Immobilienfonds

Aktuelle Situation in Sachen Anschlussförderung

- Klagen eingeleitet

- juristische Bewertung in erster und zweiter Instanz unterschiedlich

- Zeitpunkt des Abschlusses der Pilotverfahren offen

Die Entscheidung des Senates von Berlin vom 4. Februar 2003, für Objekte der Förderjahrgänge ab 1987 -- abweichend von der bisher für die Förderjahrgänge 1972 bis 1986 geübten Praxis -- keine Anschlussförderung mehr zu gewähren, hat nicht nur auf Investoren-, sondern auch auf Bankenseite zu einem erheblichen Vertrauensverlust in die Politik der Stadt geführt. Dementsprechend war es nur folgerichtig, diese Entscheidung einer richterlichen Überprüfung zuzuführen. Während der Senat hier zunächst die Linie vertrat, dass jeder einzelne Eigentümer seine Ansprüche eigenständig ausklagen muss, konnte unter Einschaltung der beiden zuständigen Verbände zumindest die Führung von Musterprozessen abgestimmt werden. Die parallel von der GEWOBAG und der WIR bereits eingereichten Klagen ruhen daher bis zum Ausgang der Pilotverfahren.

Die juristische Klärung ist diesbezüglich zwar noch nicht abgeschlossen, aus den bisherigen Urteilen in erster und zweiter Instanz lassen sich aber erste Schlüsse ziehen. Danach ist festzuhalten, dass in mehreren Eilverfahren den Antragstellern in zweiter Instanz vom Oberverwaltungsgericht Berlin ein Anspruch zugestanden wurde. In den Hauptsacheverfahren hat das Verwaltungsgericht Berlin den Anspruch erneut verneint. Nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand wird das Oberverwaltungsgericht eventuell noch 2004 eine Entscheidung auch in der Hauptsache fällen. Ob das Verfahren dann vor dem Bundesverwaltungsgericht eine Fortsetzung findet, ist derzeit noch nicht absehbar.

- Risiken im Unternehmensverbund

- eigene Objekte bereits betroffen

- Liquidität der Fonds mindestens bis 2009 gesichert

In unserer Unternehmensgruppe haben GEWOBAG, WIR und WIP insgesamt 613 Wohnungen im Rahmen der Förderprogramme seit 1987 für den eigenen Bestand errichtet; hier ist die Grundförderung von zwei Objekten mit 79 bzw. 8 Wohnungen bereits 2003 ausgelaufen, der Rest läuft sukzessive bis 2013 aus. GEWOBAG und WIR haben darüber hinaus 13 Immobilienfonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit insgesamt 1.212 Wohnungen initiiert, deren Grundförderung sukzessive ab 2009 ausläuft.

Für die Ertrags- und Liquiditätsentwicklung unserer Unternehmensgruppe hat der beschlossene Wegfall der Anschlussförderung eine erhebliche Bedeutung. Unter Einschluss der bereits im Jahresabschluss 2002 bilanzierten Drohverlustrückstellungen bzw. Wertberichtigungen wird die Belastung aus den eigenen Objekten über die Jahre verteilt -- in Abhängigkeit von der Mietenentwicklung nach Auslauf der Grundförderung -- bis zu 55 Mio Euro betragen.

Für die von der GEWOBAG und der WIR initiierten und teilweise auch treuhänderisch verwalteten dreizehn Immobilienfonds errechnet sich beginnend ab 2009 ein Liquiditätsausfall von insgesamt bis zu rund 200 Mio Euro (davon GEWOBAG rund 62,6 Mio Euro). Ob überhaupt und gegebenenfalls in welcher Höhe dies -- über die aktuell gehaltenen Anteile an den Fonds hinaus -- letztlich zu einer Belastung für die GEWOBAG (direkt bzw. indirekt in Bezug auf den Beteiligungsbuchwert an der WIR) und die WIR führt, ist vor dem Hintergrund der vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit laufenden juristischen Auseinandersetzung in der Hauptsache und gemäß aktueller Einschätzung der zivilrechtlichen Haftungsproblematik derzeit noch nicht absehbar. Wir haben daher -- wie schon 2002 -- auch im laufenden Jahresabschluss auf eine Risikovorsorge verzichtet. Selbst eine Anhebung auf die vergleichsweise herangezogenen Mietspiegelwerte wird der Marktlage nicht ohne Weiteres gerecht. Dementsprechend haben wir bei den bereits betroffenen Objekten Mietanhebungen durchgeführt, die -- ausgehend von der grundsätzlich zulässigen Kostenmiete -- über Mietverzichte ein Mietermietenniveau ergeben, welches im Hinblick auf die vorhandene Klientel sowohl soziale Härten als auch zusätzliche Belastungen der ohnehin negativen Bewirtschaftungsergebnisse durch Leerstand vermeidet.

In unserer Unternehmensgruppe haben die GEWOBAG und die WIR in nennenswertem Umfang Aufwendungsdarlehen in Anspruch genommen. Per 31.12.2003 valutieren diese mit zusammen rund 485,6 Mio Euro (davon GEWOBAG rd.182,1 Mio Euro), von denen rd. 140,8 Mio Euro (davon GEWOBAG rund 25,8 Mio Euro) passiviert wurden, der Rest von rund 344,8 Mio Euro (davon GEWOBAG rund 156,3 Mio Euro) ist -- in Ausübung des Wahlrechtes nach § 88 (3)

II. WoBauG und unabhängig davon, ob mit der Tilgung bereits begonnen wurde -- als Eventualverbindlichkeit ausgewiesen. Für die spätere Bedienung bedeutet dies, dass für diese Darlehen dann neben den Zinsen/der Verwaltungsgebühr auch die Tilgung als Aufwand in die Erfolgsrechnung einfließt. Nach den Darlehensverträgen beträgt die Tilgung bis zu 2%; zusätzlich sind neben einer Verwaltungsgebühr von 0,5 % bis zu 7 % Zinsen zu entrichten. Die absolute Höhe dieses Kapitaldienstes bemisst sich dabei auch im Anschluss an den 30jährigen Förderzeitraum unverändert nach dem Kostenmietenprinzip. Das bedeutet, dass die laufende Belastung durch die Bedienung der Aufwendungsdarlehen liquiditätsmäßig grundsätzlich der für die Bedienung der Erstfinanzierung entspricht. Hinsichtlich der Ertragsauswirkung ist aber festzuhalten, dass bei den nicht passivierten Aufwendungsdarlehen die durch die Zinsaufwandsdegression progressiv gestiegenen Entschuldungsgewinne entfallen; das bedeutet, dass diese Objekte bis zur endgültigen Tilgung der Aufwendungsdarlehen keinen über die Eigenkapitalverzinsung hinausgehenden Ertrag mehr erwirtschaften.

Dieser Effekt erreicht bei der GEWOBAG in der Spitze ab 2016 eine Größenordnung von rund 6 Mio Euro p.a., bei der WIR von rund 8 Mio Euro p.a., die zu einer entsprechenden Belastung der Hausbewirtschaftungsergebnisse in der Zukunft führen wird.

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