Baugrundstücke

Bebauungsplan I-16 Begründung aus städtebaulichen Gründen gewählten Gebäudegrundfläche eine nicht beabsichtigte Härte entstehen würde. Innerhalb dieser Fläche muss - auch bei Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen - (nur) mindestens ein Aufenthaltsraum, der keine Küche ist, zu einer von diesen Hauptverkehrsstraßen abgewandten Seite ausgerichtet sein. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Schalldämmmaße nach DIN 4109 bleiben hiervon unberührt. Sie müssen im Baugenehmigungsverfahren ermittelt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden.

Um dennoch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten zu können und da es erklärtes Planungsziel ist, einen Wohnanteil festzusetzen, wurde als weitergehender Lärmschutz vorgesehen, dass Aufenthaltsräume mit einer Lüftungsmöglichkeit ausschließlich zu den belasteten Straßen mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten sind.

Die Anforderungen an die Schalldämmung müssen auch bei Aufrechterhaltung des Mindestluftwechsels über die (schallgedämmte) Lüftungsmöglichkeit eingehalten werden.

Passiver Erschütterungsschutz (textliche Festsetzung Nr. 11) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]

Um auf den Baugrundstücken, die von planfestgestellten Bahnanlagen berührt oder unterquert werden, eine Bebauung beziehungsweise Wiederbebauung unter Berücksichtigung allgemeiner Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu ermöglichen, sind Maßnahmen erforderlich, die die von den bestehenden Bahnanlagen der U-Bahn ausgehenden Erschütterungen und den damit verbundenen sekundär abgestrahlten Luftschall eindämmen. Hierzu müssen die geplanten Gebäude schwingungstechnisch von den Bahnanlagen abgekoppelt errichtet werden. Da Maßnahmen an den Schienenwegen nicht im Bebauungsplanverfahren festgesetzt werden können, muss diese Maßnahme auch im Hinblick der plangegebenen Situationsgebundenheit an den Hochbauten geregelt werden.

Die Forderung wurde nicht nur im Rahmen der Trägerbeteiligung noch vor der Teilung des Geltungsbereiches für den Bebauungsplan I-15 erhoben, sondern desgleichen auch bei allen übrigen Bebauungsplänen im Bereich des Potsdamer/Leipziger Platzes, für die eine solche Situation besteht. Die wirkungsvollste Maßnahme ist die schwingungstechnische Entkoppelung der Gründung der Hochbauten von den Bahnanlagen. Die Bezugnahme auf die Anhaltswerte der DIN 4150 Teil 2 quantifiziert die geforderte Wirksamkeit der Vorkehrung und macht die Festsetzung grundsätzlich technisch überprüfbar und damit vollziehbar.

Bebauungsplan I-16 Begründung

Darüber hinausgehende Regelungen zum Erschütterungsschutz können ggf. in Verträgen, nicht aber im Bebauungsplan gesichert werden, da sie von der konkreten Bauausführung abhängig sind. Die Durchführung anderer Maßnahmen an den Hochbauten sind ebenfalls möglich, wenn die gleichwertige Wirkung erzielt wird. Der Nachweis obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden.

Begrünungsfestsetzungen [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und Abs. 3 BauGB]

Zur Erhöhung des Vegetationsanteiles ebenso wie aus stadtklimatischen Gründen (Schaffung kaltluftbildender Oberflächen und Verringerung der Energieumsätze bei entsprechender Mächtigkeit des Bodens) wird in der UVU eine Dach-, Hof- und Fassadenbegrünung empfohlen. Dies entspricht auch den Aussagen des Landschaftsprogramms. Für geeignete Teilbereiche des Plangebietes werden die Empfehlungen berücksichtigt.

Flächen zum Anpflanzen (zeichnerische Festsetzung und textliche Festsetzung Nr. 10.1)

Die Begrünung der Innenhöfe der Grundstücke am Leipziger Platz soll neben den benannten allgemeinen klimatischen bzw. ökologischen Zielen auch nutzbare Freiflächen als Spiel- oder Erholungsflächen besonders im Hinblick auf die Wohnnutzung für diese eng überbaubaren Grundstücke sichern. Ausgenommen von dieser Bindung sind Wege und Plätze bis zu einem Anteil von 30 % der entsprechenden festgesetzten Flächen zum Anpflanzen.

Extensive Begrünung von Dachflächen (textliche Festsetzung Nr. 10.2) Dachflächen im Kerngebiet und in Teilen der Versorgungsfläche sind mit einer Neigung von weniger als 35° auszubilden und zu begrünen. Davon ausgenommen sind lediglich Terrassen, technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen sowie die Satteldächer. Innerhalb der Versorgungsfläche kann nur die Dachfläche des Umspannwerkes und eines geringen Anteiles auf der Kältezentrale begrünt werden, da die Kühlanlagen eine Begrünung nicht zulassen. Bei Begrünung der übrigen Dächer im Kerngebiet könnten Beleuchtungsflächen, Schornsteine und ähnliche Anlagen ihren Zweck nicht erfüllen, Terrassen nicht als solche genutzt werden. Die Begrünung der Dächer von Aufzugsanlagen ist besonders bei größeren zusammenhängenden Flächen sinnvoll. Die Flächen für diese technischen Einrichtungen dürfen allerdings nicht mehr als 20 % der Dachfläche ausmachen, damit die Begrünung als Minderungsmaßnahme und als Biotopfläche für Flora und Fauna wirkt. Auch wenn der makroklimatische positive Effekt bei Dachbegrünung mit geringer Substratschicht kaum vorhanden ist, sind mikroklimatisch und mesoklimatisch positive Bebauungsplan I-16 Begründung

Auswirkungen (z. B. Staubbindung) zu erwarten, die die großflächige Festsetzung der Dachbegrünung rechtfertigen. Zudem wird dadurch Niederschlagswasser zurückgehalten bzw. die Verdunstung über die Vegetation begünstigt.

Auf der Teilfläche des Kerngebietes mit der zulässigen Oberkante von 71,0 m über NHN bzw. einer Traufhöhe von 72,5 m über NHN wurde auf die Verpflichtung zur Dachbegrünung verzichtet, weil auf diesen vom Umfang her untergeordneten aber städtebaulich bedeutenden Flächen (sogenannte Kopfbauten) der Gestaltung gegenüber den Umweltbelangen Vorrang eingeräumt wurde. Hier wird ein Satteldach festgesetzt, das der Unterbringung von technischen Einrichtungen dient und in seiner Erscheinung zu einer ruhigen Dachlandschaft beiträgt.

Fassadenbegrünung (Textliche Festsetzung Nr. 10.3)

Für die Rückseite des Gebäudes der Kältezentrale wird die Begrünung der Rückwand festgesetzt. Hierdurch soll neben positiven stadtklimatischen Auswirkungen insbesondere der optische Effekt dieser Rückwand verbessert werden.

Darüber hinaus soll ein Beitrag zur Minderung des Eingriffs in Natur- und Landschaft geleistet werden, da aufgrund der technischen Anlagen die Dachbegrünung nicht in dem Umfang erfolgen kann, wie dies bei den übrigen Gebäuden möglich ist. Die technisch erforderlichen Flächen wie die Ansaugöffnungen der Kühltürme sind von der Begrünung ausgenommen.

Baumreihe südlich der Erna-Berger-Straße (Textliche Festsetzung Nr. 11.4)

Die Baugrenze zwischen den Punkten B1 und B2 südlich der Erna-Berger-Straße ist gegenüber der Straßenbegrenzungslinie um 6 m zurückgesetzt, um eine bessere Belichtung - der an die Straße mit geringen Straßenquerschnitt angrenzenden Gebäude zu sichern. Eine Verbreiterung der Verkehrsflächen ist zur Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs nicht erforderlich. Um den optischen Eindruck einer durchgehenden Flucht zwischen den Punkten W35 und W34 zu erhalten und die im nördlichen Bereich der Erna-Beger-Straße bereits vorhandenen Baumpflanzungen zu ergänzen, ist in diesem Streifen der nicht überbaubaren Grundstücksfläche eine Baumreihe anzupflanzen.

Öffentliche Parkanlage am Leipziger Platz (zeichnerische Festsetzung) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 15]

Die Grünfläche auf dem Leipziger Platz mit der Zweckbestimmung "öffentliche Parkanlage" (hier angrenzend an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes) wurde insgesamt bereits durch den Bebauungsplan II-B 5 festgesetzt.