Wohnungsbau
Bebauungsplan II-201b Begründung
Es wird angeregt, ob für diesen Teilbereich des Grundstückes nicht eine andere Nutzungsfestsetzung z. B. Mischgebiet (MI) die bessere Alternative wäre.
Abwägung: Das bestehende Planungsrecht des Baunutzungsplanes weist das Grundstück als „beschränktes Arbeitsgebiet" der Baustufe V/3 aus, demzufolge eine GRZ von 0,3, eine GFZ von 1,5 sowie fünf Vollgeschosse maximal zulässig sind. Insofern wird der Eigentümer durch die zunächst beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht schlechter gestellt.
Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt Wohnbaufläche W1 mit einer GFZ von 1,5 dar.
Gemäß § 17 BauNVO liegen die Höchstgrenzen der baulichen Ausnutzung von Grundstücken im allgemeinen Wohngebiet bei einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2. Die bis dahin geplanten Festsetzungen ermöglichten eine Bebauung, die der jetzigen Ausnutzung in etwa entsprach, wenn man beim Parkhaus das Vorhandensein von Vollgeschossen unterstellt.
Da sich die Rahmenbedingungen gegenüber diesem Planungsansatz verändert haben (keine Randlage des Gebietes mehr), wird aus städtebaulichen Gründen und aus Lärmschutzgründen eine erneute Abwägung erforderlich.
Die vorgetragene Argumentation der BEWOGE kann weit gehend nachvollzogen werden.
Insbesondere die hohe Verlärmung, die von der Invalidenstraße ausgeht, ist ein städtebaulicher Belang, der gegen eine überwiegende Wohnnutzung auf der Fläche B spricht und eine abschirmende, größtenteils gewerblich genutzte Bebauung sinnvoll erscheinen lässt. Der Wohnungsbestand auf der Fläche A soll hingegen weiterhin durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gesichert werden.
Um einen gewerblichen Schwerpunkt auf der Fläche B zu ermöglichen, soll hier zukünftig Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO ausgewiesen werden. Diese Festsetzung entspricht dem Gebietstyp im Umfeld des zentralen Bahnhofes (Dienstleistungsschwerpunkt). Da aber das Grundstück nicht stärker belastet ist als andere Grundstücke entlang der Invalidenstraße, soll der Mindestanteil für Wohnungen von 30%, der als städtebauliche Zielvorgabe für das neue Stadtquartier weiterhin besteht, auch im Kerngebiet gesichert werden.
Ferner ist es erforderlich, das Nutzungsmaß auf der Kerngebietsfläche zu erhöhen, um
- in dieser Ecksituation eine städtebaulich befriedigende Lösung zu ermöglichen,
- Spielraum für die verträgliche Unterbringung der Wohnungen zu eröffnen,
- einen Anreiz zu schaffen, den städtebaulichen Missstand, den das Parkhaus darstellt, zu beseitigen,
- eine Tiefgarage als Ersatz für das Parkhaus realisieren zu können.
Von daher wird das Maß der Nutzung im Kerngebiet heraufgesetzt (GFZ 4,0 und GR von oberirdisch 1390 m²).
Die Obergrenze der baulichen Nutzung für die GFZ entsprechend der Baunutzungsverordnung wird damit um etwa 30 % überschritten. Die Obergrenze der GRZ liegt im Kerngebiet bei 1,0.
Die Anregung wird weit gehend im Bebauungsplan umgesetzt.
Bebauungsplan II-201b Begründung
Stellungnahme: Weiterhin werde die Wohnungsbaugesellschaft mit der Anpflanzungspflicht im nördlichen Bereich unseres Grundstücks an der Lehrter Straße gegenüber dem bestehenden Planungsrecht schlechter gestellt. Hier werde trotz Darstellung als allgemeines Wohngebiet eine Anpflanzung vorgesehen, die eine weitere Bebauung auf diesem Teil des Grundstücks nicht mehr zuließe und darüber hinaus noch als Zugang zu der geplanten örtlichen Parkanlage fungieren soll.
Man ziehe es vor, auch hier eine Festsetzung als Mischgebiet (MI) vorzunehmen, um gegebenenfalls auch eine Nahversorgungseinrichtung bereitstellen zu können.
Abwägung: Die Festsetzung einer Bindung zum Anpflanzen auf einer Teilfläche des allgemeinen Wohngebietes ist in sich nicht widersprüchlich. Sie stellt auch keine Benachteiligung gegenüber dem bestehenden Planungsrecht dar, da - wie oben dargelegt - sich die GFZ auch für das allgemeine Wohngebiet erhöht. Das festgesetzte Maß der Nutzung ermöglicht eine Bebauung, die dem Bestand entspricht.
Eine Nachverdichtung ist an dieser Stelle städtebaulich nicht erwünscht, um den Charakter des bestehenden allgemeinen Wohngebietes zu wahren und die Realisierung eines angemessenen Entrees zum öffentlichen Park zu ermöglichen. Mit einer GFZ von 2,4 liegt das Nutzungsmaß oberhalb der Obergrenze der Baunutzungsverordnung. Die Unterbringung von Versorgungseinrichtungen auf dieser Fläche ist städtebaulich nicht gewünscht, da kein zusätzlicher Ziel- und Quellverkehr in die Lehrter Straße gezogen werden soll und solche Nutzungen an der Invalidenstraße untergebracht werden sollten.
Die angesprochene Fläche mit Bindung zum Anpflanzen ist gegenwärtig minderwertig gestaltet, obwohl sie gemäß Bauordnung gärtnerisch zu gestalten gewesen wäre. Dieser Bereich soll wie in der Stellungnahme richtig wiedergegeben zukünftig einer der Hauptzugänge zu der Parkanlage darstellen, so dass eine qualitätsvolle Gestaltung auch planungsrechtlich gesichert werden muss.
Der direkte Zugang zur öffentlichen Parkanlage ist städtebaulich erforderlich, weil der nördlich gelegene Zugang
- zwischen Kleingartenanlage und Beamtenwohnhäusern mit Gefängnismauer entlang führt und somit nicht die gewünschte Attraktivität aufweist,
- für den Besucher der Parkanlage mit erheblichen Umwegen verbunden ist und somit nicht die Funktion eines Entrees zum Park übernehmen kann.
Durch diese Funktion wird der Grundstücksteil in einer Größe von ca.1255 m² Bestandteil der öffentlichen Parkanlage. Die Abwägung der privaten und öffentlichen Belange führt nunmehr zu dem Ergebnis, dass die Belastung des Privatgrundstückes mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit nicht angemessen ist und stattdessen die Fläche, einschließlich der Fläche mit Pflanzbindung von der öffentlichen Hand übernommen werden soll. Die Festsetzung soll deshalb zukünftig geändert und der Grundstücksteil als öffentliche Parkanlage festgesetzt werden. Die Fläche wird durch das Land Berlin erworben.
Die Verkleinerung des Privatgrundstückes hat zur Folge, dass das Nutzungsmaß im allgemeinen Wohngebiet gegenüber dem Stand zur eingeschränkten Trägerbeteiligung erhöht wird, ohne dass sich hierdurch das städtebauliche Ziel und die real zulässige Bebauung ändert.
Bebauungsplan II-201b Begründung
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden geändert. Zwar wird der Anregung damit nicht gefolgt, doch entfällt durch die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage die Belastung des Privatgrundstückes mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit und die Verpflichtung zum Anpflanzen.
Eisenbahn-Bundesamt (Außenstelle Berlin) Zustimmung zur Änderung der Planfeststellung
Für den Bau der Verkehrsanlagen im zentralen Bereich Berlin wurde ein Planfeststellungsverfahren als so genanntes Einheitsverfahren gemäß § 78 VwVfG durchgeführt, durch das neben den Bahnanlagen im engeren Sinne auch die Bundesstraße B 96 sowie die Teile der verkehrlichen Erschließung des zukünftigen Bahnhofes (Straßenabschnitt der Invalidenstraße und Anschluss der B 96 an die Heidestraße) durch Planfeststellungsbeschluss vom 12. September 1995 planfestgestellt wurden. Da das Verkehrskonzept, das der Erschließung des Stadtquartiers Lehrter Bahnhof zugrunde liegt und im Bebauungsplan II-201b umgesetzt wird, in den in Kapitel I. 2.3.1 genannten Punkten abweicht, ist hierfür die ausdrückliche Zustimmung des Eisenbahn-Bundesamtes erforderlich. Diese Zustimmung wurde mit Schreiben vom 25.01.2000 erteilt.
DBProjekt Knoten Berlin bestätigt die Übereinstimmung des Bebauungsplanes mit dem Änderungsverfahren zur Planfeststellung (Beschluss vom 22.6.1999). Ausdrücklich zugestimmt wurde dem Bebauungsplan hinsichtlich der Ausweisung "Öffentliche Parkanlage (Zellengefängnis)" von DBImm (Niederlassung Berlin) und vom Stadtplanungsamt Tiergarten, hinsichtlich des konkreten Verlaufs der Straßenbegrenzungslinien (Festsetzung der Straßenverkehrsflächen) von SenStadt (BWV) H VIII B und grundsätzlich auch von DBImm (Niederlassung Berlin).
Hinsichtlich der durch die Abteilung IV SenStadt (SUT) zu vertretenen Belange, insbesondere der Luftreinhaltung, werden gegen die Festsetzung des Bebauungsplans II-201b keine Bedenken vorgetragen.
Bezirksfusion Bedingt durch die Bezirksfusion zu Beginn des Jahres 2001 wurden die Bezirke Mitte, Tiergarten und Wedding zu einem Bezirk zusammengelegt, der nun den Namen Mitte trägt. Die in den vorangegangenen Verfahrensschritten zitierten Bezirksnamen beziehen sich auf die Bezirkseinteilungen, wie sie bis zum Ende 2000 bestanden haben.
Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.2 BauGB (öffentlichen Auslegung)
Der Entwurf des Bebauungsplans II-201b hat nach fristgerechter Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin vom 7. September 2001, Seite 3975 gemäß § 3 Abs. 2 in der Zeit vom 19. September bis einschließlich 19. Oktober 2001 öffentlich ausgelegen.
Es trugen sich 17 Bürger in die ausgelegten Listen ein. Die mündlich vorgetragenen Anregungen bezogen sich ausschließlich auf die vorgelegte Planung zur Festsetzung der privaten Dauerkleingärten, die durchgängig eine positive Beurteilung erhielt. Darüber hinaus gingen vier schriftliche Stellungnahmen ein.