Immissionsschutzgesetz

Flächen mit Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung nicht auf die Festsetzung zur Anpflanzung von weiteren Bäumen verzichtet werden.

Dachbegrünung

Als weitere Ausgleichsmaßnahme wird in den Gewerbegebieten - entsprechend der im gesamten Entwicklungsbereich umzusetzenden "ökologischen Standards" - eine extensive, d. h. nicht begehbare und nicht der Erholung dienende Dachbegrünung festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 10).

Die Festsetzung zur Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch die bauliche Verdichtung verursachten Eingriffe in vorhandene Vegetationsbestände und in das Rückhaltevermögen von Niederschlägen. Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzungen ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden. Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen.

Bepflanzung unterirdischer Anlagen

Durch textliche Festsetzung soll außerdem bestimmt werden, dass Decken unterirdischer baulicher Anlagen in den Baugebieten zu bepflanzen sind. Die Erdschicht muss über den unterirdischen baulichen Anlagen mindestens 0,60 m betragen. Für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gilt diese Verpflichtung nicht (textliche Festsetzung Nr. 14).

Diese Maßnahmen wirken eingriffsminimierend und kompensierend sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Sie tragen zum hohen ökologischen Standard des gesamten Entwicklungsgebietes bei und sind in der Verbindung mit den vermittelten Baurechten daher auch im Hinblick auf die erhöhten Aufwendungen der betroffenen Bauherren vertretbar.

"Synchronpark" Bestehende, ökologisch hochwertige Gehölzbestände im Gewerbegebiet (GE 3) sollen rechtlich gesichert werden, indem für die entsprechenden Flächen eine Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen getroffen wird. Die Abgrenzung der Fläche mit Bindung für Bepflanzung wurde so gewählt, dass sowohl am Bogen des Segelfliegerdammes als auch an der Walter-Huth-Straße (Planstraße West 2) ein Baukörper von 20 m Tiefe entstehen kann. Die Bestandserhebung der Eingriffs/Ausgleichsbetrachtung klassifiziert hier Baumgruppen mit überwiegend autochthonen Arten.

Durch die Festsetzung soll die Fläche dauerhaft erhalten bleiben und bei Abgang fachgerecht neu angelegt werden. Hierbei sind gemäß textlicher Festsetzung Nr. 16 die vorhandenen Lindenreihen bei Abgang zu ergänzen. Im Übrigen sind Gehölze gemäß der Pflanzliste zu verwenden. Für Wege und Zufahrten innerhalb der Fläche gilt die Pflanzbindung nicht. Zudem wird durch die Erhaltung der drei Einzelbäume das vorhandene Gebäude am Segelfliegerdamm optisch aufgewertet. Der Erhalt der Bäume steht bei einer Bebauungstiefe bis zur Straße von 30 m auch einer Neubebauung nicht entgegen.

Da es sich hierbei um Pappeln handelt, die aufgrund ihrer Bruchanfälligkeit problematisch sind, wird allerdings auf eine Verpflichtung zum Nachpflanzen von Pappeln verzichtet. Es bleibt dem Grundstückseigentümer überlassen, ob die Pappeln nach Abgang sukzessive durch andere Baumarten ersetzt werden sollen. Die Sicherung nicht überbaubarer Grundstücksflächen stellt im Vergleich zur Festsetzung zum Erhalt von Einzelbäumen eine flexiblere Festsetzung dar. Die Bäume gehen durch den Ausschluss einer Bebaubarkeit nicht in die Eingriffsbilanzierung ein. Die textliche Festsetzung Nr. 6 ist auch hier anzuwenden.

II.3.10 Regenwasserversickerung Versickerung von Niederschlägen

Durch die mit diesem Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten werden bislang der Grundwassergewinnung dienende Flächen in erheblichem Maße erstmalig versiegelt. Um dem gewichtigen Belang der Grundwassergewinnung möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung des Versiegelungsgrades (textliche Festsetzung Nr. 4) und der Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Belägen (textliche Festsetzung Nr. 7) insbesondere auch die Anlegung von Versickerungsflächen fest und schreibt deren Benutzung vor, soweit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 15).

Zum nachhaltigen Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbstreinigungskraft von belebten und begrünten Böden genutzt werden. Die vorherrschenden Bodenverhältnisse und Grundwasserstände sind genau untersucht worden, sodass feststeht, dass im Regelfall die vorgeschriebene Versickerung auf den Baugrundstücken ohne unzumutbare Einschränkung der Ausnutzbarkeit möglich ist. Der zukünftige höchste zu erwartende Grundwasserstand (HGW) nach Abschaltung des Wasserwerkes Johannisthal liegt bei 33,10 m über NN. In den allgemeinen Wohngebieten ist deshalb in Teilbereichen mit Auffüllungen zu rechnen, um die Geländehöhen der privaten Grundstücke mit denen der zukünftigen Straßenhöhen einschließlich der jeweiligen Entwässerungskonzepte in Einklang zu bringen. Die Anpassung der Geländehöhen wird durch die erfolgte Beräumung des Geländes erforderlich, die auf partielle Abgrabungen zurückzuführen sind.

Die flächenhafte Ausdehnung der Versickerungsanlagen ist nicht vorgeschrieben.

Diese Festsetzung ist eine landschaftspflegerische Maßnahme, die gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 4 Satz 3 Naturschutzgesetz Berlin im Bebauungsplan festgesetzt wird. Diese Festsetzung ist eine eigenständige landschaftspflegerische Maßnahme, die nicht als Ausgleich in die Abwägung gemäß § 1

a Abs. 2 Nr. 2 BauGB eingestellt ist. Grund dafür ist die rechtliche Überschneidung dieser "Maßnahme" mit der Materie der Wasserbewirtschaftung, sodass ein langfristig gesicherter Ausgleich auf diesem Wege nicht gewährleistet werden kann.

Für die Straßen trifft der Bebauungsplan keine Festsetzung, da es sich um öffentliche Flächen handelt, bei denen die Vorgaben zur Versickerung ohnehin berücksichtigt werden. Entsprechend der Vorplanung ist für die Straßen zum größten Teil eine dezentrale Regenversickerung innerhalb des Straßenraumes vorgesehen. Eine Ausnahme bilden der westliche Abschnitt der künftigen Walther-Huth-Straße und der künftige Melli-Beese-Ring (Planstraßen West 2, West

7) und die Straße am Flugplatz. Bei der künftigen Walther-Huth-Straße und dem künftigen Melli-Beese-Ring ist eine Versickerung des Regenwassers aufgrund der voraussichtlichen Verkehrsbelastung nicht vertretbar. Bei der Straße am Flugplatz ist eine Versickerung in Mulden auf Grund des Gewerbeverkehrs in Kombination mit der Lage im Wasserschutzgebiet nicht möglich.

Die zulässige Überschreitung des festgesetzten Nutzungsmaßes für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Neubauanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung wird auf 20 vom Hundert beschränkt (textliche Festsetzung 9). Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung innerhalb der Wasserschutzzone zulässt.

II.3.11 Immissionsschutzfestsetzung

Bei den in der textlichen Festsetzung Nr. 18 genannten Stoffen sind auch in geringen Konzentrationen erhebliche toxische und kanzerogene Wirkungen nicht auszuschließen. Solche Gefährdungen müssen bei Wohnnutzungen und insbesondere bei besonderen Anforderungen an die Schutzbedürftigkeit von vorhandenen oder geplanten Nutzungen wie der Wohngebiete ausgeschlossen werden. Die Aufnahme der textlichen Festsetzung Nr. 18 ist geboten, da die Regelungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes und der darauf basierenden TA Luft allein nicht ausreichend sind, da hiervon nur bestimmte genehmigungsbedürftige Anlagen erfasst werden und kein generelles Anwendungsverbot bewirkt wird.

Der Ausschluss der in der Festsetzung genannten Stoffe findet auf die sogenannten eingeschränkten Gewerbebetriebe mit der Bezeichnung GE 4, GE 5 und GE 6 Anwendung.

II.4 Hinweise Hinweis 1 - Pflanzliste

Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Für alle Anpflanzungen innerhalb des Plangebietes wird ihre Berücksichtigung jedoch empfohlen. Die genannten Gehölze, Gräser und Kräuter sind auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt.

Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen (standorttypische / standortgerechte Pflanzen).

Die Pflanzliste mit Stand vom 20. November 2003 beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben, damit ausreichend Entscheidungsspielraum gegeben ist und auch der Objektplanung noch genügend gestalterische Freiheit verbleibt.

Hinweis 2 - Straßenbegrenzungslinien

Der Hinweis hat lediglich die Funktion klarzustellen, dass die östliche Straßenbegrenzungslinie bereits weitgehend festgesetzt ist und eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan XV-53a - mit Ausnahme eines kleinen Abschnitts - nicht erfolgen muss.