Grünfläche mit Kinderspielplatz

Die Stellungnahme zu den Anregungen und Bedenken erfolgte vor Feststellung der Planreife Anfang 1996. Die folgenden Ausführungen spiegeln daher teilweise den damaligen Sachstand wider, die Abwägungsergebnisse sind aber nach wie vor gültig.

Grundsätzliche Bedenken zur Art der Nutzung Verdichtung: Stellungnahme:

· Es werden Bedenken gegen eine weitere Verdichtung des bereits dicht bebauten Gebietes mit einem Freiflächendefizit erhoben.

· Es wird die Forderung nach einer Grünfläche mit Kinderspielplatz (sog. Nachbarschaftspark) gestellt.

Abwägung:

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im FNP als Baugebiet (gemischte Baufläche M1 im südlichen Bereich und Wohnbaufläche W1 im nördlichen Bereich) dargestellt. Da das Gebiet kleiner als 3 ha ist, bestünde grundsätzlich die Möglichkeit, das Grundstück zu einer Grünfläche zu entwickeln. Dies setzt allerdings voraus, dass eine derartige Ausweisung aus städtebaulichen Gründen geboten ist.

Davon ist vorliegend nicht auszugehen.

Während die Anlage einer Parkanlage für die Anwohner in der näheren Umgebung zu einer Erhöhung der städtebaulichen Qualität und des Kleinklimas führen würde, wird durch die Einbeziehung des derzeit als Parkplatz genutzten Grundstückes in das angrenzende Kerngebiet der Bau von ca. 130 Wohnungen, eines Hotels mit Gastronomie, einer Kindertagesstätte, einer Tiefgarage mit öffentlichen und privaten Anteilen sowie von Flächen für den Einzelhandel und Büroflächen ermöglicht. Die städtebauliche Komplettierung durch die dargestellte Baumaßnahme ist gegenüber einer Freiraumgestaltung eindeutig zu bevorzugen. Darüber hinaus steht ein Stadtplatz mit Aufenthaltsqualität der Öffentlichkeit zur Verfügung und verstärkt somit den urbanen, innerstädtischen Charakter des Gebietes.

Die Abwägung der dargestellten, einander ausschließenden Nutzungsmöglichkeiten ­ Grün oder vielfältige kerngebietstypische Nutzungsmischung ­ wurde im Sinne der oben dargestellten Zielsetzungen des FNP zugunsten der städtischen Nutzungen vorgenommen. Diese kommen auch den Anwohnern zugute:

· städtebauliche Aufwertung des Gebietes

· Abbau des bestehenden Defizits an Kindergartenplätzen

· erhebliche Lärmabschirmung im Bereich der Wielandstraße

· Verringerung der Lärmimmission durch Verlagerung des Parkplatzes unter die Geländeoberfläche

· Gestaltung von Frei- und Erholungsflächen (Stadtplatz, Kinderspielplatz im begrünten Innenhof)

· Verbesserung des Kleinklimas durch intensive Begrünung der Höfe und Anpflanzen eines großkronigen Baumes auf dem Platz sowie durch Dachbegrünung.

Ergänzend zu den Darstellungen des FNP sind die vertiefenden Aussagen im Landschaftsprogramm für die Abwägung heranzuziehen, die wie folgt in die Planung eingeflossen sind:

· Schwerpunkt Entsiegelung, kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung

· Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung

Diese Forderungen tragen dem Umstand Rechnung, dass in den verdichteten Altstadtbereichen Freiflächen nur in begrenztem Umfang zur Verfügung stehen, ein Ausgleich zu der Verdichtung jedoch durch entsprechende Qualitätsmaßnahmen bei der Gestaltung der Freiflächen möglich ist. Dieser Zielsetzung entsprechen die dargestellten Maßnahmen.

Das Grundstück wird durch die Anlage von zwei großen begrünten Innenhöfen teilentsiegelt und durch die Bepflanzung mit Sträuchern, Unterpflanzungen und insgesamt 36 Bäumen neu gestaltet. Zusätzlich werden die Dächer sowie die Brandgiebel der Nachbargebäude begrünt (im Einvernehmen mit deren Eigentümern), und es ist die Pflanzung eines großkronigen Baumes auf dem Stadtplatz vorgesehen.

Im Ergebnis der Abwägung wird an dem Planungsziel einer innerstädtischen Bebauung festgehalten, um Voraussetzungen für weitere Arbeitsplätze zu schaffen und Wohnungsbau zu fördern. Diesen Belangen wird der Vorrang vor einem ausschließlichen Abbau des Freiflächendefizits eingeräumt.

Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan: Stellungnahme:

· Aufgrund der umgebenden Nutzung entspreche die geplante Nutzung eher einer Ausweisung als Mischgebiet (MI), denn einem Kerngebiet (MK).

· Die Grundstückspolitik des Landes Berlin sei nicht richtig.

Abwägung:

Das Plangebiet befindet sich an der Nahtstelle zwischen den Darstellungen des FNP94: gemischte Baufläche M1 (ca. 75 % des Plangebietes) und Wohnbaufläche W1 (ca. 25 % des Plangebietes). Im Unterschied zur gemischten Baufläche M1, die vorwiegend Kerngebietscharakter aufweist, soll die Wohnbaufläche W1 überwiegend dem Wohnen dienen. Die vorgesehene Nutzungsmischung von Handels-, Dienstleistungs- und Einzelhandelsbetrieben, einem Hotel, einer Kita, einer Tiefgarage (mit öffentlichem und privatem Anteil) und einem Wohnanteil (ca. 39 % der Gesamtnutzfläche) ist vom Grundsatz her in einem Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO zulässig und aus den oben dargestellten Planinhalten des FNP entwickelbar.

Die Festsetzung des Wohnanteils ist städtebaulich begründet, der Gebietscharakter bleibt trotz der Festsetzung eines verbindlichen Wohnanteils gewahrt (vgl. Kap. II.3.1.1.1).

Die Grundstückspolitik Berlins ist gegenüber der verbindlichen Bauleitplanung als nachrangig zu betrachten.

Den Bedenken der Bürger konnte insofern nicht gefolgt werden.

Gewerbliche Nutzung: Stellungnahme:

Der hohe Anteil gewerblicher Nutzungen (Büros/Hotel) wird mit Hinweis auf entsprechenden Leerstand in der Innenstadt kritisiert.

Abwägung: Konjunktur- und strukturabhängige Schwankungen auf dem Immobilienmarkt können zu zeitweiligen Leerständen führen. Die breite Palette der allgemein zulässigen Nutzungen innerhalb des gegliederten Baugebietes Kerngebiet lässt jedoch genügend Spielraum, um modifizierten Nutzungsanforderungen mit entsprechender Flexibilität begegnen zu können. Im übrigen werden sich die Hauptnutzer an der Finanzierung des Projektes beteiligen, so dass ein Vermieterrisiko bei diesem Projekt nur für geringe Anteile gelten kann.

Tiefgarage: Stellungnahme:

· Der Bebauungsplan stehe bezüglich der privaten wie auch der öffentlichen Stellplätze im Widerspruch zu den Darstellungen des FNP.

· Es wird gefordert, Ersatz für die öffentlichen Stellplätze des derzeitigen Parkplatzes zu schaffen.

· Die Stellplatzanzahl solle beschränkt werden.

Abwägung:

Der FNP stellt gemischte Baufläche M1 und in geringerem Umfang Wohnbaufläche W1 dar. Die Festsetzungen des Bebauungsplans VII-39-1 einschließlich Tiefgarage ist aus den Darstellungen des FNP entwickelbar.

Die Leitsätze des FNP zum Verkehrskonzept,

· attraktive Wege für Fußgänger und Radfahrer

· Begrenzung des Kfz-Verkehrs durch Parkraumkonzept werden durch die Verlagerung des ruhenden Verkehrs in den unterirdischen Teil des Grundstückes sowie mit der Gestaltung eines urbanen Stadtplatzes berücksichtigt.

Die Planung einer zweigeschossigen Tiefgarage mit 220 öffentlichen Parkständen und ca. 140 privaten (einschließlich der erforderlichen wohnungsbezogenen Stellplätze) ist Ergebnis der Trägerbeteiligung und stellt einen Kompromiss zwischen der derzeitigen Nutzung (öffentlicher Parkplatz, ca. 400 Plätze) und dem Bebauungskonzept, das eine vielfältige städtische Nutzungsmischung beabsichtigt, dar. Die Anzahl der öffentlichen Parkplätze entspricht der Forderung der damaligen Senatsverwaltung für Verkehr, die diese als Ersatz für den derzeitigen Parkplatz als unabdingbar ansah. In einem städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und dem Investor ist dies sichergestellt.

Die Gesamtzahl von ca. 360 Stellplätzen kann neben den erforderlichen Technikund Mieterkellern in zwei Tiefgaragen-Ebenen unter dem Stadtplatz und den Baukörpern so untergebracht werden, dass die beiden Höfe in Hinblick auf die gewünschte Bepflanzung mit Bäumen fast vollständig von Unterbauung freigehalten werden.