Bestand. Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich im Eigentum des treuhänderischen Entwicklungsträgers

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan IV-2a-1 4

2. Plangebiet

Das Plangebiet des Bebauungsplans IV-2a-1 umfasst eine Teilfläche des ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthofes zwischen Otto-Ostrowski-Straße, Agnes-WabnitzStraße, Walter-Friedländer-Straße und Kurt-Exner-Straße sowie Teilflächen südlich der Kurt-Exner-Straße und westlich der Otto-Ostrowski-Straße (Flur 41915 und 42015, Flurstücke 9032 und teilweise 131, 9024, 9027) sowie einen Abschnitt der Otto-Ostrowski-Straße im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg.

Bestand

Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich im Eigentum des treuhänderischen Entwicklungsträgers. Die Teilfläche HB 10 (ehemaliger Rinderstall) ist inzwischen veräußert; das entsprechende Projekt ist im Bau.

Die Otto-Ostrowski-Straße, Agnes-Wabnitz-Straße, Walter-Friedländer-Straße und Kurt-Exner-Straße wurden im Bebauungsplan IV-2a festgesetzt und im Plangebiet bereits fertiggestellt.

Die Erschließung des Plangebietes ist daher gesichert.

Abgesehen von dem 2002 fertiggestellten Wohnungsneubau auf einem benachbarten Grundstück (HB 4) stammen die Gebäude im Plangebiet aus dem Bestand des ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthofes und stehen unter Denkmalschutz. Es handelt sich um

- den Turmschaft des früheren Wasserturmes im Hausburgpark (Flurstück 131) westlich der Otto-Ostrowski-Straße,

- den zweigeschossigen ehemaligen Rinderstall (auch Werkstattgebäude) (Flurstück 9032) am Südrand des Hausburgparks, westlich der Otto-OstrowskiStraße,

- Teile der Rinderschlachthäuser D + E mit Kühlhaus (Baujahr 1912) und eine vorgesetzte Fassade des Architekten Ermisch (Baujahr 1930) (Flurstücke 129 und 9022) zwischen Otto-Ostrowski-Straße, Agnes-Wabnitz-Straße, WalterFriedländer-Straße und Kurt-Exner-Straße.

Die Bausubstanz auf dem Grundstück zwischen der Otto-Ostrowski-Straße, südlich der Kurt-Exner-Straße und der Walter-Friedländer-Straße (Teilfläche des Flurstücks 9024) wurde abgeräumt.

Der Hausburgpark (Flurstück 131), zwischen Hausburgstraße und Otto-OstrowskiStraße gelegen, wurde im Sommer 2003 fertiggestellt und eröffnet. Bei der Herstellung der Parkanlage sind diejenigen Flächen, die der Bebauungsplan IV-2a-1 als neue Baugebiete festsetzt, ausgespart und daher nicht als Parkanlage hergestellt worden.

Insgesamt haben die Bauflächen im Geltungsbereich des Änderungsplanes eine Größe von rund 15.200 qm. Hierzu kommen Straßenverkehrsflächen mit 6.900 qm Größe.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes IV-2a-1 umfasst eine Gesamtfläche von ca. 2,2 ha.

Planerische Ausgangssituation

Der Bebauungsplan IV-2a wurde mit Verordnung vom 9. April 2001 festgesetzt.

Er setzt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans IV-2a-1 öffentliche Grünfläche (in den Bereichen HB 10 und HB 11) sowie Gemeinbedarfsfläche (im Bereich HB 10), ein Mischgebiet (im Bereich HB 6.1) und ein allgemeines Wohngebiet (im Bereich HB

5) mit Ausweisung der Grundfläche der baulichen Anlagen unter Angabe der zulässigen Traufhöhe und der zulässigen Vollgeschosse fest.

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans IV-2a-1 stellt der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) folgende Nutzungen dar:

· Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage parallel zur Hausburgstraße,

· Wohnbaufläche W1 mit einer GFZ über 1,5 östlich der Grünfläche.

Außerdem werden schadstoffbelastete Böden gekennzeichnet.

Gemäß Grundsatz 1 für die Entwicklung von Bebauungsplänen aus den im FNP dargestellten Bauflächen können auch andere Baugebiete und Flächen kleiner als drei Hektar entwickelt werden.

Da die Abweichungen der Bauflächen zusammen kleiner als 3 ha sind und Funktion, Wertigkeit und Immissionsschutz nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge durch die künftig zulässige Nutzung gewahrt bleiben, kann von einer Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ausgegangen werden.

Straßenverkehrsflächen, die lediglich der Erschließung des Gebietes dienen, sind grundsätzlich aus der Darstellung der Bauflächen im FNP entwickelbar.

Aus kleineren Teilen am Rand der im FNP dargestellten Grünfläche können im Bebauungsplan Bauflächen entwickelt werden, wenn es sich ­ wie hier - um untergeordnete Grenzkorrekturen handelt.

Kleinteilige Nutzungsdifferenzierungen ­ sofern die übergeordnete Zielstellung des FNP grundsätzlich gewahrt bleibt ­ sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung zulässig.

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm - LaPro 94 (ABl. S. 2331), 2. Ausgabe 1995, enthält für den Geltungsbereich des Bebauungsplans IV-2a unter anderem Darstellungen in den Karten der Entwicklungsziele und Maßnahmen für Biotop- und Artenschutz, Erholung und Freiraumnutzung, Landschaftsbild sowie Naturhaushalt / Umweltschutz.

Aus der Vielzahl der auf den Themenkarten des Landschaftsprogrammes aufgeführten Entwicklungsziele und Maßnahmen lassen sich zusammenfassend folgende wesentliche Anforderungen an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes IV-2a-1 abSenatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan IV-2a-1 6 leiten: Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, Emissionsminderung bzw. Emissionsvermeidung und Boden- und Grundwasserschutz; bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen sowie Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche.

Im Bodenbelastungskataster ist für den Geltungsbereich die Altlastenverdachtsfläche 7219 verzeichnet.

Auf Grund der vermuteten Altlasten ­ bedingt durch die ehemalige gewerbliche Nutzung - sowie des Bodenbelastungskatasters, das für die Flächen des Planbereiches eine Altlastenverdachsfläche ausweist, wurden Erkundungen und im Rahmen der Durchführung der Ordnungsmaßnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Abräumungen vorgenommen, so dass keine Nutzungseinschränkungen für den Bebauungsplan zu erwarten sind.

Es liegen keine Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet vor. Eine präventive Untersuchung vor Baubeginn liegt im Interesse des Bauherrn und ist nicht Gegenstand der Festsetzung.