Damit liegt das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung unter der Obergrenze gemäß §
GFZ von 2,4 vorsieht.
Das Maß der baulichen Nutzung soll für das Kerngebiet MK 1 durch eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 und für die Kerngebiete MK 2 und MK 3 von 2,6 bestimmt werden.
Damit liegt das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung unter der Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 der BauNVO. Eine entsprechende GFZ von 3,0 soll nicht zugelassen werden, da eine Bebauung dieser Dichte sich nicht in das geplante städtebauliche Umfeld der Rudower Chaussee integrieren ließe.
In dem Kerngebiet MK 2 befindet sich ein Teil des neu errichteten IGZ (Innovations- und Gründerzentrum), im Kerngebiet MK 3 ist das WISTA-Business-Center inzwischen erstellt worden. Um die beiden Gebäude rechtlich sichern zu können, soll hier eine etwas höhere GFZ von 2,6 festgesetzt werden, als im städtebaulichen Gesamtkonzept vorgesehen ist.
Das sich im Kerngebiet MK 1 befindende Ost-West- Kooperationszentrum entspricht dagegen den Maßbestimmungen des städtebaulichen Gesamtkonzeptes von GFZ 2,4.
Grundflächenzahlen (GRZ) bzw. Grundflächen (GR) werden als Quadratmeterangabe nicht festgesetzt. In den Kerngebieten sollen erweiterte Baukörperfestsetzungen getroffen werden, so dass sich die zulässige Grundfläche aus den zeichnerisch festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen errechnet. Diese entsprächen im MK 1 einer rechnerischen GRZ von 0,61, in MK 2 von 0,59 und MK 3 von 0,70, d.h. die Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 der BauNVO von GRZ 1,0 wird nicht überschritten.
Durch diese Ausweisungen sollen ausreichende Freiflächen für eine dezentrale Regenversickerung ermöglicht werden. Die Festsetzung steht in Zusammenhang mit der Festsetzung bezüglich der Beschränkung der Freiflächeninanspruchnahme für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (textliche Festsetzung Nr. 12).
Die zulässige Bauhöhe soll, am Bestand orientiert, differenziert festgesetzt werden. Im Bereich des Anschlusses der Rutherfordstraße, dem Standort des 1. Bauabschnitts des IGZ (Innovations- und Gründerzentrum), soll in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 eine Gebäudehöhe (Oberkante) bis 28,5 m über Gehweg festgelegt werden. Für die sich westlich und östlich anschließenden Teilgebiete soll eine maximale Gebäudehöhe (Oberkante) bis 22,0 m über Gehweg, im Kerngebiet MK 1 und im Kerngebiet MK 3 bis 20,7 m über Gehweg ermöglicht werden. Für den Anbau im Kerngebiet MK 2 soll eine Gebäudehöhe (Oberkante) bis von 18,0 m über Gehweg festgesetzt werden sein.
Durch die Nebenzeichnung 1 soll die bestehende Überbauung der Zufahrt durch das IGZ (Innovations- und Gründerzentrum) rechtlich gesichert werden. Das Erdgeschoss soll als Luftgeschoss festgesetzt werden. Durch die Nebenzeichnung 1 soll zudem bestimmt werden, dass die Überbauung einen Höhenabstand von mindestens 3,0 m zur Gehwegsebene einhält. Innerhalb der Baugrenzen soll eine Überbauung ab dem 1. Vollgeschoss bis zu einer maximal zulässigen Gebäudehöhe (Oberkante) von 25,0 m über Gehweg ermöglicht werden.
Außerdem soll durch die Nebenzeichnung 2 auch eine bestehende Unterbauung der Zufahrt durch das IGZ (Innovations- und Gründerzentrum) rechtlich gesichert werden. Danach soll innerhalb der festgesetzten Baugrenzen eine Unterbauung durch das 1. Untergeschoss zulässig sein.
II.4.4 Flächen für Versorgungsanlagen - Heizkraftwerk. Der Standort des bestehenden Heizwerkes der BTB wird durch die Festsetzung als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung Heizkraftwerk rechtlich gesichert.
Nutzungsmaß
Das Maß der baulichen Nutzung soll für das Heizkraftwerk I größtenteils durch eine Baumassenzahl von 7,2 und differenzierte Bauhöhen bestimmt werden. Damit soll eine Baudichte ermöglicht werden, die sich städtebaulich in das WISTA-Gebiet einfügt und gleichzeitig für zukünftige technische Entwicklungen und Anforderungen an das Heizkraftwerk Raum lässt. Die zulässige Bauhöhe soll zu einer städtebaulichen Integration der Anlage führen, gleichzeitig aber auch den zukünftigen baulichen Anforderungen des Heizkraftwerkes gerecht werden.
Größtenteils soll eine Gebäudehöhe (Oberkante) bis 18,0 m über Gehweg realisierbar sein.
Auf drei Flächen soll abweichend eine Höhe (Oberkante) bis 36,0 m über Gehweg möglich sein, da hier entsprechend hohe Schornsteine vorhanden sind bzw. erstellt werden sollen.
An der Ecke Wegedornstraße und Ernst-Ruska-Ufer (Heizkraftwerk II) soll als Pendant zu den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan XV-58a eine Eckbebauung ermöglicht werden.
Um diese Ecke als eine der Eingangssituationen in den Entwicklungsbereich städtebaulich zu betonen, soll die Höhe der baulichen Anlagen (Oberkante) mit maximal 22 m über Gehweg festgesetzt werden. Das Nutzungsmaß soll für diesen Bereich durch eine Geschossflächenzahl von 2,4 und eine Grundflächenzahl von 0,5 festgesetzt werden. Das städtebauliche Konzept sieht westlich und östlich der Wegedornstraße einen Kopfbau vor. Die Wegedornstraße und das Ernst-Ruska-Ufer steigen in diesem Bereich an, um an die Teltowkanalbrücke anschließen zu können.
II.4.5 Überschreitung der zulässigen Grundfläche
Die Versiegelung der Grundstücksflächen in den Kerngebieten MK 1 und MK 2, im Gewerbegebiet sowie in den Sondergebieten soll durch die textliche Festsetzung Nr. 12 eingeschränkt werden. Für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ist eine Überschreitung der GRZ bzw. der ermittelbaren Grundfläche von maximal 20 % zulässig ist (textliche Festsetzung Nr. 12). Die ermittelbare Grundfläche ist die Fläche, die sich aus der erweiterten Baukörperausweisung ergibt (hier in den Kerngebieten MK 1, MK 2 und MK 3). Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung zulässt. Gleichzeitig soll dadurch die Zahl von Stellplätzen und Garagen auf den Freiflächen eingeschränkt werden.
Im Kerngebiet MK 3 soll auf diese Festsetzung verzichtet werden. Das Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbes für das WISTA-Business-Center sieht eine höhere GRZ vor. Diese wird planungsrechtlich gesichert. Die durch Baukörperfestsetzung erfolgte Bestimmung entspricht einer rechnerischen GRZ von 0,7. In diesem Fall ist eine Einschränkung der Überschreitungsmöglichkeit der GRZ für die oben aufgeführten Anlagen nicht mehr notwendig, da die allgemein geltende Höchstgrenze gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von GRZ 0,8 bereits unterhalb der Überschreitungsmöglichkeit von 20% liegt.
Der mögliche Versiegelungsgrad im MK 3 liegt damit insgesamt höher als in den anderen Baugebieten des Geltungsbereiches. Um im ausreichenden Maße Flächen für obige Anlagen sicherzustellen, soll aber auf eine Einschränkung unter die allgemein geltende Höchstgrenze von GRZ 0,8 verzichtet werden.
Im Kerngebiet MK 3 wurden im WISTA-Business-Center gemäß des Ergebnisses des städtebaulichen Wettbewerbes 110 Stellplätze im Untergeschoss errichtet, so dass die Freiflächen als Grünanlagen mit integrierter Möglichkeit zur dezentralen Regenversickerung gestaltet wurden. Die städtebaulichen Vorgaben, die an die anderen Baugebiete gestellt werden sollen, wurden im städtebaulichen Wettbewerb damit trotz erhöhter GRZ erfüllt.
Auf der Fläche für Versorgungsanlagen Heizkraftwerk - soll ebenfalls keine Einschränkung der Überschreitungsmöglichkeit für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, festgesetzt werden, da für den zukünftig gesicherten Betrieb des Heizkraftwerkes ausreichend Freiraum für diese baulichen Anlagen zur Verfügung gestellt werden soll.
II.4.6 Überschreiten der zulässigen Bauhöhe durch Dachaufbauten
Für Dachaufbauten ist eine Überschreitung der zulässigen Geschossigkeit bzw. Bauhöhe bis zu einer Höhe von 3,5 m über der maximal zulässigen Oberkante über Gehweg zulässig, wenn diese ausschließlich der Aufnahme technischer Anlagen dienen (textliche Festsetzung Nr. 14).
Durch die zukünftigen technologie- und forschungsorientierten Nutzungen im WISTA-Gebiet werden spezielle Anforderungen an den technischen Ausbau der Gebäude gestellt. Wie bereits genehmigte Vorhaben in diesem Gebiet zeigen, benötigen die technologie- und forschungsorientierten Nutzungen in einem größeren Umfang technische Anlagen, die teilweise am zweckmäßigsten auf dem Dach unterzubringen sind.
Mit der Festsetzung soll auf die technisch notwendigen Einrichtungen, die für die Funktionsfähigkeit von Gebäuden erforderlich sind, Rücksicht genommen werden.
Um die Dachaufbauten gestalterisch in die Dachlandschaft integrieren zu können, soll durch textliche Festsetzung geregelt werden, dass diese an öffentlichen Straßenverkehrsflächen in einem Abstand von mindestens 2,0 m zur straßenseitigen Dachkante liegen müssen. Durch das Zurücktreten der Dachaufbauten entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen soll der Charakter der Dächer an diesen Dachkanten nicht gestört und gleichzeitig eine einheitlichere Anordnung der Dachaufbauten bewirkt werden (textliche Festsetzung Nr. 14). II.4.7 Dachformen
Im Bebauungsplangebiet sind nur Dachformen bis zu einem Neigungswinkel von 15°zulässig (textliche Festsetzung Nr. 20). Diese Festsetzung soll in allen Bebauungsplänen des Entwicklungsbereiches getroffen werden, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters beizutragen.
Der erhaltenswerte Gebäudebestand im Entwicklungsbereich zeichnet sich größtenteils durch eine einheitliche Dachlandschaft in Form von flachen Dächern aus. Durch die Festsetzung soll im Geltungsbereich des Bebauungsplanes dieser Gestaltungsgrundsatz teilräumlich umgesetzt werden.
Zudem ist diese Neigungsbegrenzung notwendig, um auf den Dachflächen die extensive Dachbegrünung zu ermöglichen (textliche Festsetzung Nr. 27). II.4.8 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen im Bebauungsplan durch Baulinien und Baugrenzen bestimmt werden.
Baulinien Baulinien sollen überall dort festgesetzt werden, wo eine klare räumliche Definition von Straßenräumen aus städtebaulichen Gründen notwendig ist. Auf den Grundstücksgrenzen, die an der Rudower Chaussee liegen, sollen Baulinien festgesetzt werden.