Der massive Baukörper zerstöre die historische kleinteilige Parzellierung des Gebietes und passe nicht ins Stadtbild
78 Bebauungsplan I-B4d "Alexanderstraße Nord" Begründung Vorlage an das Abgeordnetenhaus Gestaltungsspielraum soll nicht durch Gestaltungsfestsetzungen, die zu einer Vereinheitlichung führen würden, eingeschränkt werden.
Anregung
Das vorgestellte Projekt werde grundsätzlich begrüßt. Es werde die Stadt Berlin noch ein tolles und gewaltiges Stück in die Zukunft bringen. Allerdings sei zu bemängeln, dass die Chance vertan wurde, an dieser exponierten Lage ein gesamtstädtisches Beispiel für die Verträglichkeit von städtischer Bebauungs- sowie Nutzungsplanung mit behutsamer, Umweltaspekte fördernder bzw. unterstützender Planung zu setzen.
Der massive Baukörper zerstöre die historische kleinteilige Parzellierung des Gebietes und passe nicht ins Stadtbild. Es wird vorgeschlagen, den Bauherrn zu verpflichten, ein kleinteiliges Stadtgebiet mit multifunktionaler Struktur zu bauen.
Es wird die Auffassung vertreten, dass der Alexanderplatz für sich ein denkmalwerter, zentraler Platz Berlins sei und der einmal als "Alex" ein "Marker" für Berlin war. Nach radikaler Modernisierung durch die Architektur der 60/70er Jahre sei er verkommen zu einer Öde.
Die vorgesehene Nutzung gehöre an eine Autobahn am Stadtrand. Die außerordentlich hochwertige Lage des Grundstücks habe solch eine "billige und an Intelligenz arme, menschenfeindliche Bebauung nicht verdient".
Die veröffentlichten Bilder oder Fiktionen der Gestaltung um den Alexanderplatz werden als gefühllos und "daneben geraten" empfunden. Damit würde die Planung in keinem Fall der Struktur dieser Stadt gerecht.
Abwägung:
Insbesondere angesichts der exponierten Lage des Plangebietes ist es erforderlich, eine gesamtstädtisch sinnvolle Lösung herbeizuführen, die aus Sicht des Plangebers zwingend mit einer Bebauung des Areals verbunden ist. Die verdichtete Bebauung an dieser Stelle verringert mittelbar den Flächenbedarf. Umweltaspekte werden insofern gefördert, als hier dem Prinzip Innenentwicklung vor Außenentwicklung gefolgt wird.
Gegenwärtig weisen weder das Plangebiet, noch die gegenüberliegende Wohnbebauung oder der Alexanderplatz eine kleinteilige Parzellierung auf. Insofern kann diese auch nicht zerstört werden.
Selbst historisch waren große Teile des Plangebietes nicht kleinteilig parzelliert, sondern bis 1945 durch das von der Gruner- bis zur Voltairestraße reichende Polizeipräsidium bestimmt. Eine künftig kleinteilige Parzellierung wurde vom Plangeber in Anlehnung an andere historische innerstädtische Situationen ursprünglich angestrebt, erwies sich jedoch als nicht realisierbar. Um eine Bebauung des Parkplatzes in vertretbaren Zeiträumen zu ermöglichen hat der Plangeber vom Ziel der kleinteiligen Parzellierung Abstand genommen.
Unter gesamtstädtischen Aspekten wird es positiv bewertet, dass die zulässigen Nutzungen nicht am Stadtrand in Autobahnnähe angesiedelt werden, sondern zur Stärkung der Innenstadt beitragen.
Die dreidimensionalen Darstellungen stellen den gegenwärtigen Stand des Hochbauentwurfes dar, werden in dieser Präzision jedoch nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Äußerungen drücken ein subjektives Empfinden aus, dass in dieser Form nicht geteilt wird.
Anregung
Es gebe eine bedeutende Gefahr der Verschattung des auf der südlichen Seite der Alexanderstraße gelegenen Wohngebietes durch den 150 m hohen Turm. Es wird daher vorgeschlagen, auf den Bau zugunsten historischer Traufhöhen vollständig zu verzichten. Mangelnde Geschossflächenzahlen könnten innerhalb des Baugebietes ausgeglichen werden. Durch die erheblich geringeren Baukosten aufgrund des Verzichtes auf das Hochhaus entstünden dem Bauherren keine Nachteile aus der Verwertung des Baulandes.
Bebauungsplan I-B4d "Alexanderstraße Nord"
Begründung Vorlage an das Abgeordnetenhaus Abwägung
Die Verschattung angrenzender Bereiche durch die Neubebauung wurde geprüft. Im Bebauungsplanverfahren wurde die künftige Verschattung der an das Plangebiet grenzenden bestehenden Bebauung für die Monate März / September, Juni und Dezember simuliert. Die Verschattung durch den Hochhausturm stellt in zentraler innerstädtischer Lage keine besondere Beeinträchtigung dar. Im Vergleich zum Standort im festgesetzten Bebauungsplan rückt der Hochhaus-Turm näher an die Alexanderstraße heran. Durch seinen Schattenwurf wird überwiegend der Bereich um den Alexanderplatz berührt. Die Wohnbebauung zwischen Karl-Marx-Allee und Alexanderstraße wird im März / September erst in den letzten drei Stunden vor Sonnenuntergang in Teilen vom Schatten erfasst.
Dieses wird vom Umfang her als vertretbar eingestuft. In den Wintermonaten hat die künftige Bebauung aufgrund des früheren Sonnenuntergangs nur geringen Einfluss auf die Verschattung der Wohnbebauung. Ob dem Bauherren durch die angeregte Änderung Nachteile entstünden ist für die Abwägungsentscheidung von untergeordneter Bedeutung.
Durch einen Verzicht auf das 150 m hohe Gebäude wäre die städtebauliche Gesamtkonzeption in Frage gestellt. In Anbetracht der vertretbaren zusätzlichen Verschattung wird an der bisherigen Planung festgehalten.
Anregung
Als Intention des Planes werde dargelegt, dass "durch die Umgestaltung der Straßenräume besser erfahrbare Freiräume geschaffen und die Aufenthaltsqualität verbessert werde". Hier bestehe Klärungsbedarf, wieso durch Verdichtung Freiräume besser erfahrbar würden, die heute bereits gut erfahrbar sind.
Die Hoffnung, die Dircksenstraße könnte eine Flaniermeile werden, dürfte an der Enge der Bürgersteige und ihrem abrupten Ende am Tunnel scheitern.
Es sei nicht ersichtlich, warum der Eingang zur Shoppingmall von der Voltairestraße kommend über eine winkelige Treppe geführt werde.
Abwägung:
Die Alexanderstraße weist nach Südwesten bis auf das Straßenbegleitgrün keine räumliche Fassung auf. Aufgrund dessen ist der Straßenraum nur sehr begrenzt wahrnehmbar. Dies wird künftig durch die Bebauung auf der südwestlichen Straßenseite verbessert. Die Auffassung, dass es bereits in der gegenwärtigen Situation der Fall sei, wird nicht geteilt.
Der Straßentunnel stellt gegenwärtig eine Barriere dar, die eine Überquerbarkeit der Grunerstraße im Bereich der Dircksenstraße unmöglich macht. Durch die Reduzierung der Anzahl der Fahrspuren auf der südlichen Seite der Grunerstraße wird die Fußgängeranbindung an den Alexanderplatz in Höhe des Alexanderhauses verbessert.
Bei der Interpretation des Zugangs zum Multifunktionalen Zentrum handelt es sich um ein Missverständnis. Die südliche Erschließung von der Dircksen- / Voltairestraße wird weiterhin ebenerdig vom Stadtplatz aus erfolgen. Der Zugang über die Treppe ist zusätzlich zulässig, um eine Verbindung zwischen den Nutzungen im 2. Vollgeschoss (1. Obergeschoss) und dem Stadtplatz zu schaffen.
Anregung
Die negativen Erfahrungen mit Arkaden in der Friedrichstraße sollten Grund genug sein, diese aus städtebaulichen Gründen zu verbieten. Dies empfehle sich auch aus Gründen der Verkehrssicherheit, da Fußgänger hinter Arkaden von Autofahrern nicht rechtzeitig erkannt werden.
Abwägung:
Die Arkade an der Grunerstraße war das Ergebnis einer städtebaulichen Lösung für den in diesem Bereich nur eingeschränkt zur Verfügung stehenden Verkehrsraum, bei dem für den fließenden Verkehr eine Spur entzogen wurde und den Fußgängern innerhalb der Arkade ausreichend Raum zur Verfügung steht. Die Anordnung einer Arkade ist ein geringerer Eingriff in das private Eigentum als 80 Bebauungsplan I-B4d "Alexanderstraße Nord" Begründung Vorlage an das Abgeordnetenhaus das alternativ mögliche Zurückversetzen der Baugrenze in allen Geschossen. An der Ecke Alexanderstraße / Voltairestraße wird aus städtebaulichen Gründen (Bezug zur historischen Situation) eine kurze Arkade ermöglicht. In beiden Fällen wird der Fußgänger nicht aus der Arkade direkt auf die Straße treten, sodass keine Konflikte mit dem Fahrzeugverkehr zu erwarten sind.
Nutzung
Anregung
Insgesamt sei eine zu dichte und massive Bebauung mit zu geringen kostenlosen Erholungsmöglichkeiten und Grünflächenanteilen vorgesehen. Wünschenswert sei alternativ ein Park. Die komplette Auslastung der künftigen Gebäude sei zudem noch nicht abgesichert. Bereits jetzt stünden eine Million Quadratmeter Bürofläche und Wohnungen frei. Ähnliche Baustellen und Projekte in Berlin steigerten Befürchtungen, hinsichtlich der tatsächlich hinter derartigen Projekten stehenden spekulativen Interessen und von Anfang an leerstehender Gebäude in prägnanten Stadträumen. Inwiefern kann im Verfahren Vorsorge getroffen werden, um Bauruinen und hohen Leerstand zu vermeiden bzw. Bauherren für Fehlplanungen zur Rechenschaft zu ziehen. Die Stadt verliere für einen nicht vorhandenen Bedarf einen multifunktional nutzbaren zentralen Freiraum mit verschiedenen temporären Nutzungen (Weihnachtsmarkt). Abwägung
Das Plangebiet befindet sich an einer mit dem öffentlichen Nahverkehr hervorragend erschlossenem und zugleich prominentem Ort, der eine hohe Eignung auch als Büro- und Dienstleistungsstandort aufweist. Nutzungsdichte und Nutzungsstruktur entsprechen der innerstädtischen Lage des Plangebietes. Es wird nicht bezweifelt, dass Grünflächen und Parkanlagen auch in urbanen innerstädtischen Lagen entstehen können. Planungsziel des Landes Berlin ist es jedoch, das Plangebiet entsprechend seiner historischen Nutzung wieder einer Bebauung zuzuführen. Das städtebauliche Gesamtkonzept basiert auf der Möglichkeit der stufenweisen Umsetzung über größere zeitliche Abschnitte. Die Planung ermöglicht, den kontinuierlichen Bedarf für den Ersatz alter oder an anderer Stelle in der Stadt entfallender Büroflächen abzudecken. Ergänzend wird erwartet, dass sich auch künftig weitere potenzielle Nutzer in Berlin ansiedeln. Der Bebauungsplan stellt ein planungsrechtlich gesichertes Angebot dar, das vom Investor genutzt werden kann. Mit den Festsetzungen wird kein Investor gezwungen, entgegen aller Wirtschaftlichkeitsaspekte künftigen Büroleerstand zu produzieren. Die Bedenken hinsichtlich eines möglichen Leerstands werden nicht geteilt. Aufgrund der Lage des Plangebietes ist nicht davon auszugehen, dass hier langanhaltende Leerstände „produziert werden. Vorsorge gegen Leerstand ist auf der Ebene der Bebauungsplanung nicht möglich. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass sich hinter dem Vorhaben spekulative Interessen verbergen. Die Zuständigkeit für die Planung und damit auch die Verantwortung obliegt dem Land Berlin.
Mit der Bebauung geht ein Platz für temporäre Nutzungen in der Stadt verloren. Der Plangeber gewichtet die dauerhafte Bebauung und deren permanente Nutzung höher als eine nur zeitweise Nutzung, die zudem nicht der angemessenen Nutzungsintensität innerstädtischer Lagen entspricht.
Als "innerstädtischer Freiraum" ist der fast vollständig versiegelte Platz auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt nur sehr eingeschränkt nutzbar.
Anregung
Der Alexanderplatz sei das gewachsene Einkaufsgebiet der City Ost. Diese gewachsene Struktur drücke sich in den höchsten Passanten-, d.h. Käuferfrequenzen, aus. Der Alexanderplatz stehe zudem unter dem Konkurrenzdruck anderer Einkaufszentren. Ein weiteres Einkaufszentrum würde die Konsolidierung stören.