In den Allgemeinen Wohngebieten und den Mischgebieten können die Grundstücke bis zu einer GRZ von 06 überbaut werden
Bebauungsplan 1-19 Begründung Festsetzung 63
Die Anbindung des Heizkraftwerks über private Grundstücksflächen an die Ver- und Entsorgungsleitungen im öffentlichen Straßenland und die Zugänglichkeit der Leitungen für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten wird durch Geh-, Fahr- und Leistungsrechte gesichert (textliche Festsetzung Nr. 4): "Die Fläche B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10, B11,B12, B1 ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten des für die Fernwärmeversorgung zuständigen Unternehmensträgers zu belasten." (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen Grundfläche
Die zulässige Grundfläche im Sondergebiet Bundesnachrichtendienst ergibt sich aus den durch Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksflächen, die eine Fläche von 65.612 m² umfassen und bezogen auf das gesamte Sondergebiet eine GRZ von 0,7 ergeben.
In den Allgemeinen Wohngebieten und den Mischgebieten können die Grundstücke bis zu einer GRZ von 0,6 überbaut werden. In den allgemeinen Wohngebieten wird die nach § 17 Abs.1 BauNVO bestimmte Grundflächenzahl von höchstens 0,4 überschritten. Die Ausführungen zur Begründung der erhöhten Geschossflächenzahl gelten hier ebenfalls (siehe Ausführungen zur Geschossfläche).
Die zulässige Grundfläche darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, durch Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, um bis zu 50% bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.
Bedingt durch die erhöhten Flächenbedarfe von technischen Bauwerken, Zuleitungen und Verkehrsflächen wird auf der Gemeinbedarfsfläche Bundeswehrkrankenhaus eine GRZ von je 0,8 festgesetzt. Aus gleichem Grund wird auf den Ver- und Entsorgungsflächen Abwasserpumpwerk, Regenrückhaltebecken und Heizkraftwerk durch die textliche Festsetzung Nr. 10 die Überschreitung der festgesetzten GRZ 0,6 bis zu einer GRZ von 1,0 ermöglicht. Die Überschreitungsmöglichkeit ist beschränkt auf die bereits oben aufgeführten baulichen Anlagen des § 19 Abs. 4 BauNVO. "Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche darf durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche die festgesetzte Grundflächenzahl in den Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden." (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO)
Der Bedarf an möglichst unversiegelten Freiflächen der Kindertagesstätte wird durch eine GRZ von 0,3 berücksichtigt.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Sondergebiet durch Baugrenzen festgesetzt, die die Baukörperstellung des im Architektenauswahlverfahren ermittelten Entwurfs nachzeichnen (erweiterte Baukörperausweisung). Die Festsetzung einer zulässigen Grundfläche oder einer GRZ ist daher entbehrlich. Eine Ausnahme bildet ein Bebauungsplan 1-19 Begründung Festsetzung 64
Verbindungsbauwerk zwischen dem nördlichen und dem zentralen Baufeld, dessen Lage auf noch zu definierende gebäudeinterne Flächenaufteilungen reagieren muss.
Daher lassen die Baugrenzen hier einen größeren Spielraum zu, wobei die Größe des Gebäudes durch eine GR von 400 m² in Verbindung mit der Höhenfestsetzung begrenzt wird.
Das der Bauflächenanordnung zu Grunde liegende städtebauliche Leitbild besteht aus einer straßenbegleitenden Bebauung mit Durchblicken und Sichtbezügen in den Blockinnenbereich zu dem dort geplanten Hauptgebäude und zum westlich daran anschließenden Pankegrünzug. Zu anderen baulich genutzten Grundstücken wird ein Abstand von mindestens 30 m eingehalten.
In den übrigen Baugebieten erfolgt die Einschränkung der überbaubaren Grundstücksflächen nur in geringem Umfang. Die Beschränkungen dienen zum einen der Sicherung vorhandener Vorgartenbereiche vor den Grundstücken Habersaathstraße 1-19 und Scharnhorststraße 1-3. Zum anderen soll eine Bebauung unmittelbar an die öffentliche Parkanlage und die damit einhergehende Einengung des Freiraums durch den um 5,0 bis 10,0 m zurückversetzten Baukörper ausgeschlossen werden. Erhaltenswerter Gebäudebestand wird in die Baukörper einbezogen.
Die straßenseitige Orientierung der überbaubaren Grundstücksfläche des Standorts für die Abwasserentsorgung dient der Schließung des Blockrandes an der Chausseestraße. Die Größe der überbaubaren Fläche ermöglicht Flexibilität bei der Gebäudestellung, um abwassertechnische Anforderungen berücksichtigen zu können.
Geschossfläche
Die Geschossfläche wird im Sondergebiet durch Geschossflächen von 50.000 m² für den nördlichen Baukörper, von 230.000 m² für den zentralen Baukörper und von 20.000 m² für den südlichen Baukörper an der Habersaathstraße begrenzt. Bei einer Größe des Baugrundstückes von 93.386 m², das allein das Sondergebiet und nicht die dem Grundstück zugeordneten privaten Parkanlagen umfasst, ergibt sich nach Maßgabe von § 20 BauNVO eine GFZ von 3,2. Sie liegt damit unter der im Rahmen des Gutachterverfahrens festgelegten Vorgabe von 3,5. Unter Einbeziehung der dem Grundstück zugeordneten privaten Grünflächen beträgt die GFZ 3,0.
In den Mischgebieten MI 1 und MI 2 sowie der Gemeinbedarfsfläche Bundeswehrkrankenhaus erfolgt die Festsetzung einer GFZ von 3,0. Das Nutzungsmaß ermöglicht die Realisierung einer innenstadttypischen Nutzungsdichte. Auch für das allgemeine Wohngebiet WA 1 erfolgt die Ausweisung einer GFZ von 3,0, die der zum Teil dort vorhandenen Bebauungsdichte und damit den bestehenden Baurechten entspricht und die eine gleichwertige Schließung der vorhandenen Baulücke ermöglicht.
Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3 wird das Nutzungsmaß durch eine GFZ von 2,0 bestimmt. Begründet ist diese geringere bauliche Dichte zum Einen durch die bereits geringe bauliche Dichte des Bestandes. Zum anderen ist dieses Maß ausreichend zur Herstellung einer geschlossenen Blockrandbebauung.
Die durch § 17 Abs. 1 BauNVO bestimmte Obergrenze der GFZ von 1,2 für diese am 1. Juli 1990 überwiegend bebauten Allgemeinen Wohngebiete und Mischgebiete wird durch die Ausweisung im Bebauungsplan überschritten. Ebenfalls überschritten wird die durch die BauNVO für Sondergebiete bestimmte maximale GFZ von 2,4. Die Überschreitung ist im Sinne von § 17 Abs. 3 BauNVO durch folgende städtebauliche Gründe erforderlich: Bebauungsplan 1-19 Begründung Festsetzung 65
- Erhalt der vorhandenen Bebauung und Bebauungsstruktur,
- Herstellung einer innerstädtischen Bebauungsstruktur mit baulich gefassten Straßenräumen,
- Wiederherstellung einer geschlossenen Bebauungsstruktur durch Baulückenschließungen
- Ansiedlung des BND und Umsetzung des umfangreichen Raumprogramms.
Die Überschreitung ist durch folgende Umstände ausgeglichen:
- In unmittelbarer Umgebung des Plangebiets befinden sich mit dem Invalidenpark, dem Invalidenfriedhof, dem Friedhof St. Hedwig und der französischen Domgemeinde umfangreiche Freiflächen. Mit der Realisierung einer öffentlichen Parkanlage auf dem Gelände des Nordbahnhofs wird sich die Freiflächenausstattung weiter verbessern.
- Das Plangebiet ist durch die Straßenbahn, die U-Bahn und mit Einschränkungen auch durch die S-Bahn in herausragender Weise durch den ÖPNV erschlossen. Eine Erschließung ist damit auch bei höherer bauliche Dichte gewährleistet, ohne dass eine nennenswerte Zunahme des motorisierten Individualverkehrs zu erwarten ist.
- Durch schalltechnische, lufthygienische und klimatische Untersuchung konnte nachgewiesen werden, das nachteilige Umweltauswirkungen durch das Vorhaben nicht eintreten bzw. durch begleitende Maßnahmen kompensiert werden können.
Durch Ausweisungen im Plangebiet werden zusätzlich Maßnahmen ergriffen, durch die eine Überschreitung der Nutzungsmaße ausgeglichen wird:
- Die Ausweisung einer 11% des Plangebiets umfassenden öffentlichen Parkanlage schafft die Voraussetzungen für eine wohnungsnahe Erholungs- und Freizeitnutzung
- Die Einbindung der öffentlichen Parkanlage in die übergeordnete Grünverbindung des Pankegrünzugs wertet das Grünflächenangebot zusätzlich im Sinne der Erholungs- und Freizeitnutzung auf.
- Durch die Festsetzung einer Fuß- und Radwegverbindung wird die Erreichbarkeit des Berlin-Spandauer-Schiffahrtskanals als ein zusätzliches Naherholungsziel verbessert.
- Die Ausweisung privater Grünflächen an der Chausseestraße schafft einen räumlichen Abstand zur Chausseestraße und reduziert dadurch die Immissionsbelastung.
- Die gegenüber dem übrigen Plangebiet reduzierte bauliche Höhe im WA 2 und in der Gemeinbedarfsfläche Kindertagesstätte verbessert die Belichtungs- und Besonnungssituation der öffentlichen Parkanlage und des Sondergebiets.
- Durch die Festsetzungen zur Bepflanzung und zur Zugänglichkeit des Regenwasserrückhaltebeckens wird die öffentliche Parkanlage funktional und gestalterisch ergänzt.
Auf der Gemeinbedarfsfläche Kindertagesstätte wird mit einer geringeren Geschossflächenzahl von 1,0 den besonderen Anforderungen dieser Nutzung an eine ausreichende Belichtung und Belüftung Rechnung getragen.
Auf den Flächen für Ver- und Entsorgung erfolgt keine Begrenzung der Geschossflächen. Im Bereich der Fläche für die Abwasserentsorgung ergibt sich die zulässige Geschossfläche aus der GRZ und der Festsetzung der Traufhöhe. Gleiches gilt für die Fläche des Heizkraftwerks, wobei der Überbaubarkeit des Grundstücks hier angesichts der geplanten baulichen Ergänzungen zunächst wenig Grenzen gesetzt wurden.