Wohnen
Bebauungsplan II-201b Begründung
Reichpietschufer bis Heidestraße" mit Gesamtkosten von 385.400.000,-. Die Ausgaben sind bei Kapitel 1255, Titel 722 11 veranschlagt.
Der Neubau der Straßenbahn auf der Invalidenstraße ist Teil der Straßenbahngesamtmaßnahme von Invalidenstraße-/ Chausseestraße bis Lehrter Bahnhof, bei Kapitel 1270, Titel 891 02 mit Gesamtkosten von 30.421.000,- abgesichert.
Passive Lärmsschutzmaßnahmen an bestehenden Gebäuden nördlich der Invalidenstraße, die sich aus den Straßenbaumaßnahmen ergeben, sind für ca. 85 Lüfter und ca. 405 m² Flächen von Fenstern und Türen erforderlich. Die dafür erforderlichen Ausgaben sind in den Baumaßnahmen bei Kapitel 1255, Titel 72 001, UK 163 und Titel 72 002, UK 147 veranschlagt.
Die Ausgleichsmaßnahme Geschichtspark "Zellengefängnis" wird aus der Entwicklungsmaßnahme "Hauptstadt - Parlaments- und Regierungsviertel" finanziert. Für den Geschichtspark "Zellengefängnis" stehen 3.537.000,- zur Verfügung.
3 Auswirkungen auf die Umwelt
Eingriffs-Ausgleichsbilanz nach § 1a BauGB
Mit dem Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz war die Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft beim Planen und Bauen neu geregelt worden (§ 8a BNatSchG, seit 2002 § 21). Damit wurde die Ermittlung von Eingriff/Ausgleich vorverlegt und zur Aufgabe der Bauleitplanung im Rahmen der Abwägung. Mit dem BauROG ist 1998 die Thematik von Eingriff/Ausgleich unmittelbar ins Baugesetzbuch aufgenommen worden. In der Bauleitplanung ist für die abschließende Eingriffsbewältigung der § 1a BauGB zugrunde zu legen. Demnach ist kein Ausgleich erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren (§ 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB).
Eingriffsbewertung im Bereich der Lehrter Straße 1-5
Planungsrechtliche Ausgangssituation
Für dieses Grundstück gilt planungsrechtlich für die Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben der Baunutzungsplan von Berlin in Verbindung mit den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung von Berlin von 1958. Der Baunutzungsplan setzt das Gebiet als beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe V/3 fest, das heißt es gilt die Baumassenzahl von 6,0 und eine GRZ von 0,3. Nach § 7 Nr.15 BauO Bln 58 darf die bebaubare Fläche im beschränkten Arbeitsgebiet in der Baustufe V/3 höchstens 0,5 betragen. Hinsichtlich der Vorschriften zur Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung ist der Baunutzungsplan durch die sogenannten A-Bebauungspläne vom 9.7.1971 auf die Baunutzungsverordnung von 1968 umgestellt worden. Demnach gelten für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche § 19 Abs. 3 und 4 sowie § 21 a Abs. 3 der BauNVO von 1968. Die für den Baunutzungsplan festgesetzte GRZ kann nach § 21a Abs. 3 BauNVO 1968 durch überdachte Stellplätze und Garagen um bis zu 0,1 überschritten werden. Darüber hinaus sind nach § 19 Abs. 4 BauNVO 1968 Nebenanlagen im Sinne des § 14 ohne Anrechnung auf die GRZ zulässig.
Bebauungsplan II-201b Begründung
Reale Ausgangssituation Entgegen diesen Festsetzungen ist auf dem Grundstück jedoch ein Wohngebäude mit bis zu zwölf Geschossen und im Eckbereich der Invalidenstraße/Lehrter Straße ein viergeschossiges Parkhaus errichtet worden. Die Freiflächen sind teilweise unversiegelt als Vorgarten oder Grünanlage gestaltet (ca. 3000 m²). Hauszugänge, Zufahrt aber auch große Flächen ohne Nutzungszuordnung sind hingegen versiegelt. Auf dem Grundstück befinden sich vier Bäume, die unter die Baumschutzverordnung fallen.
Ermittlung des Eingriffs
Es ist bei der Ermittlung des Eingriffs im vorliegenden Fall sowohl zu prüfen, welche durch den Bebauungsplan II-201b ermöglichten Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind als auch, welche bereits zulässig waren.
Im allgemeinen Wohngebiet entsprechen die festgesetzten Nutzungsmaße und die überbaubare Grundstücksfläche dem bestehenden Gebäude. Insoweit liegt kein Eingriff vor, da diese Eingriffe bereits erfolgt waren. Zusätzlich ermöglicht der Bebauungsplan II-201b hier jedoch die Anlage einer oberirdischen Stellplatzanlage nördlich des Wohngebäudes sowie die Anlage einer Tiefgarage auf der östlichen Grundstücksteilfläche. Dies führt zu zusätzlicher Versiegelung sowohl gegenüber dem Bestand als auch gegenüber den bereits planungsrechtlich zulässigen Eingriffen. Rechnerisch ergibt sich durch den Bebauungsplan II-201b eine GRZ von 0,75. Hiermit sind negative Folgen für den Naturhaushalt (Boden, Wasser, Kleinklima, Lufthygiene), für Biotope und Arten verbunden. Für das Landschaftsbild ergibt sich kein Eingriff, da das zulässige Nutzungsmaß und die Anzahl der Geschosse dem Bestand entsprechen.
Die Kerngebietsfläche ist durch die Bebauung mit dem Parkhaus und seiner Zufahrt bereits zum größten Teil versiegelt (GRZ von ca. 0,85). In Bezug auf den Naturhaushalt ergibt sich durch die Festsetzungen des Bebauungsplans II-201b ein minimaler Eingriff, da künftig eine vollständige Versiegelung des Grundstücks zulässig ist (GRZ 1,0). In Bezug auf das Landschaftsbild liegt einerseits ein Eingriff vor, da hier eine zwölfgeschossige Bebauung mit einer entsprechenden Fernwirkung ermöglicht wird, die an die Stelle des nur viergeschossigen Parkhauses treten kann. Andererseits stellt das Parkhaus einen städtebaulichen Missstand dar.
Ausgleichsmaßnahmen
Die genannten Eingriffe werden einer gutachterlichen Grünflächenbilanzierung vom Februar 2005 zufolge im allgemeinen Wohngebiet durch die folgenden, im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen ausgeglichen: Flächen mit Bindung zum Anpflanzen oberhalb der Tiefgarage, Flächen mit Bindung zum Anpflanzen zwischen Wohngebäude und Straße, Pflanzungen angrenzend an die Grundstücksgrenzen.
Die Bepflanzungen oberhalb der Tiefgarage und an der Grundstücksgrenze am Rand der Stellplatzfläche stehen im engen räumlichen Zusammenhang mit den Eingriffen. Sie können die negativen Folgen für Biotope und Arten, für das Kleinklima ausgleichen.
Im Kerngebiet werden die Eingriffe durch eine erhebliche Aufwertung des Landschaftsbildes Bebauungsplan II-201b Begründung ausgeglichen, da durch eine Bebauung des Grundstücks mit einem Geschäftshaus das unattraktive Parkhaus durch ein gestalterisch höherwertiges Gebäude ersetzt wird.
Eingriffs-/Ausgleichsbewältigung im Bereich der Bebauungspläne II-201a, II201c und II-201d
Die Ermittlung des Eingriffs erfolgte 1996 im Rahmen eines Landschaftsplanerischen Fachbeitrags zum Bebauungsplan II-201 Lehrter Bahnhof und bezieht sich auf den zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft, der durch das mit den Bebauungsplänen II-201a, II201c und II-201d geschaffene Baurecht entsteht. Grundlage der Bewertung ist, für die nicht von der Planfeststellung der Verkehrsanlagen Zentraler Bereich betroffenen Flächen, die Bestandssituation von 1996 unter Berücksichtigung der planungsrechtlich zulässigen Nutzung. Grundlage der Eingriffsbewertung für die planfestgestellten Flächen ist der Zustand des Geländes nach Errichtung der Verkehrsanlagen zentraler Bereich, ebenfalls unter Berücksichtigung der planungsrechtlich zulässigen Nutzung nach Entwidmung als planfestgestellte Fläche.
Für die in den Planungsgebieten der Bebauungspläne II-201a, II-201b, II-201c und II-201d liegenden Verkehrsanlagen zentraler Bereich wurde ein Planfeststellungsverfahren durchgeführt. Die Bewertung und Kompensation des durch die Verkehrsanlagen Zentraler Bereich verursachten Eingriffs erfolgte im Rahmen eines Landschaftspflegerischen Begleitplans und wurde bei der Eingriffsermittlung zum Bebauungsplan II-201 Lehrter Bahnhof nicht berücksichtigt.
Die Verbreiterung der Invalidenstraße wurde nicht im Rahmen eines Änderungsverfahrens zum Planfeststellungsverfahren bearbeitet, sondern wurde in die Eingriffs-Ausgleichsbilanz des Bebauungsplanes II-201 Lehrter Bahnhof integriert. Ebenso wurde bei der Bewertung des Eingriffs die planungsrechtlich zulässige Nutzung berücksichtigt.
Die Eingriffsermittlung und -bewertung von 1996 wurde 2005 aufgrund geänderter Planungsziele im Bebauungsplanlan II-201a überarbeitet. Die eingriffsrelevanten Veränderungen (Erhöhung der GRZ in den MK-Blöcken MK 1, MK 4, MK 6 und MK 7 von 0,8 auf 1,0 sowie Erhöhung der GRZ im MK 5 von 0,8 auf 0,9, den Verzicht auf die intensive Dachbegrünung unterhalb des dritten Vollgeschosses sowie den Verzicht auf die Fassadenbegrünung der Innenhöfe) fanden in der hier zugrunde gelegten Eingriffsbilanz Berücksichtigung.
Ermittlung des Eingriffs
Die Bewertung des durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglichten Eingriffs in Natur und Landschaft erfolgt verbal-argumentativ und auf die einzelnen Schutzgüter bezogen. Argumentationsunterstützend wird ein quantifizierendes Bewertungsverfahren angewendet.
Die im Folgenden wiedergegebene Ermittlung schließt nicht den planungsrechtlich ermöglichten Eingriff auf dem Grundstück Lehrter Straße 1-4 ein, das zum Zeitpunkt der Bewertung noch nicht im Geltungsbereich des später geteilten Bebauungsplanes II-201 lag und der nunmehr ermöglichte Eingriff noch nicht Gegenstand der Planung war. Die Eingriffsbewertung hierfür ist gesondert vorgenommen worden (siehe Kapitel III.3.2).