Immobilie

Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2006

· die Gesellschaft zusätzlich zu den Aufwandserstattungen eine Honorarzahlung erhält (vgl. T 235 und 236);

· bei der Gesellschaft A eine nicht notwendige Kapitalrücklage von 500 000 gebildet wurde (vgl. T 237);

· die Senatsverwaltung für Finanzen bei der Festlegung der Höhe der von der Gesellschaft B zu zahlenden Provision von ihren eigenen Landesbürgschaftsrichtlinien weit zugunsten der Gesellschaft B abgewichen ist (vgl. T 238 und 239);

· die Beteiligungsverwaltung infolge unzureichender Vertragsgestaltung und -durchführung gegenüber der Gesellschaft B vermeidbare Zinsbelastungen für das Land Berlin in Höhe von etwa 1,1 Mio. herbeigeführt hat (vgl. T 240 bis 244);

· bei der Auswahl des Geschäftsführers der Gesellschaft A kein sachgerechtes Auswahlverfahren durchgeführt worden ist (vgl. T 245);

· Zielvereinbarungen als Bemessungsgrundlagen für die variable Vergütung des Geschäftsführers verspätet festgelegt worden sind sowie die Vergütung des Geschäftsführers der Gesellschaft A erheblich über der vergleichbarer Unternehmen und anderer Landesbeteiligungen liegt (vgl. T 246 und 247);

· entgegen den „Hinweisen für Beteiligungen des Landes Berlin" Vergütungen für die Mitglieder des Aufsichtsrats der Gesellschaft A gezahlt werden (vgl. T 248).

Der Rechnungshof erwartet, dass

· künftig unangemessene oder nicht gerechtfertigte Zahlungen an die Gesellschaft A und deren Organe unterbleiben,

· unnötige Zinsbelastungen für das Land vermieden werden sowie

· die nicht notwendige Kapitalrücklage an das Land zurückgeführt wird.

2. Erste Ergebnisse einer Prüfung des neuen Berliner Immobilienmanagements

Die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM GmbH) hat als Geschäftsführerin für das Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin (SILB) gegen das SILB Errichtungsgesetz verstoßen, indem sie insbesondere zulasten des Sondervermögens Verbindlichkeiten gegenüber Dritten eingegangen ist und zudem Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2006 ohne Zustimmung des Abgeordnetenhauses de facto Rücklagen in zweistelliger Millionenhöhe für das Sondervermögen gebildet hat. Sie hat liquide Mittel ebenfalls in Millionenhöhe zurückgehalten; allein dies hat zu einer Zinsbelastung für das Land Berlin in Höhe von bisher mindestens 92 000 geführt. Der Aufsichtsrat der BIM GmbH hat in einer „Zielvereinbarung mit der Geschäftsleitung" der BIM GmbH für das Jahr 2004 einen zu 25 v. H. bonusbegründenden Erfolgsfaktor festgelegt, dessen Eintritt allein von einer Entscheidung des Abgeordnetenhauses abhängig war. Des Weiteren hat der Aufsichtsrat einen Abschlussprüfer sowohl für die BIM GmbH als auch für das SILB und den Landesbetrieb für Gebäudebewirtschaftung beauftragt, ohne die gesetzlichen Rechte des Rechnungshofs zu beachten.

Mit Beschluss des Abgeordnetenhauses vom 31. Oktober 2002 wurde die Grundlage für ein neues Berliner Immobilienmanagement geschaffen, das die bisherige Form der Gebäudebewirtschaftung ablösen sollte. Ziel war und ist, über ein Vermieter-Mieter-Modell eine bedarfsgerechte und wirtschaftliche Bereitstellung und Nutzung der landeseigenen und angemieteten Gebäude und Räume, die zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben notwendig sind, zu erreichen. Zugleich sollte die Gebäudeunterhaltung und -bewirtschaftung (Reinigungs-, Pförtner- und Hausmeisterdienste etc.) durch eine verbesserte Organisation des vorhandenen Landespersonals sowie die optimierte Vergabe von Leistungen an externe Anbieter effizienter genutzt werden.

In Ausführung dieses Beschlusses wurde mit Gesetz vom 4. Dezember 2002 zum 1. Januar 2003 ein Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin (SILB) errichtet, für das als Geschäftsführerin die BIM Berliner Immobilienmanagementgesellschaft mbH (BIM GmbH) gegründet wurde; Alleingesellschafter ist das Land Berlin. Daneben wurde nach § 26 LHO der Landesbetrieb für Gebäudebewirtschaftung (LfG) für die operativen Gebäudedienstleistungen eingerichtet. Die BIM GmbH nahm am 1. Mai 2003, der LfG am 1. August 2003 den Geschäftsbetrieb auf.

Der Rechnungshof hat die Entwicklung des neuen Immobilienmanagements verfolgt und durch stichprobenweise Prüfungen erste Erkenntnisse erlangt.

Um den wirtschaftlichen Umgang mit der Ressource Raum bei den Nutzern zu erreichen, sollte mit dem Vermieter-Mieter-Modell eine Kostentransparenz geschaffen sowie über Anreizsysteme kostenbewusstes Verhalten bei den Nutzern erzeugt werden. Dementsprechend wurden bei den Ansätzen für die Nettokaltmiete und die Bewirtschaftungskosten in den Fachkapiteln der Nutzer auf der Basis der gebäudescharfen Ermittlung zweckgebundene Mittel in Höhe der Ist-Werte der Jahre 2000 und 2001 veranschlagt, die an das SILB zu zahlen sind. Sie werden jährlich anhand der Ist-Werte fortgeschrieben und sind von pauschalen Kürzungen ausgenommen. Verwaltungen, die bereits in der Vergangenheit sparsam mit der Ressource Raum Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2006 umgegangen sind, sollen so durch die vorgesehene schrittweise Reduzierung der Mietmittel nicht benachteiligt werden. Hierbei sind die Quadratmetervorgaben der Allgemeinen Anweisung über die Bereitstellung und Nutzung von Diensträumen (Raumnutzungsanweisung - AllARaum) ein wesentlicher Faktor.

Im LfG wurden alle Mitarbeiter zusammengeführt, die zuvor dezentral bei verschiedenen gebäudebewirtschaftenden Verwaltungsdienststellen beschäftigt waren. Die Einstellung neuen Personals ist nicht mehr vorgesehen, da die operative Durchführung der Gebäudebewirtschaftung mittelfristig von privaten Anbietern durchgeführt werden soll. Mit dem Abbau des Landespersonals soll der Anteil der privaten Dienstleister sukzessive so erhöht werden, wie die Aufgaben dies erforderlich machen. Für die Übergangszeit, in der das Land Berlin noch über eigenes Personal verfügt, wird die Aufgabenerledigung - einschließlich der Vergabe von Dienstleistungen an private Dienstleister - unter Steuerung, Aufsicht und fachlicher Anweisung der BIM GmbH zentral wahrgenommen.

Mit dem SILB ErrichtungsG wurden 58 im Startportfolio ausgewiesene landeseigene Bürodienstgebäude aus dem jeweiligen Fachvermögen herausgelöst und in das gebildete Sondervermögen überführt, um dann gegen Entrichtung am Markt orientierter Mieten an die jeweiligen BehördenNutzer vermietet zu werden.

Da das Sondervermögen als rechtlich unselbständiger Teil des Vermögens des Landes Berlin nicht am Rechtsverkehr teilnehmen darf und über kein eigenes Personal verfügt, wird dessen Geschäftsführung nach dem SILB ErrichtungsG von der BIM GmbH wahrgenommen. Wegen der Einzelheiten der Geschäftsführung verweist das Gesetz auf den Gesellschaftsvertrag der BIM GmbH. Dort sind alle in § 2 Abs. 1 SILB ErrichtungsG dargestellten Aufgaben des Sondervermögens, also insbesondere die Vermietung der dem SILB zugewiesenen Dienstgebäude an Dienststellen des Landes Berlin und an Dritte sowie die Steuerung und Durchführung aller Leistungen und Bewirtschaftung dieser Gebäude, als eigene Aufgaben der BIM GmbH bezeichnet.

Nach § 3 Abs. 1 SILB ErrichtungsG dürfen keine finanziellen Verpflichtungen zulasten des Sondervermögens oder zulasten des Landes Berlin eingegangen werden. Damit schließt das Gesetz aus, dass das Sondermögen zur Erfüllung seiner ihm nach § 2 Abs. 1 SILB ErrichtungsG obliegenden Aufgaben vertragliche Verpflichtungen gegenüber Dritten eingeht.

Die Praxis hat jedoch gezeigt, dass von der BIM GmbH - auch entgegen entsprechenden Hinweisen des Rechnungshofs - bei rechtlich relevanten Vorgängen das Sondervermögen als Vermieter, Verpächter oder Auftraggeber genannt wird. So werden z. B.