Baugrenzen Bis auf die genannten Baulinien sollen sämtliche Baufelder durch Baugrenzen bestimmt werden

Der Straßenraum der Rudower Chaussee soll eingefasst und ihre Bedeutung betont werden. In Ausnahme dazu stehen die Baufelder, die Ausweisung im Kerngebiet MK 2 und teilweise im MK 3. Die Baukörper werden an der Rudower Chaussee durch eine zurückgesetzte Baugrenze festgesetzt.

Baugrenzen

Bis auf die genannten Baulinien sollen sämtliche Baufelder durch Baugrenzen bestimmt werden. Zu den Straßenbegrenzungslinien der 22,0 m breiten Magnusstraße und der AlbertEinstein-Straße soll im allgemeinen der Abstand der Baugrenzen 6,0 m, zu den der 10,5 m breiten Kekulestraße und der Rutherfordstraße in der Regel 4,0 m betragen, soweit nicht aufgrund des baulichen Bestandes bzw. der in Bau befindlichen Vorhaben von diesem Planungsgrundsatz abgewichen werden muss. Durch Zurücksetzung der Bebauung können Vorgartenzonen entstehen, die in einem räumlichen Verhältnis zu den unterschiedlich dimensionierten Planstraßen stehen.

In den Kerngebieten MK 1, MK 2 und MK 3 sollen für die bereits realisierten Neubauvorhaben erweiterte Baukörperausweisungen getroffen werden. Dadurch soll die städtebauliche Torsituation des IGZ (Innovations- und Gründerzentrum) einschließlich des Ost-West-Zentrums sowie das Business-Center rechtlich gesichert werden. Die Bestimmung der überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen dient gleichzeitig dem Freiraumschutz und der Hofbildung.

Im Gewerbegebiet sollen die überbaubaren Grundstücksflächen als Baufenster- und Baukörperfestsetzung für das gesamte Grundstück festgesetzt werden, um die künftige und bestehende Bebauung städtebaulich hinreichend zu lokalisieren.

Das Baufenster (flächenmäßige Ausweisung) für das Innovationszentrum für Informatik an der Albert-Einstein-Straße soll auch den benachbarten Plattenbau mit einschließen, um eine zukünftige bauliche Verbindung zwischen diesen beiden Gebäuden zu ermöglichen. Auch das Baufenster an der Kekulestraße soll zusätzlich zum Bestand eine Bebauung an der Ecke zur Rutherfordstraße zulassen.

Auch für das sechsgeschossige Bestandsgebäude an der Magnusstraße / Ecke Kekulestraße soll ein eng umrissenes Baufenster festgesetzt werden. Das Gebäude ordnet sich auf Grund der fehlenden Vorgartenzonen und der abweichenden Bauhöhe nicht in die geplanten städtebaulichen Strukturen ein, so dass zur rechtlichen Sicherung ausschließlich der Bestand einschließlich einer kleinen Erweiterungsfläche festgesetzt werden soll, auf Grund der Lage des Gebäudes wird auf die Festsetzung einer 6 m breiten Vorgartenzone an der Magnusstraße verzichtet.

Im Sondergebiet und auf der Fläche für Versorgungsanlagen - Heizkraftwerk - sollen bis auf die Vorgartenzonen alle Grundstücksbereiche überbaut werden können. Der erhaltenswerte Baubestand, der sich hier durch eine sehr heterogene Struktur auszeichnet, lässt zu großen Teilen nur noch eine Bebauung auf nicht zusammenhängenden Restflächen zu. Durch die flächenmäßige Ausweisung soll für die Realisierung der zukünftigen Bebauung eine höchstmögliche Flexibilität gewährt werden, die speziell auf die vorhandene Baustruktur eingehen kann.

An der Albert-Einstein-Straße / Ecke Ernst-Ruska-Ufer, an der das städtebauliche Konzept zunächst eine öffentliche Parkanlage in Dreieckform vorgesehen hatte, werden die städtebaulichen Ziele durch die Festsetzung einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche mit Bindung zum Anpflanzen erreicht: Die Eingangssituation zum Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort wird betont und die Sichtbeziehung aus der Albert-Einstein-Straße zum offenen Landschaftsraum des Teltowkanals hin ermöglicht.

II.4.9 Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen Stellplätze, Garagen, Tiefgaragenrampen und Müllabstellplätze sollen auf den straßenseitigen, nicht überbaubaren Grundstücksflächen bis zu einem Abstand von 6,0 m zur Magnusstraße, zur Albert-Einstein-Straße und zum Ernst-Ruska-Ufer sowie bis zu einem Abstand von 3,0 m zur Rutherfordstraße und zur Kekulestraße unzulässig sein (textliche Festsetzungen Nr. 17 und 18).

Um in diesen Bereichen Vorgärten anlegen zu können, die den vorstädtischen Charakter des Gebietes aufgreifen, sollen die aufgeführten baulichen Anlagen wegen ihrer Störungsintensität ausgeschlossen werden.

Eine Ausnahme bildet das Kerngebiet MK 3, in dem Tiefgaragenrampen in den Vorgartenzonen zulässig sein sollen (textliche Festsetzung Nr. 19). Der Bebauungsplan folgt damit dem Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbes für das Business-Center, der abweichend von den Vorgaben des städtebaulichen Gesamtkonzeptes für den Entwicklungsbereich in der Kekulestraße Rampen in den Vorgartenzonen vorsieht.

II.4.10 Abstandflächen

Im Kerngebiet MK 3 werden durch die festgesetzten Baugrenzen, bezogen auf die zulässige Bauhöhe, notwendige Abstandflächen gemäß § 6 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) zur Kekulestraße und in den drei Innenhöfen unterschritten. Die erweiterten Baukörperfestsetzungen in den Kerngebieten gelten als ausdrückliche Festsetzungen im Sinne des § 6 Abs. 14 BauO Bln, die ein Unterschreiten der bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Abstandflächen entsprechend der getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglichen.

Die Baugrenzen geben das Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbes wieder. Der Abstand in den Innenhöfen beträgt 15,0 m und unterschreitet die erforderlichen Abstände bei der zulässigen Bauhöhe von 21,0 m um 6,0 m. Die Abstände zur Kekulestraße betragen 2,65 m statt der erforderlichen 5,25 m.

Da die Belange ausreichender Belichtung und Belüftung sowie des Brandschutzes gewahrt bleiben, sollen diese Unterschreitungen der Abstandserfordernisse zugelassen werden. Die Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbes können nur so planungsrechtlich umgesetzt werden.

In allen anderen Baugebieten müssen die bauordnungsrechtlichen Abstandflächen eingehalten werden.

II.4.11 Einfriedungen

Durch eine textliche Festsetzung sollen an die Errichtung von Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen bestimmte gestalterische Vorschriften gestellt werden (textliche Festsetzung Nr. 10).

Es soll geregelt werden, dass Einfriedungen mit einer Höhe von mindestens 0,4 m auszubilden sind. Sie sollen dabei nur als Mauern bis zu einer Höhe von 0,5 m oder als Kombination von 0,4 m bis 0,5 m hohen Mauern und dazwischen befestigten Zaunelementen errichtet werden. Sichtdichte Zaunelemente sollen nicht zulässig sein.

Der Bebauungsplan soll damit Vorgaben des Stadtraumkonzeptes umsetzen. Danach sollen durch die Einfriedungen einerseits deutliche Übergänge von Vorgärten zu den Straßenräumen markiert, anderseits aber die Einsehbarkeit der Vorgärten immer gewährleistet werden.

Auf eine Höhenbegrenzung der Einfriedungen soll verzichtet werden, da erforderliche Sicherheitsanforderungen für entsprechende Nutzungen nicht eingeschränkt werden sollen.

Die Festsetzung betrifft nur die Gestaltung von Einfriedungen entlang der Straßenverkehrsflächen, Einfriedungen an anderer Stelle fallen nicht unter diese Regelung. Auch kann auf die Errichtung von Einfriedungen ganz verzichtet werden. Eine zwingende Festsetzung von Einfriedungen soll nicht getroffen werden, um in Einzelfällen die Gestaltwirkung von baulichen Anlagen, die eine besondere architektonische Form aufweisen, nicht negativ zu beeinflussen.

Auch andere Gründe, wie z. B. die Repräsentativität oder die öffentliche Zugänglichkeit von Gebäuden, können gegen die Errichtung von Einfriedungen sprechen.

II.4.12 Bauweise

Zur Rudower Chaussee soll in den Kerngebieten MK 1, MK 2 und MK 3 eine geschlossene Bauweise festgesetzt werden, um eine durchgehende Raumkante an dieser zentralen Haupterschließungsstraße zu erzeugen. Gleichzeitig entsteht dadurch eine lärmschützende Riegelbebauung für die dahinterliegenden Gebiete.

In den Sondergebieten und für die Versorgungsfläche soll die Bauweise nicht bestimmt werden. Da sich diese Baugebiete aufgrund des zu erhaltenden Gebäudebestandes durch eine sehr heterogene Struktur auszeichnet, soll für Neubauten ein hohes Maß an Flexibilität in Beziehung zur Bestandssituation gewährleistet werden.

Im Gewerbegebiet soll eine abweichende Bauweise festgesetzt werden, die analog der offenen Bauweise die Errichtung eines seitlichen Grenzabstandes erfordert, im Gegensatz zu dieser aber auch Gebäudelängen über 50 m zulässt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 15).

Die Festsetzung der abweichenden Bauweise dient der städtebaulichen Einbindung des erhaltenswerten Gebäudebestandes in die Neubebauung, wobei die Baukörper für sich stehen sollen. In Nachbarschaft zum Gebäudebestand kann durch das Nebeneinander größerer Baukörper gleichzeitig die Bildung geschlossen wirkender Raumkanten bewirkt werden. Die zulässige Gebäudelänge über 50 m ist aus der möglichen Bebaubarkeit der, an die erhaltenswerten Bestandsgebäude grenzenden, Baufelder abgeleitet. Die seitlichen Grenzabstände sind erforderlich, da ein direkter Anbau an die bestehenden Gebäude nicht realisierbar ist.

Zudem sollen sie zu einer Gliederung der Bebauung beitragen, in dem geschlossene Blockrandstrukturen ausgeschlossen werden. Dadurch können städtebaulich offenere Strukturen entstehen, die auch Sichtbeziehungen zu den hinter liegenden Hofbereichen freigeben.

II.4.13 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Durch textliche Festsetzung sollen im Bebauungsplan XV-51h vier Flächen mit Leitungsrechten bzw. mit Geh- und Fahrrechten belastet werden.

Auf der Fläche A (in der Fläche für Versorgungsanlagen) sollen durch textliche Festsetzung Leitungsrechte zugunsten der zuständigen Unternehmensträger gesichert werden (textliche Festsetzung Nr. 21). Die auf der Ostseite der Wegedornstraße ankommende Abwasserdruckleitung aus Köpenick soll auf der östlichen Seite der Wegedornstraße verlaufen und unter der Straße zur Regenwasserbehandlungsanlage der Berliner Wasserbetriebe (Fläche für Versorgungsflächen- und Entsorgungsanlagen im angrenzenden Bebauungsplan XV-58a) geführt werden. Des Weiteren ist hier eine Schmutzwasserleitung vorgesehen. Die dafür erforderlichen Flächen sollen mit einem Leitungsrecht belastet werden. Die Leitungsrechte sind bereits ins Grundbuch eingetragen worden. Die entsprechende Fläche kann trotz verlegter Leitungen überbaut werden.