Entlang den Straßen erfolgt die Festsetzung der künftigen Blockkanten durch Baugrenzen

30 Bebauungsplan I-B4d "Alexanderstraße Nord" Begründung Vorlage an das Abgeordnetenhaus Baugrenzen (zeichnerische Festsetzung, Nebenzeichnung, textliche Festsetzung 3.3)

Der 150 m hohe Turm umfasst eine maximal zulässige Fläche von 57 x 30 m. Auf Grund der besonderen städtebaulichen Situation ist die mögliche Grundfläche größer als bei den anderen, nach dem Bebauungsplan I-B4a zulässigen Hochhaustürme. Daraus resultiert keine höhere Nutzungsdichte.

Vielmehr soll hiermit der Spielraum für eine leichte Drehung, die auf Grund der erweiterten Baukörperausweisung möglich ist, geschaffen werden.

Entlang den Straßen erfolgt die Festsetzung der künftigen Blockkanten durch Baugrenzen. Hiermit wird die einheitliche Schließung der Straßenräume ermöglicht. Die Vorgabe der räumlich exakten Lage der Mall-Flächen, die überwiegend von oben natürlich belichtet werden sollen (transparente Dachflächen) ist städtebaulich nicht relevant. Innerhalb des Sondergebietes wird der Bereich in dem die markante höhere Bebauung errichtet werden soll durch Baugrenzen abgegrenzt.

Die Baugrenze an der Grunerstraße liegt ab der Dircksenstraße zunächst auf der Grundstücksgrenze.

Hierbei wurde berücksichtigt, dass bis zur mittelfristigen Schließung des Tunnels im Verlauf der Grunerstraße stadtauswärts ein Raum von 7,5 m für den oberirdischen Kfz-Verkehr verbleibt. Im weiteren Verlauf der Grunerstraße muss die Bebauung vor dem MK(1) gegenüber der Grundstücksgrenze um mindestens 5,5 m zurückversetzt werden, damit der Hochhaus-Turm gegenüber der Bebauung im Sondergebiet zurücktritt.

Im Übergang zwischen dem Sondergebiet und dem MK(2) ist ein Rücksprung vorgesehen, mit dem auch im Fassadenverlauf der Wechsel des Nutzungsschwerpunktes und die Eigenständigkeit der Bebauung an der Voltairestraße betont werden sollen. An der Ecke Alexanderstraße / Voltairestraße wird zudem eine Überbauung des öffentlichen Straßenlandes ermöglicht. Durch die besondere Stellung des Baukörpers soll eine Andeutung des historischen Straßenverlaufs erfolgen und an die Stadtkante vor der Zerstörung des Stadtquartiers erinnert werden.

An der Voltairestraße wird eine Hofsituation, die bis zu einer Höhe von 14,0 m über Gehweg überbaut werden kann, durch Baugrenzen bestimmt. Die Gebäudetiefe von 16,0 m ist auch bei nur einseitiger Belichtung vertretbar, weil hier beispielsweise ein einhüftiger Hotelbereich mit Zimmeranordnung zum offenen Hof entstehen könnte.

Die weiteren Baugrenzen dienen der Abgrenzung unterschiedlicher Höhen.

An den öffentlichen Straßen - mit Ausnahme der Grunerstraße - und an der Fläche B kann eine Überschreitung der Baugrenze durch Vordächer zugelassen werden. Andere Belange, insbesondere im öffentlichen Straßenland vorgesehene Baumpflanzungen oder Belange, die von der Straßenverkehrsbehörde vertreten werden, dürfen durch die Vordächer nicht beeinträchtigt werden. Auf eine Begrenzung der Fläche für die Vordächer wurde verzichtet, da es nicht nur um die Überdachung von Eingangssituationen, sondern vielmehr um die Einbeziehung der Vordächer in die Gestaltung des Gesamtvorhabens geht. Abhängig vom Hochbauentwurf sind dabei grundsätzlich auch Vordächer vorstellbar, die sich entlang des gesamten Straßenraumes erstrecken. Bei der Zulässigkeit der Überschreitung der Baugrenze entlang der Fläche B ist die ausnahmsweise zulässige Treppenanlage (textliche Festsetzung 3.2) zu berücksichtigen.

Festsetzung der Gebäudehöhen (zeichnerische Festsetzung)

Die Gebäudehöhen orientieren sich am städtebaulichen Konzept und den in Kapitel 3.1 dargelegten städtebaulichen Zielen. Sie werden durch die Oberkanten, bezogen auf das gegenwärtige und unverändert beizubehaltende Gehwegniveau, festgesetzt. Da der Planbereich von vorhandenen Straßen umgeben ist und diese Bezugshöhen aufnimmt, war es gerechtfertigt die Höhenlage „in m über Gehweg" festzusetzen.

Für den Hochhaus-Turm (MK(1)) wird eine Höhe von maximal 150 m über Gehweg festgelegt. Es ist das städtebauliche Ziel des Landes Berlin, dass die Hochhaus-Türme am Alexanderplatz einander Bebauungsplan I-B4d "Alexanderstraße Nord"

Begründung Vorlage an das Abgeordnetenhaus nicht dominieren und deshalb eine einheitliche Höhe erhalten. Um die Errichtung in Bauabschnitten zu ermöglichen, wird lediglich die maximal zulässige Gebäudehöhe festgesetzt. Eine verbindliche Sicherung der Mindesthöhe des Turmes erfolgt im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages im Zusammenhang mit einer Bauverpflichtung.

Die künftige Bebauung im Sondergebiet soll entlang der Alexanderstraße und der Dircksenstraße eine Höhe von bis zu 25,0 m erhalten. An der Grunerstraße wird neben dem Kerngebiet in Anlehnung an die Höhe des Alexanderhauses ein Gebäude mit einer Höhe von 30,5 m über Gehweg zugelassen, das sowohl eine bauliche Einfassung ermöglicht, als auch einen adäquaten Übergang zur denkmalgeschützten Bebauung darstellt. Im Übergang zum MK(2) wird eine Erhöhung bis auf 28,0 m über Gehweg zugelassen. Zentrales Element des Vorhabens ist eine Höhenbetonung in der Mitte des Sondergebietes mit einer zulässigen Höhe von 32,0 m. Das durch diesen so genannten "Glow" bestimmte Erscheinungsbild des Vorhabens darf durch die anderen baulichen Anlagen im Sondergebiet nicht in Frage gestellt werden.

Der im Vergleich zur umgebenden Bebauung an den Straßen niedrigere Baukörper des Sondergebietes erhält eine weitere baulich-räumliche Einfassung an der Voltairestraße (MK(2)). Hier sind Gebäudehöhen von 35,0 bzw. 65,0 m über Gehweg zulässig. An der Voltairestraße wird, dem städtebaulichen Konzept entsprechend, eine Innenhofsituation mit einer zulässigen baulichen Anlage in Höhe von 14 m über Gehweg gesichert.

Technische Dachaufbauten (z.B. Treppenhauskerne, Aufzugsüberfahrten, Lüftungs- / Klimaanlagen) sind innerhalb der zulässigen Oberkante unterzubringen. Eine Überschreitung der Oberkante durch technische Einrichtungen ist damit nur zulässig, wenn dieses aufgrund anderer gesetzlicher Bestimmungen zwingend erforderlich wird. Es wird angestrebt, im städtebaulichen Vertrag eine Regelung zu treffen, dass die technischen Anlagen in einem Technikgeschoss untergebracht, d.h. eingehaust werden. Hiermit werden sowohl gestalterische Ziele (ruhige Dachlandschaft "5. Fassade"), als auch Ziele des Immissionsschutzes (Lärmdämpfung) verfolgt.

Unterirdische Bebaubarkeit der Grundstücke (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzungen 1.1 und 3.1)

Durch die Zulässigkeit Unterbauung soll insbesondere die Möglichkeit zur effektiven Anlage von Tiefgaragen, deren Bau durch den Ausschluss oberirdischer Stellplätze erforderlich wird, geschaffen werden. Das Sondergebiet und das Kerngebiet können unterirdisch vollständig unterbaut werden, sofern andere Rechte und Festsetzungen dem nicht entgegen stehen. Damit sind auch die Flächen vor dem MK(1) und die Teilfläche des Stadtplatzes (Fläche B ­ mit Einschränkungen) unterbaubar.

Insbesondere die planfestgestellten Anlagen der U-Bahn und die daraus resultierenden Anforderungen sind zu beachten. Parallel zum Verlauf der U-Bahn ist unter dem Baugrundstück eine Fernwärme-Trasse unterzubringen (vgl. Kapitel II.3.2.5.3, Seite 43). Auch hierdurch wird die Unterbaubarkeit eingeschränkt. Bei der Unterbauung der Fläche B muss im Bereich der Baumpflanzung zwischen der Oberkante der Unterbauung und der Geländeoberfläche ein Abstand von mindestens 1,5 m eingehalten werden, um die Möglichkeit der Pflanzung von Laubbäumen auf der Platzfläche zu ermöglichen. Andere Rechte und Festsetzungen bleiben durch diese Festsetzung unberührt.

Unterirdische Aufenthaltsräume, die sich wie ein erhöhtes Nutzungsmaß auswirken können, sind auf die Geschossfläche anzurechnen. Hierunter fallen weder die vorgesehene unterirdische Lieferzone, noch die in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Service- und Sozialräume. Andere Rechte, die einer Unterbauung widersprechen, sind nicht bekannt.

Eine Unterbauung der Straßenverkehrsfläche im Bereich der zulässigen Überbauung an der Alexanderstraße / Voltairestraße wird nicht zugelassen, da nach gegenwärtigem Kenntnisstand der gesamte Straßenraum zur Unterbringung der erforderlichen Leitungen benötigt wird.

Bebauungsplan I-B4d "Alexanderstraße Nord" Begründung Vorlage an das Abgeordnetenhaus Treppenanlage, Fläche B (textliche Festsetzung 3.2)

Entsprechend dem städtebaulichen Konzept soll eine Treppe ermöglicht werden, über die Nutzungen im 2. Vollgeschoss ergänzend erschlossen werden. Die Fläche von maximal 300 m² und die maximale Überschreitung der Baugrenze von 12 m ermöglichen die Anlage einer großzügigen Treppe. Bei der zulässigen Höhe von 8 m wurde berücksichtigt, dass im Sondergebiet mit höheren Geschossen gerechnet werden muss. Darüber hinaus ging eine Brüstungshöhe von ca. 1,2 m in die Höhenbestimmung mit ein. Das Gehrecht auf der Platzfläche kann in dem Umfang eingeschränkt werden, der für die Errichtung der Treppe benötigt wird. Um eine zu starke Einschränkung des Platzes zu vermeiden, wird die maximal zulässige Einschränkung auf 300 m² begrenzt.

Die Zulässigkeit für ein Vortreten von Gebäudeteilen kann auf der Grundlage von § 23 Abs. 3 BauNVO als Ausnahme ermöglicht werden. Art und Umfang der Ausnahme wurden in der TF 3.2 bestimmt. Die planungsrechtliche Ausnahme soll gewährt werden, wenn eine Treppenanlage errichtet wird, die die in der textlichen Festsetzung genannten Maße einhält und die textliche Festsetzung 6.2 berücksichtigt wird. Darüber hinaus muss gewährleistet werden, dass eine angemessene Eingangssituation zu den baulichen Anlagen entsteht. Von Bedeutung ist darüber hinaus, dass ein Nutzungsbezug zwischen dem Gebäude und der Platzfläche entsteht. Daher kann es erforderlich werden, dass der Raum als bauliche Anlage, der unterhalb der Treppe entsteht, im Zusammenhang mit der Hauptanlage genutzt wird. Die festgesetzten Nutzungen des Sondergebietes sollen hier zulässig sein.

Einschränkung der Abstandflächen (zeichnerische Festsetzung)

Das Ziel, die verdichtete Neubebauung der heutigen Verkehrsflächen, setzt entsprechend der städtebaulichen Konzeption entlang der Voltairestraße, an Teilen der Alexanderstraße und entlang der Dircksenstraße die Einschränkung der Abstandflächen nach der Bauordnung für Berlin voraus. Bereits mit der Entscheidung zum städtebaulichen Wettbewerb 1995 und dem darauf basierenden Senatsbeschluss wurde die Einschränkung der Abstandflächen nach der Bauordnung für Berlin vorausgesetzt.

Durch die Festsetzung der Baugrenzen werden die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Abstände von Gebäuden im Kerngebiet bewusst unterschritten. Im Zusammenwirken mit Festsetzungen zur Gebäudehöhe und zur Geschossfläche sind die Baugrenzen eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne des § 6 Abs. 14 der Bauordnung für Berlin. Der Gestaltung des öffentlichen Raumes mit Innenstadt-adäquaten Blockkanten und der Errichtung eines 150 m hohen Hochhaus-Turmes als Teil des Ensembles am Alexanderplatz wurde hierbei in der Abwägung Vorrang gegenüber den in der Bauordnung formulierten Anforderungen eingeräumt.

Gemäß §1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohnund Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandflächenregelungen in der Bauordnung für Berlin.

Die nach der Bauordnung für Berlin erforderlichen Abstandflächen können im MK(1) mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 150,0 m über Gehweg, sowie in den Bereichen, in denen aus städtebaulichen Gründen eine Höhe von 35,0 bis 65,0 m über Gehweg erforderlich ist, um die Bebauung zu strukturieren, nicht eingehalten werden. Der Hochhaus-Turm und die Betonung der Gebäude an der Voltairestraße sind wesentliche Bestandteile des städtebaulichen Konzeptes, denen Vorrang gegenüber den mit der Bauordnung verfolgten Zielen gegeben wird. Belange des Brandschutzes werden durch die Einschränkung der Abstandflächen nicht beeinträchtigt.

Die Einschränkung der Abstandflächen um ca. 7,0 bzw. 22,0 m an der Voltairestraße ist vertretbar, da sie sich nur auf eine Distanz von jeweils 24,0 m bezieht.