maßnahmen im Wohnumfeld und Verzicht auf förderungsbedingte Mieterhöhungen in der Kat I durch das Mietenkonzept). Gebietsausweitungen, die nicht in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit einer Großsiedlung stehen, kommen daher im Rahmen des gesamtstädtischen Maßnahmenprogramms für den sozialen Wohnungsbau durch den Senat nicht in Betracht.

Als Ergebnis der Erörterungen in der Arbeitsgruppe besteht Einvernehmen zu: 1 Erstellung einer Orientierungshilfe zur Freistellung gemäß § 7 WoBindG für die Bezirke zur Umsetzung bei kleineren Wohnanlagen die aus gesamtstädtischer Sicht nicht im Maßnahmenprogramm Berücksichtigung finden können. Die Orientierungshilfe wurde auch deshalb erstellt, weil die Entscheidungspraxis bisher in den einzelnen Bezirken sehr unterschiedlich gehandhabt wurde. Unterschiede können jedoch in anderen Bezirksstrukturen begründet sein.

1 Prüfung durch Sen Stadt, inwieweit das Maßnahmenprogramm hinsichtlich der Randlagen und neuer Gebiete aus übergreifender stadtentwicklungspolitischer Sicht erweitert werden kann. Eine Erweiterung im Randlagenbereich kommt dann in Betracht, wenn tatsächlich ein unmittelbarer räumlicher Zusammenhang zur Großsiedlung gegeben ist.

1 Prüfung durch Sen Stadt, ob die Fehlbelegungsabgabe weiter reduziert werden kann.

Die vierseitige Orientierungshilfe wurde von Sen Stadt erarbeitet und ist den Wohnungsämtern am 29. Januar 2001 zur Kenntnis übersandt worden. Sie ist dem Schlussbericht als Anlage 1 beigefügt.

Die Prüfung der von anderen Seiten und vom Verband BerlinBrandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) und vom Landesverband Freier Wohnungsunternehmen e. V. (LFW) für ihre Mitgliedsunternehmen zur Aufnahme in das Maßnahmenprogramm beantragten Wohnungsbestände mit insgesamt über 55 000 Wohneinheiten ist nun abgeschlossen und führt zu folgenden Ergebnissen:

Es handelt sich bei vorliegenden Wohnungsbeständen um

a) Wohngebiete, Wohnkomplexe und Wohngebäude des sozialen Wohnungsbaus, die in bereits festgelegten Großsiedlungsgebieten des Maßnahmeprogramms liegen, für die aber eine andere Kategorieneinstufung gewünscht wird;

b) Wohnanlagen und Wohngebäude des sozialen Wohnungsbaus in „Streulage", das heißt in Misch- oder Altbaugebieten eingestreut liegend. Hier handelt es sich grundsätzlich nicht um Wohngebiete des sozialen Wohnungsbaus, deren Wohnungsbestand insgesamt mit öffentlichen Mitteln nach dem

II. WoBauG errichtet wurde;

c) Wohngebiete und Wohnkomplexe des sozialen Wohnungsbaus, die an bisher bereits festgelegte Großsiedlungsgebiete des Maßnahmenprogramms angrenzen und die auf Grund ihrer städtebaulichen Struktur für eine Gebietserweiterung in Frage kommen und

d) Wohngebiete und Wohnkomplexe des sozialen Wohnungsbaus, die bisher nicht in der Gebietskulisse des Maßnahmenprogramms enthalten sind und die auf Grund der im Senatsbeschluss Nr. 1766/98 definierten städtebaulichen Kriterien für eine Aufnahme als neues Gebiet in die Gebietskulisse des Maßnahmenprogramms in Frage kommen.

Nach den städtebaulichen Kriterien gemäß Senatsbeschluss Nr. 1766/98, übernommen durch Senatsbeschluss Nr. 722/00 und den Ergebnissen der Besprechungen der Arbeitsgruppe wird mit den Anträgen folgendermaßen verfahren:

Die Anträge zu a) werden im Rahmen der jährlichen Überprüfung der Kategorienzuordnung der Großsiedlungen des Maßnahmenprogramms, frühestens jedoch zum 31. März 2002, ausgewertet werden. Dazu ist zwingend eine ergänzende Datenbereitstellung der Sozialhilfedaten durch die Senatsverwaltung ArbSozFrau erforderlich, um weitere Rückschlüsse auf die Einkommensstrukturen der Bewohner der Gebiete zu erhalten. Derzeit liegen diese Daten auf der Ebene der Großsiedlungsgebiete noch nicht vor. Die Bereitstellung der Sozialhilfedaten ist aber zwingend auf dieser kleinräumigen Ebene erforderlich, weil die ehemalige Datengrundlage zur Fehlbelegung der Gebiete in dieser Form durch Inkrafttreten des 5. Änderungsgesetz zum AFWoG Bln nicht mehr zur Verfügung steht.

Die Anträge zu b) (Streulagenfälle) werden in die bezirkliche Einzelfallprüfung unter Verwendung der Orientierungshilfe übergeleitet.

Die Anträge zu c) und d) (Gebietserweiterungen, neue Gebiete) wurden auf der Grundlage der städtebaulichen Kriterien gemäß Senatsbeschluss Nr. 1766/98 in einem zweiten umfangreichen Prüfschritt dahingehend untersucht, ob die Voraussetzungen für eine Aufnahme in das stadtpolitisch übergeordnete Maßnahmeprogramm Großsiedlungen vorliegen. Dazu wurden alle relevanten Wohngebiete, Wohnkomplexe und Wohngebäude inklusive des jeweiligen räumlichen Umfeldes dieser beiden Bearbeitungsrubriken anhand konkreter wohnungsbezogener Einzeldaten (Baujahr; Geschosshöhe/GFZ; Förderlaufzeit/Ende der öffentlichen Förderung; Anzahl der Sozialwohnungen) auf ihrer Relevanz hinsichtlich des Maßnahmenprogramms untersucht.

II. Aufnahme der Gebietserweiterungen und neuen Gebiete in das Maßnahmenprogramm und Einordnung in die Kategorien

Im Ergebnis stellt sich die vertiefte Antragsprüfung wie folgt dar:

1. Kleinere Gebietskorrekturen bzw. -erweiterungen bereits bestehender Großsiedlungsgebiete

Bei vier Großsiedlungsgebieten des Maßnahmenprogramms erfolgt eine Gebietserweiterung durch geringfügige Korrektur der bisherigen Abgrenzung.

- Erweiterung der Großsiedlung Heinrich-Zille-Siedlung (Bezirk Mitte) um Gebäude mit insgesamt 379 Sozialwohnungen;

- Erweiterung der Großsiedlung Mehringplatz (Bezirk Friedrichshain/Kreuzberg) um Gebäude mit insgesamt 286 Sozialwohnungen;

- Erweiterung der Großsiedlung Rollbergsiedlung (Bezirk Neukölln) um Gebäude mit insgesamt 76 Sozialwohnungen;

- Erweiterung der Großsiedlung Brunnenstraße (Bezirk Mitte) um Gebäude mit insgesamt 428 Sozialwohnungen.

Anhand des aus dem Jahr 2000 vorliegenden Datenmaterials zu Fluktuation und AFWoG-Zahlern sowie Ausländeranteil für diese vier Gebietserweiterungen in unmittelbarer Randlage zu den bereits bestehenden Großsiedlungen der Kategorie I ist davon auszugehen, dass in diesen Gebietserweiterungen analoge Mobilitätsverhältnisse und analoge soziale Bewohnerstrukturen vorhanden sind. Die Zahl der Fehlbeleger liegt in diesen Wohnungsbeständen weit unter dem Berliner Durchschnitt, in Teilgebieten sind weit über dem Berliner Durchschnitt liegende Fluktuationsquoten feststellbar.

Die Ausländerquote liegt in diesen Gebieten insgesamt weit über dem Berliner Durchschnitt. Diese Gebietserweiterungen werden deshalb der Kategorie I zugeordnet.

2. Größere Gebietserweiterungen bereits bestehender Großsiedlungsgebiete

Ein Großsiedlungsgebiet wird um ein angrenzendes, größeres Teilgebiet des sozialen Wohnungsbaus erweitert:

- Erweiterung der Großsiedlung Britz-Süd (Kat. I) im Bezirk Neukölln um das Teilgebiet Ortolanweg u. a. mit insgesamt 1406 Sozialwohnungen, jedoch vorerst Zuordnung zur Kategorie II.

Die Großsiedlung Britz-Süd mit ursprünglich rund 2 100

Sozialwohnungen umfasst zurzeit durch das eingetretene Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert" nur noch 671

Sozialwohnungen, das direkt daran anschließende Teilgebiet Ortolanweg u. a. derzeit jedoch 1 406 Sozialwohnungen.

Schon aus dem Grund der Größenverhältnisse ist eine analoge Übertragung der Kategorieeinstufung des bisher bestehenden Gebietes auf das Erweiterungs-Teilgebiet nicht vertretbar. Auch die Prüfung des derzeit vorliegenden Datenmaterials für das Jahr 2000 hinsichtlich Fluktuations- und Fehlbelegerquote sowie Ausländeranteil lässt erkennen, dass eine Zuordnung dieses großen Erweiterungsgebietes zur Kategorie I analog der Einstufung des bisherigen Gebietes Britz-Süd nicht vorgenommen werden kann. Sowohl Fehlbeleger-, Ausländer- als auch Fluktuationsquote sind günstiger für die Gebietsbewertung als der Berliner Durchschnitt.

Von daher wird das große Erweiterungsgebiet vorab der Kategorie II zugeordnet und im Frühjahr des nächsten Jahres gemeinsam mit Britz-Süd bei der generellen jährlichen Prüfung aller Gebiete des Großsiedlungsprogramms unter einheitlich Datenkriterien erneut geprüft.

3. Gebietsneuaufnahme in die Großsiedlungskulisse des gesamtstädtischen Maßnahmeprogramms

Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Kriterien des Maßnahmeprogramms Großsiedlungen werden folgende zwei Wohngebiete des sozialen Wohnungsbaus in das gesamtstädtische Maßnahmeprogramm Großsiedlungen als weitere zusätzliche Gebiete aufgenommen.

- hochverdichteter Wohnkomplex „Werner-DüttmannPlatz" (Hasenheide/Urban-/Graefestraße) im Bezirk Friedrichshain/Kreuzberg mit insgesamt 742 Sozialwohnungen;

- innerstädtisches Großsiedlungsgebiet „Ackerstraße" (südlich Voltastraße) im Bezirk Mitte mit insgesamt 2 638

Sozialwohnungen.

In beiden Großsiedlungen sind anhand des derzeitig vorliegenden Datenmaterials für das Jahr 2000 höhere Fluktuationsquoten als im Berliner Durchschnitt für den sozialen Wohnungsbau zu verzeichnen; im Gebiet Werner-Düttmann-Platz liegt die Fehlbelegerquote unter dem Durchschnittswert, im Gebiet Ackerstraße leicht darüber, jedoch ist in beiden Gebieten ein wesentlich über dem Berliner Durchschnitt liegender Ausländeranteil vorhanden.

Die zwei neuen Gebiete werden daher zunächst der Kategorie II zugeordnet, weil eine Eingruppierung in die Stufe der Kategorie I auf Grund der derzeitigen Datenbasis nicht begründbar ist.

Für die Gebietserweiterungen und die neuen Gebiete liegt eine Aufstellung mit kartographischen Darstellungen jedes Gebietes als Anlage 2 bei.

III. Halbierung der Fehlbelegungsabgabe in den Gebieten der Kategorie II

In den Besprechungen der Arbeitsgruppe hat die Vertretung der Vermieter immer wieder darauf hingewiesen, dass im sozialen Wohnungsbau finanziell besser gestellte Mieter ihre Wohnungen kündigen und die nachziehenden Mieter in bedeutend schlechteren Einkommensverhältnissen leben. Die Hauptursache dafür wird in der Erhebung der Fehlbelegungsabgabe gesehen und in dem wesentlich entspannteren Wohnungsmarkt Berlins und des Umlandes, auf dem zu ähnlichen Mietbelastungen Wohnraum außerhalb des sozialen Wohnungsbaus zu erhalten ist. Die Betrachtung der Einkommensstrukturen war und ist weiterhin ein wichtiger Bestandteil bei der Beurteilung von defizitären Sozialstrukturen in den Wohngebieten. Zur Beseitigung und Verhinderung einseitiger Strukturen in der Mieterbelegung ist im Rahmen des Maßnahmenprogramms in den besonders problematischen Gebieten der Kategorie I auf die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe bereits von Anfang an verzichtet worden, um für finanziell bessergestellte Mieter „Bleibeanreize" und für finanziell bessergestellte Wohnungssuchende „Zuzugsanreize" zu geben. Zur Verhinderung einseitiger Sozialstrukturen wird nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 AFWoG Bln die Ausgleichszahlung künftig in den Gebieten der Kategorie II auf die Hälfte reduziert. Diese Maßnahme betrifft die o. g. zwei neuen Gebiete (Werner-Düttmann-Platz und Ackerstraße) und die Gebietserweiterung Britz-Süd um das Teilgebiet Ortolanweg u. a. und die bereits bestehenden Gebietskulissen des Maßnahmenprogramms in der Kategorie II. Dazu zählen z. B. die Gropiusstadt, das Märkische Viertel u. a. Insgesamt findet die Reduzierung der Fehlbelegungsabgabe auf die Hälfte nun auf 60 023 Wohnungen Anwendung. Damit wird eine unmittelbar wirksame Entlastung der Mieterschaft und eine nachvollziehbare Abstufung zur Regelung in der Kategorie I erreicht, da die defizitären Sozialstrukturen in der Kategorie II weniger stark ausgeprägt sind.