Verwaltung von Erbbausiedlungen

„Der Senat wird aufgefordert, ein Strukturkonzept über die Verwaltung von Erbbausiedlungen (Kleinhausgebiete) vorzulegen.

Ziel soll es sein, die Vergabe und Verwaltung effizienter als bisher zu organisieren, berlinweit einheitliche Kriterien zugrunde zu legen und kostengünstiger zu gestalten. Hierbei ist auch die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, ggf. einen Generalpachtvertrag mit einer Verbandsorganisation abzuschließen. Dem Abgeordnetenhaus ist bis zum 31. Oktober 2003 zu berichten."

Hierzu wird berichtet:

I. Ausgangslage:

A. Bisherige Verwaltung von landeseigenen Erbbausiedlungen

Der Auftrag des Abgeordnetenhauses betrifft nach Abfrage bei den Bezirken insgesamt 26 Erbbausiedlungen (Kleinhausgebiete) des Landes Berlin mit insgesamt ca. 2.500 Einzelerbbaurechten. Es handelt sich hierbei zum weit überwiegenden Teil um ehem. Reichsheimstättensiedlungen.

Bei der Gründung des Liegenschaftsfonds Berlin (LFB) waren diese von der Einbringung in dessen Treuhandvermögen ausgenommen. Lediglich der Bezirk Reinickendorf hat die dort belegenen 5 Erbbausiedlungen mit 129 Einzelerbbaurechten in den LFB eingebacht. Dies ist abweichend vom Grundsatz der sonstigen Regelung zur Bestückung des LFB erfolgt, da der Bezirk sein Grundstücksamt mit der Bildung des LFB aufgelöst und auf einer Einbringung in den LFB bestanden hat. Der LFB hat den bestehenden Vertrag mit der Trägergesellschaft zum 31.12.2003 beendet und verwaltet diese Erbbausiedlungen seitdem selbst.

B. Gesetzliche Zuständigkeitsregelungen

Der Auftrag des Abgeordnetenhauses von Berlin berührt Zuständigkeitsfragen nach dem Allgemeinen Zuständigkeitsgesetz (AZG), die die Aufgabenverteilung zwischen den Hauptverwaltungen und Bezirksverwaltungen regeln. Hierzu wird Folgendes berichtet:

Die Verwaltung von Grundstücken ist nach § 3 Abs. 2 i.V. mit § 4 Abs. 1 AZG eine Bezirksaufgabe.

Die Hauptverwaltung ist nach Nr. 6 Abs. 1, zweiter Halbsatz, Allgemeiner Zuständigkeitskatalog, für die Bildung und Verwaltung von Liegenschaftsfonds zuständig. Dies beinhaltet ebenfalls die Nachbestückung mit Grundstücken.

Im Zusammenhang mit den Regelungen des aufgehobenen Reichsheimstättengesetzes ist die Verwaltung der Grundstücke einschl. der Erbbaurechte unterteilt. Als Teilbereich der Grundstücksverwaltung verwalten bisher sogenannte Trägergesellschaften die Grundstücke im Sinne einer Bewirtschaftung.

Diese Aufgaben nehmen im Auftrag des Bezirkes insbesondere landeseigene Wohnungsbaugesellschaften wahr. Die Aufgaben der Trägergesellschaften sind zu denen der Bezirke deutlich abgegrenzt.

Kommt es nicht zu einer Änderung der gesetzlichen Zuständigkeitsregelungen, nach der der Senat auch Bezirksaufgaben auf Dritte übertragen könnte, bleibt der Senat zuständigkeitshalber nur in der Lage, Grundstückseigentum an den LFB zu übertragen.

II. HandlungsalternativenDie Bezirke üben im Wesentlichen die Rechte des Grundstückseigentümers sowohl aus dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag als auch aus dem Umgang mit dem Grundstückseigentum aus. erfolgt.

a) Die Grundstücke verbleiben bei den Bezirken und diese nehmen wie bisher die Verwaltung der Grundstücke/Erbbaurechte unter Einbeziehung von Trägergesellschaften vor.

b) Die Grundstücke werden entsprechend der Vorgehensweise bei dem übrigen Wohnhausgrundstücksbestand des Landes Berlin in landeseigene Wohnungsbaugesellschaften eingebracht.

Die Aufgabe der Trägergesellschaften besteht insbesondere darin, die Grundstücke einschließlich der Sicherstellung der Verkehrssicherungspflicht zu bewirtschaften, die entsprechenden Abrechnungen zu fertigen und den Zahlungsverkehr mit den Erbbauberechtigten zu regeln. Letzteres gilt auch für die Einnahme der Erbbauzinsen.

c) Es werden die gesetzlichen Zuständigkeitsregelungen des AZG geändert; ein Generalpächter wird mit der Verwaltung der Grundstücke/Erbbaurechte beauftragt. Dieser Generalpachtvertrag kann auch mit einer Verbandsorganisation abgeschlossen werden.

d) Ergänzend zur „Neukonzeption Liegenschaftsfonds Berlin" werden auch diese Grundstücke in den LFB eingebracht und dort insgesamt verwaltet.

Nach Einschätzung der Bezirke hat sich die Abgrenzung bisher bewährt; zu erkennbaren besonderen Belastungen der Erbbauberechtigten ist es nicht gekommen. Die Erbbaurechtsnehmer wissen in aller Regel, an wen sie sich zu wenden haben. Der Senat ist nicht der Auffassung, dass die Verwaltung der Grundstücke bisher ineffektiv und kostenintensiv war. Durch eine enge Abstimmung haben die Bezirke die Verwaltung der Erbbausiedlungen weitestgehend einheitlich gestaltet.

2. Bewertung der Vorschläge. Zu c) „Generalpächter":

Zu a) „Bezirke" Abgesehen von der vorstehend bereits dargestellten zunächst herbeizuführenden Rechtsgrundlage für den Senat, in die Zuständigkeit der Bezirke bei der Verwaltung dieser Grundstücke einschl. der darauf lastenden Erbbaurechte eingreifen zu dürfen, würde bei dieser Lösung zusätzlicher Entscheidungsbedarf bestehen bleiben. Sobald eine Entscheidung des Grundstückseigentümers zu den bestehenden Erbbaurechten erforderlich wäre, könnte ein Generalpächter die Interessen des Grundstückseigentümers Land Berlin nicht oder nur nach Abstimmung mit diesem wahrnehmen. Das würde gleichermaßen für Entscheidungen gelten, die vom Grundstückseigentümer über Fragen des Umgangs mit dem Grundstückseigentum zu treffen sind. Die Bezirke würden das Land Berlin zuständigkeitshalber als Grundstückseigentümer vertreten. Folglich bliebe es entweder weiterhin bei unterschiedlichen Ansprechpartnern oder aber es gäbe erheblichen Abstimmungsbedarf zwischen dem Generalpächter und den Bezirken und bei diesen möglicherweise auch mit der Senatsverwaltung für Finanzen. Zugleich würde erheblicher Aufwand zur Kontrolle des Generalpächters durch den Grundstückeigentümer bestehen.

Es ist daher für das Land Berlin nicht vorteilhaft, mit dieser Aufgabe einen Generalpächter zu beauftragen.

Der Senat hat keine Kenntnis von nachhaltigen Beschwerden der betroffenen Erbbaurechtsnehmer über die unterschiedlichen Ansprechpartner im bisher praktizierten Verfahren. Die Zuständigkeiten für die Verwaltung durch die Bezirke und die Trägergesellschaften sind den Erbbaurechtsnehmern seit Jahren bekannt. Sie wissen in aller Regel, mit welchem Problem sie sich an wen zu wenden haben.

Die entsprechenden Verwaltungsstrukturen könnten insofern beibehalten werden. Dagegen spricht der für eine verhältnismäßig geringe Anzahl von Erbbaurechten aufrecht zu erhaltende Verwaltungsaufwand, der mit der Verwaltung der Erbbaurechte durch mehrere Stellen (Bezirke) und dem Abstimmungsbedarf der Bezirke untereinander einhergeht.

Zu b) „Wohnungsbaugesellschaften":

Bei der Wahl dieser Handlungsmöglichkeit wäre es sinnvoll, Wohnungsbaugesellschaften zu beauftragen, die bereits Erfahrungen als Trägergesellschaft haben. In jedem Fall wären Rückauflassungsvormerkungen für das Land Berlin im Grundbuch vorzusehen, die eine Rückübereignung oder aber bei einer Vermarktung des Grundstücks eine Erlösabfuhr an das Land Berlin sichern.

Wegen der geteilten Verantwortlichkeiten (Eigentümer/Verwaltung) und des damit verbundenen höheren Verwaltungsaufwands ist dieser Lösungsweg wirtschaftlich ungünstiger als die anderen Möglichkeiten.

Für eine solche Vorgehensweise spräche, dass das Land Berlin bereits seinen übrigen Wohnhausgrundstücksbestand an die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften übertragen hat (Rückübereignung durch eine Rückauflassungsvormerkung an den Grundstücken gesichert). Darunter befinden sich auch erbbaurechtsbelastete Grundstücke. Im Rahmen von Privatisierungen lösen die Wohnungsbaugesellschaften z.Z. diese Rückauflassungsvormerkungen gegen Erstattung des überwiegenden Veräußerungserlöses ab. Eine solche Lösung hätte den Vorteil, dass zum Teil die als Trägergesellschaften tätigen Wohnungsbaugesellschaften die Grundstücke bereits kennen würden. Die bereits bestehende Tätigkeit der Trägergesellschaften würde mit der Eigentümerstellung bei der Wohnungsbaugesellschaft in einer Hand zusammenfallen.

Zusätzliche Schwierigkeiten würden bei Wahl eines Generalpächters entstehen, der einer Verbandsorganisation nahe steht. Hier ist mit erheblichen Interessenkonflikten zu rechnen. Ein solcher Pächter müsste einerseits die Interessen der von den Verbandsorganisationen vertretenen Erbbauberechtigten und andererseits die Interessen des Grundstückseigentümers vertreten. Somit könnte ein solcher Generalpächter nicht alleiniger Ansprechpartner der Erbbauberechtigten sein. Es bliebe bei der Trennung der Aufgaben im Zusammenhang mit der Wahrung der Interessen des Grundstückseigentümers von den Aufgaben der Verwaltung im Sinne der Bewirtschaftung der Erbbausiedlungen. Im Falle des Verzichts auf eine solche Aufgabentrennung entstünde erheblicher Überwachungsaufwand.

Diese Lösung ist damit unter wirtschaftlichen Aspekten grundsätzlich positiv zu bewerten. Die Bezirke wären allerdings für die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken zuständig. Zur Realisierung dieser Lösung wäre daher Einvernehmen mit den Bezirken erforderlich. Dies könnte dazu führen, dass schließlich unterschiedliche Wege gewählt werden und eine einheitliche Lösung nicht zustande kommt. Bei Weigerung der Bezirke bliebe als Alternative noch das Eingriffsrecht nach § 13a i.V. mit § 8 AZG. Hierzu würde es einer Beschlussfassung des Senats bedürfen.

Zur Vergabe einer solchen Leistung wäre nach § 55 Abs. 1 Landeshaushaltsordnung grundsätzlich eine öffentliche Ausschreibung erforderlich.

Zu d) „Liegenschaftsfonds Berlin"

Mit der dem Abgeordnetenhaus von Berlin bereits vorgelegten Neukonzeption für den LFB beabsichtigt der Senat, das Eigentum an den landeseige3 gieeffekte erwarten. nen Grundstücken des Finanzvermögens grundsätzlich in das Treuhandvermögen des LFB zu übertragen. Mit der Einbeziehung der hier in Rede stehenden Grundstücke wäre insgesamt eine einheitliche Vorgehensweise für alle Grundstücke des Finanzvermögens sichergestellt.

Die durch die Neukonzeption des LFB angestrebte Bündelung der operativen Zuständigkeiten für Liegenschaftsangelegenheiten beim LFB lässt bei der Verwaltung von Erbbausiedlungen durch den zentralen Ansprechpartner LFB Syner Zugleich würde mit dieser Vorgehensweise sichergestellt, dass der Eigentümer mit dem Verwalter der Grundstücke identisch ist und unnötiger Verwaltungsaufwand z. B. für Abstimmungen oder Überwachungsaufgaben entfällt.

Diese Lösung wurde - wie vorstehend bereits erwähnt - bei den in Reinickendorf belegenen Erbbausiedlungen bereits umgesetzt.

Der Senat hat die Erbbausiedlungen aufgrund der Gespräche mit den Bezirken zur Neukonzeption LFB jedoch im Rahmen der Neukonzeption nicht berücksichtigt. Die Bezirke hatten gegen die Einbringung insbesondere dieser Grundstücke erhebliche Bedenken vorgetragen.

III. Lösung Angesichts der im Bericht dargestellten Alternativen hält der Senat es nicht für erforderlich, von der bisherigen Praxis abzuweichen. Er sieht ohne Änderung der gesetzlichen Zuständigkeitsregelungen keine Befugnis, die Verwaltung von Grundstücken auf Dritte zu übertragen. Vor allem sieht er keinen Anlass, die Erbbausiedlungen einem Generalpächter zu übertragen, zumal die Verwaltung dieser Erbbausiedlungen immer durch den Grundstückseigentümer gesteuert werden muss.

Soweit die Bezirke dies wünschen, steht es ihnen frei, auch diese Grundstücke im Wege der Nachbestückung in den LFB einzubringen, wie der Bezirk Reinickendorf es bereits getan hat.

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung; keine.

Wir bitten, den Beschluss damit als erledigt anzusehen.