II33 Bauweise Baulinien Baugrenzen Für das Plangebiet wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt

Wesentliches Ziel der Höhenbegrenzung ist eine Einheitlichkeit und Geschlossenheit der Gesamtanlage "Unter den Linden".

Die Festsetzungen der maximalen Traufhöhe bei 56,5 m und Dachoberkante bzw. Gebäudehöhe bei 64,5 m über NHN orientieren sich an den in der Dorotheen- und Friedrichstadt und insbesondere in der Straße Unter den Linden üblichen Traufhöhe von 22 m und einer maximalen Gebäudehöhe von 30 m (Baugestaltungsverordnung Unter den Linden). Oberhalb der Traufhöhe sind für die Ausbildung von Mansarden- oder Staffelgeschossen maximale Dachneigungen von 60°bzw. Rücksprünge vorgeschrieben, die so groß sind, dass die Außenwände von Staffelgeschossen innerhalb des 60° Neigungswinkels bleiben (vgl. textliche Festsetzung Nr. 8). Diese Regelungen entsprechen der vorherrschenden Bebauungstypik in der Dorotheenstadt sowie den Festsetzungen angrenzender Bebauungspläne und den Aussagen der Baugestaltungsverordnung Unter den Linden. Sie tragen zur Einheitlichkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes bei.

II.3.3 Bauweise, Baulinien, Baugrenzen

Für das Plangebiet wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Damit wird der Typik des Stadtgrundrisses der Dorotheenstadt entsprochen und die Wiederherstellung geschlossener Blockkanten planerisch gesichert. Mit der Festsetzung der geschlossenen Bauweise ist zugleich beabsichtigt, dass die Gebäude innerhalb der zulässigen Bautiefe auf den Grundstücksgrenzen errichtet werden können. Leitbild für diese Festsetzung ist die "kritische Rekonstruktion" des historischen Stadtgrundrisses, wonach in Zukunft auch die Bildung neuer, kleinerer Parzellen möglich sein soll. Im Rahmen der vorhandenen oder entsprechend neu gegliederten kleinteiligeren Parzellen sollen geschlossene Blockkanten und zum Beispiel um innere Höfe angeordnete Bebauungen ermöglicht werden.

Für das Plangebiet werden Baulinien an den vorderen, dem Straßenraum zugewandten Grundstücksgrenzen im Bereich Unter den Linden und Wilhelmstraße festgesetzt. An der Straße Unter den Linden bekräftigt diese Festsetzung die stadtplanerische Zielsetzung, einen einheitlichen Stadtraum ohne Versätze in der Straßenfluchtlinie des Boulevards zu erreichen. Im Bereich Wilhelmstraße wird zur Erreichung der Einheitlichkeit und Symmetrie dieses Straßenraums auf die Ausweisung des benachbarten Bebauungsplans I-200-1 "Pariser Platz" Bezug genommen, der eine Baulinie auf der westlichen Seite der Wilhelmstraße zwischen "Linden" und Spree vorsieht.

Für die Schadowstraße und Dorotheenstraße wird ­ mit Ausnahme des Grundstücks Schadowstraße 10 - 11 (Schadowhaus) ­ die Festsetzung von Baugrenzen als hinreichend betrachtet. Der Charakter dieser Straßenräume ist nicht von solch strenger Einheitlichkeit wie die der Straße Unter den Linden und der Wilhelmstraße, somit sollen Versätze der Baukörper in der Straßenflucht zulässig sein. Für das Grundstück Schadowstraße 10 - 11 wird straßenseitig eine Baulinie festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht der Absicht, zusammen mit der Baukörperfestsetzung durch Baugrenzen exemplarisch ein Beispiel der vorherrschenden Bebauung aus der Entstehungsphase der Dorotheenstadt planungsrechtlich zu sichern (s.w.o.).

Mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 wird wiederum dem Sachverhalt Rechnung getragen, dass die künftige Bebauung an der Dorotheenstraße und der Schadowstraße gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO und § 6 Abs. 8 BauOBln ausdrücklich an die straßenseitigen Baugrenzen bis zur zulässigen Traufhöhe von 22 m trotz der Straßenbreite von 19 m bzw. 14 m herangebaut werden kann. Damit wird erreicht, dass das Leitbild der kritischen Rekonstruktion an dieser Stelle umgesetzt werden kann und der Erhalt der historisch gewachsenen Straßenraumprofile gesichert bleibt. Angesichts der besonderen städtebaulichen Verhältnisse und Ziele zur Entwicklung des Plangebietes ist eine Realisierung der geplanten GFZ-Festsetzungen sowie der Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen (GRZ, Baulinien bzw. -grenzen) und zur geschlossenen Bauweise Vorrang vor der Erfüllung der bauordnungsrechtlich geforderten Abstandsflächen einzuräumen.

Ausgehend von der bestehenden und künftig möglichen Bebauungs- und Nutzungsstruktur (innenstadttypische Kerngebiets- und Sondergebietsnutzungen mit geringen Wohnnutzungsanteilen, angestrebte kritische Rekonstruktion des historischen Stadtgrundrisses mit kleinteiligen, hoch verdichteten Baugrundstücken und Erhalt der Straßenraumstruktur) sind unvertretbare Auswirkungen geringerer Abstandsflächen nicht zu erwarten, soweit bei der Planung von Gebäuden und Nutzungen die allgemeinen Anforderungen an die Arbeits- und Wohnverhältnisse hinsichtlich Belichtung und Belüftung und des Brandschutzes beachtet werden.

Die Festsetzung "hinterer" Baugrenzen in der Tiefe des Grundstücks sichert zwei grundstücksübergreifende, in der Mitte des Blocks liegende Flächen, die unbebaut bleiben sollen.

Diese Flächen weisen bereits gegenwärtig Vegetationsbestände auf, deren Erhalt und Weiterentwicklung gesichert werden soll. Darüber hinaus sollen sie zur Aufnahme von Regenwasser zur Verfügung stehen. Mit der Festsetzung der hinteren Baugrenzen verbindet sich zudem die planerische Zielsetzung, im Hinblick auf die zulässigen Wohnnutzungen zwei Hofbereiche zu sichern, die aufgrund ihrer Größe und Gestaltungspotentiale dazu beitragen, einen Teil der Bedürfnisse der Bewohner, aber auch von Beschäftigten nach erleb- und nutzbaren Freiflächen zu befriedigen (vgl. 2.2). II.3.4 Verkehrsflächen

Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen entsprechen den im Bestand existierenden Verkehrsflächen, innerhalb derer auch zukünftig der individuelle und öffentliche Verkehr abzuwickeln und zu organisieren ist. Die Einteilung der Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen im Bebauungsplan. Sowohl für die Straßen Unter den Linden als auch für die anderen öffentlichen Straßenräume innerhalb des Plangebietes bestehen bereits Regelwerke zu deren Gestaltung.

II.3.5 Immissionsschutz

Laut Flächennutzungsplan Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für Luftreinhaltung.

Deshalb wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB festgesetzt, dass zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes nur die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoffe zulässig sind. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist nur dann erlaubt, wenn sie gleiche oder geringere Emissionswerte an Schwefeloxid, Stickstoffoxid und Staub und damit die vergleichsweise geringen Luftbelastungen o. g. Brennstoffe aufweisen.

II.3.6 Begrünung/Bepflanzung auf den Baugrundstücken

Aus stadtökologischen Gründen und Gründen der Ortsbildgestaltung setzt der Bebauungsplan Maßnahmen zur Begrünung von Dach- und Wandflächen fest: Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15°sind zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Belichtungsflächen (sh. t.F. 7). Mindestens 50 % aller Außenwandflächen gegenüber Innenhöfen sind zu begrünen, ausgenommen Fensterflächen und die Flächen technischer Anlagen sowie Baudenkmale (sh. t.F. 6).

Die ökologisch positive Wirkung der Festsetzungen resultiert aus der partiellen Beschattung der sich aufheizenden Baukörper und aus der Entstehung von Verdunstungskälte bei der Verdunstung von Wasser durch Pflanzen. Gleichzeitig tragen die Pflanzen zu einer Erhöhung der Luftfeuchte bei. Von den Begrünungen gehen zudem als naturnaher Blickfang positive Wirkungen in der Wahrnehmung der Bauwerke aus.