Grundstück

"Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur" ermöglicht.

Erforderlichkeit

Der Senat von Berlin hat am 25. Oktober 1994 die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme "Berlin-Johannisthal/Adlershof" beschlossen.

Aufgrund der §§ 165 bis 171 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Johannisthal, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt, um das Gebiet entsprechend seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung Berlins einer neuen Entwicklung zuzuführen. Gemäß § 166 BauGB müssen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufgestellt werden.

Das ca. 4,6 ha große Plangebiet des Bebauungsplanes XV-54ab ist Teil des 420 ha großen Entwicklungsbereichs und seiner zwei Anpassungsgebiete.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes XV-54ab soll die planungsrechtliche Grundlage für den Aus- und Neubau des Groß-Berliner Damms im Abschnitt zwischen Segelfliegerdamm/Landfliegerstraße und Landschaftspark geschaffen werden.

Der Groß-Berliner Damm soll im Planbereich die Funktion einer Hauptnetzstraße mit örtlicher Verbindungsfunktion Stufe III übernehmen.

I.2. Plangebiet - Lage

Das Plangebiet umfasst eine Teilfläche des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "BerlinJohannisthal/Adlershof" für die Verbreiterung und Verlängerung des Groß-Berliner Damms im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Johannisthal.

Das Bebauungsplangebiet befindet sich im Nordwesten des Entwicklungsbereiches zwischen der Kreuzung Segelfliegerdamm/Landfliegerstraße, dem Bahngelände und dem künftigen Landschaftspark.

I.3. Eigentumsverhältnisse

Die Fläche der bestehenden Trasse des Groß-Berliner Damms befindet sich zu 98,5 % im Eigentum des Landes Berlin.

Für die Verbreiterung des Groß-Berliner Damms wurden Grundstücksflächen von verschiedenen privaten Grundstückseigentümern erworben.

Eine ca. 900 m² große Fläche ist noch im Besitz der Deutschen Telekom (Groß-Berliner Damm 80). Für das gesamte Grundstück der Deutschen Telekom wurde seitens der MullerErben ein Restitutionsanspruch bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen geltend gemacht, über das noch nicht entschieden wurde. Sowohl mit der Deutschen Telekom als auch mit den Muller-Erben konnte eine Einigung darüber erzielt werden, dass die für den Ausbau des Groß-Berliner Damms benötigten Flächen nach getroffener Entscheidung von dem bestätigten Eigentümer an das Land Berlin übertragen werden. Eine Gestattung zum Ausbau des Groß-Berliner Damms auf den Flurstücken liegt vor.

Für den künftig verlängerten Groß-Berliner Damm wurden überwiegend Flächen eines Berliner Baustoffhandels erworben (Groß-Berliner Damm 85 und 86).

I.4. Nutzung

Das Bebauungsplangebiet beginnt im Nordosten an der Kreuzung am Segelfliegerdamm/Landfliegerstraße und endet im Südosten an der östlichen Wendekehre im Entwicklungsbereich. Durch die Verlängerung des Groß-Berliner Damms bis zur Rudower Chaussee (Bebauungspläne XV-68a und XV-55a) wird Johannisthal an die südöstlich liegenden Gebiete des Entwicklungsbereiches angebunden und das Plangebiet erstmals insgesamt in ein zusammenhängendes Verkehrsnetz eingebunden. Der erste Bauabschnitt des GroßBerliner Damms von der Rudower Chaussee bis zum Landschaftspark ist fertig gestellt.

Der Groß-Berliner Damm war vor Baubeginn in einer Breite zwischen 21 m und 24 m ausgebaut. Die Fahrbahnen und Gehwege befanden sich in einem unterschiedlichen, teilweise sehr schlechten baulichen Zustand und die Grünflächen machten einen verwahrlosten Eindruck.

Der Groß-Berliner Damm hatte je Richtung eine Fahrspur und war asphaltiert.

Auf der südwestlichen Seite war ein 2,50 m breiter Grünstreifen und ein 2,50 m breiter asphaltierter Fußweg vorhanden. In dem Grünstreifen befand sich die nur einseitig vorhandene Straßenbeleuchtung und vereinzelte Bäume. Der Gehweg wurde größtenteils durch Mauern und Zäune begrenzt. Auf den gewerblich genutzten Grundstücksflächen, die für den Ausbau des Groß-Berliner Damms in Anspruch genommen wurden, waren keine Gebäude vorhanden.

Auf der nordöstlichen Seite verlief in dem Abschnitt zwischen der Landfliegerstraße und der Louis-Bleriot-Straße ein ca. 2 m breiter Fußweg direkt neben der Fahrbahn. Daran schloss sich ein ca. 5 m breiter mit Bäumen bepflanzter Grünstreifen an. Die sich nördlich daran anschließenden, teilweise gewidmeten Straßenverkehrsflächen wurden als Stellplatzflächen von den Anliegern genutzt. Zum Groß-Berliner Damm hin wurde senkrecht und vor den Gebäuden quer geparkt.

In dem sich südlich daran anschließenden Bereich weitete sich der Gehweg in zwei Bereichen bis auf 8 m auf und wurde als Container- bzw. Lkw-Abstellfläche genutzt. Der Bereich zwischen Gehweg und den Grundstücksgrenzen lag brach. Hier befand sich auch ein überwachsenes Gleis einer Industriebahnstrecke, die das ehemalige Gelände der Kühlautomat Berlin GmbH (Groß-Berliner Damm/Ecke Segelfliegerdamm) erschlossen hatte. Das Gleis querte in Höhe der Louis-Bleriot-Straße den Groß-Berliner Damm. Für den Rückbau der Gleise und Weichen dieser außer Betrieb genommenen Anschlussbahn war keine eisenbahnrechtliche Genehmigung erforderlich, da die Trasse der Betriebsbahn nicht als planfestgestellt galt.

Vor der Zufahrt zu dem Grundstück Groß-Berliner Damm 85 befindet sich die Endhaltestelle der Buslinie 166. Die Flächen, die für den Ausbau des Groß-Berliner Damms in Anspruch genommen wurden, sind größtenteils bereits asphaltiert und dienten als interne Ringerschließungsstraße für die Mieter der unterschiedlichen angrenzenden Nutzungen. Die dazwischen liegende Fläche liegt brach.

I.4.1 Angrenzende Nutzungen

Das Bebauungsplangebiet wird von folgenden Bebauungsplanentwürfen begrenzt: Im Nordosten von den Bebauungsplänen XV-54c und 9-16, im Süden von den Bebauungsplänen XV-68a ­ festgesetzt am 18. Dezember 2002 -, im Südwesten vom Bebauungsplanentwurf 9-15 und im Westen vom mit Datum vom 22.01.2001 rechtsverbindlich festgesetzten Bebauungsplan XV-54b.

In dem historisch gewachsenen Gewerbestandort am Groß-Berliner Damm ist die heutige Nutzungsstruktur durch heterogene Betriebsarten und -größen gekennzeichnet. Mit dem Übergang von der staatlich gelenkten Planwirtschaft der ehemaligen DDR in die Marktwirtschaft hatte ein radikaler wirtschaftlicher Wandel eingesetzt, der zu einer anhaltenden Neustrukturierung der gewerblich genutzten Flächen führte. Verschiedene Betriebe beabsichtigen langfristig eine Standortverlagerung. Andere Betriebe sind nur als zeitlich begrenzte Zwischennutzungen genehmigt worden. Auf mehreren Grundstücken ist in den letzten Jahren eine langfristige Umnutzung ­ auch durch bauliche Investitionen ­ begonnen worden.

Der überwiegende Teil der Bausubstanz stammt aus der Vorkriegszeit. Ein Großteil der Bauten befindet sich in schlechtem bis sehr schlechtem Zustand. Ein Abriss ist zu großen Teilen geplant. südlich angrenzende Nutzungen Zwischen Groß-Berliner Damm und der Sportanlage Segelfliegerdamm 47 a befand sich die Kühlautomat Berlin, die aus dem gleichnamigen DDR-Kombinat hervorgegangen ist. Zwischenzeitlich ist das Unternehmen aus dem Entwicklungsbereich verlagert worden. Das Grundstück wird derzeit kaum noch genutzt.

Die Baustruktur ist sehr uneinheitlich, bestehend aus einer Vielzahl von unterschiedlich großen und hohen Einzelgebäuden. Die ehemaligen Gebäude der Luftverkehrsgesellschaft, die bis zum Ende des 2. Weltkrieges hier ansässig war, sollen aufgrund ihrer Denkmalschutzwürdigkeit größtenteils erhalten bleiben. Der übrige Gebäudebestand kann vollständig abgerissen werden bzw. ist in Teilen schon freigelegt worden.

Ein Unternehmen der Telekommunikation hat die ehemalige Abhörzentrale südlich des GroßBerliner Damms bezogen, der an den Bereich der Kühlautomat Berlin grenzt.

Prägend im südlichen Bereich ist ein fast 280 m langes ein- bis viergeschossiges Klinkergebäude, das den künftigen Groß-Berliner Damm direkt begrenzt. Im südöstlichen Bereich haben sich Zwischennutzer (u. a. LkW-Waschstraße) niedergelassen. nördlich angrenzende Nutzungen

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-54c befand sich das Gelände der ehemaligen DEFA Kopierwerke. Hier ist die städtebauliche Neuordnung zu großen Teilen schon vollzogen. Der Bereich hat sich zu einem Produktions-, Schulungs- und Verwaltungsstandort entwickelt. Die ehemals im Kernbereich der Entwicklungsmaßnahme ansässige TÜVAkademie hat sich dort angesiedelt.

Ein vier- bis sechsgeschossiger Büro- und Verwaltungsbau am Groß-Berliner Damm mit mehreren hinterliegenden Hallengebäuden sowie ein kleinerer zweigeschossiger Bau an der Landfliegerstraße sind Mitte der 90er Jahre errichtet worden. Verschiedene Betriebe wie eine Buchbinderei, eine Druckerei, Reinigungsfirmen, Medienfirmen und andere Dienstleistungsunternehmen konnten angesiedelt werden.

Die sich anschließenden gewerblich genutzten Flächen sind vielfach mit ein- und zweigeschossigen Gebäuden und Lagerhallen bebaut. Die Grundstücke werden von unterschiedlichen Branchen genutzt. Nur einige wenige Grundstückszufahrten ermöglichen die Zufahrt zu diesen Flächen. Vom Groß-Berliner Damm sind diese Grundstücke kaum einsehbar und durch Zäune oder Ruderalgehölze abgetrennt.