Die horizontale und vertikale Gliederung der baulichen Anlagen erfolgt durch textliche Festsetzungen

4. Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen des Bebauungsplans

Art der baulichen Nutzung

Entsprechend der zentralen Funktion des Gebietes um den Alexanderplatz wird als Art der Nutzung Kerngebiet (MK, gemäß § 7 BauNVO) festgesetzt. Es ist eine Mischung von Büros, Dienstleistungen, Einzelhandel, kulturellen sowie sozialen Nutzungen und Wohnungen vorgesehen. Diese Festsetzung ist zudem zur notwendigen Konfliktbewältigung und auf Grund der Einbindung des Plangebietes in die gesamtstädtische Funktionsstruktur und das innertädtische Straßenverkehrsnetz erforderlich. Die Schwerpunkte der einzelnen Nutzungen sind dabei unter Berücksichtigung der spezifischen städtebaulichen Ziele räumlich ungleich verteilt. Durch textliche Festsetzung wird in Teilbereichen vom MK die Zulässigkeit der Wohnnutzung geregelt. Einzelhandelsflächen sind vorwiegend in den Erdgeschosszonen zulässig (siehe Begründung zur textliche Festsetzung Nr. 1.3).

Das Plangebiet wurde durch den städtebaulichen Wettbewerb in mehrere Bereiche untergliedert, die nunmehr die Bezeichnungen der einzelnen Baublöcke (A1, A5 und A9 bis A11) ergaben.

Um die Ziele der städtebaulichen Planung umzusetzen, insbesondere um eine attraktive und lebendige Nutzungsmischung zu sichern, ist die Festsetzung von Baugebieten allein nicht ausreichend. Die Nutzungsmöglichkeiten werden entsprechend der städtebaulichen Zielstellung durch Gliederung des Kerngebietes differenziert. Diese Gliederung ist sowohl in räumlicher Hinsicht als auch nach der Art der einzelnen Nutzungen erforderlich, wobei die städtebauliche Zweckbestimmung des Kerngebietes gewahrt bleibt.

Die horizontale und vertikale Gliederung der baulichen Anlagen erfolgt durch textliche Festsetzungen. Dies ist insbesondere erforderlich, um - dem Planungsziel entsprechend die Festsetzung von Wohnungen im Kerngebiet sichern zu können. Ein verhältnismäßig hoher Anteil an Wohnnutzungen wird im nördlichen Teil des Bebauungsplans (Block A1) gesichert (siehe textliche Festsetzung 1.1 und 1.2). Entsprechend der konkreten stadträumlichen Situation der einzelnen Baugebiete wird eine jeweils unterschiedliche Mindestwohnfläche festgesetzt.

Der Gebietscharakter des Kerngebietes bleibt, trotz der teilweisen Zulässigkeit von Wohnnutzungen, gewahrt. Unter Einbeziehung der angrenzenden Bebauungsplanbereiche (insbesondere I-B4a, I-B4b und I-B4d) ergibt sich im Rahmen einer Gesamtbetrachtung lediglich eine geringfügige Modifizierung der zulässigen kerngebietstypischen Nutzungen. Die geplante gemischte Struktur für diesen Gesamtbereich entspricht einem Kerngebiet, wobei die Schwerpunkte der einzelnen Nutzungen unter Berücksichtigung der jeweiligen städtebaulichen Situation räumlich zum Teil spezifisch verteilt sind.

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Die bauordnungsrechtlichen erforderlichen privaten Spielplatzflächen können in den Innenhofbereichen oder innerhalb der begrünten Dachflächen der Baublöcke nachgewiesen werden.

Maß der baulichen Nutzung und Bauweise

Die Ausweisung bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt über die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen (Traufhöhe (TH) sowie Gebäudeoberkante (OK)) als Höchstmaß und der maximal zulässigen Geschossfläche (GF) in Verbindung mit der Festsetzung von Baugrenzen (erweiterte Baukörperfestsetzung). Die durch die Planzeichnung konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche von § 23 BauNVO fest. Die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl wird nicht noch einmal numerisch festgesetzt. Die Baugrenzen sichern die Einhaltung einer einheitlichen Bauflucht.

Mit der Festsetzung der maximal zulässigen Geschossfläche wird die mögliche bauliche Dichte, die bezogen auf den einzelnen Block eine errechnete Geschossflächenzahl zwischen 4,8 (Block A) und 13,9 (Blöcke A9 und A11) erreicht, begrenzt. Um einen architektonischen Gestaltungsspielraum zu belassen, ist die zulässige Geschossfläche regelmäßig niedriger als das maximal mögliche Volumen innerhalb des festgesetzten Kubus. Insbesondere bei den 150 m hohen Türmen kann das Ziel der Verjüngung und Abstaffelung so erreicht werden. Dementsprechend wurde die zulässige Geschossfläche für die beiden Hochhausbereiche innerhalb der Baublöcke A9 und A11 unterschiedlich (43.500 m² bzw. 37.000 m²) festgelegt. Mit der getrennten Festsetzung der Geschossfläche für die Sockelbebauung und die Hochhaus-Türme wird verhindert, dass dieses Verhältnis der Baumasse beider Gebäudeteile entgegen den städtebaulichen Zielen verändert wird. Die Aufteilung der einzelnen Bereiche ist mittels Knotenlinien im Plan festgelegt.

Die zulässige Geschossfläche bestimmt darüber hinaus das städtebaulich vertretbare Maß der Nutzung. Auch die Zulässigkeit von Wohnnutzung erfordert eine Bestimmung der maximal zulässigen Geschossfläche, um gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten.

Insgesamt sind im Plangebiet künftig ca. 216.500 m2 Geschossfläche zulässig. Dieses Maß entspricht dem zur Realisierung der städtebaulichen Ziele erforderlichen Umfang.

Im Block A1 wurde unter Berücksichtigung der bestehenden Eigentumsverhältnisse eine Aufteilung der zulässigen Geschossfläche je Teilgebiet (A1-a und A1-b) der überbaubaren Flächen vorgenommen. Die Aufteilung in zwei Teilbereiche ermöglicht eine eindeutige Zuordnung der Geschossfläche und der Mindestgeschossfläche für Wohnnutzungen gemäß Seite 31 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2 unter Berücksichtigung der vorhandenen Eigentumsverhältnisse (die Lage der Knotenlinie entspricht der derzeitigen Grundstücksgrenze). Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO

In Anbetracht der beabsichtigten Nutzungsmaße bzw. zulässigen Geschossfläche werden im MK die Obergrenzen der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO erheblich überschritten. Die errechnete Geschossflächenzahl (GFZ) für die beiden Baublöcke A9 und A11 beträgt aufgrund der hier angestrebten Hochhausbebauung als Abschluss des Alexanderplatzes höchstens 13,5 bis 13,9. Beim Baublock A10 beträgt die errechnete GFZ 8,1, beim Block A5 7,1 und bei der straßenbegleitenden Bebauung im Block A1 blockbezogen 4,7.

Nach § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Die Überschreitung der Obergrenzen wird durch die besonderen städtebaulichen Anforderungen an dieses Gebiet entsprechend der konkreten Vorgaben des ausgewählten städtebaulichen Konzeptes, die zentrale Lage und die angestrebte innerstädtische Struktur erforderlich. Die Nutzungsmaße entsprechen dem Leitbild für die Umstrukturierung dieses Gebietes, dass von einer (teilweise sehr) starken Verdichtung ausgeht. Die beiden Hochhaustürme sind Bestandteil des Gesamtkonzeptes zur Aufwertung und Urbanisierung des Bereiches um den Alexanderplatz. Die Anforderungen an die bauliche Nutzung und die angestrebte innerstädtische Struktur entsprechen den Vorstellungen des "Planwerk Innenstadt". Die Zielstellung hier einen Dienstleistungsstandort mit zentralen Funktionen entstehen zu lassen, setzt gleichfalls eine hohe bauliche Dichte voraus und entspricht den Intentionen des Flächennutzungsplanes.

Die stadträumlich angestrebte vielfältige Nutzungsstruktur setzt ein hohes Aufkommen von Besuchern und Kunden voraus, das mit einer hohen baulichen Dichte einhergeht. Insbesondere die Zielsetzung, den Bereich am Alexanderplatz wieder zu einem Schwerpunkt für den Einzelhandel auszubauen, erfordert eine angemessene Nutzungsdichte und -mischung entsprechend der künftigen Stellung des Plangebietes im städtischen Funktionsgefüge.

Das allgemeine Ziel des sparsamen Umganges mit Flächen erfordert gerade für zentrale innerstädtische Standorte eine bauliche Verdichtung. So kann die Zahl der Verkehrsbewegungen minimiert und eine Zersiedelung an der Peripherie vermieden werden.