Die unterschiedlichen Maße ergeben sich aus den unterschiedlichen Grundstücksgrößen unter Berücksichtigung des erhaltenswerten
) für das Grundstück Marktstraße 10: zwei Vollgeschosse, zwingend, bei einer zulässigen Geschossfläche von 150 m²;
e) für das Grundstück Marktstraße 11: zwei Vollgeschosse, zwingend, bei einer zulässigen Geschossfläche von 156 m²;
f) für eine Teilfläche des Grundstücks Charlottenstraße 12 zwei Vollgeschosse, zwingend, bei einer zulässigen Geschossfläche von 815 m²;
g) für das Grundstück Charlottenstraße 13: zwei Vollgeschosse zwingend;
h) für das Grundstück Carl-Schurz-Straße 28: drei Vollgeschosse, zwingend, bei einer zulässigen Geschossfläche von 850 m²;
i) für das Grundstück Carl-Schurz-Straße 30: drei Vollgeschosse, zwingend, bei einer zulässigen Geschossfläche von 320 m²;
j) für die Grundstücke Carl-Schurz-Straße 32, 34 und 36: drei Vollgeschosse, zwingend, bei einer gemeinsamen höchst zulässigen Geschossfläche von 1 195 m², die auch für das zulässige Dachgeschoss gilt.
Die unterschiedlichen Maße ergeben sich aus den unterschiedlichen Grundstücksgrößen unter Berücksichtigung des erhaltenswerten bzw. denkmalgeschützten Bestandes bzw. der abgestimmten (inzwischen verwirklichten) Sanierungsziele.
3. die überbaubaren Grundstücksflächen durch Festsetzung der Grundflächen der baulichen Anlagen (Baukörperausweisung) durch straßenseitige Baulinien und rückwärtige Baugrenzen, zum Teil auch seitliche Baugrenzen zur Abgrenzung verschieden hoher Baukörper entsprechend Bestand (insbesondere beim nördlichen Grundstück) und Planung,
4. durch Baugrenzen die abweichende überbaubare Grundstücksfläche für das zwingende
2. bis 3. Vollgeschoss auf den Grundstücken Carl-Schurz-Straße 32/36 sowie für das zwingende 2. Vollgeschoss über dem Hofdurchgang auf dem Grundstück Charlottenstraße 12 - 13,
5. aus gestalterischen Gründen die Dachform Satteldach mit Ausweisung der Firstrichtung längs zur Verkehrsfläche mit Ausnahme des Grundstücks Carl-Schurz-Straße 38, Markt 1-1 A und Marktstraße 5-6, auf dem unterschiedliche Dachformen (Walmdach, Flachdach, Pultdach, Satteldach) dem Bestand entsprechend festgesetzt wird.
Aus den Festsetzungen ergibt sich eine auf dem Block bezogene Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,8. Gemäß § 17 der anzuwenden Fassung der Baunutzungsverordnung darf das Maß der baulichen Nutzung höchstens 1, 6 bis 2,2 (je nach Zahl der Vollgeschosse 2, 3 bzw. 4 und 5, grundstücksbezogen) betragen. In Gebieten, die bei Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung wie hier überwiegend bebaut waren, können die Höchstwerte für die Geschossflächenzahl überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Überschreitung des zulässigen Nutzungsmaßes ist aus dem relativ schmalen Blockzuschnitt und blockbezogen aus der massiven Bebauung am Markt (Geschossflächenzahl ca. 3,6), die allein schon aus Denkmalschutz-Belangen zu erhalten ist, zu rechtfertigen. Dies ergibt sich aufgrund dieser besonderen städtebaulichen Situation und daraus, dass eines der grundsätzlichen Ziele der Sanierung, nämlich die Wiederherstellung der Blockrandbebauung und damit die Neuordnung des Planbereichs, nur mit einer Überschreitung der gemäß § 17 BauNVO (1977) zulässigen Geschossflächenzahlen zu verwirklichen ist. Entgegenstehende sonstige öffentliche Belange sind nicht zu erkennen.
Bei Anwendung der aktuell geltenden Baunutzungsverordnung (1990) wären dagegen keine Überschreitung der gemäß §17 BauNVO zulässigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung zu erkennen.
Mit den Festsetzungen soll eine kleinteilige, altstadttypische Bebauung entsprechend den Sanierungszielen für ein attraktives, zentrales Wohn- und Geschäftsgebiet gesichert werden. Mit der teilweisen Festsetzung einer zulässigen Geschossfläche soll die Anlage von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen (i. d. R. in Dachgeschossen) ermöglicht und langfristig gesichert werden.
Durch textliche Festsetzungen - zum Zeitpunkt der Planerarbeitung bzw. öffentlichen Auslegung wurde anstelle dieses Begriffs der Begriff „Planergänzungsbestimmungen" benutzt, der sowohl textliche Festsetzungen als auch nachrichtliche Übernahmen und Hinweise beinhaltete - werden darüber hinaus folgende Regelungen getroffen:
1. Die textliche Festsetzung Nr. 1 regelt, dass im Kerngebiet die Ausnahmen nach § 7 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Damit wird auch die ausnahmsweise zulässige Errichtung von Tankstellen ausgeschlossen. Der Ausschluss ist in Anbetracht der städtebaulichen Struktur des Plangebiets sowie der Erschließung des Blocks über die Fußgängerzone erforderlich.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen (§ 7 Abs. 1 Nr.5 BauNVO) sind bereits durch den generellen Ausschluss von Stellplätzen und Garagen (siehe textliche Festsetzung Nr. 4) ausgeschlossen. Tankstellen sind Am Rande und außerhalb der Altstadt verbleiben genügend Standorte, auf denen die Einrichtung von Tankstellen nicht ausgeschlossen ist.
2. Die textliche Festsetzung Nr. 2 regelt, dass im Kerngebiet Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zugelassen werden können, und zwar nur im ersten und zweiten Vollgeschoss und in der ersten Ebene unterhalb der Geländeoberfläche. Dies gilt nicht für Spielhallen und die Schaustellung von Personen (z. B. Peep-, Sex- und Live-Shows sowie Video- und Filmvorführungen); Einrichtungen dieser Art sind unzulässig.
Diese Regelungen sind erforderlich, um zu verhindern, dass Spielhallen und ähnliche Einrichtungen, aber auch bestimmte gastronomische Betriebe, die vorhandenen kleinflächigen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII-195 verdrängen oder deren Ansiedlung durch hohe Mietpreisforderungen vereiteln, so dass das Niveau der Geschäftsstraßen absinkt und die städtebaulich wünschenswerte Nutzungsvielfalt ausbleibt.
Gleichzeitig soll ein Beitrag zur Attraktivitätssteigerung der Wohnnutzung in der Altstadt geleistet werden bzw. dafür gesorgt werden können, dass Störungen der Wohnnutzung durch gastronomische Betriebe und Vergnügungsstätten vermeiden werden können.
Eine direkte Verdrängung und die indirekt wirkenden Nachbarschaftseffekte zu Lasten der traditionellen Nutzungen, wie insbesondere des der Versorgung der Bevölkerung dienenden Fachhandels, würde die Struktur und das Erscheinungsbild der Altstadt nachteilig verändern. Die Funktion und die Lebendigkeit des Gebietes kann jedoch durch die Anwendung der in dieser textlichen Festsetzung enthaltenen Steuerungsmöglichkeit bewahrt werden, so dass auch die (ursprünglichen) Sanierungsziele gesichert sind.
Den Betreibern von Spielhallen verbleiben im Gebiet der Altstadt, zum Beispiel an der Carl-Schurz- und Mauerstraße, noch genügend Standorte, an denen unter Beachtung des Planungsrechts entsprechende Nutzungen zugelassen werden können.
Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets wird durch die nur ausnahmsweise Zulassung von Schank- und Speisewirtschaften sowie Vergnügungsstätten und den Ausschluss von Spielhallen und Einrichtungen für die Schaustellung von Personen nicht in Frage gestellt, weil derartige Betriebe, auf die im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen bezogen, nur einen schmalen Ausschnitt aus dem möglichen Spektrum bilden.