Der Flächennutzungsplan sieht überwiegend gemischte Bauflächen vor
Gebietes in dieser zentralen innerstädtischen Lage wird Vorrang gegenüber dem Erhalt dieser unversiegelten Flächen eingeräumt. Hierbei wurden auch die Darstellungen der vorbereitenden Bauleitplanung berücksichtigt. Der Alexanderplatz ist Teil des Citykernes.
Der Flächennutzungsplan sieht überwiegend gemischte Bauflächen vor. Dies erfordert eine hohe Nutzungsintensität und Dichte, die durch die hervorragende Erreichbarkeit im öffentlichen Verkehr auch möglich ist. Gleichwohl wird die Begrünung eines Teils der Dachflächen festgesetzt. Diese Festsetzung dient ebenfalls dem Ausgleich der Überschreitung der GFZ nach § 17 BauNVO.
Ausgleichsmaßnahmen Ziel des Plangebers ist es, die Ausgleichsmaßnahmen für den Eingriff nach § 1a BauGB sofern möglich - im engeren Umfeld des Plangebietes durchzuführen. Eine Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellter Fläche erfolgt nicht im Bebauungsplan, sondern durch vertragliche Vereinbarung (§ 11 BauGB). Hierfür bietet sich das Plangebiet des Bebauungsplans I-B4b an. Die Planungen für die Rathausstraße sind so weit fortgeschritten, dass mit einer zeitnahen Umsetzung zu rechnen ist. Im öffentlichen Straßenland ist die Pflanzung von insgesamt 73 Bäumen vorgesehen.
Diese Baumpflanzungen sind jedoch nicht ausreichend, um den Eingriff durch die Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-B4d auszugleichen. Weitere Flächen für Maßnahmen im direkten Umfeld stehen nicht zur Verfügung. Zudem muss der Ausgleich für den Eingriff in den Baumbestand nicht zwingend durch die Festsetzung oder vertragliche Sicherung von Ersatzpflanzungen erfolgen.
Als weitere Ausgleichsmaßnahme soll daher die Qualifizierung des in räumlicher Nähe und im Bezirk Mitte gelegenen Volksparks am Weinbergsweg (nahe U-Bahnhof Rosenthaler Platz) dienen. Die heutige Gestaltung erhielt der Volkspark Mitte der 50er Jahre, als er zu einem Freizeit- und Erholungspark angelegt wurde. Der alte Baumbestand wurde dabei in die Parkgestaltung integriert. In dem Park befinden sich thematisch unterschiedlich betonte Gartenbereiche, wie der Rosengarten, der Heidegarten, der Steingarten sowie ein Schauund Sichtungsgarten. Auch ein Kinderspielplatz, Liegewiesen, ein Teich, ein Planschbecken sowie das Cafe am Weinbergsweg sind Teil des Volksparkes. In dieser öffentlichen Grünfläche sollen insbesondere einzelne Teilmaßnahmen zur Wiederherstellung von Vegetationsflächen und für die Öffentlichkeit nutzbaren Bereichen erfolgen. Den Schwerpunkt der Maßnahmen bilden der so genannte "Schau- und Sichtungsgarten" und der "Rosengarten". Zu den einzelnen Maßnahmen zählen beispielsweise Neubepflanzungen und die Entsiegelung von Flächen und die Anlage von Wegen mit wassergebundenen Decken oder Schieferplatten. Der Bezirk Mitte hat zugesagt, dass die Anlage nach Durchführung der Maßnahmen dauerhaft gepflegt und erhalten wird.
Da die im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-B4b und im Volkspark am Weinbergsweg möglichen Ausgleichsmaßnahmen als nicht ausreichend für den Ausgleich des Eingriffes eingestuft werden, sind weitere Maßnahmen erforderlich. Diese sollen auf Grundlage der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption erfolgen. Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat die Wirksamkeit der Ausgleichskonzeption am 19.2.2004 beschlossen. In diesem Rahmen sind für den Ausgleich die Flächen im Bereich des Wuhletals im Bezirk Marzahn-Hellersdorf zugeordnet worden. Konkret soll ein Teilbereich des Wuhlegartens (Teil der Fläche Nr. 19
Wuhlegarten / Wuhlgarten) nach gartendenkmalpflegerischen Gesichtspunkten wiederhergestellt werden. Im Einzelnen sind folgende Maßnahmen vorgesehen; die Wiederherstellung der historischen Obstbaumalleen sowie der historischen Wege als Querverbindung zum Wuhlewanderweg, die Herstellung von Sichtschutzpflanzungen und die Herstellung von Platzbereichen an Wegekreuzungen nach historischen Gesichtspunkten.
Grundlage für die Maßnahmen sind der Vorentwurf des Landschaftsplans XXI-L-2 und die mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmte Einpassungsplanung des Wilhelm-GriesingerKrankenhauses.
Regelungen zu Art und Umfang der einzelnen Maßnahmen werden in einen städtebaulichen Vertrag aufgenommen.
Tab. 5:Voraussichtliche Verteilung der Kosten für die Ausgleichsmaßnahmen Maßnahme Kosten (EUR) Baumpflanzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-B4b 108.259,00
Qualifizierung des Volksparks am Weinbergsweg 570.000,00
Maßnahmen im Rahmen der gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption 401.261,00
Summe 1.079.520,00
Dieser Betrag verringert sich, wenn in der Dircksenstraße Baumpflanzungen vorgenommen werden.
4. Eigentumssituation und Bodenordnung
Das Wohnungsbauunternehmen hat 1999 Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans auf Grundlage eines Bebauungsplanentwurfes, der den Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme übersandt wurde, vom Land Berlin erworben. Bedingt durch die Veränderungen nach Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes wurden 2002 weitere Grundstücke erworben, sodass zum jetzigen Zeitpunkt Kongruenz zwischen Grundstückseigentum und Baugebiet besteht. Formell erfolgte eine Aufteilung in zwei Gesellschaften, die für das Bebauungsplanverfahren nicht von Relevanz ist. Hoheitliche Bodenordnungsmaßnahmen sind nicht erforderlich.
5. Finanzielle Auswirkungen
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt ist nicht erkennbar, dass durch das Land Berlin Kosten zu tragen sind, die aus der unmittelbaren Umsetzung des Bebauungsplans resultieren. Mit dem Abschluss der Kooperationsvereinbarung zwischen Land Berlin und der Wohnungsbaugesellschaft im Jahre 1995 wird die Kostentragung der erforderlichen öffentlichen infrastrukturellen Maßnahmen, wie Tief- bzw. Straßenbauten sowie Anpflanzungen, durch die Bauherren übernommen. Die Tief- bzw. Straßenbauten erstrecken sich auf den Umbau von Straßen, vor allem die Alexanderstraße, und die damit einhergehenden Leitungsumverlegungen. Die notwendigen Umverlegungen des Leitungsbestandes im Plangebiet bedingen beträchtliche Aufwendungen.
Ein Erfordernis der Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen resultiert aus der Planung nicht. Der aus der neuen Wohnbebauung resultierende Bedarf an Plätzen in Kindertagesstätten wird durch den Ausbau bestehender Einrichtungen im Umfeld des Plangebiets gedeckt. Die Finanzierung dieses Ausbaus wie auch die Kostentragung für gegebenenfalls erforderliche Schallschutzmaßnahmen an den auf der Ostseite der Alexanderstraße liegenden Wohngebäuden wurden im städtebaulichen Vertrag vom 6. Oktober 2003 geregelt. Zur Zeit sind keine gesonderten Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Sollte dies künftig der Fall sein, ist das Land Berlin von möglichen Entschädigungsansprüchen freigestellt. An den Kosten des Ausbaus der vorhandenen Kindertagesstätten beteiligt sich die Wohnungsbaugesellschaft in Form eines zweckgebundenen Zuschusses von rund 77 v.
Hundert.
Im Januar 2005 wurde jedoch bei bauvorbereitenden Maßnahmen in der Alexanderstraße mit LCKW-Anteilen belastetes Grundwasser ermittelt, das in einem Teilbereich in Verlängerung der Schillingstraße in den Untergrund der Fläche des Sondergebietes einströmt. Die Schadensquelle liegt ca. 300 m nordöstlich außerhalb des Planbereiches auf dem Grundstück Schillingstraße 7.
Zur Finanzierung der kurzfristig notwendig werdenden Sanierungsmaßnahme im Zeitraum 2005/2006 hat das Umweltamt Mitte einen erforderlichen Sanierungsaufwand in Höhe von 380.000 ermittelt. Bis zur Höhe dieses Betrages soll der Bedarf als Sondertatbestand im Haushalt des Bezirkes Mitte anerkannt und von der Senatsverwaltung für Finanzen im Wege der Basiskorrektur bereit gestellt werden. Mindestens 130.000 sind durch den Zustandsstörer/ Eigentümer des Schadensgrundstückes, Schillingstraße 7, bereit zu stellen und im Haushalt des Bezirkes Mitte zu vereinnahmen.
Darüber hinaus kann das Umweltamt des Bezirkes Mitte einen Finanzbedarf über den Zeitraum von ca. 7 Jahren in Höhe von etwa 1,2 Mio. für den Weiterbetrieb der Abwehrbrunnen nicht ausschließen. Dieser mögliche Bedarf kann erst durch weitere Untersuchungen ab 2006 festgestellt und präzisiert werden. Auch die hierzu ggf.