Wohnen
Bebauungsplan 1-19 Begründung Festsetzung 66
Höhenfestsetzungen
Die Festsetzung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen erfolgt im gesamten Plangebiet durch Ausweisung von Traufhöhen oder Oberkanten über Normalhöhe Null (NHN). Ausgehend vom Straßenniveau der Chausseestraße und der bewegten Topografie des Geländes wird als Bezugshöhe und mittleres Geländeniveau ein Niveau von 36,2
m über NHN zugrunde gelegt.
Zur städtebaulichen Fassung der unbebauten Blockränder entlang der Chausseestraße, der Habersaathstraße und der Planstraße wird im Sondergebiet (SO) eine Gebäudeoberkante von 51,2 m über NHN entsprechend einer Höhe von 15,0 m über dem mittleren Geländeniveau als Mindesthöhe festgesetzt. Das festgesetzte Höchstmaß der Gebäudehöhe (OK) orientiert sich mit 58,0 m über NHN (21,8 m über dem mittleren Geländeniveau) an der benachbarten bzw. gegenüberliegenden Bebauung. Die niedrigere Gebäudeoberkante von 56,2 m über NHN für die Gebäude gegenüber der Schwartzkopffstraße resultiert aus dem architektonischen Entwurf und den angestrebten baulichen Proportionen von Haupt- und Kopfgebäuden, ohne das Ziel einer baulichen Fassung der Chausseestraße aufzugeben. In dem für das Hauptgebäude bestimmten Blockinnenbereich der Sondergebietsfläche ist eine Höhe (OK) von 70,7 m über NHN zulässig. Im Inneren des Baufeldes ist eine Gebäudeoberkante von bis zu 72,2 m über NHN möglich.
Die Höhenfestsetzungen ermöglichen die Umsetzung des ausgewählten Architekturentwurfs, der ein Sockel-, Erd- und sieben Obergeschosse vorsieht. Durch eine Veränderung des Geländeniveaus soll zudem eine ausreichende Belichtung und damit Nutzbarkeit des Sockelgeschosses erreicht werden und eine weitere Erhöhung des Hauptbaukörpers über Geländeniveau vermieden werden. Die Geschosszahl des Entwurfs ermöglicht eine sich in den städtebaulichen Kontext einfügende Fassadengliederung.
Bebauungsplan 1-19 Begründung Festsetzung 67
Schematischer Schnitt Chausseestraße-Torgebäude-Hauptgebäude
Das Verbindungsbauwerk zwischen dem nördlichen und dem zentralen Baufeld des Sondergebiets wird in der Höhe auf 46,7 m über NHN begrenzt, um eine städtebaulich gewünschte deutliche Trennung der Baukörper und die Sichtachse zwischen Grünfläche und Chausseestraße zu erhalten. Zudem soll ein kleinklimatisch wirksamer Luftaustausch möglich sein.
Zur Versorgung des BND ist innerhalb des nördlichen Baufeldes die Errichtung eines Blockheizwerks vorgesehen, das eine größere bauliche Höhe aufweist. Innerhalb einer an der Planstraße gelegenen Teilfläche des Baugebiets wird daher eine Höhe von 64,0
m über NHN ermöglicht.
Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird die bauliche Höhe durch eine Traufkante von mindestens 51,2 m und höchsten 58,0 m über NHN ausgewiesen, mit der eine Schließung der vorhandenen Baulücke mit Bezug auf die Nachbarbebauung ermöglicht wird.
Die bauliche Höhe (TH) im WA 2 und in der Gemeinbedarfsfläche „Kindertagesstätte" wird auf 51,2 m über NHN beschränkt, um eine Verschattung der öffentlichen Parkanlage aus südlicher Richtung zu vermeiden. Zudem weist die vorhandene Bebauung gegenüber den umgebenden Gebäuden bereits eine geringe Höhe auf.
In den übrigen Baugebieten erfolgt die Festsetzung der Höhe durch eine Traufhöhe von max. 55,0 m über NHN (18,8 m über dem mittleren Geländeniveau). Das Maß ermöglicht eine sechsgeschossige Bebauung und vermittelt damit zwischen den zum Teil höheren und auch geringeren Höhen vorhandener Gebäude im Plangebiet und in den angrenzenden Gebieten.
Die Bebauung der Ver- und Entsorgungsflächen Heizkraftwerk und Abwasserpumpwerk, Regenrückhaltebecken wird durch die Festsetzung von Oberkanten von 55,0 m NHN bzw. 50,0 m über NHN begrenzt.
Bebauungsplan 1-19 Begründung Festsetzung 68
Zur Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Bestimmungen der TA Luft für das Heizkraftwerk und die zur Versorgung des BND vorgesehenen Blockheizwerke sind Schornsteine erforderlich, deren Höhe die im Bebauungsplan festgesetzten Höhen baulicher Anlagen überschreitet. Auch das Abwasserpumpwerk benötigt ein Schornsteinbauwerk, das die festgesetzte bauliche Höhe überschreitet. Die textliche Festsetzung Nr. 8 regelt die Zulässigkeit dieser Schornsteine: "Im Sondergebiet und auf den Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung gelten die Festsetzungen der Höhe der baulichen Anlagen nicht für Schornsteine."
Der Nutzungszweck des Sondergebiets (SO) erfordert die Errichtung von Sende- und Empfangsanlagen auf dem Dach der Gebäude. Zur Vermeidung einer gestalterisch unbefriedigenden Wahrnehmung dieser Anlagen von der Straße aus werden die Sende- und Empfangsanlagen durch die textliche Festsetzung Nr. 12 in ihrer Höhe über der Gebäudeoberkante begrenzt und sind gegenüber den Gebäudekanten deutlich zurückzusetzen. „Im Sondergebiet können Dachaufbauten, die ausschließlich der Aufnahme von Sende- und Empfangsanlagen dienen, bis zu einer Höhe von 6,0 m über der zulässigen Gebäudeoberkante zugelassen werden, wenn sie mindestens 10,0 m hinter die äußeren Baugrenze zurücktreten."
Durch die Einschränkung der Höhenüberschreitung ausschließlich auf Schornsteine sowie Sende- und Empfangsanlagen sind keine städtebaulichen Beeinträchtigungen zu erwarten.
Abstandflächen
In den Allgemeinen Wohngebieten und in den Mischgebieten werden bei einer Bebauung an den Baugrenzen und Ausnutzung der Höhenbegrenzung die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandflächen von 0,4 H auf den zum öffentlichen Straßenland gelegenen Flächen eingehalten.
Zu einer Unterschreitung der erforderlichen Abstandflächen kann es unter Ansatz eines Abstandmaßes von 0,4 H im Sondergebiet nördlich und südlich des nördlichen Baufeldes kommen. Das gewählte Abstandsmaß orientiert sich an dem durch die Bauordnung für Kerngebiete bestimmten Maß, dass angesichts der ausschließlichen Büronutzung des Sondergebiets angemessen ist. Diese Unterschreitung wird durch die textliche Festsetzung Nr. 13 ermöglicht.
"An die Baugrenzen darf zwischen den Punkten F1 und A 1, F2 und D1 sowie F3 und F4 bezogen auf die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der Abstandflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden."
Eine Einschränkung gesunder Arbeitsverhältnisse ist nicht gegeben, da das nördliche Baufeld der Aufnahme einer Blockheizzentrale und eines Parkhauses dient. Auf der gegenüberliegenden Seite der Planstraße sind das Abwasserpumpwerk und das Regenrückhaltebecken geplant, so dass auch hier keine Beeinträchtigungen eintreten.
Bezüglich des geringeren Abstands zum Hauptbaufeld sind ebenfalls keine Auswirkungen auf die Arbeitsbedingungen zu erwarten, da die für eine Belichtung wesentliche Südwestlage mit dem dort geplanten Grünzug nicht beeinträchtigt wird.