Es wird die nach Baunutzungsverordnung maximal zulässige Grundflächenzahl GRZ von 04 festgesetzt

Dass sich bei Ausschöpfung der zulässigen zwei Vollgeschosse in Verbindung mit der zulässigen GFZ von 0,6 bzw. 0,7 rechnerisch eine GRZ von 0,3 bzw. 0,35 ergibt, ist im Sinne des Planungsgebers.

Es wird die nach Baunutzungsverordnung maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Damit soll auch im Fall der Bildung kleinerer Baugrundstücke ein Gestaltungsspielraum für die Realisierung ausreichend großer Gebäude offen gehalten werden.

Insbesondere wegen der strukturellen und ökologischen Verknüpfung mit dem angrenzenden Landschaftspark wird die realisierbare Geschossfläche durch die textliche Festsetzung Nr. 4 restriktiv festgelegt. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 4 sind bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. Durch diese Festsetzung soll auch das städtebauliche Ziel von landschaftlich geprägten Wohnbauflächen verfolgt werden.

Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bleiben die gesunden Wohnverhältnisse insgesamt gewahrt.

Das geplante Wohngebiet soll einen landschaftlich geprägten Charakter mit einer kleinteiligen Bebauung mit Gebäuden verschiedenen Typs erhalten. Durch die Festsetzung von maximal zwei Vollgeschossen in Verbindung mit dem oben genannten Maß der baulichen Nutzung kann dieses städtebauliche Konzept verwirklicht werden.

Die Bauweise wird nicht festgesetzt, um den künftigen Bauherren einen möglichst großen städtebaulichen Gestaltungsspielraum zu lassen, und weil die genannten städtebaulichen Ziele für den Geltungsbereich des Bebauungsplans durch die getroffenen Nutzungsmaßfestsetzungen hinreichend gesichert sind. Das Nutzungsmaß ermöglicht auch den Bau von Doppelhäusern oder Hausgruppen.

Dies gilt auch für die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen. Die Bebauungstiefe wird zwischen den Baugrenzen nicht weiter beschränkt. In den 60 m tiefen Baugebieten WA 2 und WA 5 wird zusätzlich eine hintere Baugrenze festgesetzt, um beruhigte Innenbereiche in diesen für die Bildung von Einzelgrundstücken vorgesehenen Bereichen sicherzustellen. In den für Bauträger vorgesehenen Baugebieten WA8 bis WA10 wird hierauf verzichtet, um den städtebaulichen Gestaltungsspielraum für integrierte Bebauungskonzepte in diesen 4.600 m² bis 13.600 m² großen Gebieten möglichst groß zu halten.

Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen und dem Landschaftspark sind in der Regel nicht überbaubare Grundstücksflächen mit einer Tiefe von drei Metern festgesetzt, die den durchgrünten Vorstadtcharakter städtebaulich unterstreichen sollen. Es wurden Baugrenzen gewählt, da im Sinne der planerischen Zurückhaltung ohne Einbußen für die städtebauliche Figur auf die Festsetzung von Baulinien verzichtet werden kann. Die Baugrenzen erlauben in diesem Fall das Zurücktreten von einer starren Baufluchtlinie und damit eine individuelle Gestaltung der Baugebiete. An den Fuß- und Radwegebreichen liegt die Baugrenze direkt an den Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, um die überbaubaren Grundstücksflächen nicht weiter einzuschränken.

Die Überschreitungsmöglichkeit der Grundflächenzahl für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO ist auf 20 vom Hundert beschränkt, um einen größeren Freiflächenanteil zu sichern (textliche Festsetzung Nr. 3). Durch die Festsetzung sollen insbesondere Stellplatzflächen beschränkt und ausreichend große Flächen für die dezentrale Versickerung von Regenwasser vorgehalten werden (textliche Festsetzung Nr. 11).

Das Ausschließen von Stellplätzen, Garagen, Müllcontainern, technischen Nebenanlagen und Werbeanlagen zwischen Straßenbegrenzungslinien und Baugrenze verfolgt das gestal14 terische Ziel, die Vorgartenbereiche von den oben genannten Anlagen frei zu halten (textliche Festsetzung Nr. 5). Gartenbaubetriebe und Tankstellen sind nicht zulässig, weil sie den genannten Planungszielen sowohl in städtebaulicher als auch in nutzungsstruktureller Hinsicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 1).

Durch die textliche Festsetzung Nr. 13, nach der die Dachdeckung nur mit bestimmten roten, braunen, gelben, grauen oder schwarzen Farbtönen zulässig ist, soll ein harmonisches Gesamterscheinungsbild der am Landschaftspark gelegenen allgemeinen Wohngebiete (WA3, WA6 und WA7) zum öffentlichen Raum sichergestellt werden. Diese dem Erhalt des Landschaftsbildes dienende Festsetzung ist insbesondere durch die unmittelbare Lage zum Natur- und Landschaftsschutzgebiet gerechtfertigt. Durch die hinreichend große Auswahl an wählbaren Farbtönen wird die Baufreiheit des einzelnen Bauherren nicht unzulässig eingeschränkt.

Ebenso aus Gründen des Erhalts des Landschaftsbildes sind Grundstücksabgrenzungen entlang der öffentlichen Parkanlage, die an den Natur- und Landschaftspark „ehemaliges Flugfeld Johannisthal" angrenzt, nur als Hecken oder als Kombination von Hecken mit Maschendrahtzäunen oder Holzzäunen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 12).

Die Auswirkungen des Straßenverkehrs (künftige BAB 113, vgl. hierzu auch II.4.9.) sind gutachterlich geprüft und in die Abwägung mit eingestellt worden. Die Wahrung gesunder Wohnverhältnisse wird in Verbindung mit den bauordnungsrechtlichen Anordnungsbefugnissen als gegeben angesehen.

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 4).

Nach der BauO Bln gelten Staffelgeschosse und Geschosse im Dachraum nicht als Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von 2,30 m auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses einnehmen. Damit könnten auf den obersten Geschossen der Gebäude Staffelgeschosse errichtet werden, ohne dass sie auf die zulässige Geschossflächenzahl angerechnet werden. Um eine Entwicklung in Richtung einer höheren Dichte mit den damit verbundenen notwendigen sozialen und technischen Infrastruktureinrichtungen, Parkständen etc. zu verhindern, soll gemäß § 20 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung die oben genannte Festsetzung getroffen werden.

II.4.2. Mischgebiet

Das Mischgebiet zwischen der ehemaligen Straße am Flugplatz und dem Eisenhutweg hat eine Größe von ca. 1,26 ha.

An der Blockecke soll damit am süd-östlichen Rand der Baugebiete, gegenüber den geplanten Gewerbeflächen südlich des Eisenhutwegs (Bebauungsplanentwurf XV-58bb) planungsrechtlich die Möglichkeit eines gleichberechtigten Nebeneinanders von Wohnnutzungen und Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (z. B. Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe), eröffnet werden.

Das festgesetzte Nutzungsmaß im MI1 (zwingend drei bis vier Vollgeschosse, GRZ 0,4, GFZ 1,2) soll eine Akzentuierung der städtebaulich exponierten Blockecke Eisenhutweg/Straße am Flugplatz ermöglichen, die die Eingangssituation des neuen Wohnquartiers aus östlicher Richtung darstellt. Damit wird eine um ca. 6 m größere Bauhöhe gegenüber den zweigeschossig festgesetzten angrenzenden Bereichen ermöglicht.

Das MI2 soll durch das geringere festgesetzte Nutzungsmaß (zwei Vollgeschosse, GRZ 0,4, GFZ 0,7) einen angemessenen Übergang zwischen dem Mischgebiet und dem allgemeinen Wohngebiet herstellen.

Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch nicht beeinträchtigt; die Bedürfnisse des Verkehrs werden befriedigt. Sonstige öffentliche Belange stehen dem nicht entgegen (zu den Umweltauswirkungen vgl. II.4.9.).

Für das Verhältnis von Grund- und Geschossflächenzahl gelten sinngemäß die Ausführungen unter II.4.1.

Im Mischgebiet wird keine Bauweise festgesetzt, um den künftigen Bauherren eine möglichst große Flexibilität bei der Bauausführung zu gewähren.

Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten sind nicht zulässig, weil sie keine standortgerechte Nutzung für ein durchgrüntes Mischgebiet darstellen (textliche Festsetzung Nr. 2). Für Tankstellen und Vergnügungsstätten stehen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-58bb (Gewerbegebiet auf der gegenüberliegenden Straßenseite des Eisenhutweges) ausreichend Flächen zur Verfügung. Hinsichtlich der Immissionen, die durch Tankstellen und Vergnügungsstätten zu erwarten sind, sind die Flächen im Geltungsbereich des benachbarten Bebauungsplans geeigneter für diese störungsintensiven Nutzungen.

II.4.3. Wohnfolgeeinrichtungen

Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs bleiben bezogen auf die zulässigen Geschossflächenzahlen deutlich hinter den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs vom 24. Januar 2000 (Fassung für die erste öffentliche Auslegung) zurück. In Folge dessen reduzieren sich auch die Bedarfe für die verschiedenen Wohnfolgeeinrichtungen. Ausgehend von den Erfahrungen bei der Erschließung von kleinteiliger Wohnbebauung ist davon auszugehen, dass die zulässige GFZ nur punktuell erreicht werden kann. Bei der Berechnung der Wohnfolgeeinrichtungen wird somit die zu realisierende Wohnungszahl nicht über mögliche GFZ ermittelt (ca 750 Wohnungen wären möglich), sondern es wird die sich aus dem Erschließungs- und Parzellierungskonzept ermittelte Grundstückanzahl zugrunde gelegt.

Im Vergleich zu den bisher geplanten Festsetzungen (Stand: 24.