Kerngebiet HB 11 mit Wasserturm

Der Turm steht unter Denkmalschutz. Er ist Teil des Ensembles, jedoch nicht als Einzeldenkmal gelistet. Im Bebauungsplan IV-2a-1 werden die Denkmale nachrichtlich übernommen. Die Entscheidung über die Unterschutzstellung von baulichen Anlagen gemäß Berliner Denkmalschutzgesetz erfolgt grundsätzlich unabhängig vom Bebauungsplanverfahren. Eine planungsrechtliche Sicherung des vorhandenen Wasserturms war im festgesetzten Bebauungsplan IV-2a nicht beabsichtigt und entsprach nicht dem damaligen Planungsziel ­ der Schaffung einer öffentlichen Parkanlage.

Die neue planerische Zielstellung berücksichtigt den Wasserturmschaft als baugeschichtliches Relikt des beginnenden 20. Jahrhunderts mit Bedeutung für das Stadtbild. Aus städtebaulicher Sicht bietet eine adäquate Nutzung des Gebäudes die Chance, dieses Stadtviertel zu beleben und seine Attraktivität zu steigern.

Nunmehr, nach erfolgter Instandsetzung des Turmes, wird durch die Planänderung rund um den Wasserturm eine überbaubare Grundstücksfläche als Kerngebiet festgesetzt (HB 11, Größe ca. 735 qm). Das Grundstück soll nicht nur zur Versorgung der umgebenden Gebiete genutzt werden. Das Kerngebiet ist im Zusammenhang mit den im Bebauungsplan IV-2a festgesetzten MK-Flächen entlang der Landsberger Allee zu betrachten. Eine Eignung für die Unterbringung von zentralen Einrichtungen ist daher gegeben. Die MK-Festsetzung dient weiterhin der planerischen Absicht, ein möglichst großes Spektrum an potentiellen Nutzungsarten planungsrechtlich zu sichern (z.B. Gaststätte, Büro, Handel, Gewerbe, Wohnen), um eine dauerhafte und gesunde wirtschaftliche Basis für die Erhaltung des Baudenkmales zu schaffen. Nachteilige Auswirkungen der Kerngebietsnutzungen auf die Umgebung sind aufgrund der geringen Größe dieses Grundstücks und der begrenzten Geschossfläche nicht absehbar.

Um eine bauliche nutzungsadäquate Ergänzung im unmittelbaren Umfeld des denkmalgeschützten Turms zu ermöglichen, wird die überbaubare Grundstücksfläche mit Baugrenzen festgesetzt.

Für die überbaubare Fläche wird eine Grundflächenzahl GRZ 0,5 sowie eine zulässige Geschossfläche von 1000 m² festgesetzt. Damit ist die Nutzung der vorhandenen Flächen im bestehenden Wasserturmschaft planungsrechtlich ermöglicht. Zudem wurde ein ausreichen des Potential für notwendige ergänzende Anbauten oder den Wiederaufbau der Kubatur im Bereich des nicht mehr vorhandenen Wasserbehälters berücksichtigt.

Folgende Modellrechnung verdeutlicht dies:

Der bestehende Turmschaft hat eine Grundfläche von ca. 94 m² und eine Höhe von 24,5 m.

Beim Einbau von 8 Vollgeschossen à 3 m Höhe in den Turmschaft würden bereits 752 m² der GF „verbraucht" werden.

Vor der Entfernung des Wasserbehälters nach dem 2. Weltkrieg betrug die Traufhöhe des Gebäudes 33,5 m. Auf diesen zusätzlichen 9 Höhenmetern könnten 3 Vollgeschosse entstehen. Bei der Wiederherstellung der ursprünglichen Proportionen des auskragenden Wasserbehälters würden hierfür 3 x 115 m² (= 345 m²) benötigt werden.

Damit wird die enge Bemessung der zulässigen GF deutlich, die nur begrenzte weitere Nutzungen des Baufeldes zulässt und eine Beeinträchtigung der sich anschließenden Parkanlage eingrenzt.

Alle baulichen Maßnahmen ­ einschließlich der Höhe der baulichen Anlage und damit alle durch eine Höhenentwicklung berührten Belange - sind auf Grund des Denkmalschutzes mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Im Sinne von § 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO konnte daher von einer Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen abgesehen werden, da sichergestellt ist, dass öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden.

Rechnerisch ergibt sich durch die zulässigen Nutzungsmaße eine GFZ von 1,4. Die zulässige Obergrenze für die Geschossflächenzahl nach § 17 Abs. 1 BauNVO beträgt in Kerngebieten 3,0; diese wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht überschritten.

Die Erschließung durch die Otto-Ostrowski-Straße ist gesichert. Probleme hinsichtlich der Verkehrsentwicklung werden im Hinblick auf die Größe des Baugebietes, die zulässigen Nutzungen und die dort maximal realisierbare Nutzfläche nicht erwartet.

II.3.2 Kerngebiet HB 10, ehemaliger Rinderstall:

Der Bebauungsplan IV-2a-1 setzt für das Baugebiet HB 10 Kerngebiet mit Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche sowie zwei zulässige Vollgeschosse fest (Baukörperausweisung). Die bauliche Anlage (ein ehemaliger Rinderstall, der zwischenzeitlich als Werkstattgebäude genutzt wurde) ist vorhanden und steht unter Denkmalschutz.

Das denkmalgeschützte Gebäude soll weiterhin erhalten und genutzt werden. Daher ist die Festsetzung einer Baufläche, hier mit der Nutzungsart Kerngebiet (MK) beabsichtigt. Das Grundstück soll nicht nur für die Versorgung der umgebenden Gebiete genutzt werden. Das MK ist im Zusammenhang mit den im Bebauungsplan IV-2a festgesetzten MK-Flächen entlang der Landsberger Allee und den MI- und MK-Flächen an der Thaerstraße zu betrachten.

Eine Eignung für die Unterbringung von zentralen Einrichtungen ist durchaus gegeben. Die Typik eines Kerngebietes ist gewahrt. Die MK-Festsetzung dient weiterhin der planerischen Absicht, ein möglichst großes Spektrum an potentiellen Nutzungsarten planungsrechtlich zu sichern (z.B. Gaststätte, Büro, Handel, Gewerbe, Wohnen), um eine dauerhafte und gesunde wirtschaftliche Basis für die Erhaltung des Baudenkmales zu schaffen. Nachteilige Auswirkungen der MK-Nutzungen auf die Umgebung sind nicht absehbar.

Die Festsetzung der zwei Vollgeschosse entspricht dem Bestand.

Um eine bauliche Ergänzung des Bestandsgebäudes zu ermöglichen, wird die überbaubare Grundstücksfläche mit Baugrenzen festgesetzt. Die überbaubare Fläche von rund 1800 m² umfasst das Baudenkmal selbst und eine südlich anschließenden Fläche, die z. B. Nebenanlagen oder bauliche Ergänzungen des Bestandsgebäudes ermöglicht.

Nördlich an die überbaubare Fläche schließt sich ein rund 10 m breiter Streifen an, der nicht als überbaubare Grundstücksfläche ausgewiesen wurde. Es handelt sich um einen Übergangsbereich zwischen dem Baudenkmal und der öffentlichen Grünanlage, der aus funktionellen Gründen dem Kerngebiet HB10 zugeordnet wurde. Damit wird ein ausreichender Abstand zwischen Baudenkmal und öffentlicher Grünfläche hergestellt. Diese Fläche hat eine Größe von rund 530 m².

Durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen i.V.m. der zulässigen Zahl der Vollgeschosse (Baukörperausweisung) wird eine Bebauung ermöglicht, die die zulässigen Obergrenzen des §17 Abs. 1 BauNVO nicht überschreitet. Die zulässige GFZ im Kerngebiet würde rechnerisch ermittelt 1,4 und die zulässige GRZ 0,7 betragen.

Da der ehemalige Rinderstall unter Denkmalschutz steht, sind alle baulichen Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

Das Baugebiet wird verkehrlich von der Otto-Ostrowski-Straße aus erschlossen, da zur Hausburgstraße hin eine Höhendifferenz von 1,5 bis 2 m besteht, die von einer Stützmauer abgefangen wird. Im Hinblick auf die Größe des Baugebietes, die zulässigen Nutzungen (vgl. textliche Festsetzungen) und die dort maximal realisierbare Nutzfläche ist die Erschließung durch die Otto-Ostrowski-Straße als ausreichend anzusehen. Probleme hinsichtlich der Verkehrsentwicklung werden nicht erwartet.