Das Verfahren wurde zunächst gemäß § 11 b Abs
I. Planungsgegenstand
1. Anlass und Erforderlichkeit
Die Cuvrystraße 50-51 Grundstücksgesellschaft b.R., hatte dem Bezirk Kreuzberg Mitte der neunziger Jahre ein Nutzungs- und Bebauungskonzept für einen Planbereich im östlichen Kreuzberg vorgelegt, mit dem Ziel, auf dem Grundstück Cuvrystraße/Ecke Schlesische Straße ein Gebäude für großflächige Einzelhandelsbetriebe, gewerbliche Einrichtungen ("Gründerzentrum"), Lofts, Freizeiteinrichtungen und Gastronomie auf der Grundlage eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu errichten („Cuvry-Center").
Das Bezirksamt Kreuzberg hatte am 04.04.1995 beschlossen, für den Block, in dem sich das oben angegebene Grundstück befindet, einen Bebauungsplan VI-148 aufzustellen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt von Berlin vom 08.03.1996 auf S. 794 veröffentlicht. Am 30.06.1998 beschloss das Bezirksamt die Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs VI-148, um gleichzeitig den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-VE 1 aufzustellen. Die Beschlüsse wurden im Amtsblatt von Berlin vom 14.08.1998 auf Seite 3102 und 21.08.1998 auf Seite 3167 veröffentlicht.
Das Verfahren wurde zunächst gemäß § 11 b Abs. 1 Satz 1 AGBauGB für ein Vorhaben von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung durchgeführt. Die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung ergab sich insbesondere aus folgendem: Das Vorhaben mit maximal 8.400 m² Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel hatte einen derartigen Umfang, dass die stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischen Belange im Hinblick auf die gesamtstädtische Zentrenstruktur Berlins in besonderem Maße zu berücksichtigen waren. Dabei waren einerseits örtliche Versorgungsdefizite und andererseits mögliche negative Auswirkungen auf den in der Umgebung vorhandenen Einzelhandel sowie die Struktur des Handels in den in den Einzugsbereich des Vorhabens fallenden Teilen angrenzender Bezirke zu beachten (siehe hierzu die Entscheidungen des OVG Berlins OVG 2 B 13.99 und OVG 1 S 4.99).
Das Bebauungsplanverfahren konnte bis zur Zustimmung des Abgeordnetenhauses am 13. Juli 2000 vorangetrieben werden. Der Festsetzung stand lediglich die fehlende Unterschrift des Vorhabenträgers unter den mit der Senatsverwaltung bereits abgestimmten Durchführungsvertrag entgegen.
Das beschriebene Bebauungskonzept wurde nach der Abgeordnetenhauszustimmung vom Vorhabenträger nicht weiter verfolgt.
Die Wert-Konzept-Berlin KG als Vertreterin der oben angegebenen Gesellschaft beabsichtigt nunmehr, das Grundstück zu einem Medien- und Dienstleistungsstandort zu entwickeln.
Vorgesehen sind sogenannte Gewerbelofts für Medien und mediennahe Dienstleistungen, kleinteiliger Einzelhandel (mit insgesamt nur bis zu 3.200 m² Verkaufsfläche), Gastronomie sowie ergänzend eine Hotelnutzung („Cuvry-Hof").
Die Cuvrystraße 50-51 Grundstücksgesellschaft b.R. und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung haben einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen, in dem sich die Gesellschaft zu zusätzlichen, nicht im Bebauungsplan geregelten Maßnahmen verpflichtet. Insbesondere verpflichtet sich die Gesellschaft, keine Einkaufzentren oder sonstige Betriebe i.S.v.
§ 11 Abs. 3 BauNVO zu errichten.
Die Aufstellung des Bebauungsplans ist erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB). Nach dem bislang geltenden Bauplanungsrecht war das Cuvry-Center wie auch der jetzt von der Wert-Konzept geplante Cuvry-Hof da im Baunutzungsplan reines Arbeitsgebiet ausgewiesen ist unzulässig.
Mit dem Bebauungsplan kann ein Beitrag zur Ergänzung der bestehenden Versorgung geleistet und eine Ergänzung der bestehenden Deutschlandzentrale von Universal Music auf der gegenüberliegenden Spreeseite ermöglicht werden.
Es erfolgt eine städtebauliche Aufwertung der vorhandenen Gewerbebrache. Zudem wird der bisher der Allgemeinheit nicht zugängliche Uferbereich durch einen begrünten und gestalteten Freiraum erschlossen.
2. Bestand
Bei dem Grundstück der Cuvrystraße 50-51 Grundstücksgesellschaft b.R. handelt es sich um eine unbebaute Stadtbrache; vormals war es mit einem mehrgeschossigen Speichergebäude bebaut.
Das Grundstück liegt im östlichen Teil Kreuzbergs, der an Treptow im Osten und Friedrichshain im Norden angrenzt. Zu Mauerzeiten war das Gebiet in einer städtischen Randlage, die seit dem Fall der Mauer im Jahr 1989 überwunden ist. Der Bezirk Kreuzberg-Friedrichshain grenzt südöstlich an den Bezirk Mitte. Der Alexanderplatz ist nur 3 km vom Plangebiet entfernt.
Das Gebiet gehört zu den am dichtesten bebauten innerstädtischen Bereichen Berlins. Es herrscht Wohnnutzung im Altbaubestand der Jahrhundertwende in Mischung mit gewerblichen Nutzungen in kleiner bis mittlerer Größe vor. Die Bevölkerungsstruktur ist im Stadtvergleich eher einkommensschwach und weist einen hohen Ausländeranteil auf.
Der Planbereich ist Teil des Blocks 115, der überwiegend gewerblich genutzt ist und in dessen Höfen sich vor allem Betriebe des Klein- und Mittelgewerbes befinden. In den Vorderhäusern dominiert Wohnnutzung.
Das Plangebiet erscheint bei einer mittleren Höhe von ca. 34,90 m über NN als nahezu eben und fällt leicht zur Ecke Cuvrystraße/ Schlesische Straße ab.
3. Planungsvorgaben
Flächennutzungsplan (FNP)
Im Flächennutzungsplan sind das Grundstück Cuvrystr. 50-51/Schlesische Str. 33-34 und die östlich wie westlich angrenzenden Flächen als gemischte Baufläche M2 dargestellt.
Weiter westlich und südlich grenzen Wohnbauflächen (W 1) an.
Die Schlesische Straße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt. Sie ist eine überregionale Hauptverkehrsstraße der Straßenverbindungsstufe II. Entlang der Spree ist ein uferbegleitender Grünzug in undefinierter symbolischer Breite dargestellt.
Das Gebiet befindet sich im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Damit sollen räumliche Prioritäten für die Einschränkung von Emissionen der Verursachergruppen Hausbrand und Industrie gesetzt werden. Mit der Textbestimmung Nr. 5.1 wird ein Beitrag zur Reinhaltung der Luft geleistet:
Wegen der hohen Belastung der Berliner Stadtluft durch Hausfeuerungsanlagen soll der Schadstoffauswurf aus den Feuerstätten stark gesenkt werden.
Obwohl Erdgas (Stadtgas) die geringsten Emissionen nach der Verfeuerung aufweist, wird diese Energieart nicht zwingend vorgeschrieben und auch nicht als Maßstab für die zulässigen Emissionen anderer Brennstoffe benannt. In der Regelung wird vielmehr Heizöl EL als Bezugsbrennstoff bestimmt. Dies findet seine Begründung darin, dass die Qualität von Heizöl EL festgelegt ist. Damit ist auch die erforderliche Qualität anderer Brennstoffe eindeutig bestimmt.
Bereichsentwicklungsplanung Kreuzberg (BEP)
Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung aus dem Jahre 1991 enthält für das Plangebiet u.a. folgende Aussagen: Gewerbegebiet gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO), straßenbegleitendes Mischgebiet gemäß BauNVO mit einer GFZ bis 2,0, öffentliche Grünwegeverbindung außerhalb des Straßennetzes entlang des südlichen Spreeufers, besondere Anforderungen an Boden- und Grundwasserschutz, Emissionsminderung bzw. Immissionsschutz in Kleingemengelagen.
Baunutzungsplan
Für das Plangebiet gelten die Ausweisungen reines Arbeitsgebiet, Baustufe V/3 des Baunutzungsplanes in der Fassung vom 22.06.1961 in Verbindung mit den §§ 6-8 der Bauordnung von Berlin in der Fassung vom 21.11.1958.
Diese Regelungen werden durch den Bebauungsplan VI-A vom 09.07.1971 teilweise modifiziert.
Industrieflächensicherungskonzept
Das Plangebiet war noch zum Zeitpunkt der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Teil des "Konzeptes zur Sicherung von Gewerbe- und Industrieflächen in wichtigen Bereichen Berlins", welches die planungsrechtliche Sicherung oder Ausweisung von Gewerbe- und Industrieflächen zum Ziel hat.
Das Grundstück Cuvrystraße 50-51, Schlesische Straße 33-34 ist mittlerweile formal aus dem Industrieflächensicherungskonzept entlassen worden.
II. Planinhalt
Die Cuvrystraße 50-51 Grundstücksgesellschaft b.R. hatte verschiedene Studien zur Untersuchung der Verträglichkeit des ursprünglichen Vorhabens mit seinem Umfeld in Auftrag gegeben.
Die Ergebnisse dieser Gutachten sind in die weitere Planung eingeflossen.
Zwar möchte die Wert-Konzept KG in der Cuvrystraße kein Einkaufszentrum (- wohl aber kleinteiligen Einzelhandel -) errichten; der Bebauungsplan schließt insoweit Einzelhandel nicht grundsätzlich aus, weshalb die gutachterlichen Überlegungen und Feststellungen ihre Bedeutung behalten.