Sonderregelungen bei notwendigem Umzug der Mieterhaushalte

Wenn der Vermieter eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, kann die Kündigung des Mieters unabwendbar werden. Kündigt der Mieter in Wohnobjekten, die bis Ende Juni 2003 aus der Grundförderphase fallen, innerhalb einer Frist von einem Monat nach Zugang der Mieterhöhung die Wohnung mit ordentlicher Frist, erhält er bis zum Vertragsende (maximal 13 Monate) die Mietsteigerung ­ ggf. bis zur Kostenmiete durch den Mietausgleich erstattet.

Die Berechnung erfolgt analog der Berechnung des allgemeinen Mietausgleichs entsprechend Ziff. 5. Die Mieter in Sozialmietwohnungen, deren Grundförderphase später endet, müssen in diesen Fällen ihr Sonderkündigungsrecht aufgrund der Mieterhöhung wahrnehmen. Dies hat zur Folge, dass regelmäßig innerhalb von 14 Tagen gekündigt und in ca. zwei Monaten die Wohnung geräumt werden muss.

Diesen Mietern sind vorrangig Sozialwohnungen nachzuweisen.

Für die Mieter, denen aufgrund besonderer Umstände, dies auch ab dem 2. Halbjahr 2003 nicht zugemutet werden kann (analog der Regelung für besondere Härtefälle) oder für Mieter, die bis zum Mietvertragsende aufgrund vergeblicher Suche keine Wohnung finden, wird eine entsprechende mieterschützende Härtefallregelung eingeführt. Dies ist durch die beauftragte Mieterberatungsorganisation zu bestätigen.

Verfahren zur Zahlung des Mietausgleichs

Die entsprechenden Richtlinien zur Zahlung des Mietausgleichs werden umgehend durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erarbeitet.

Der Senat beabsichtigt, die Zahlungen direkt an die Mieter zu leisten und die Investitionsbank Berlin mit der Bearbeitung zu beauftragen.

6. Wahrnehmung der Verantwortlichkeit von städtischen Wohnungsunternehmen

Der Senat wird von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die satzungsrechtliche Aufgabe, auch die Wohnungsversorgung für einkommensschwächere Haushalte zu sichern, verlangen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sollen bei den betroffenen Wohnungen nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der Senat wird dies anhand der vorzulegenden Mieterhöhungserklärungen prüfen.

Die Maßnahmen der Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der sozialen Stabilisierung von Quartieren werden finanziell gesichert.

7. Übergangsregelung bei bereits eingeleiteter Gewährung von Anschlussförderung bis Ende 2002

Endete die Grundförderphase bei einzelnen Objekten bereits im Jahr 2002 wird eine Anschlussförderung bisheriger Art gewährt. Damit soll die Gleichbehandlung gegenüber anderen Eigentümern, die eine Anschlussförderung im Jahr 2002 erhalten haben, gewährleistet werden.

8. Maßnahmen für eigengenutztes Wohneigentum Niemand soll wegen zu hoher Belastung allein aus dem Wegfall der Anschlussförderung das selbstgenutzte Eigentum verlieren müssen.

Die Investitionsbank Berlin wird die Finanzierung jeder einzelnen Maßnahme überprüfen. Es werden Einkommensgrenzen und Belastungsgrenzen für die Inanspruchnahme weiterer Förderungen festgelegt und vorhandenes Vermögen angerechnet und dann, nach Prüfung durch die Investitionsbank Berlin, zunächst für drei Jahre weitere Zahlungen geleistet, damit das Eigentum des Selbstnutzers nicht in die Zwangsversteigerung gerät. Der Eigentümer hat dann erneut seine finanzielle Situation darzulegen.

9. Maßnahmen bei Stiftungen und Genossenschaften

Gerade diese gemeinnützigen Eigentümer von Mietsozialwohnungen sollen langfristig ihre Bestände bewirtschaften können.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird mit den betroffenen Stiftungen und Genossenschaften die Ertragslage nach Wegfall der Anschlussförderung erörtern. Aufgrund des Ergebnisses der Erörterung wird festgestellt, ob und in welchem Umfang eine weitere Unterstützung erforderlich ist.

10. Modifizierung der vorstehenden Regelungen aufgrund der Wirkung der Maßnahmen

Die vorstehenden Maßnahmen zum Mieterschutz gelten vorerst für alle Wohnobjekte, die bis Ende 2004 aus der Grundförderung fallen und bei denen keine Anschlussförderung gewährt wird. Die Ehefrau ist Hausfrau. Das Einkommen liegt ca. 12 % unterhalb der Bundeseinkommensgrenze. Die Sozialwohnung befindet sich in der mittleren Wohnlage.

Die Familie wohnt in einer kleinen 4-Zimmerwohnung mit 86 m² Wohnfläche.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 4,50 /m² monatlich oder 387 monatlich. Die Warmmiete beträgt derzeit 7,00 /m² mtl. oder 602 monatlich. Die derzeitige Warmmietbelastung beträgt 30,1 %. Verlangt der Vermieter die Kostenmiete, würde die Nettokaltmiete auf z. B. 14 /m² oder 1204 mtl. und die Warmmiete auf ca. 16,50 /m² mtl. oder 1 419 monatlich steigen. Das bedeutet eine Warmmietbelastung von 71,0 %. Dem Haushalt würden nach der Mietzahlung lediglich noch 581 monatlich bleiben.

Erhöht der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, steigt die Nettokaltmiete auf voraussichtlich 6,83 /m² mtl. oder 587 monatlich und die Warmmiete auf 9,33 /m² mtl. oder 802 monatlich. Die Warmmietbelastung beträgt 40,1%.

Mit dem Härteausgleich werden 90 % der Mietsteigerung von 2,33 /m² mtl. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen, weil das Einkommen unterhalb der Bundeseinkommensgrenze liegt. Der Haushalt muss 0,23 /m² mtl. oder 19,78 monatlich als Mieterhöhung nach Härteausgleich selbst bezahlen. Seine Warmmietbelastung nach Härteausgleich beträgt 7,23 /m² mtl. oder 31,1 % zum Nettoeinkommen. Die Warmmietbelastung sinkt durch den Härteausgleich um 9,0 Prozentpunkte.

Beispiel 2

Eine alleinstehende Krankenschwester mit einem Kind hat ein monatliches Nettoeinkommen von 1 490. Das Wohnobjekt liegt in der einfachen Wohnlage. Das Einkommen unterschreitet die Bundeseinkommensgrenze um 1 %. Sie wohnt in einer 65 m² großen Sozialwohnung.

Ihre derzeitige Nettokaltmiete beträgt 4,50 /m² mtl. oder 293 mtl., die Warmmiete beträgt 7,00 /m² mtl. oder 455 mtl.

Die derzeitige Warmmietbelastung beträgt 30,5 %. Steigt die Nettokaltmiete auf die Kostenmiete von z. B. 13,50 /m² mtl. bzw. ca. 16,00 /m² mtl. warm, müsste sie eine monatliche Warmmiete von 1 040 bezahlen. Die Mietbelastung würde 61,5 % betragen.

Wird die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von z. B. 6,14 /m² mtl. angehoben, hat die alleinstehende Krankenschwester 399 nettokalt und eine Warmmiete von 562 monatlich zu zahlen. Die Warmmietbelastung beträgt damit 37,7 %.

Mit dem Härteausgleich werden 90 % der Mietsteigerung von 1,64 /m² mtl. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen, weil die Bundeseinkommensgrenze nicht überschritten wird. Die Mieterin muss 0,16 /m² mtl. oder 10,40 monatlich als Mieterhöhung nach Härteausgleich selbst bezahlen. Die Warmmietbelastung nach Härteausgleich beträgt 7,16 /m² mtl. oder 31,2 % zum Nettoeinkommen. Die Warmmietbelastung sinkt durch den Härteausgleich um 6,5 Prozentpunkte.

Beispiel 3

Eine alleinstehende Rentnerin bekommt eine Rente von 800 monatlich.

Sie lebt in einer kleinen 1 1/2-Zimmerwohnung mit 48 m². Ihr Einkommen liegt 20 % unter der Bundeseinkommensgrenze.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 216 und die Warmmiete 336 monatlich. Die Warmmietbelastung beträgt 42 %.

Bei einer Erhöhung auf die Kostenmiete von z. B. 13 /m² mtl. würde die Rentnerin eine Nettokaltmiete von 624 und eine Warmmiete von 744 monatlich zahlen müssen. Sie würde in die Sozialhilfe fallen.

Wird die Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete von z. B. 6,50 /m² erhöht, steigt die Nettokaltmiete auf 312 monatlich und die Warmmiete auf 432 monatlich. Die Warmmietbelastung würde bei 54 % liegen.

Mit dem Härteausgleich werden 90 % der Mietsteigerung von 2,00 /m² mtl. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen, weil die Bundeseinkommensgrenze nicht überschritten wird. Die Mieterin muss 0,20 /m² mtl. oder 9,60 monatlich als Mieterhöhung nach Härteausgleich selbst bezahlen. Die Warmmietbelastung nach Härteausgleich beträgt 7,20 /m² mtl. oder 43,2 % zum Nettoeinkommen. Die Warmmietbelastung sinkt durch den Härteausgleich um 10,8 Prozentpunkte.

Beispiel 4

Ein Rentnerehepaar bezieht eine Rente von 1 950 monatlich. Sie leben in einer 2 1/2 -Zimmerwohnung mit 70

m². Ihr Einkommen liegt 30 % über der Bundeseinkommensgrenze.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 4,50 /m² mtl. oder 315 und die Warmmiete 7,00 /m² mtl. oder 490 monatlich. Die Warmmietbelastung beträgt 25,1 %.

Bei einer Erhöhung auf die Kostenmiete von z. B. 13 /m² mtl. würde das Rentnerehepaar eine Nettokaltmiete von 910 und eine Warmmiete von 1 085 monatlich zahlen müssen. Die Warmmietbelastung würde 55,6 % betragen.

Wird die Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete von z. B. 6,50 /m² erhöht, steigt die Nettokaltmiete auf 455 monatlich und die Warmmiete auf 630 monatlich. Die Warmmietbelastung würde bei 32,3 % liegen.

Mit dem Härteausgleich werden 36 % der Mietsteigerung von 2,00 /m² mtl. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen (1,8 20 Prozentpunkte Unterschreitung der um 50 % erhöhten Bundeseinkommensgrenze). Die Mieter müssen 1,28 /m² mtl. oder 89,60 monatlich als Mieterhöhung nach Härteausgleich selbst bezahlen. Die Warmmietbelastung nach Härteausgleich beträgt 8,28 /m² mtl. oder 29,7 % zum Nettoeinkommen. Die Warmmietbelastung sinkt durch den Härteausgleich um 2,6 Prozentpunkte.

Beispiel 5

Ein verheirateter Bankangestellter mit zwei Kindern hat monatlich ein Nettoeinkommen von 2 947. Die Ehefrau ist Hausfrau. Das Einkommen liegt ca. 30 % über der Bundeseinkommensgrenze. Die Sozialwohnung befindet sich in der mittleren Wohnlage.

Die Familie wohnt in einer 5-Zimmerwohnung mit 105 m² Wohnfläche.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 4,50 /m² monatlich oder 472,50 monatlich. Die Warmmiete beträgt derzeit 7,00 /m² mtl. oder 735 monatlich. Die derzeitige Warmmietbelastung beträgt 24,9 %. Verlangt der Vermieter die Kostenmiete, würde die Nettokaltmiete auf z. B. 14 /m² oder 1470 mtl. und die Warmmiete auf ca. 16,50 /m² mtl. oder 1 733 monatlich steigen. Das bedeutet eine Warmmietbelastung von 58,8 %. Erhöht der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, steigt die Nettokaltmiete auf voraussichtlich 7,17 /m² mtl. oder 753 monatlich und die Warmmiete auf 9,67 /m² mtl. oder 1 015 monatlich. Die Warmmietbelastung beträgt 34,4 %.

Mit dem Härteausgleich werden 36 % der Mietsteigerung von 2,67 /m² mtl. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen, weil das Einkommen 30 % über der Bundeseinkommensgrenze liegt. Der Haushalt muss 1,71/m² mtl. oder 180 monatlich als Mieterhöhung nach Härteausgleich selbst bezahlen. Seine Warmmietbelastung nach Härteausgleich beträgt 8,71 /m² mtl. oder 31,0 % zum Nettoeinkommen. Die Warmmietbelastung sinkt durch den Härteausgleich um 3,4 Prozentpunkte.