Wohnungen
Bezug nehmend auf einen Antrag auf Bauvorbescheid aus dem Jahre 2002 wird bedauert, dass eine vermeintliche Baukörperausweisung nicht festgesetzt werden solle und sich die Ausgangssituation für eine individuelle und optimale Bebaubarkeit des in Rede stehenden Grundstücks in wesentlichen Punkten verschlechtern würde. So solle im Zusammenhang mit der Änderung der Bauordnung die Abstandflächenproblematik neu bewertet werden.
Mit der vorliegenden Höhenausweisung sei ein Gestaltungsspielraum, der eine in der Höhe gestaffelte Bebauung unter Berücksichtigung einer maximalen Traufhöhe von 22,00 m über Gelände vorsieht, nicht gegeben.
Der mit dem Plangeber abgestimmte Entwurf werde der Bildung einer Raumkante zur Straße und Wahrung der typischen Kubatur durchaus gerecht.
Der zu sichernde Anteil von 40 % Wohnen stelle in der derzeitigen Vermarktungssituation eine extreme Belastung dar.
Die textliche Festsetzung, dass oberhalb des dritten Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig seien, schränkt die angestrebte „erforderliche Flexibilität" bei der Anordnung der Wohnungen im Gebäude wesentlich ein.
Der Freiraum für einen individuellen Nutzungs- und Gestaltungsmix sei damit aufgehoben.
Abwägung:
Eine Baukörperfestsetzung setzt einen relativ konkreten Planungsstand für eine konkrete Bebauung voraus.
Planungswille ist jedoch, um einen möglichst großen Spielraum für die Entwicklung der künftigen Bebauung zuzulassen, die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen auf den Grundstücken Zimmerstraße 92-94 mittels einer großzügigen flächenmäßigen Ausweisung vorzunehmen.
In dem Gespräch mit dem Plangeber am 04.03.04 erklärte der Eigentümer, dass das vorgelegte Bebauungskonzept aufgrund fehlender Investoren noch nicht umgesetzt werden könne.
Der Petent geht im Übrigen von einem Planungsstand der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange aus. Zwischenzeitlich wurde zur Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB der Planungsstand dahingehend geändert, dass der Abstand der Baugrenze zur nördlichen Grundstücksgrenze auf 10 m erweitert und durch textliche Festsetzung Wohnungen in Mischgebieten nur oberhalb des vierten Vollgeschosses gesichert werden.
Die Bebaubarkeit der Grundstücke Zimmerstraße 92-94 wird dadurch nicht eingeschränkt.
Für die straßenseitige Bebauung wird durch die textliche Festsetzung Nr. 8 eine Bebauung mit der max. zulässigen Höhe der baulichen Anlagen bis an die westliche Baugrenze auf dem Grundstück Zimmerstraße 94 heran ermöglicht. Durch § 6 Abs. 5 der mit 1. Februar 2006 in Kraft tretenden neuen Bauordnung für Berlin werden die Abstandsflächen von bisher 1 H auf 0,4 H verringert.
Die Sicherung und Weiterentwicklung der Bebauungsstruktur und der typischen Gebäudehöhen ist eines der Ziele des Bebauungsplans (vgl. Pkt. 2.3.1.2). Mit dem Gebäudeensemble an der Mauerstraße hat sich in besonderem Maß das architektonisch gewachsene Stadtbild eines Innenstadtquartiers innerhalb der Friedrich33 stadt erhalten. Der zum Großteil unter Denkmalschutz stehende Altbaubestand prägt wesentlich das Erscheinungsbild im östlichen Teil des Geltungsbereiches und verleiht dem Gebiet seine typische Ausprägung. Um diese zu sichern und trotz ergänzender Neubauten einen harmonischen Gesamteindruck zu erhalten, ist für den neu zu bebauenden westlichen Gebietsteil, und damit auch die Grundstücke Zimmerstraße 92-94, eine Traufhöhe von max. 57,0 m über NHN (entspricht 22,0 m ü. Gelände) und eine Gebäudeoberkante von max. 60,5 m über NHN (25,5 m ü. Gelände) festgesetzt. Im Zusammenhang mit den Regelungen zur Gebäudehöhe entlang der Straßen ist für die Neubebauung im Plangebiet durch textliche Festsetzung geregelt, dass bei Dachgeschossen Dachneigungen von maximal 60° zulässig sind, und bei Staffelgeschossen deren Außenwände so weit von der Fassade zurückgesetzt werden müssen, dass sie innerhalb des 60° Neigungswinkels bleiben. Mit dieser Festsetzung wird bei höheren Gebäuden entlang der Straßen das typische Lichtraumprofil und die Straßenraum prägende Dachlandschaft gesichert und zur Einheitlichkeit des städtebaulichen Erscheinungsbildes beitragen.
Das vom Eigentümer vorgelegte Bebauungskonzept berücksichtigt weder die historischen Trauf- und Gebäudehöhen noch das typische Lichtraumprofil. Das Bebauungskonzept sieht auf den unmittelbar an den Denkmalbereich und ein Baudenkmal angrenzenden Grundstücken Zimmerstraße 92-94 in Teilbereichen eine Gebäudeoberkante von 28,4 m ohne einen Fassadenrücksprung vor. Dies widerspricht der mit dem Bebauungsplan verfolgten Sicherung und Weiterentwicklung der historischen und prägenden Struktur des Gebietes.
Ein weiteres Ziel des Bebauungsplanes ist die Sicherung eines Mindestanteils an Wohnungen im Geltungsbereich, insbesondere im engeren Umfeld der Flächen von Regierungs- und Bundeseinrichtungen (vgl. Pkt. 2.3.1.1). Im Bebauungsplan ist daher festgesetzt, dass in den Mischgebieten, d.h. auch den Grundstücken Zimmerstraße 92-94, oberhalb des vierten Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig sind.
Rechnerisch lassen sich bei Annahme einer durchschnittlichen Geschosshöhe von 3,0-3,5 m bei Ausnutzung der o.a. im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudeoberkanten 7 bis 8 Vollgeschosse realisieren. Damit kann rechnerisch ein Wohnanteil von ca. 50 % realisiert werden.
Die Lage der Mischgebiete an den weniger stark befahrenen Straßen sowie die festgesetzte Lage der Wohnungen in den oberen Gebäudeteilen berücksichtigen die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und sichern einen ausreichenden Freiraum für einen Nutzungs- und Gestaltungsmix bei der Bebauung der Grundstücke (vgl. Pkt. 2.3.1.1).
Der Wohnanteil wird aus den o.a. Gründen nicht reduziert.
4. Die geplante Bebauung solle die Grundgedanken des „Berliner Trialoges" berücksichtigen und die Fassadengestaltung könne in einen baulichen Dialog mit den künftigen Neubauten am Leipziger Platz treten.
Abwägung:
Diese Anregung betrifft nicht das Bebauungsplanverfahren. Die Fassadengestaltung ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
5. Der Erhalt von kleinen Grünflächen und der Radwegeausbau solle geprüft werden.
Abwägung:
Im Bebauungsplan ist eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „private Parkanlage" festgesetzt.
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
6. Gemäß § 166 BauGB seien in Entwicklungsgebieten Bebauungspläne ohne Verzug aufzustellen. Ein Bebauungsplan könne 12 Jahre nach der Festlegung eines Entwicklungsgebietes nicht mehr mit diesem begründet werden, vielmehr müsse der Entwicklungserfolg der bisherigen Maßnahmen beurteilt werden.
Abwägung:
Die gesetzliche Vorgabe, ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen, bedeutet, dieses entsprechend den Erfordernissen der beabsichtigten Entwicklung zu tun.
Dieses ist für das Plangebiet entsprechend erfolgt. Darüber hinaus wurden die seit 1993 eingetretenen Veränderungen der Rahmenbedingungen in der Abwägung berücksichtigt. Das Bebauungsplanverfahren entspricht damit den gesetzlichen Bestimmungen.
7. Die Bauflucht der Wohnbebauung nördlich des Plangebietes sei auch historisch.
Diese Bauflucht sei allerdings ohne erkennbare Rechtsgrundlage an der Ecke Wilhelmstraße durch rücksichtslose Baupolitik zerstört worden. Eine nachhaltige Aufwertung der Leipziger Straße durch eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität sei damit buchstäblich verbaut worden.
Abwägung:
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen, betrifft jedoch nicht das Bebauungsplanverfahren.
8. Der Bebauungsplan ordne sich in die Reihe der Bebauungspläne ein, die sich nicht an die Vorgaben der BauNVO hielten. Wenn die Bauverwaltung diese für ungeeignet hält, müsse sie geändert werden.
Abwägung:
Die BauNVO wird durch den Bebauungsplan nicht ignoriert, vielmehr wir die in § 17 Abs. 2 der BauNVO eingeräumte Überschreitung der Obergrenzen des Absatzes 1 für das Maß der baulichen Nutzung in Anspruch genommen.
Bei der BauNVO handelt es sich um ein Bundesgesetz, welches auch nur auf dieser Ebene geändert werden kann.
9. Die Begründung der Überschreitung der Obergrenzen gem. § 17 Abs. 1 BauNVO sei nicht stichhaltig. Ohne explizit angegebenen Flächenbedarf sei nicht erkennbar, warum eine Überschreitung stattfinden müsse. Auch ein dicht bebautes Stadtgefüge sei mit der Einhaltung der BauNVO vereinbar.
Abwägung:
Die Regelungen der BauNVO werden eingehalten, indem die in § 17 Abs. 2 der BauNVO eingeräumte Überschreitungsmöglichkeit für das Maß der baulichen Nutzung in Anspruch genommen wird. Die festgesetzten Nutzungsmaße entsprechen sowohl den Aussagen der städtebaulichen Gutachten zu der Entwicklung dieses Gebietes und den Intentionen des FNP als auch dem vom Bund konkret angegebenen Flächenbedarf für die Bundesnutzungen. Sie orientieren sich auch an den bestehenden Nutzungen im Plangebiet und in seiner Umgebung.