Mietwohnungen

Er erwartet zusammenfassend, dass die Senatsverwaltung für Finanzen

· weitestgehend die vom Hersteller angebotene Standardversion einsetzt,

· dafür sorgt, dass der Hersteller das eingesetzte Verfahren konsolidiert und damit auf einen für den längerfristigen Einsatz akzeptablen Qualitätsstandard bringt und

· die zugesagte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung als Grundlage für zukünftige Entscheidungen alsbald einleitet.

2. Unterbliebene Grundsteuerfestsetzungen in Millionenhöhe

Die Bewertungs- und Grundsteuerstellen zweier für Innenstadtbezirke zuständiger Finanzämter haben es unterlassen, den für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert von Grundstücken zeitnah fortzuschreiben. Ebenso stand die Feststellung von Einheitswerten für annähernd 8 000 in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnungen teilweise seit Jahren aus. Durch diese Unzulänglichkeiten sind Grundsteuern von insgesamt mehr als 12 Mio. nicht rechtzeitig festgesetzt worden. Dies hat zu vermeidbaren Zinsnachteilen für Berlin von über 570 000 geführt.

Die Grundsteuer für die im Land Berlin belegenen Grundstücke steht als Gemeindesteuer in voller Höhe dem Land Berlin zu. Im Jahr 2001 nahm der Berliner Haushalt daraus 505 Mio. ein.

Die Grundsteuer bemisst sich nach dem Einheitswert eines Grundstücks, den die Bewertungs- und Grundsteuerstellen der Berliner Finanzämter feststellen. Der Einheitswert ist fortzuschreiben, wenn sich der Wert des Grundstücks wesentlich ändert (Wertfortschreibung); er ist nachträglich (neu) festzustellen, wenn u. a. eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht (Nachfeststellung). Der Wert eines Grundstücks kann sich durch Bebauung, Abriss und Neubebauung wesentlich ändern; eine Nachfeststellung ist z. B. bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum erforderlich.

Die rasante städtebauliche Entwicklung insbesondere in den Innenstadtbezirken war Anlass für den Rechnungshof, bei zwei im besonderen Maße von dieser Entwicklung betroffenen Finanzämtern zu untersuchen, ob sie die erforderlichen Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen zeitnah vorgenommen haben.

Im Fall der Bebauung eines Grundstücks bemisst sich die Grundsteuer noch so lange nach dem für das unbebaute Grundstück maßgeblichen (niedrigeren) Einheitswert, bis das auf diesem Grundstück errichtete Gebäude fertig gestellt ist. Die Fortschreibung des Einheitswerts ist dann erst zum 1. Januar des auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes folgenden Jahres vorzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn auf einem bereits bebauten Grundstück vorhandene Gebäude erweitert oder abgerissen werden. Auch in diesen Fällen verbleibt es bis zur Fertigstellung der Baumaßnahme bei dem bisherigen Einheitswert.

Insbesondere im Falle seiner erstmaligen Bebauung erfährt ein Grundstück regelmäßig einen ganz erheblichen Wertzuwachs, durch den sich auch die Grundsteuer entsprechend erhöht. Die Bewertungs- und Grundsteuerstellen haben daher den Fortschritt eines Bauvorhabens ständig zu beobachten und den Grundstückseigentümer frühzeitig zur Abgabe einer sog. Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts aufzufordern, auf deren Grundlage dann die Wertfortschreibung vorgenommen wird.

In dem örtlichen Zuständigkeitsbereich eines der beiden Finanzämter hatten Großinvestoren eine Vielzahl neuer Gebäude und Gebäudekomplexe errichtet. Die Fertigstellung der Gebäude erstreckte sich über mehrere Jahre. Der Fortschritt der einzelnen Baumaßnahmen sowie der Zeitpunkt der voraussichtlichen Fertigstellung der Gebäude war Gegenstand von Presseveröffentlichungen. Ebenso lagen dem zuständigen Finanzamt die üblichen Anzeigen des Bezirksamts über Art und Umfang der jeweiligen Bauvorhaben vor.

Das Finanzamt war damit in die Lage versetzt, zeitnah die Neubewertung der betroffenen Grundstücke in die Wege zu leiten. Obwohl es im Interesse einer zügigen Realisierung künftiger Grundsteuerforderungen angezeigt gewesen wäre, die Investoren bereits vor Fertigstellung der betroffenen Gebäude zur Abgabe der Erklärungen zur Feststellung des Einheitswerts aufzufordern, hat das Finanzamt dies teilweise erst eineinhalb Jahre nach Fertigstellung der Gebäude getan. Selbst den Eingang dieser Erklärungen hat das Finanzamt nicht immer überwacht und damit weitere Zeit verstreichen lassen. Auch hat es von der Möglichkeit, die Erklärungsabgabe erforderlichenfalls zu erzwingen oder die Besteuerungsgrundlagen zu schätzen, keinen Gebrauch gemacht.

Die Versäumnisse des Finanzamts haben dazu geführt, dass die zum Zeitpunkt der Untersuchung durch den Rechnungshof bereits zu Wohn- oder Gewerbezwecken genutzten Grundstücke überwiegend noch als unbebaute Grundstücke bewertet waren und sich die Grundsteuer folglich nach dem insoweit niedrigeren Einheitswert bemaß. Eine auf der Grundlage bereits bewerteter wirtschaftlicher Einheiten vorgenommene Hochrechnung lässt darauf schließen, dass das Finanzamt bisher Grundsteuern von über 11 Mio. für teilweise bis ins Jahr 1999 zurückreichende Zeiträume nicht festgesetzt hat. Der daraus resultierende Zinsnachteil für den Landeshaushalt beläuft sich auf mehr als 523 000. 242 Die Bewertungs- und Grundsteuerstellen haben auch zu überwachen, ob Veränderungen an bebauten Grundstücken (beispielsweise Schaffung zusätzlicher aber auch Abriss vorhandener Nutzungsfläche) zu einer Fortschreibung des Einheitswerts führen. Die Bezirksämter zeigen den Finanzämtern solche Bauvorhaben regelmäßig an. Eine bei beiden Finanzämtern vorgenommene Auswertung von jeweils etwa 900 bereits erledigten Bewertungsvorgängen, bei denen die Finanzämter eine entsprechende Prüfung vorzunehmen hatten, ergab, dass bei knapp 86 v. H. der Fälle der bisherige Einheitswert zu erhöhen war. Bei den übrigen Fällen blieb der Einheitswert unverändert oder war niedriger festzustellen. Zum Zeitpunkt der Untersuchung durch den Rechnungshof stand bei beiden Finanzämtern noch die Überprüfung von insgesamt mehr als 1 600 derartiger Bewertungsfälle aus. Die stichprobenweise Einsichtnahme in 130 dieser Vorgänge zeigte, dass die Finanzämter diese seit langem, teilweise sogar seit mehreren Jahren nur unzureichend bearbeitet hatten. Der durchschnittliche Erhöhungsbetrag des Einheitswerts belief sich bei den ausgewerteten 1 800 Bewertungsvorgängen auf 31 032. Unter Zugrundelegung dieses Betrags dürfte die Überprüfung der mehr als 1 600 noch unerledigten Fortschreibungsvorgänge zu höheren Grundsteuerfestsetzungen von jährlich mindestens 1,1 Mio. führen. Auch hier sind Zinsnachteile - in nicht bezifferbarer Höhe - entstanden.

Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum sind für die einzelnen Eigentumswohnungen jeweils Einheitswerte erstmals festzustellen (Nachfeststellungen).

Auch bei diesen Fällen ist es notwendig, dass die Finanzämter die Nachfeststellungen zeitnah nach Begründung des Wohnungseigentums durchführen, weil erst dann für die neu entstandenen wirtschaftlichen Einheiten Grundsteuer festgesetzt werden kann.

Die Überprüfung von etwa 3 000 bereits erledigten Nachfeststellungsfällen hat gezeigt, dass beide Finanzämter, nachdem sie von der Umwandlung Kenntnis erlangt hatten, durchschnittlich mehr als 16 Monate benötigten, um die Grundsteuer festzusetzen. Sachliche Gründe für diese lange Bearbeitungszeit waren den Steuerakten regelmäßig nicht zu entnehmen. Zum Zeitpunkt der Untersuchung durch den Rechnungshof waren von beiden Finanzämtern noch fast 8 000 Nachfeststellungen vorzunehmen. Eine stichprobenweise Überprüfung dieser Vorgänge zeigte, dass die Finanzämter auch diese nur unzulänglich bearbeitet hatten. Die bei Nachfeststellungen regelmäßig erforderlichen Sachverhaltsermittlungen hatten sie nicht zeitnah durchgeführt; auch wiesen die entsprechenden Vorgänge lange Bearbeitungspausen auf. In Einzelfällen hat das Finanzamt erst Jahre, nachdem es von der Umwandlung erfahren hatte, mit der Sachverhaltsaufklärung begonnen.

Mehr als zwei Drittel der 8 000 Vorgänge waren bearbeitungsreif und hätten bei einer zeitlich angemessenen Vorgangsbearbeitung längst erledigt sein müssen. Die aus diesen Fällen resultierenden Grundsteuerforderungen belaufen sich auf mehr als 1,3 Mio.. Der durch die verspätete Steuerfestsetzung verursachte Zinsnachteil beträgt mehr als 47 000. 244 Die Finanzämter erfahren für die im Ostteil Berlins belegenen Grundstücke - anders als für die des Westteils - bei der Einheitswertfeststellung keine ausreichende IT-Unterstützung. Eine Übernahme der von den Finanzämtern im Westteil Berlins eingesetzten Berechnungsprogramme scheitert daran, dass für die Bewertung der im Ostteil Berlins belegenen wirtschaftlichen Einheiten andere Wertverhältnisse maßgeblich sind.

Die erheblichen Bearbeitungsrückstände bei der Nachfeststellung von Einheitswerten sind auch auf diesen Missstand zurückzuführen. Die IT-Unterstützung zu konzipieren, ist Aufgabe der Oberfinanzdirektion Berlin. Es widerspricht den Grundsätzen verfahrensökonomischen Verwaltungshandelns, ein Massenverfahren mit inzwischen insgesamt 68 000 Einzelvorgängen ohne ausreichende IT-Unterstützung durchzuführen.

Der Rechnungshof hat die Senatsverwaltung für Finanzen über das Ergebnis seiner Prüfungen unterrichtet und um Mitteilung gebeten, welche Maßnahmen die Finanzämter zur Beseitigung der beschriebenen Unzulänglichkeiten ergriffen haben. Erste Stellungnahmen der Senatsverwaltung liegen vor. Danach hat das für die Bewertung des Großbauvorhabens (T 241) zuständige Finanzamt mit der Bewertung der betroffenen Gebäude und Gebäudekomplexe begonnen. Die Einheitswerte hat es jedoch bisher nicht fortgeschrieben, da die Oberfinanzdirektion die erforderliche Softwareunterstützung den Finanzämtern nicht zur Verfügung stellen kann. Die Oberfinanzdirektion hat daher am 7. November 2002 die Finanzämter angewiesen, bei fiskalisch bedeutsamen Fällen die Einheitswerte manuell fortzuschreiben.

Inzwischen haben beide Finanzämter teilweise erhebliche Fortschritte bei der Überprüfung von Vorgängen erzielt, bei denen die Einheitswerte wegen baulicher Veränderungen der Grundstücke möglicherweise fortzuschreiben sind. Gleiches gilt für die Bewertung der durch Umwandlung von Mietwohnraum in Wohnungseigentum entstandenen neuen wirtschaftlichen Einheiten.

Der Rechnungshof beanstandet zusammenfassend, dass die betroffenen Finanzämter die erforderlichen Wertfortschreibungen und Nachfeststellungen nicht zeitnah umgesetzt haben, sodass Grundsteuern von bisher insgesamt mehr als 12 Mio. nicht rechtzeitig festgesetzt wurden und Zinsnachteile von insgesamt über 570 000 entstanden sind.