Im Gewerbegebiet GE 5 soll die maximal zulässige Geschossigkeit auf sechs Vollgeschosse erhöht werden um den Bestand rechtlich zu

Mit der Mindestfestsetzung soll eine niedrige Gebäudehöhe ausgeschlossen werden, die zu einer Unterbrechung der geplanten Raumkante entlang des Groß-Berliner Damms führen würde.

Im Gewerbegebiet GE 5 soll die maximal zulässige Geschossigkeit auf sechs Vollgeschosse erhöht werden, um den Bestand rechtlich zu sichern.

In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 soll eine maximal zulässige Zahl von vier Vollgeschossen festgesetzt werden. Die Geschossigkeit entspricht damit in etwa der Höhe der gegenüberliegenden Wohnbebauung.

In den "produktionsbezogenen" Gewerbegebieten GE 4 und GE 6 soll nicht die Geschossigkeit, sondern eine maximale Gebäudehöhe als Oberkante bestimmt werden, da Hallenund sonstige Zweckgebäude im allgemeinen nicht in Geschossbauweise errichtet werden.

Die zulässige Gebäudeoberkante soll 15 m über Gehweg betragen. Diese Gebäudehöhe entspricht damit ungefähr einer viergeschossigen Bebauung in den dienstleistungsbezogenen Gewerbegebieten.

II.3.2 Anrechnung von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen auf die GFZ

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 5).

Nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen gelten Staffelgeschosse (und Geschosse im Dachraum) nicht als Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von 2,30 m auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses einnehmen. Damit könnten auf den obersten Geschossen der Gebäude Staffelgeschosse errichtet werden, ohne dass sie auf die zulässige Geschossflächenzahl angerechnet würden. Um eine Entwicklung in Richtung einer höheren baulichen Dichte mit den damit verbundenen Auswirkungen (technische Infrastruktureinrichtungen, Parkständen etc.) zu verhindern, soll gemäß § 20 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung die o.g. Festsetzung getroffen werden.

Die Festsetzung der Maße der baulichen Nutzung entspricht dem zu Grunde liegenden städtebaulichen Gesamtkonzept.

II.3.3 Grundfläche für Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche

Die Versiegelung der Grundstücksflächen in den Gewerbegebieten, mit Ausnahme des GE 5, soll durch textliche Festsetzung (textliche Festsetzung Nr. 6) soweit eingeschränkt werden, dass für Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung, Stellplätze und Garagen eine Überschreitung der GRZ von maximal 20 % zulässig ist. Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung innerhalb der Wasserschutzzone zulässt. Gleichzeitig wird durch diese Festsetzung eine quantitative Begrenzung in Bezug auf die Herstellung von Stellplätzen bewirkt.

Für das Gewerbegebiet GE 5 soll diese Festsetzung nicht gelten. Zur planungsrechtlichen Sicherung eines Neubaus soll dort eine GRZ von 0,7 festgesetzt werden. In diesem Fall ist eine Einschränkung der Überschreitungsmöglichkeit der GRZ für die oben aufgeführten Anlagen nicht mehr notwendig, da die allgemein geltende Höchstgrenze gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von GRZ 0,8 bereits unterhalb einer Überschreitungsmöglichkeit von 20% liegt.

II.3.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen im Bebauungsplan durch flächenmäßige Ausweisung mittels Baugrenzen bestimmt werden.

Entlang des Groß-Berliner Damms sollen die Baugrenzen direkt an den im angrenzenden Bebauungsplan XV-54ab geplanten Straßenbegrenzungslinien liegen. Dadurch kann die Bebauung ohne Vorgartenbereiche direkt an den Groß-Berliner Damm angrenzen und eine Stadtkante an dieser zentralen Haupterschließungsstraße bilden.

Zur Landfliegerstraße, die eine geringere Profilbreite aufweist soll die Baugrenze 4,0 m zur Straßenbegrenzungslinie betragen.

Diese verschiedenen Regelungen zu den Vorgartenbreiten entsprechen dem zu Grunde liegenden städtebaulichen Grundkonzept für den Entwicklungsbereich "BerlinJohannisthal/Adlershof", in dem ein Erschließungsraster aus unterschiedlich breiten Straßen mit entsprechenden Angaben zu den jeweiligen Vorgartenbereichen entwickelt wurde.

Vor dem Hintergrund des vorgenannten Grundkonzeptes hinsichtlich der Vorgartenbereiche sollen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze, Garagen, Tiefgaragenrampen und Müllabstellplätze ausgeschlossen werden (textliche Festsetzung Nr. 7). II.3.5 Bauweise

Eine Bauweise soll nicht festgesetzt werden, um eine möglichst hohe Flexibilität für die Bebauung in den einzelnen Baugebieten offen zu halten.

II.3.6 Einfriedungen

Durch eine textliche Festsetzung sollen an die Errichtung von Einfriedungen auf den straßenseitigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen, also den Vorgartenzonen, bestimmte gestalterische Anforderungen gestellt werden (textliche Festsetzung Nr. 16). Der Regelungsbedarf erstreckt sich nur auf die Vorgartenzonen entlang der öffentlichen Straßenverkehrsfläche. Einfriedungen an anderer Stelle, beispielsweise zwischen Grundstücken und entlang von Privatstraßen, fallen nicht unter diese Regelung.

Es soll geregelt werden, dass Einfriedungen mit einer Höhe von mindestens 0,4 m auszubilden sind. Sie sollen dabei nur als Mauern bis zu einer Höhe von 0,5 m oder als Kombination von 0,4 m bis 0,5 m hohen Mauern, Pfeilern und dazwischen befestigten Zaunelementen errichtet werden. Sichtdichte Zaunelemente sollen nicht zulässig sein.

Der Bebauungsplan setzt damit Vorgaben des Stadtraumkonzeptes um, danach sollen durch die Einfriedungen einerseits deutliche Übergänge von Vorgärten zu den Straßenräumen markiert, anderseits aber die Einsehbarkeit der Vorgärten immer gewährleistet werden.

Auf eine Höhenbegrenzung der Einfriedungen soll verzichtet werden, da erforderliche Sicherheitsanforderungen entsprechender Nutzungen nicht eingeschränkt werden sollen.

Auf die Errichtung von Einfriedungen kann aber auch ganz verzichtet werden. Eine zwingende Festsetzung von Einfriedungen soll nicht getroffen werden, um in Einzelfällen die Gestaltwirkung von baulichen Anlagen, die eine besondere architektonische Form aufweisen, nicht negativ zu beeinflussen. Auch andere Gründe, wie z. B. die Repräsentativität oder die öffentliche Zugänglichkeit von Gebäuden, können gegen die Errichtung von Einfriedun18 gen sprechen.

II.3.7 Dachformen

Im Bebauungsplangebiet sind nur Dachformen bis zu einem Neigungswinkel von 15° zulässig (textliche Festsetzung. Nr. 8). Diese Festsetzung soll in allen Bebauungsplänen des Entwicklungsbereiches getroffen werden, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters beizutragen.

Der erhaltenswerte Gebäudebestand im Entwicklungsbereich zeichnet sich größtenteils bereits durch eine einheitliche Dachlandschaft in Form von flachen Dächern aus. Durch die Festsetzung soll im Geltungsbereich des Bebauungsplanes dieser Gestaltungsgrundsatz teilräumlich umgesetzt werden.

Zudem ist diese Neigungsbegrenzung notwendig, um die ebenfalls textlich festgesetzte extensive Dachbegrünung (textliche Festsetzung Nr. 9) zu ermöglichen.

II.3.8 Straßenverkehrsflächen

Durch die Festsetzung von öffentlicher Straßenverkehrsfläche soll die Erschließung der Baugebiete gesichert werden.

Bei der Landfliegerstraße handelt es sich um eine bestehende, bereits ausgebaute Bestandsstraße mit einer Breite von ca. 12 m. Die Anliegerstraße dient der Erschließung von nördlich angrenzenden Wohngebäuden und Gewerbegebieten mittlerer Dichte im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Das bestehende bzw. zu erwartende Verkehrsaufkommen kann durch die vorhandene Straße problemlos bewältigt werden. Es besteht also kein Erfordernis für einen Ausbau der Straße.

Die südwestliche Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanentwurfes XV-54c soll im angrenzenden Bebauungsplan XV-54ab als Straßenbegrenzungslinie des Groß-BerlinerDamms festgesetzt werden (Hinweis Nr.2). Der Bebauungsplan XV-54ab befindet sich zurzeit zur Erarbeitung der Rechtsverordnung zur Festsetzung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Es ist davon auszugehen, dass dieser Bebauungsplan vor dem Bebauungsplan XV-54c festgesetzt wird, deshalb wird dieser Hinweis nur zur Information in den Bebauungsplan XV-54c aufgenommen.

II.3.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Die bestehenden Privatstraßen Louis-Bleriot-Straße und Sportfliegerstraße werden nicht als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden.

Die Fläche der Louis-Bleriot-Straße soll in einer Breite von 18 m mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger und einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet werden (textliche Festsetzung Nr. 18). Damit wird die Erschließung des Geländes der TÜV-Akademie Berlin-Brandenburg gesichert. Der in der Louis-BleriotStraße hier ehemals geplante Wendehammer (ehemaligen Flächen E und F) kann somit entfallen, da die Besucher und Nutzer der TÜV-Akademie Berlin-Brandenburg auf ihrem Grundstück wenden können.

Die Sportfliegerstraße befindet sich im Eigentum eines einzelnen Eigentümers. Damit entfällt die Notwendigkeit sie mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belasten.