Wohnungen

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen oder Baulinien als Baukörperfestsetzung ausgewiesen, d.h. die überbaubare Grundstücksfläche entspricht der maximal zulässigen Grundfläche der baulichen Anlagen. Durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe wird die überbaubare Grundstücksfläche und ihre zulässige Ausnutzung durch das Volumen der Baukörper rechtlich eindeutig bestimmt.

Je nach dem, ob Spielräume für hervortretende Gebäudeteile vorgesehen sind und/oder Regelungen zur höchst zulässigen Geschossfläche bestimmt werden, ist die reine (enge) von der erweiterten Baukörperausweisung zu unterscheiden.

a) Reine Baukörperfestsetzung

Für die Grundstücke am Leipziger Platz, entlang der Leipziger Straße und des Denkmals an der Voßstraße wird eine „reine Baukörperausweisung" festgesetzt. Die Fläche für den künftigen Baukörper wird allseitig eng mit Baugrenzen umschlossen. Die so durch die Planzeichnung konkret bestimmte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung im Sinne des § 16 BauNVO und Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zudem legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne von § 23 BauNVO fest. Die GFZ ist damit rechnerisch ermittelbar.

Nach § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandflächenregelungen in der BauOBln.

In § 6 Abs. 5 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplans setzen sich nach § 6 Abs. 8 BauOBln durch ausdrückliche Festsetzungen über die Abstandflächenregelungen des § 6 BauOBln hinweg. Der Vorrang des Bebauungsplans gegenüber der bauordnungsrechtlichen Abstandflächentiefe ist nur bei „ausdrücklicher" planerischer Ausweisung gegeben, die außerdem noch zwingenden Charakter haben muss. Das berücksichtigt der Bebauungsplan durch die Baukörperausweisung.

Durch die Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange (§§ 3 und 4 BauGB) ist es dem Plangeber möglich die Belange der Eigentümer und Bewohner sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes und folglich auch in den unmittelbar angrenzenden Gebieten würdigen zu können. Bei der Abwägung hat der Plangeber die von § 6 BauOBln geschützten Rechtsgüter als Belang zu berücksichtigen. Maßgeblich ist insoweit ausschließlich, ob die Festsetzungen abwägungsfehlerfrei getroffen wurden. Dies setzt insbesondere voraus, dass die durch die geringeren Abstandflächen betroffenen Belange zutreffend in die Abwägung eingestellt und mit den besonderen städtebaulichen Gründen, die die Festsetzung geringerer Abstandflächen erforderlich macht, abgewogen wurden.

Entsprechend dem Leitbild der kompakten Stadt wurde bereits im städtebaulichen Wettbewerb eine Einschränkung der Abstandflächen der Bauordnung für Berlin vorausgesetzt. Die Unterschreitung der Abstandflächen ist bei den Grundstücken am Leipziger Platz durch die ungewöhnliche Grundstückssituation gerechtfertigt, da jedes Grundstück von zwei oder drei Seiten von öffentlichen Straßenräumen und Plätzen umgeben ist und entsprechend gut belichtet und belüftet ist. Die differenzierten baulichen Anlagen im Innenhof des Grundstückes Leipziger Platz 17/Eberstraße 14/Voßstraße 20 sind auf den besonderen Nutzungszweck dieses Gebäudes (Kanadische Botschaft) zugeschnitten.

Durch die Baukörperausweisungen entlang der Leipziger Straße soll die Wiederherstellung klassischer Wohn- und Geschäftshäuser mit Innenhöfen ermöglicht werden. Dem der Rekonstruktion der Innenstadt zugrunde liegenden Prinzip "des Einzelhauses auf einer städtischen Parzelle" wird durch diese Baukörperausbildung Rechnung getragen.

Die Lage der Wohnungen - ausschließlich in den obersten Geschossen - und ihr großzügiger Zuschnitt, der sich auf Grund der Baukörperausweisung in Verbindung mit der 9. textlichen Festsetzung ergibt, ermöglichen, dass den Anforderungen an gesundes Wohnen in gut belichteten, besonnten und belüfteten Gebäuden Rechnung getragen wird. Positiv wirkt sich dabei auch die in der textlichen Festsetzung 6.1 geregelte Rückstaffelung der Bebauung oberhalb der festgesetzten Traufhöhe aus.

Baudenkmale

Die bestehenden Baudenkmale werden durch die Festsetzung der vorhandenen Geschosse und die äußere Umgrenzung mit Baulinien planungsrechtlich gesichert. Diese über das bestehende Denkmalrecht hinausgehende Sicherung unterstreicht den hohen städtebaulichen Stellenwert der Denkmale an dieser Stelle, da sie ­ als eine der ganz wenigen erhaltenden Gebäude im Umfeld des Potsdamer/Leipziger Platzes - Zeugnis von der Maßstäblichkeit der historischen Bebauung ablegen. Die zukünftige Bebauung muss deshalb in ihrer Höhenentwicklung darauf reagieren und ist, in der Höhe gestaffelt, an die Geschossigkeit der Denkmale angepasst. Dieser Bezug zur Höhe sowie zur Parzellenstruktur soll deshalb auch langfristig erhalten und ­ nach einem eventuellen Untergang des Denkmales ­ durch nachfolgende Gebäude wiederhergestellt werden.

b) Erweiterte Baukörperfestsetzung

Für das Grundstück Wilhelmstraße 95, 96 /Leipziger Straße 125 /Voßstraße 33-35 wird mit Ausnahme des Denkmales (Voßstraße 33-35) eine sogenannte „erweiterte Baukörperausweisung" vorgenommen. Gegenüber der flächenmäßigen Ausweisung bzw. der Festsetzung von Baufenstern schränkt die erweiterte Baukörperausweisung durch Festsetzung der zulässigen Geschossfläche, bzw. Geschossflächenzahl, die innerhalb des Maßes der überbaubaren Grundstücksfläche bleibt, den Rahmen für eine Realisierung von Baumaßnahmen weiter ein. Der Festsetzung liegt zwar eine städtebauliche Figur zugrunde.

Die detaillierte Bebauungsstruktur jedoch bleibt - im Rahmen der Festsetzungen sowie sonstiger rechtlichen Erfordernisse - der weiteren Entwurfsentwicklung überlassen. Bezogen auf die hier zulässige Höhe der baulichen Anlagen ist die erweiterte Baukörperfestsetzung eine ausdrückliche Festsetzung im Sinne des § 6 Abs. 14 Bauordnung für Berlin.

Baugrenzen und Baulinien (zeichnerische Festsetzung) Entlang der achteckigen Platzanlage des Leipziger Platzes werden Baulinien festgesetzt, um sicherzustellen, dass dieser bedeutende Bestandteil des Stadtgrundrisses der Friedrichstadt wiederhergestellt wird und die Baukörper am Platz tatsächlich geschlossen zum Oktogon hin ausgebildet werden. Somit wird den städtebaulichen Belangen gegenüber den klimatischen Belangen (Verzicht auf die Eckbebauung) der Vorrang eingeräumt.

Städtebaulich erforderlich ist, dass die Platzrandbebauung einen geschlossenen und homogenen Eindruck vermittelt, aber nicht, dass dies zu einer starren und rigiden Architektur führt. Um eine Variationsmöglichkeit hinsichtlich des Rücksprunges für die „Kranzbebauung" zu ermöglichen, sind in Kombination mit den Höhenfestsetzungen hierfür Differenzierungen erforderlich. Dies wird in Nebenzeichnung 1 und 3 durch Baugrenzen geregelt.

Die Randbebauung am Leipziger Platz wird demnach bis zur Höhe von 57,0 m über NHN durch eine Baulinie definiert, die die historische Platzfigur aufnimmt. Oberhalb von 57,0 m über NHN bis 58,5 m über NHN bzw. 60,0 m (Kopfbau) über NHN tritt an die Stelle der Baulinie eine Baugrenze.

Die Baulinie oberhalb von 58,5 m über NHN bis 68,0 m über NHN erfordert einen Gebäudeversatz um 2,0 m hinter die Baugrenze. Oberhalb von 68,0 m über NHN bis 71,0 m bzw. 72,5 m (Kopfbau) über NHN tritt an die Stelle der Baulinie eine Baugrenze.

Einen Sonderfall stellt die Baugrenze in einer Breite von 6,5 m und für eine Höhe von 9,5 m (Nebenzeichnung 5) auf dem Grundstück Leipziger Platz 17/Ebertstraße 14/Voßstraße 20

(Kanadische Botschaft) dar. Der Entwurf des Botschaftsgebäudes sieht eine Passage durch das Gebäude und damit eine Öffnung zum Platz hin vor, die bei Festsetzung der Baulinie in diesem Bereich nicht möglich wäre. Da die Passagenlösung und das Konzept, die Botschaft dem Publikum zugänglich zu machen, vom Land Berlin ausdrücklich begrüßt wird, wird hier auf die Festsetzung der Baulinie verzichtet.

Des Weiteren wird im Verlauf der Leipziger Straße im Wesentlichen eine Baulinie festgesetzt, um die Straßenflucht im historischen Profil zu sichern.

Im Übrigen werden Baugrenzen festgesetzt, um innerhalb der vorgegebenen Struktur einen Entwicklungsspielraum für die spezifische Gebäudeplanung zu eröffnen.

Regelungen des Umfangs von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO (textliche Festsetzungen Nr. 4.1.1, 4.1.2 und 4.1.3) [Rechtsgrundlage § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO]