Lärmgeschützte Anordnung von Wohnungen
Begründung schalltechnischen Orientierungswerte für Kerngebiete (nach DIN 18005) erheblich überschritten. Zum Schutz der Nutzungen werden passive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich, die nach der Einführung der DIN 4109 als technischer Baubestimmung und der Fertigstellung der Berliner Lärmkarte im Jahre 1997 im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen sind.
Lärmgeschützte Anordnung von Wohnungen:
Für die Leipziger Straße, Wilhelmstraße und (Randbereiche des Leipziger Platzes sowie im Eckbereich Leipziger Platz/Ebertstraße) die Ebertstraße sind derart hohe Schallbelastungen zu erwarten, dass die für Wohnungen vertretbaren Maße absolut überschritten werden. Da Wohnungen aber zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes ermöglicht werden sollen, können die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nur gewährleistet werden, wenn für diese Bereiche Wohnungen nur oberhalb von 50 m ü NHN, was etwa 5
Vollgeschossen entspricht, errichtet werden dürfen. Der zwingend zur Realisierung vorgeschriebene Wohnanteil im "Kranz" liegt oberhalb von 23 m über Gelände. Günstig kann sich dabei auch die Rückstaffelung der oberen Geschosse auswirken. Durch die Anordnung von Aufenthaltsräumen in den Wohnungen zur lärmabgewandten Seite im Sinne einer schallschutzgerechten Grundrissgestaltung sowie durch zusätzliche bauliche Vorkehrungen (schallgedämmte Lüftung) kann gesichert werden, dass der Verkehrslärm die Wohnnutzung nur in zulässigem Umfang beeinträchtigt. Die Einschränkungen für die Eigentümer, die sich aus diesen Regelungen ergeben, werden durch die attraktive Lage in der Stadtmitte sowie durch hohe Nutzungsmaße ausgeglichen. Zu berücksichtigen war zudem, dass die Störobergrenzen des Kerngebietes maßstabsbildend sind.
Wohnungen mit notwendigen Fenstern von Aufenthaltsräumen mit Ausrichtung zu den Hauptverkehrsstraßen dürfen demnach nur errichtet werden, wenn mindestens ein Aufenthaltsraum, der keine Küche ist, zu einer von diesen Hauptverkehrsstraßen abgewandten Seite ausgerichtet ist. Bei Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume, die keine Küchen sind, zu einer von diesen Hauptverkehrsstraßen abgewandten Seite ausgerichtet sein. Damit ist gewährleistet, dass insbesondere die zum Schlafen geeigneten Räume zur ruhigeren Seite hin orientiert werden. Die besondere Erwähnung von Küchen berührt nicht die bauordnungsrechtliche Beurteilung der Küchen als Aufenthaltsräume, sondern hat zum Ziel, dass insbesondere Wohnund Schlafräume, zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind.
Für eine Teilfläche am Leipziger Platz (sogenannter Kopfbau) wird eine abweichende Regelung getroffen, da angesichts der besonderen Lage und der aus Bebauungsplan I-15a Begründung städtebaulichen Gründen gewählten Gebäudegrundfläche eine nicht beabsichtigte Härte entstehen würde. Innerhalb dieser Fläche muss - auch bei Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen - (nur) mindestens ein Aufenthaltsraum, der keine Küche ist, zu einer von diesen Hauptverkehrsstraßen abgewandten Seite ausgerichtet sein. Das würde auch für das Grundstück Leipziger Straße 124 gelten, falls hier von der Zulässigkeitsregelung für Wohnungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 3.2 Gebrauch gemacht wird. Bei dem Grundstück besteht
wie bereits dargelegt - wegen seiner geringen Größe und seiner Ecklage kaum Spielraum für die Grundrissgestaltung zu Lärmschutzzwecken. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Schalldämmmaße nach DIN 4109 bleiben hiervon unberührt. Sie müssen im Baugenehmigungsverfahren ermittelt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden.
Um dennoch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten zu können und da es erklärtes Planungsziel ist, einen Wohnanteil festzusetzen, wurde als weitergehender Lärmschutz vorgesehen, dass Aufenthaltsräume mit einer Lüftungsmöglichkeit ausschließlich zu den belasteten Straßen mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten sind.
Die Anforderungen an die Schalldämmung müssen auch bei Aufrechterhaltung des Mindestluftwechsels über die (schallgedämmte) Lüftungsmöglichkeit eingehalten werden.
Passiver Erschütterungsschutz:
Um auf den Baugrundstücken, die von planfestgestellten Bahnanlagen berührt oder unterquert werden, eine Bebauung beziehungsweise Wiederbebauung unter Berücksichtigung allgemeiner Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu ermöglichen, sind Maßnahmen erforderlich, die die von den bestehenden Bahnanlagen der S-Bahn ausgehenden Erschütterungen und den damit verbundenen sekundär abgestrahlten Luftschall eindämmen. Hierzu müssen die geplanten Gebäude schwingungstechnisch von den Bahnanlagen abgekoppelt errichtet werden. Da Maßnahmen an den Schienenwegen nicht im Bebauungsplanverfahren festgesetzt werden können, muss diese Maßnahme auch im Hinblick der plangegebenen Situationsgebundenheit an den Hochbauten geregelt werden.
Die Forderung wurde nicht nur im Rahmen der Trägerbeteiligung noch vor der Teilung des Geltungsbereiches für den Bebauungsplan I-15 erhoben, sondern desgleichen auch bei allen übrigen Bebauungsplänen im Bereich des Potsdamer/Leipziger Platzes, für die eine solche Situation besteht. Die wirkungsvollste Maßnahme ist die schwingungstechnische Entkoppelung der Gründung der Hochbauten von den Bahnanlagen. Die Bezugnahme auf die Bebauungsplan I-15a Begründung Anhaltswerte der DIN 4150 Teil 2 quantifiziert die geforderte Wirksamkeit der Vorkehrung und macht die Festsetzung grundsätzlich technische überprüfbar und damit vollziehbar.
Darüber hinausgehende Regelungen zum Erschütterungsschutz können ggf. in Verträgen, nicht aber im Bebauungsplan gesichert werden, da sie von der konkreten Bauausführung abhängig sind. Die Durchführung anderer Maßnahmen an den Hochbauten sind ebenfalls möglich, wenn die gleichwertige Wirkung erzielt wird. Der Nachweis obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden.
Begrünungsfestsetzungen [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und Abs. 3 BauGB]:
Zur Erhöhung des Vegetationsanteiles ebenso wie aus stadtklimatischen Gründen (Schaffung kaltluftbildender Oberflächen und Verringerung der Energieumsätze bei entsprechender Mächtigkeit des Bodens) wird in der UVU eine Dach-, Hof- und Fassadenbegrünung empfohlen. Dies entspricht auch den Aussagen des Landschaftsprogramms. Für geeignete Teilbereiche des Plangebietes werden die Empfehlungen berücksichtigt.
Flächen mit Bindung zum Anpflanzen (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung Nr. 10.1):
Die Begrünung der Innenhöfe der Grundstücke am Leipziger Platz soll neben den benannten allgemeinen klimatischen bzw. ökologischen Zielen auch nutzbare Freiflächen als Spiel- oder Erholungsflächen besonders im Hinblick auf die Wohnnutzung für diese eng überbauten Grundstücke sichern. Ausgenommen von dieser Bindung sind Wege und Plätze bis zu einem Anteil von 30 % der entsprechenden festgesetzten Flächen mit Bindung zum Anpflanzen.
Von der Verpflichtung zum Anpflanzen in den Hofbereichen ist das Gebäude für die Kanadische Botschaft ausgenommen, da hier besondere bauliche Anlagen, die im Bebauungsplan differenziert festgesetzt werden, vorgesehen sind, im Bebauungsplan die Möglichkeit geschaffen wurde, im Erdgeschoss eine Öffnung für eine Passage vorzusehen, um diese für den allgemeinen Publikumsverkehr zu öffnen. Es muss aus Sicherheitsgründen allerdings im Ermessen der Botschaft bleiben, hiervon Gebrauch zu machen.