Mietwohnungen
Wiederholt hatten die Gerichte zu entscheiden5), welche Maßstäbe bei der Prüfung der Abgeschlossenheit durch die Bauaufsichtsbehörden anzuhalten sind. Zuletzt hatte der Gemeinsame Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes entschieden, dass bei der Prüfung der Abgeschlossenheit bestehender Gebäude nicht allein auf das gegenwärtige Bauordnungsrecht abzustellen ist. Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäuden können auch dann im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG in sich abgeschlossen sein, wenn die Trennwände und decken nicht den Anforderungen entsprechen, die das Bauordnungsrecht an Neubauten stellt6).
Ermittlung von Umwandlungszahlen
Das Verfahren zur Bildung von Wohnungseigentum, in der Regel der Zeitraum vom Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zur Grundbucheintragung, kann im günstigen Fall wenige Tage oder Wochen, unter ungünstigen Bedingungen aber auch einige Jahre dauern.
Nicht so regelmäßig wie etwa bei der Begründung von Wohnungseigentum im Zuge der Errichtung von Gebäuden führt die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Umwandlung eines bestehenden Mietobjektes. Mitunter gibt der Eigentümer seine Absicht während des Verfahrens der Bildung von Wohnungseigentum wieder auf, oder er hält die Bescheinigung für eine spätere Verwendung vor. In einigen Fällen werden Teilungserklärungen zeitlich aber auch noch vor dem Datum der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet.
Kaufverträge über Wohnungseigentum werden in jeder Phase der Umwandlung abgeschlossen, mitunter auch schon vor der Einleitung des Umwandlungsverfahrens. Einige dieser Kaufverträge gelangen letztendlich nicht zur Durchführung, weil die Umwandlung nach dem Kaufzeitpunkt nicht weiter verfolgt wird.
Bei anderen erfolgt die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs und damit die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages, wenn es bei der Realisierung der Umwandlung aus welchen Gründen auch immer erhebliche Verzögerungen gab.
Darüber hinaus werden immer wieder Wohnanlagen bekannt, deren Umwandlung nach Monaten bzw. Jahren durch Schließung der Wohnungsgrundbuchblätter und Anlegung eines neuen Grundbuchblattes für das Grundstück wieder rückgängig gemacht worden ist (Rückumwandlung). Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind im Laufe der Jahre 51 solcher Fälle bekannt geworden. 14 weitere Objekte wurden zunächst zwar rückumgewandelt, inzwischen aber erneut in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Das Wohnungseigentum und seine Entwicklung
Gesamtentwicklung seit 1950
Nach In-Kraft-Treten des WEG ist Wohnungseigentum zunächst nur sehr zögerlich und ausschließlich im Zuge der Errichtung von Wohngebäuden begründet worden. Der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kam in den 50er Jahren noch keine Bedeutung zu. Erst im Verlauf der 60er Jahre setzten in Berlin nennenswerte Umwandlungsaktivitäten ein.
Zunächst waren davon Altbauobjekte, gegen Ende der 60er Jahre zunehmend auch Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus betroffen. Ende 1969 belief sich nach der Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei einer Gesamtzahl von über 15 000 Eigentumswohnungen in fast 700 Objekten in Berlin der Umwandlungsanteil auf insgesamt 95 Wohnanlagen mit über 1 100 Wohnungen.
Anfang der 70er Jahre stiegen die Umwandlungs- und Verkaufszahlen allmählich an. Ab 1975/1976 waren kräftige Zuwachsraten festzustellen, wobei sich in einzelnen Jahren die Zahl der Wohnungsumwandlungen jeweils sogar verdoppelte.
Ende 1979 war ein Bestand von fast 1 100 Objekten mit über 17 700 Wohnungen ausgewiesen, für die zu diesem Zeitpunkt die Umwandlung zumindest eingeleitet und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden war.
Die Entwicklung beschleunigte sich nochmals in der ersten Hälfte der 80er Jahre. Ein vorläufiger Spitzenwert bei der Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen in Wohnungseigentum wurde 1984 erreicht, als innerhalb eines Jahres für ca. 14 000
Mieteinheiten in 650 Wohnanlagen die Umwandlung eingeleitet worden war. Ende 1984 war das Potenzial des umgewandelten Wohnungseigentums auf nahezu 66 000 Wohnungen in über 3 500 Wohnanlagen angewachsen.
Die Ausweitung der Umwandlungsaktivitäten führte Mitte der 80er Jahre zu einer Sättigung dieses Immobilienteilmarktes.
Folge war ein beachtlicher Angebotsüberhang, die Umwandlung ging auf ein relativ konstantes Niveau zurück. In den Jahren 1986 bis 1989 lag die jährliche Rate bei jeweils um 4 500 Wohnungen in ca. 300 Wohnanlagen.
Einen nochmals markanten Einschnitt bei den Umwandlungszahlen gab es im Zeitraum zwischen Dezember 1989 und Juni 1992, als auf Grund von Beschlüssen des Bundesverwaltungs-7) und des Bundesverfassungsgerichtes8) bei der Prüfung der Abgeschlossenheit strengere Maßstäbe anzulegen waren. Nach dem Beschluss des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (vgl. 1.2.) stieg die Zahl der Anträge auf Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen dann drastisch an.
Mit der Einbeziehung des Ostteils der Stadt in die Umwandlungsaktivitäten der Grundstückseigentümer in den Nachwendejahren seit etwa 1992 hat sich das Gewicht zunehmend in diese Stadthälfte verlagert. Zeigten sich Ende der 90er Jahre die absoluten Fallzahlen zwischen beiden Stadträumen etwa ausgeglichen, so markiert die deutlich höhere Umwandlungsquote in den östlichen Stadtbezirken dort das hohe Potenzial an umwandlungsgeeigneten Mietwohnobjekten und dem erkennbaren Rückstand bei der Eigentumsquote.
Insgesamt war bis zum Ende des Berichtsjahres 2000 in Berlin
- für etwa 314 000 (ehemalige) Mietwohnungen in mehr als 14 800 Wohnanlagen, davon bereits knapp 84 500
Wohnungen in fast 3 600 Wohnanlagen im Ostteil, die Umwandlung in Wohnungseigentum zumindest eingeleitet worden,
- davon bei etwa 185 450 Wohnungen (östliche Stadthälfte anteilig ca. 35 300 Wohnungen) die Umwandlung durch Grundbuchumschreibung bereits abgeschlossen,
- der Gesamtbestand des umgewandelten und des als WE erstellten Wohnungseigentums (erst eingeleitete oder bereits abgeschlossene Verfahren der Bildung von WE) auf 417 300 Wohnungen in mehr als 24 300
Wohnanlagen angewachsen (das entspricht fast genau 22,5 % des Gesamtwohnungsbestandes in Berlin),
- davon für knapp 264 700 Wohnungen (gleich 14,3 % des Gesamtwohnungsbestandes) in ca. 17 150 Wohnanlagen die Begründung des Wohnungseigentums durch Umschreibung im Grundbuch bereits vollzogen.
Die Anzahl der Teileigentumsverhältnisse ist nicht Gegenstand dieser Berichterstattung.