Wettbewerb
Bebauungsplan 4 - 7
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch 10
Festgesetzte Bebauungspläne
Bebauungsplan VII-30
Der festgesetzte Bebauungsplan VII-30 vom 12.10.1963 (GVBl. S. 1030) gilt für die im Geltungsbereich befindlichen Teilflächen der Lewishamstraße und setzt diese als öffentliches Straßenland fest.
Baunutzungsplan
Der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, Seite 742), übernimmt die Flächen entlang der Bahntrasse im Geltungsbereich des Bebauungsplans nachrichtlich als Bahnflächen, die gemäß § 38 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen sind.
Für den nördlichen Teil des Geltungsbereichs weist der Baunutzungsplan gemischtes Gebiet, Baustufe V/3 (GRZ: 0,3; GFZ: 1,5) aus. Da diese Teilflächen aber bereits 1960 planfestgestelltes Bahngelände waren, geht die Planfeststellung hier vor.
Planfestgestellte Flächen
Der überwiegende Teil des Geltungsbereichs westlich der Lewishamstraße ist als Bahnanlage planfestgestellt und gewidmet. Der Planfeststellungsbeschluss für die Maßnahme „Grunderneuerung der S-Bahn Berlin „S3" Bahnhof Zoologischer Garten (e) Bahnhof Berlin-Wannsee (a) Planfeststellungsabschnitt 2, östlich WielandstraßeS-Bahnhof Westkreuz (e), Streckenkilometer 10,257 bis 13,022" datiert vom 9. Dezember 2002.
Gemäß Präsidialverfügung des Eisenbahnbundesamtes vom 1. September 2003 ist unabhängig von der eisenbahnrechtlichen Widmung die Ausübung der kommunalen Planungshoheit auf diesen Flächen ausdrücklich zulässig. Der Zugang zur U-Bahnlinie 7 an der Wilmersdorfer Straße ist mit Treppe und einschließlich der Brüstung ebenfalls planfestgestellt.
Das Flurstück 612 ist nicht mehr Bestandteil der planfestgestellten Flächen.
Geltendes Planungsrecht
Die Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage" (zwei Teilflächen) befindet sich auf planfestgestellten Bahnflächen, die planungsrechtlich gemäß § 38
Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen sind. Die westliche Teilfläche mit Ausnahme des Basa-Grundstücks sowie des Flurstücks 612 ist am 16.12.2004 vom Land Berlin erworben worden.
Das Flurstück 612 (Parkcafe) ist aus der Planfeststellung entlassen worden. Die Bebaubarkeit des Flurstücks ist planungsrechtlich deshalb nach § 34 BauGB zu beurteilen. Bei der Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung sind die direkt angrenBebauungsplan 4 - 7
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch 11 zenden unbebauten Bahnflächen und das benachbarte (eingeschossige) Gebäude des Bahnselbstwählanschlusses städtebaulich besonders relevant. Das Empfangsgebäude an der Lewishamstraße und die Bebauung auf der Nordseite der Straße Stuttgarter Platz sind auch zu berücksichtigen.
Altlasten
Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden in der Vergangenheit, soweit sie kein öffentliches Straßenland sind, zu Bahnzwecken genutzt. Die Böden können dementsprechend verunreinigt sein. Hinweise auf konkrete Bodenverunreinigungen liegen jedoch nicht vor.
In dem vorliegenden Gutachten „Abfallrechtliche Untersuchungen einer Teilfläche des Standortes 1028 S-Bahnhof Charlottenburg/Stuttgarter Platz", das diese Flächen betrifft sind keine relevanten Bodenverunreinigungen festgestellt worden. Nach dem Gutachten kann das Bodenmaterial am untersuchten Standort vor-Ort vollständig wiedereingebaut werden. Das Untersuchungsergebnis ist mit den vorgesehenen Nutzungen vereinbar.
Sollte dennoch verunreinigtes Bodenmaterial vorgefunden werden, ist dieses im Rahmen der Baumaßnahmen fachgerecht zu entsorgen. Die Übernahme der hiermit verbundenen Kosten ist im Kaufvertrag geregelt.
Denkmalschutz
Von den vorhandenen baulichen Anlagen sind in der Denkmalliste Berlin als Baudenkmal eingetragen: Stadtbahntrasse zwischen Ostbahnhof und Holtzendorffstraße, Stadtbahnviadukt, Bahndamm, Brückenbauten, 1875-82 von Ernst Dircksen; 1912-39 Umbauten Stuttgarter Platz, Fern- und S- Bahnhof Charlottenburg.
Stuttgarter Platz, Fern- und S-Bahnhof Charlottenburg mit Personen- und Gepäcktunnel, 1881-82 von Ernst Dircksen (?);Bahnsteigüberdachung (Fernbahnsteig B), 1906 von Korth, nach Typenentwurf von 1896; Stationsgebäude, 1972-75 von Günther Hönow (siehe Gesamtanlage Stadtbahntrasse).
Baulasten und Grunddienstbarkeiten
Im Grundbuch von Charlottenburg (Amtsgericht Charlottenburg), Blatt 38973, sind in der Abteilung II und III keine Belastungen eingetragen.
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II. PLANINHALT
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 1996 wurde ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt, dessen Anliegen die Attraktivitätssteigerung des Bahnhofsumfeldes Charlottenburg, die Verbesserung der Umsteigesituation zwischen U-Bahn und S-Bahn, die Nutzung vorhandener Flächenpotentiale für Neubaumaßnahmen als Nutzungsergänzung zur Wilmersdorfer Straße sowie die Schaffung von öffentlichen Platzflächen war.
Im Ergebnis eines 1998/99 von der Deutschen Bahn AG durchgeführten Investorenauswahlverfahrens auf der Grundlage o.g. Wettbewerbs war die Neugestaltung des Areals Stuttgarter Platz in Form einer Bebauung mit einem 65 m hohen Turm mit Hotelnutzung, einer den Bahndamm begleitenden Bebauung mit bis zu vier Geschossen für Handels- und Büronutzung sowie einer Tiefgarage mit ca. 360 Stellplätzen vorgesehen. Die Flächen oberhalb der Tiefgarage sollten als Stadtplatz gestaltet werden.
Östlich der Lewishamstraße war zwischen der den Bahndamm begleitenden Bebauung und der Straße Stuttgarter Platz ein Marktplatz geplant. Diese Nutzungen sind in den Bebauungsplanentwurf des Bezirksamtes Charlottenburg VII-276 eingeflossen.
Am 06.09.2001 wurde das Planungsziel aufgegeben und die Einstellung des Bebauungsplanverfahrens VII-276 Nr. 239/1 von der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf beschlossen.
Danach wurde am 13. Juni 2003 eine Vereinbarung zwischen der Deutschen Bahn AG und dem Land Berlin geschlossen, die Regelungen für die Realisierung der Bahnbaumaßnahme einerseits und die Grünanlagenplanung andererseits zum Gegenstand hatte.
Die Flächen nördlich der Bahn zwischen Windscheidstraße und Wilmersdorfer Straße sollen für den Ersatz der durch die Bahnbaumaßnahmen - Grunderneuerung der S 3 einschließlich Bahnhofsumklappung S-Bf. Charlottenburg - entfallenden Bäume/Grün im Rahmen einer Ersatzmaßnahme als Grünfläche hergerichtet und diese planungsrechtlich durch einen B-Plan (4-7) gesichert werden. Die künftige Gestaltung wird eng zwischen dem Land Berlin und der Deutschen Bahn AG abgestimmt.
Städtebauliches Ziel des Verfahrens ist eine umfassende Aufwertung der defizitären Aufenthalts- und Gestaltqualität dieses öffentlichen Raumes und eine stadtverträgliche Neugestaltung des Bahnhofsumfeldes. Planungsrechtliche Grundlage hierfür ist die Sicherung des überwiegenden Teils der Flächen im Plangebiet durch die Festsetzung als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage".