unverhältnismäßig und auch hinsichtlich des Überbauungsgrades GRZ ca
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Begründung dichtung innerhalb der Baugrenzen des Grundstückes rückschließen und werde abgelehnt. Die Baumasse des geplanten Gebäudes sei auf die bislang geplanten ca. 8.500 m² GF abzusenken.
Zudem sei das Nutzungsmaß (GFZ ca. 8,2) unverhältnismäßig und auch hinsichtlich des Überbauungsgrades (GRZ) ca. 1,0 über den Maßen der überwiegend vorhandenen Bebauung. Daraus ergäben sich "bodenrechtliche Spannungen". Abwägung
Der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange lag noch ein U-förmiger-Grundriss für das Gebäude zugrunde, der insbesondere berücksichtigte, dass auf der gegenüber liegenden Seite der verlängerten Kleinen Kurstraße ein weiteres Gebäude errichtet werden sollte. Da diese Absicht aufgegeben wurde, war es möglich und notwendig, auch die Gebäudekubatur im Plangebiet zu verändern, um einen sinnvollen Abschluss der Parkanlage zu sichern.
Eine Bindung für andere Kerngebietsflächen am Spittelmarkt resultiert daraus nicht. Ob die Nutzungsdichte für andere Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2a vom Stand des Bebauungsplans 1-2 zum Zeitpunkt der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange abweicht, wird Gegenstand der Abwägung zum Bebauungsplan 1-2a sein.
GFZ und GRZ sind kein Maßstab, um zu beurteilen, ob sich ein Gebäude nach § 34 BauGB einfügt.
Dort heißt es: "Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist."
Anregung
Eine hohe Baudichte sei auch zu erreichen, wenn die Grenzen der BauNVO nicht überschritten werden. Bauliche Verdichtung als sparsamen Umgang mit Fläche einzustufen, sei keine Begründung zur Beseitigung einer wichtigen Grünanlage. Es erscheine besonders bedenklich, die "historische Struktur" als Begründung für die exorbitante Überschreitung des generell zulässigen Höchstmaßes der Baunutzungsverordnung heranzuziehen, da hier - westlich des Spittelmarktes - eines der ersten Sanierungsgebiete in den 20er Jahren der Metropole der Weimarer Republik gelegen habe.
Die zur Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO angeführte Argumentation, dass sich angrenzend an den Geltungsbereich eine noch festzusetzende ca. 7.000 m² große öffentliche Parkanlage mit Spielplatz befinde und diese sich ausgleichend zur geplanten hohen Bebauung auswirke, werde bezweifelt. Die Frei- und Grünfläche sei bereits als Spielfläche für Kinder, Jugendliche und Erwachsene ausgebaut/gestaltet. Eine qualitative Aufwertung der Grünfläche könne das bestehende Defizit an Grün im Gebiet nicht minimieren oder gar aufheben. Zudem existiere die Fläche schon seit Jahren und werde durch die überhohe Nutzungsdichte in der Qualität eingeschränkt.
Der Spreekanal existiere und sei daher keine Ausgleichsmaßnahme. Seine Heranziehung als Begründung für das Gebäude mit dem Nutzungsmaß GFZ 8,2 erscheine unsachgemäß, da für die ökologischen Zusammenhänge (großräumige unverbaute Verbindung der Grün- und Freiflächen Friedrichswerder, Spittelmarkt, Spreekanal) durch das Gebäude am Spittelmarkt eine Barrierenwirkung entstehe, die zur erheblichen Minderung dieser Qualitäten führe.
Die Straßenbahn könne nicht in die Überlegung einfließen, da sie als dezidierter Parallelverkehr in einer Stadt, die der Haushaltsdisziplin verpflichtet sei, nicht gebaut werde,
Damit gebe es keinen Grund, der die Überschreitung der Grenzen der BauNVO argumentativ stützen könnte.
Abwägung:
In der Baunutzungsverordnung ist die Möglichkeit zur Überschreitung der in § 17 BauNVO genannten Obergrenzen geregelt. Hierzu ist es erforderlich, dass städtebauliche Gründe vorliegen und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Stand: 14. Mai 2004
Bebauungsplan 1-2b Begründung
Die städtebaulichen Gründe sind in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Es geht dem Plangeber um eine Umgestaltung in Anlehnung an die historische Struktur unter Berücksichtigung aktueller Anforderungen, nicht um eine Wiederherstellung der historischen Struktur. Dieses Ziel ist ein (besonderer) städtebaulicher Grund im Sinne der Baunutzungsverordnung. Der Eingriff in die Grünanlage ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Die Einhaltung der zulässigen Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO hätte jedoch einen erheblich größerer Eingriff in die Grünanlage erforderlich gemacht. Dies sollte vermieden werden.
Der Umfang der Überschreitung ist in das Planungsermessen des Plangebers gestellt. Die erforderliche Prüfung, ob die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, ist in der Begründung zum Bebauungsplan dargelegt. Überschritten wird die Grenze für die zulässige Geschossflächenzahl.
In der Begründung zum Bebauungsplan wird kein Zusammenhang zwischen Wohnortwahl und Geschossfläche hergestellt. Es wird vielmehr dargelegt, dass mit attraktiven Nutzungen in der Stadt, die auch eine Verdichtung erfordern, die Innenstadt als Wohn- und Arbeitsort gestärkt wird. Die Errichtung von attraktiven Büro- und Dienstleistungseinrichtungen an der Peripherie würde die Innenstadt schwächen. Dieses ist ausdrücklich nicht gewollt.
Nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO kann die Obergrenze u.a. überschritten werden, wenn dieses durch Umstände ausgeglichen ist. Als solche Umstände werden die angrenzende Grünfläche und der Spreekanal dargestellt. Der Gesetzgeber erkennt auch ausgleichende Umstände an, die außerhalb des Plangebietes liegen und durch andere rechtliche Verhältnisse - hier die Entwicklungsmaßnahme gesichert sind. Das hohe Nutzungsmaß wurde in der mit dem Grundstückseigentümer abgeschlossenen Abwendungsvereinbarung berücksichtigt.
Die ausgleichende Wirkung muss vorhanden und gesichert sein. Es ist nicht erforderlich, dass die Fläche neu angelegt wird, um als ausgleichender Umstand gewertet zu werden; das wäre eine ausgleichende Maßnahme, die als Alternative ausgleichend wirken kann. Ergänzend erfolgt aufgrund der vorliegenden Umstände eine Aufwertung der Grünfläche.
Die Straßenbahn ist Teil der gesamtstädtischen Planungsüberlegungen und Gegenstand des StEP Verkehr als gesamtstädtische Planung und wird daher genannt. Auch unabhängig davon verfügt der Spittelmarkt über eine hohe Lagegunst und gute Erschließung im ÖPNV. Durch eine Straßenbahnanbindung würde dies noch verbessert.
Der Spreekanal ist vorhanden und wirkt ausgleichend, unabhängig davon, dass zwischen dem Spreekanal und der Grünfläche ein Gebäude ermöglicht werden soll.
Die Anregungen sind für das Bebauungsplanverfahren von Belang und gehen in die Abwägung ein.
Anregung
In der Begründung zum Bebauungsplan werde ein Verstoß gegen die gesetzlich festgelegten Maße für Abstandsflächen eingeräumt. Angesichts der Widersprüchlichkeit der Planungsziele und -quellen, die sich in den Planungsunterlagen widerspiegelten, sei die Berechtigung zu Ausnahmegenehmigungen nach § 6 Abs. 14 BauOBln nicht erkennbar. Sie bedürften einer klaren Begründung. Die Abwägung der Belange sei darzustellen. Weitere Hinweise beziehen sich auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-2. Gegen diese weitergehenden Planungen bestünden Bedenken.
Das Gebäude stehe mit ca. 15 m Abstand bei einer Höhe von beidseitig 30 m viel zu dicht am Nachbargebäude (MK 4 auf der gegenüber liegenden Seite der Kurstraße). Abwägung
Der Vorrang des Bebauungsplans gegenüber den bauordnungsrechtlich geregelten Abstandflächen ist bei "ausdrücklicher" Festsetzung im Bebauungsplan gegeben. § 6 Abs. 14 der Bauordnung für Berlin enthält eine entsprechende Ermächtigung. Die bewusste Abweichung von den generellen Regelungen der Bauordnung, die keine atypischen Fälle innerstädtischer Nachverdichtung berücksichtigen können, sind ausführlich abgewogen worden. Die Zulassung geringerer Abstände entlang der Kurstraße und innerhalb des Baugebietes durch ausdrückliche Festsetzungen wurde für jeden EinStand: 14. Mai 2004
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Begründung zelfall geprüft und abgewogen (Kapitel 3.2.2 der Begründung zum Bebauungsplan). Eine Verletzung oder Umgehung gesetzlicher Vorschriften liegt nicht vor.
Die Anregung ist für das Bebauungsplanverfahren von Belang und wurde im Bebauungsplanverfahren bereits berücksichtigt.
Die zum Bebauungsplan 1-2a angesprochene Thematik ist nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2b können auch keine Rückschlüsse auf künftige Festsetzungen des Bebauungsplans 1-2a gezogen werden. Die Anregungen zum Bebauungsplan 1-2a gehen in die in die Abwägung des entsprechenden Bebauungsplanverfahrens ein.
Das städtebauliche Ziel einer baulich-räumlichen Fassung des Platzbereiches erfordert einen möglichst geringen Abstand der Gebäude voneinander. Der künftige Abstand entspricht den vorhandenen Flurstücksgrenzen, der historischen Situation und den aktuellen verkehrlichen Anforderungen. Die Abstandflächen nach der Bauordnung für Berlin werden in einem vertretbaren Umfang unterschritten.
Eine Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt nicht.
Anregung
Weder Wohnungen noch Büro-, noch Ladenflächen oder Hotelbauten würden benötigt. In unmittelbarer Umgebung des Spittelmarktes, wie auch in Berlin insgesamt gäbe es bereits jetzt mehrere teilweise oder ganz leer stehende moderne Bürohäuser, denen es seit langem an Mietern mangele bzw. für die keine Mieter gewonnen werden könnten. Es wird auf einen Leerstand von 1,5 Millionen m² Bürofläche in Berlin hingewiesen. Zwei weitere Bürohäuser seien im Planumfeld im Bau bzw. Umbau.
Unter Verweis auf das Bauvorhaben an der Schützenstraße wird dargelegt, dass kein Bedarf an Hotelkapazität vorhanden sei. Der Leerstand von Ladenräumen am Spittelmarkt, in den FischerinselPassagen und in der Leipziger Straße sei erheblich und in den letzten Jahren durch Geschäftsaufgaben immer weiter angewachsen. Auch sehr viele Wohnungen stünden leer. Ein realistischer Bedarf für zusätzliche Gebäude sei offensichtlich nicht gegeben, da sich die Leerstände in guter Lage befänden und die Gebäude sowohl voll saniert seien oder es sich um Neubauten handele. Vor der Zulassung neuer Gebäude sei der immense Leerstand in ganz Berlin, der die Stadt sehr viel Geld koste, zu beseitigen.
Abwägung:
Die Ausschreibung der Grundstücke hat gezeigt, dass für das Areal am Spittelmarkt durchaus Interesse von Investoren vorhanden ist. Flurstücke im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans wurden durch einen privaten Investor erworben. Daraus kann geschlossen werden, dass auch ein entsprechender Bedarf an Flächen für kerngebietsspezifische Nutzungen am Spittelmarkt vorhanden ist.
Bei einem Verzicht auf die Bebauung ist keinesfalls sichergestellt, dass die Nutzer, die in das neue Gebäude ziehen, alternativ den Bestand nutzen. Vielmehr ist zu befürchten, dass der Standort Spittelmarkt weiter an Attraktivität verlieren wird. Der Plangeber erwartet daher, dass aufgrund der Attraktivitätssteigerung durch die Umgestaltung auch positive Nutzungseffekte für den Bestand resultieren.
Eine Hotelnutzung ist im Plangebiet zwar zulässig aber nicht zwingend vorgeschrieben.
Wohnnutzung wird im Plangebiet oberhalb des 7. Vollgeschosses zugelassen, ist jedoch nicht zwingend zu realisieren.
Den Einzelhandel betreffend ist über die aktuelle Situation hinaus auch die künftige Entwicklung zu berücksichtigen. Durch die zu erwartenden neuen Nutzer am Spittelmarkt ist mit zusätzlicher Kaufkraft und insofern mit zusätzlicher Nachfrage im Umfeld zu rechnen. Eine Ansiedlung von Ladengeschäften im 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) ist zulässig, aber nicht Gegenstand der Festsetzung. Die künftige Nutzung wird sich insofern am tatsächlichen Bedarf orientieren und hierbei auch Veränderungen unterworfen sein. Im Ergebnis ist festzustellen, dass ein Bedarf vorhanden ist. Die Anregungen sind in die Abwägung eingegangen.