Die zulässige Grundflächenzahl von 06 kann aufgrund der textlichen Festsetzung Nr 4 durch Anlagen gemäß § 19 Abs

Maß der Nutzung

Das zulässige Maß der Nutzung in den Gewerbegebieten soll durch eine Grundflächenzahl von 0,6 und einer GFZ von 1,6 festgesetzt werden. Beide Nutzungsmaße liegen unterhalb der Höchstgrenzen gemäß § 17 BauNVO.

Eine Besonderheit im Hinblick auf das Nutzungsmaß stellt die Festsetzung im GE 5 (GFZ 2,4) dar. Das gegenüber den übrigen GFZWerten im Planungsgebiet erhöhte Nutzungsmaß auf einer Fläche von weniger als 700 m² Größe ist erforderlich, um die Ecksituation im Bereich Straße am Flugplatz/Segelfliegerdamm in der städtebaulich gewünschten Dimension (bis zu 15 m Höhe) ausprägen zu können.

Die zulässige Grundflächenzahl von 0,6 kann aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 4 durch Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen etc.) nur um bis zu 20 vom Hundert überschritten werden.

Diese Einschränkung des Spielraumes zur Überschreitung der zulässigen GRZ von 50 vom Hundert auf 20 vom Hundert ist eine Voraussetzung für die Umsetzung der Entwässerungskonzeption (Anlage von ausreichenden Versickerungsflächen). Einschließlich der zulässigen Überschreitung ist maximal eine GRZ von 0,72 realisierbar.

Da insbesondere in den Gewerbegebieten großflächige Gebäude entstehen können, sind auch die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche mitzurechnen. Sonst bliebe beispielsweise ein Aufenthaltsraum von 660 m² auf einem 1.000 m² großen Gebäude unberücksichtigt. Dieses kann zu einer erheblichen - nicht gewollten - Überschreitung der Nutzungsdichte führen (textliche Festsetzung Nr. 5). Um im Einzelfall jedoch eine Überschreitung in untergeordneter Größenordnung zu ermöglichen, wird jedoch ein Spielraum von 10 % eingeräumt, der insbesondre für kleinere Grundstücke in Betracht kommt, da hier das absolute Nutzungsmaß nicht signifikant erhöht werden kann.

Gebäudehöhen

Die Festsetzung von Oberkanten in den Gewerbegebieten steht im Zusammenhang mit der Festsetzung von Flachdächern als Festsetzung von Flachdächern als einheitliches Gestaltungselement. Die Höhe der Oberkanten soll - unterschiedlichen Bedürfnissen entsprechend - jedoch differenziert festgesetzt werden.

In den Randbereichen wie entlang des Segelfliegerdammes - mit Ausnahme des Bereiches entlang der Baugrenze im Bogen -, der Straße am Flugplatz und parallel zum künftigen MelliBeese-Ring soll mit Rücksicht auf die gegenüberliegende vorhandene Wohnbebauung bzw. geplante Wohngebietsausweisung eine Oberkante von 11 m über Gelände festgesetzt werden. Im übrigen Gewerbegebiet ist eine Regelhöhe von 15 m über Gelände - der Regelhöhenentwicklung der übrigen Gewerbegebiete innerhalb der Entwicklungsmaßnahme entsprechend - vorgesehen. Die Reduzierung der Gebäudehöhe auf 11 m über Gelände resultiert u.

a. auch aus den im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen. Die ursprünglich städtebaulich vorgesehene deutliche bauliche Unterscheidung in der Höhenabwicklung zwischen Gewerbe und bestehendem Wohnen wird aufgegeben, der Übergang fließender gestaltet und dem vorhandenen und geplanten Siedlungscharakter stärker entsprochen.

Die festgesetzten Oberkanten dürfen nur im Ausnahmefall (textliche Festsetzung Nr. 9) durch Dachaufbauten überschritten werden, die in den Randbereichen zu bestehenden und geplanten Wohngebieten eine Höhe bis zu 2,5 m und im übrigen Gebiet bis zu 3,5 m haben dürfen. Die Wirkung von einzelnen Dachaufbauten ist anders als bei einem durchgängigen Geschoss zu beurteilen; umgekehrt sind keine Dachaufbauten zulässig, bei denen der Eindruck eines Vollgeschosses entsteht wie z.B. bei der Errichtung eines durchgehenden „Technikgeschosses". Da es sich bei der Zulässigkeit von Dachaufbauten um einen Ausnahmetatbestand handelt, hat die Bauaufsicht die Möglichkeit, Anzahl und/oder Umfang der einzelnen Dachaufbauten zu steuern. Eine Festlegung im Bebauungsplan ist nicht möglich, da die unterschiedlichen Erfordernisse ­ anders als etwa bei Aufzugsanlagen für Wohn- und Büronutzungen

­ nicht antizipiert werden können.

Für die Gewerbegebiete sollen Dächer mit einer Dachneigung unter 15° festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr.10). Ein Großteil des Gebäudebestandes im Entwicklungsbereich zeichnet sich durch eine einheitliche Dachlandschaft in Form von Flachdächern aus.

Da ein großer Teil dieses Bestandes erhalten und in die Planung integriert werden soll, trägt diese Festsetzung zur Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters bei. Darüber hinaus sichert sie auch die Möglichkeit zur Dachbegrünung.

II.3.2 Allgemeine Wohngebiete Art der Nutzung

Im Bebauungsplan XV-53a sollen entlang dem geplanten Landschaftspark allgemeine Wohngebiete in einer Größenordnung von mehr als 12 ha festgesetzt werden. Die Grundsatzentscheidung zur wesentlichen Vergrößerung der allgemeinen Wohngebiete statt der Festsetzung von Gewerbegebieten basiert auf folgenden grundlegenden Abwägungstatbeständen:

· Mit der Anlage des Landschaftsparks hat das Land Berlin unter Einsatz erheblicher finanzieller Mittel eine Lagequalität geschaffen, die für eine hochwertige Nutzung in den angrenzenden Randbereichen ausgenutzt werden soll.

· Eine gewerbliche Nutzung kann innerhalb des Entwicklungsgebietes in anderen, weniger attraktiven Lagen untergebracht werden. Hierfür werden planungsrechtliche Änderungen in weiteren Bebauungsplänen vorgenommen.

· Das vergleichsweise engmaschige Erschließungsraster aus öffentlichen Verkehrsflächen ist für die Entwicklung von Wohnbauland in besonderer Weise geeignet.

· Den im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten diesbezüglichen Anregungen wird somit nunmehr stärker entsprochen und die vorausgegangene Abwägung zugunsten der vermehrten kleinteiligen Wohnungsentwicklung geändert.

Die Ausweitung der allgemeinen Wohngebiete von weniger als einem auf mehr als zwölf Hektar ist zudem auch auf den Wegfall der Parkrandstraße, die Umwandlung von geplanter Straßenverkehrsfläche in Baufläche sowie die Einbeziehung von landeseigenen Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a, die zuvor im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53b lagen, zurückzuführen. Die Flächen aus dem Geltungsbereich XV-53b an der Straße am Flugplatz waren bislang als Gemeinbedarfsstandorte (Schule und Kindertagesstätte) vorgesehen. Der Bedarf für die Schule ist nicht mehr gegeben. Im Zuge des schneller im Verfahren vorangetriebenen Bebauungsplanes XV-53a sollen diese Flächen als Wohnbauflächen festgesetzt werden, um für potentielle Wohnungsbauinteressen Planungsrecht zu schaffen und um für das Land Berlin durch den Verkauf dieser Flächen Einnahmen erzielen zu können.

Mit Ausnahme der textlichen Festsetzung Nr. 1 besteht kein Erfordernis für eine weitere Gliederung der Wohngebiete, da auch die sonstigen Nutzungen gemäß § 6 BauNVO im Plangebiet möglich sein sollen. Städtebauliches Ziel ist somit eine Durchmischung mit allen im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen. Das Wohngebiet soll nicht den Schutzstatus eines reinen Wohngebietes erhalten.

Nördlich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-53a ist der Umbau der dort vorhandenen Sportanlage geplant. Sie besteht zukünftig aus einem Großspielfeld mit Trainingsbeleuchtungsanlage und einem Jugendspielfeld. Die Nutzung der Sportanlage im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-68a-1, der nördlich an das Wohngebiet WA 5 angrenzt, machte eine Überprüfung der daraus resultierenden Immissionsbelastungen für das Wohngebiet auf der Basis der 18. BimSchV erforderlich. Die vorgenommene gutachterliche Untersuchung der zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist zu folgendem Ergebnis gekommen: „Lärm

Für die Berechnungen der Schallausbreitung im Freien gem. VDI 2714 wurden für die Spielfelder folgende Flächenschallleistungspegel angesetzt: Großspielfeld LWA = 104 dB Jugendspielfeld LWA = 100 dB

Die Prüfung ergab, dass eine Nutzung innerhalb und außerhalb der Ruhezeiten problemlos erscheint.

Licht

Als Bewertungsgrundlage für Lichtimmissionen wurden die „Hinweise zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen" durch den LAI (Länderausschuss für Immissionsschutz) verwendet, die zwar keinen Gesetzescharakter haben und sind auch keine bindende Verwaltungsvorschrift sind, aber. Der LAI empfiehlt jedoch den Ländern die in der Sitzung vom Mai 2000 verabschiedete Fassung als Beurteilungsgrundlage heranzuziehen.

Wird die Trainingsbeleuchtungsanlage nach dem heutigen Stand der Technik errichtet, d. h. asymmetrische Planflächenstrahler mit senkrecht nach unten gerichteter Abstrahlrichtung, so ist nicht zu erwarten, dass die Grenzwerte sowohl im GE-Gebiet als auch im WA-Gebiet erreicht, bzw. überschritten werden."

Nach dieser gutachterlichen Einschätzung sind somit keine Einschränkungen für den Sportbetrieb erkennbar, da die zulässigen Pegelwerte und die Grenzwerte hinsichtlich der Lichtimmissionen eingehalten werden. Eine planungsrechtliche Vorsorge zur Konfliktvermeidung ist folglich nicht erforderlich.

Durch textliche Festsetzung Nr. 1 wird geregelt, dass Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-53a unzulässig sind.

Gartenbaubetriebe entsprechen auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht den Zielen für dieses Wohngebiet. Tankstellen sollen auf Grund der erhöhten Verkehrsbelastung und der zu erwartenden Immissionsbelastungen innerhalb der allgemeinen Wohngebiete ausgeschlossen werden.

Im Bebauungsplan werden hierfür keine Festsetzungen erfolgen. Dies gilt auch für die Unterbringung der Stellplätze, deren Anzahl und Anordnung den Absprachen in den verschiedenen Baugruppen überlassen werden soll.Um eine spätere Realteilung nicht auszuschließen und weil bei der Vielfalt der gewünschten Bauformen kein städtebauliches Erfordernis für die Festsetzung einer Bauweise besteht, wird hierauf verzichtet.

Da sich die konkreten städtebaulichen und architektonischen Entwürfe erst in einem Entwicklungsstadium befinden, sollen die Festsetzungen zum Maß der Nutzung einheitlich für alle Baufelder sein und einen möglichst großen Spielraum eröffnen. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob Differenzierungen in dieser Hinsicht erforderlich werden. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird deshalb durch eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,6 bzw. im WA 2, WA 4 und WA 5 von 0,7 bei flächenmäßiger Ausweisung begrenzt. Damit sind die Obergrenzen gemäß Baunutzungsverordnung nicht erreicht.

Auf die Anrechnung von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen kann deshalb verzichtet werden. Es wird zudem eine größere Flexibilität ermöglicht. Eine verdichtetere Art der Bebauung ist geradezu erwünscht, um entlang des Landschaftsparkes eine bauliche Kante ausbilden zu können.

Hingegen ist die textliche Festsetzung zur Beschränkung der Überschreitung bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächenzahl wie im Gewerbegebiet anzuwenden, um auch hier das Entwässerungskonzept nicht zu gefährden.