Der Bebauungsplan IV2a1 setzt die Fläche des Baufeldes HB 5 wie bereits im Bebauungsplan IV2a als allgemeines Wohngebiet WA fest

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan IV-2a-1 10

Das Baugebiet wird verkehrlich von der Otto-Ostrowski-Straße aus erschlossen, da zur Hausburgstraße hin eine Höhendifferenz von 1,5 bis 2 m besteht, die von einer Stützmauer abgefangen wird. Im Hinblick auf die Größe des Baugebietes, die zulässigen Nutzungen (vgl. textliche Festsetzungen) und die dort maximal realisierbare Nutzfläche ist die Erschließung durch die Otto-Ostrowski-Straße als ausreichend anzusehen. Probleme hinsichtlich der Verkehrsentwicklung werden nicht erwartet.

3. 3. Allgemeines Wohngebiet HB5

Der Bebauungsplan IV-2a-1 setzt die Fläche des Baufeldes HB 5 wie bereits im Bebauungsplan IV-2a als allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Diese Festsetzung basiert

­ nach wie vor - auf den Überlegungen des städtebaulichen Rahmenplanes, in dem die Flächen östlich des Hausburgparks auf Grund ihrer privilegierten Lage für Wohnnutzungen vorgesehen wurden. Nach Norden und Süden schließen sich an das Baufeld HB 5 weitere als allgemeine Wohngebiete festgesetzte Flächen an, von denen das Baufeld HB 4 (festgesetzt im Bebauungsplan IV-2a) bereits vollständig bebaut wurde. Wegen der bereits hergestellten Verkehrserschließung, überwiegend durch Anliegerstraßen und der unmittelbaren Nachbarschaft zum fertiggestellten Hausburgpark ist das Baufeld HB 5 für das Wohnen gut geeignet.

Die überbaubare Grundstücksfläche im allgemeinen Wohngebiet mit der Bezeichnung HB 5 wird durch allseitig umlaufende Baugrenzen festgesetzt.

Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,6 in Verbindung mit fünf Vollgeschossen zulässig.

Planungsziel ist eine mögliche Bebauung mit typischer Berliner Traufhöhe als auch mit Gebäuden geringer Höhe im Rahmen der oben genannten Festsetzungen als flächenmäßige Ausweisung zuzulassen. Damit wird die Variationsbreite für die städtebauliche Gestaltung im Baufeld HB 5 wesentlich erweitert.

Durch die Verminderung der baulichen Dichte im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplans IV-2a wird auch die Anzahl der potentiellen Wohnungen verringert. Demzufolge ergeben sich keine zusätzlichen Bedarfe an sozialer Infrastruktur sowie an wohnungs- und siedlungsnahen öffentlichen Grün- und Spielflächen. Diese Belange sind bereits ausreichend durch den angrenzenden Bebauungsplan IV-2a gesichert.

Die Überschreitung der Obergrenzen gem. § 17 Abs. 1 BauNVO ist städtebaulich erforderlich und wird im Zusammenhang mit dem Baufeld HB 6.1 begründet.

Die Belange des Denkmalschutzes werden durch die nachrichtliche Übernahme der denkmalgeschützten Gebäude im Bebauungsplan berücksichtigt. Unter Denkmalschutz-Aspekten bedeutsam erschienen die Fassade von Ermisch an der OttoOstrowski-Straße sowie ein Hallenteil an der Kurt-Exner-Straße. Jedoch ist die Erhaltungsfähigkeit der Bauteile mit hoher Denkmalschutz-Relevanz in der derzeit bestehenden (Nach-)Nutzungssituation eindeutig konzept- und nachfrageabhängig. Alle baulichen Maßnahmen an Denkmalen und in der unmittelbaren Umgebung sind mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Der Erhalt der denkmalgeschützten Bebauung (Ermisch-Fassade und Halle) wird durch die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes allein nicht in Frage gestellt. Die Festsetzungen, gegen die seitens der Unteren Denkmalschutzbehörde des BA Pankow keine Bedenken erhoben wurden, ermöglichen eine dem Denkmalschutz gerechte Bebauung, da sie eine bestimmte Baukörperanordnung nicht erzwingen. Ein möglicher Abriss wäre unabhängig vom Bebauungsplanverfahren im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu beurteilen.

Allgemeines Wohngebiet HB 6.1

Der Bebauungsplan setzt für das Baufeld HB 6.1 in Ergänzung der Festsetzung zum benachbarten Baufeld HB 5 als Art der Nutzung ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest sowie die überbaubare Grundstücksfläche mit Baugrenzen in Verbindung mit der Zahl der zulässigen Vollgeschosse, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl.

Das Baufeld HB 6.1 hat eine Größe von rund 3.210 qm.

Durch die geänderte städtebauliche Zielstellung sollen beiderseits der Kurt-ExnerStraße Flächen für ein qualitativ hochwertiges Wohnen entstehen. Beide Baufelder sollen sich funktional ergänzen und den Charakter der Kurt-Exner-Straße als ruhige Anliegerstraße prägen.

Die überbaubare Grundstücksfläche innerhalb der Baugrenzen umfasst eine Fläche von rund 2.775 qm.

An der Kurt-Exner-Straße tritt die Baugrenze um 3,5 m zurück, um den Straßenraum aufzuweiten und um damit die Belichtungsverhältnisse zur gegenüberliegenden Wohnbebauung zu verbessern. Die Anforderungen an eine ausreichende Belichtung waren zwar auch durch die Festsetzungen im Bebauungsplan IV-2a ausreichend berücksichtigt, wie im Übrigen auf der Grundlage einer Besonnungsstudie in dem Verfahren nachgewiesen wurde, jedoch ermöglicht dieser Abstand eine günstigere städtebauliche Lösung.

Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse beträgt maximal 5. Im Bereich der Höhenentwicklung im Baufeld HB 6.1 sind alle Variationen möglich, die sowohl die Berücksichtigung der Gebäudehöhen der gegenüberliegenden Bebauung im Baufeld HB 5 als auch den Anschluss an die im festgesetzten Bebauungsplan IV-2a zulässige Bebauung im südlich angrenzenden Baufeld HB 6 mit Traufhöhe 17,0 m - 20,0 m über Gehweg gestatten.

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) auf 1,6 beschränkt.

Weiterhin festgesetzt werden soll die Grundflächenzahl 0,6 als Obergrenze für das gesamte Baufeld.

Die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung werden überschritten. Das Höchstmaß der baulichen Nutzung beträgt in allgemeinen Wohngebieten nach § 17 Abs. 1 BauNVO für die Grundflächenzahl 0,4 und 1,2 für die Geschossflächenzahl.

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Die bereits im Rahmenplan ­ als Ergebnis eines ausgelobten städtebaulichen Gutachterverfahrens ­ festgelegten städtebaulichen Gestaltungsprinzipien wurden in den Bebauungsplan aufgenommen. Die daraus resultierende Überschreitung der Nutzungsmaße in den allgemeinen Wohngebieten HB 5 und HB 6.1 ist aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich und unumgänglich, da:

- der Rahmenplan für den alten Schlachthof auf dem Grundgedanken einer städtebaulichen Integration des Neubaugebietes in die städtebauliche Situation der näheren Umgebung durch Fortführung der im angrenzenden Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg bestehenden gründerzeitlichen Blockstrukturen und Straßenraster basiert. Ermöglicht werden soll die moderne Interpretation des historischen Straßengrundrisses, sowohl durch eine geschlossenen Bebauung entlang der Kanten der Baublöcke einschließlich der städtebaulich gewollten Bebauung der Blockecken, als auch durch Bebauungstypologien mit städtischen Reihenhäusern und Stadtvillen in verdichteter Bauweise. Es sollen verdichtete Baustrukturen mit betontem urbanen Charakter entstehen. Die Straßenräume sollen mehrheitlich von geschlossenen Gebäudefronten gefasst werden. Dieses Konzept könnte bei einer Einhaltung der in § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung kaum realisiert werden.

- die relativ hohe bauliche Ausnutzung im Baublock in erster Linie durch die städtebaulich gewünschte und verdichtete städtische Bauweise mit akzentuierten Baufluchten an den Blockrändern und gegebenenfalls akzentuierten Eckbebauungen erforderlich wird. Die verdichtete Bauweise führt zu einer dem innerstädtischen Standort angemessen Nutzungsdichte.

- die Lagegunst der großen und zusammenhängenden innerstädtischen Baufläche der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im Anschluss an die gründerzeitlichen Baustrukturen städtebaulich optimal genutzt werden soll. Dies bedeutet, dass das allgemeine Ziel des sparsamen Umgangs mit Flächen gerade für sehr gut erschlossene innerstädtische Standorte eine bauliche Verdichtung, auch über die Richtwerte der Baunutzungsverordnung hinaus, erfordert. So kann die Zahl der Verkehrsbewegungen minimiert und eine Zersiedelung an der Peripherie mit allen ihren negativen Folgen für die Funktionalität der Stadt vermieden werden.

- die überdurchschnittlich gute Erschließung durch den ÖPNV, insbesondere durch die S-Bahn und die Straßenbahn, eine erhöhte Anzahl an Wohnungen und den im WA zulässigen Arbeitsplätzen im Plangebiet rechtfertigt.

Die Überschreitungen des Nutzungsmaßes werden durch die folgenden Maßnahmen und Umstände ausgeglichen, so dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch die Überschreitungen der Obergrenzen nicht beeinträchtigt werden:

- Das Konzept zur verkehrlichen Erschließung gewährleistet, dass der Durchgangsverkehr aus den Wohngebieten herausgehalten wird.