Stadterneuerung
Verordnung über die Zuständigkeit für einzelne Bezirke:
Die Verordnung über die Zuständigkeit für einzelne Bezirke wurde zur Ausführung des Zweiten Verwaltungsreformgesetzes vom 5. Dezember 2000 (GVBl. S. 513) am 19. Oktober 2000 vom Rat der Bürgermeister beschlossen. Danach liegt u. a. die Zuständigkeit für die Abräumung von öffentlichen Baugrundstücken beim Bezirk Lichtenberg/Hohenschönhausen.
Ausführungsvorschriften und Richtlinien
Besonderes Städtebaurecht
Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge)
Durch Verwaltungsvorschrift zur Änderung der AV Ausgleichsbeträge vom 2. Februar 2001(ABl. S. 716) wurde die AV Ausgleichsbeträge vom 26. Mai 1994 (ABl. S. 1964) letztmalig bis zum 31. Dezember 2001 verlängert.
Richtlinien zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung
Das Land Berlin fördert die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum auf der Grundlage spezieller Förderrichtlinien.
Die Struktur der Förderrichtlinien blieb im Berichtszeitraum unverändert. Es wurden jedoch diverse Änderungen an den Richtlinien-Inhalten vorgenommen:
ModInstRL 95 - Soziale Stadterneuerung
Die "Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten Programmteil Soziale Stadterneuerung" ModInstRL 95 Soziale Stadterneuerung vom 21. September 1994 (Amtsblatt Nr. 53 vom 04. November 1994, S. 3467 bis 3474) geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 30. Juni 1999 (Amtsblatt Nr. 45 vom 03. September 1999, S. 3430f) werden weiter angewandt. Über diese Änderungen ist bereits im 22. Bericht zur Stadterneuerung ausführlich berichtet worden.
Förderkonditionen
Der Baukostenzuschuss beträgt maximal 20 % der zuwendungsfähigen Kosten auf der Grundlage des einheitlichen Standard-Maßnahmenkataloges.
Auf 40 % der zuwendungsfähigen Kosten werden im ersten Jahr nach Baufertigstellung Aufwendungszuschüsse in Höhe von 5 %, höchstens 4,50 DM/m² Wohnfläche monatlich gezahlt.
Die Eigenleistung des Eigentümers beträgt mindestens 40 % der zuwendungsfähigen Kosten, mindestens jedoch 900 DM/m² Wohnfläche.
Abweichend von Nr. 5.1 der ModInstRL 95 können im Programmjahr 2000 Baunebenkosten bis zur Höhe von 12 v.H. der zuwendungsfähigen Kosten anerkannt werden. Zuwendungsfähig sind Architekten- und Ingenieurleistungen gemäß HOAI, Kosten für verlangte Gutachten sowie Gebühren für Baugenehmigung, Schornsteinfeger usw. Bis zur Fertigstellung der Baumaßnahmen anfallende Zwischenfinanzierungskosten für Darlehen werden nicht als Baunebenkosten anerkannt Mieten nach Modernisierung
Sofern bezirksseitige Mietobergrenzen im Zuge der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach §§ 144, 145 BauGB festgelegt werden, haben diese Vorrang vor den in der Richtlinie genannten Mietobergrenzen von 8,28 DM/m² monatlich (NettoKaltmiete). Dies gilt jedoch nur für die Mieten im 1. Jahr nach Modernisierung.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Eine vom Eigentümer oder Anteilseigentümer selbst bewohnte Wohnung ist unabhängig vom Bezugszeitpunkt dann förderfähig, wenn diese der erste Wohnsitz ist und wenn der Bezirk der Selbstnutzung zustimmt. Hiermit soll unter Beachtung des von den Bezirken am besten zu beurteilenden Wohnbedarfs der gebietsansässigen Bewohner auch bei der ModInst-Förderung zur Bildung selbstgenutzten Wohneigentums in der Innenstadt beigetragen werden.
ModInstRL 96 - wohnungspolitische Selbsthilfe
Die "Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten - Programmteil Wohnungspolitische Selbsthilfeprojekte (ABl Nr. 50 S. 3508 vom 27.09.1996) werden weiter angewandt.
Gefördert werden Selbsthilfegruppen, die als GBR oder Genossenschaft ein Haus erwerben oder einen langfristigen Pachtvertrag abschließen, aber auch Projekte treuhänderischer Sanierungsträger, in denen Mieterselbsthilfe an den Baumaßnahmen erfolgt oder die genossenschaftliche Selbstverwaltung angestrebt wird.
ModInstRL 99 stadtweit
Zur Anwendung der ModInstRL 99 - stadtweit (Amtsblatt 45 S. 3431 vom 03.09.1999) im Programmjahr 2000 wurde mit der Deckungsmittelzusage vom 26.04.2000 (von der Senatsverwaltung für Finanzen mitgezeichnet) festgelegt: "Für die Förderung sind die Konditionen der ModInstRL 99 stadtweit mit folgenden Maßgaben anzuwenden:
Das Land Berlin fördert unter Beteiligung des Bundes (Finanzhilfen des Bundes nach Artikel 104 a Abs. 4 Grundgesetz) bauliche Maßnahmen des städtebaulichen Denkmalschutzes zur Sicherung und Erhaltung historischer Stadtkerne in den Bezirken Mitte, Köpenick und Lichtenberg. Gefördert werden nur Vorhaben in Gebieten mit Erhaltungssatzung - in Berlin Erhaltungsverordnung - (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), die Gegenstand des Bundesprogramms sind.
Grundlage hierfür bilden die Verwaltungsvereinbarungen zur Städtebauförderung des Bundes mit den Ländern - Programmbereich "Städtebaulicher Denkmalschutz". Gefördert werden bauliche Maßnahmen zur Sicherung erhaltenswerter Gebäude, Ensembles und sonstiger baulicher Anlagen von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sowie historisch wertvolle Plätze und Straßenräume.
Die Förderungsrichtlinien städtebaulicher Denkmalschutz wurden 1996 überarbeitet und danach jährlich angepasst.
Sanierungsbaukosten-Abrechnungsrichtlinien
Für die Sanierungsgrundstücke, die im Auftrag Berlins von einem Sanierungsträger erworben wurden und bei denen hinsichtlich der Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen die Abrechnung unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit ausdrücklich vereinbart wurde, gelten die "Sanierungsbaukosten - Abrechnungsrichtlinien" vom 01. 10. 1993 (Amtsblatt für Berlin Nr. 5/1993 S. 3350), die mit den Verwaltungsvorschriften vom 07.12.2001 (ABl Nr. 7 / 01.02.2002, S. 452) bis zum 31.12.2004 verlängert wurden.
Bei der Abrechnung wird eine Gesamtertragsberechnung erstellt und geprüft, ob durch die Förderung die Wirtschaftlichkeit des Grundstückes gewährleistet ist.
Landesmodernisierungsprogramm Abrechnung (Rundschreiben)
Die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hat mit Schreiben vom 27.09.1993 Regelungen zur abschließenden Bestimmung der Vorauszahlungsmittel für die im "LAMOD Programm" geförderten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erlassen. Das Rundschreiben wird weiter angewandt.
Vorbehaltsmittel - BestimmungsRL
Die "Richtlinien über die abschließende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestimmung nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 des Baugesetzbuches eingesetzt wurden" (Vorbehaltsmittel - BestimmungsRL vom 11. Dezember 1996 ABl, Nr. 2/1997, Seite 58) sind mit den Verwaltungsvorschriften vom 29.06.2001 (ABl, S. 3438) bis zum 31.12. verlängert worden.
2 Grundsatzentscheidungen
Mietobergrenzen
Die Thematik der Mietobergrenzen im sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren nach §§ 144 und 145 BauGB wurde im 21. Bericht Nr. 2.2.1 und 22. Bericht Nr. 2.1 behandelt.
Bisher haben fünf Bezirke für 13 Sanierungsgebiete Beschlüsse über Mietobergrenzen herbeigeführt, die eine mehrjährige Bindung dieser Mietobergrenzen vorgeben (vgl. Tabelle 11 "Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten der östlichen Bezirke")auf Seite 16.
Die rechtliche Zulässigkeit längerfristig mietbegrenzender Auflagen für Modernisierungsvorhaben in Sanierungsgebieten in Form von Nebenbestimmungen in der Sanierungsgenehmigung ist im Grundsatz und in der möglichen Ausgestaltung nach wie vor strittig und zudem hinsichtlich der notwendigen verwaltungsrechtlichen Durchsetzbarkeit ungeklärt. Weder setzen sich Kommentare zum BauGB hiermit auseinander noch liegen rechtskräftige verwaltungsgerichtliche Entscheidungen hierzu vor. Allerdings werden derzeitige Regelungen zum Ausschluss sozialer Verwerfungen für nötig erachtet.
Mietobergrenzen zum Schutz der ansässigen Wohnbevölkerung vor Verdrängung Übereinstimmend anerkennen alle Gutachter den Schutz der ansässigen Wohnbevölkerung vor Verdrängung als zulässiges Sanierungsziel.
Das Sanierungsrecht nach § 136 ff. unterscheidet sich grundsätzlich vom Milieuschutzrecht nach § 172 ff. BauGB.
Der Milieuschutz nach § 172 Abs. 1 Satz1 Nr. 2 BauGB bezweckt den dauerhaften Schutz der Erhaltung und Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung.
Demgegenüber bezweckt die Sanierung mit Hilfe der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB
- zum einen die Sicherung der Durchführung der Sanierung (Sicherung des Ablaufs der Sanierung) und
- zum anderen die Sicherung von Zielen und Zwecken der Sanierung, die mit der Sanierung - über deren Abschluss hinaus - dauerhaft erreicht werden sollen (Zielsicherung).
Abwägung widerstreitender Sanierungsziele Zwischen den u.U. widerstreitenden Sanierungszielen der baulichen Erneuerung einerseits und dem Schutz der Wohnbevölkerung im Sanierungsgebiet andererseits muss eine Abwägung erfolgen.
Nach gutachterlichter Auffassung schutzwürdig im Sinne des Sanierungsziels - der Erhaltung der ansässigen Wohnbevölkerung - sind die im Modernisierungsvorhaben bleibenden und die im Gebiet umziehenden Altmieter, nicht aber zuziehende Neumieter. Auf der Grundlage der Fortschreibung des Sozialplans ist zu ermitteln, wie viele Wohnungen für bleibende bzw. umziehende Altmieter zur Sicherung des Ablaufes der Sanierung benötigt werden.
Die sanierungsrechtliche Genehmigung könne demnach davon abhängig gemacht werden, dass der Antragsteller vertraglich mietbegrenzende Bindungen für bestimmte Wohnungen anerkennt.
Integration der Mietobergrenzen in das Genehmigungsverfahren nach §§ 144, 145 BauGB
In Milieuschutzgebieten ist nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB die Genehmigung zu erteilen, wenn das beantragte Vorhaben der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient.
Ungeklärt ist in diesem Zusammenhang, welches Gebiet für die Ermittlung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung maßgebend ist, das konkrete Erhaltungsgebiet oder Berlin in seiner Gesamtheit.
Umstritten ist (vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Funktionen von Sanierung und Erhaltung), ob die zuvor genannte Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB im Rahmen der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach §§ 144 und 145 BauGB beachtlich ist (Erst-Recht-Schluss). Dies wird von den Gutachtern unterschiedlich bewertet.
Bindungsfrist Weiterer Streitpunkt ist die Bindungsdauer der Mietobergrenzen. Die Bezirksämter haben für die Sanierungsgebiete Bindungsfristen von 5 und mehr Jahren beschlossen. Alle Gutachter kommen zum Ergebnis, dass diese langfristigen Bindungen unverhältnismäßig und damit unzulässig sind.
Aktuelle Entwicklung Urteil der 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vom 18.Juli 2002 VG 13 A 424.
Die 13. Kammer des VG Berlin hat der Klage einer Grundstückseigentümerin gegen das Land Berlin überwiegend stattgegeben und entschieden: In Sanierungsgebieten sind behördliche Mietobergrenzen zum Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung unzulässig.
Im Verfahren wandte sich die Klägerin dagegen, dass die ihr erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung zur Verbesserung des Wohnungsstandards auf ihrem Grundstück im Sanierungsgebiet "Samariterviertel" in Friedrichshain-Kreuzberg mit der Auflage verbunden worden ist, bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten.
Das beklagte Land Berlin war der Meinung, in Sanierungsgebieten könne als rechtmäßiges Sanierungsziel auch der Schutz der Wohnbevölkerung vor Verdrängung rfolgt werden.ve
Das Gericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die §§ 136 ff. des Baugesetzbuches (BauGB) keine Grundlage für die Formulierung eines solchen Ziels bilden und dass die Genehmigung von Baumaßnahmen nicht wegen Verstoßes gegen dieses Ziel versagt werden bzw. durch Beifügung einer Auflage "Mietobergrenze" erteilt werden kann. Das Ziel des Verdrängungsschutzes ist vielmehr einer Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB vorbehalten.
Das Gericht hat jedoch die Auffassung des Landes Berlin bestätigt, dass für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen vom Eigentümer verlangt werden kann, dem Sozialplan entsprechende Vereinbarungen mit den Mietern zu treffen.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Entscheidung hat die Kammer die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin und alternativ die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg wird beim Oberverwaltungsgericht Berlin in Berufung gehen.
Vorbereitung und Durchführung der Stadterneuerung 3 Vorbereitung und Durchführung nach dem Besonderen Städtebaurecht (§§ 136 ff. BauGB)
Das Berliner Stadterneuerungsprogramm setzt sich zusammen aus den restlichen Gebieten des "Ersten" und des "Zweiten" Stadterneuerungsprogramms von Berlin-West sowie den 22
Gebieten des "Gesamt Berliner - Stadterneuerungsprogramms", die vorwiegend im Ostteil der Stadt liegen.
Im Berichtszeitraum waren 30 Gebiete mit einer Fläche von rund 971 ha und 6.881 Grundstücken sowie 103.588 Wohnungen mit 153.540 Einwohnern förmlich festgelegt.
1) Innerhalb eines Blockes liegende bebaute und unbebaute Grundstücke (somit sind Abweichungen zur Anzahl der Grundbuchblätter möglich)
2) Korrektur nach Auswertung des Liegenschaftskatasters
3) melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung (lt. STALA sind die Daten mit Stand 31.12.01 derzeit nicht verfügbar)
4) Stand 1990 ohne Fortschreibung Stand am 31.12.2000Ausgangsdaten zur förmlichen Festlegung gemäß RVO
Stand der Durchführung in Gebieten der 1., 4., 6. und 7. Rechtsverordnung
In der Berichtszeit gab es 8 Sanierungsgebiete mit einer Fläche von 160,4 ha und 1.158 Grundstücken sowie 22.139 Wohnungen mit 42.541 Einwohnern.
Über den Stand der Durchführung der Sanierung in diesen weitgehend erneuerten Gebieten wird im Rahmen der 5. bis 7.
Verordnung zur Aufhebung förmlich festgelegter Sanierungsgebiete berichtet werden (vgl. auch 4.1).