Sonstige öffentliche Belange die dem erhöhten Nutzungsmaß entgegenstehen sind

Die Überschreitung des Nutzungsmaßes wird durch folgende Umstände und Maßnahmen ausgeglichen:

Für die künftigen Gebäude kann aufgrund der Lage und Ausrichtung der überbaubaren Flächen bzw. der spezifischen zulässigen Vollgeschoss- bzw. Gebäudehöhen eine ausreichende Belichtung, Belüftung, Zugänglichkeit und Ruhe sichergestellt werden, sodass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Auswirkungen auf die Umwelt durch die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen von GRZ und GFZ sind aufgrund des von bereits gegenwärtig überwiegend befestigten Charakters im Plangebiet nicht gegeben. Als ausgleichende Maßnahmen wird im MI 1 eine Begrünung der Dachflächen und im MI 2 eine Begrünung der Hälfte der Innenhöfe festgesetzt. Die Verdichtung in den Baugebieten wird gesamträumlich auch durch vorhandene bzw. in Planung befindliche öffentliche Grün- und Platzflächen im Plangebiet und in seinem Umfeld, wie den Uferpromenaden entlang der Spree und des Spreekanals, dem Fußgängerbereich am Werderschen Markt, dem künftigen Schinkelplatz, dem Lustgarten sowie der Grünanlage Prinzessinnengarten ausgeglichen. Der Schinkelplatz wird darüber hinaus im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme aufgewertet. Als ausgleichender Umstand wirkt sich auch die Lage am Spreekanal aus. Die mit einer hohen baulichen Verdichtung normalerweise einhergehenden negativen Effekte des motorisierten Individualverkehrs treten im Plangebiet voraussichtlich nicht auf, da die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr die Bewältigung eines wesentlichen Teils des Ziel- und Quellverkehrs erlaubt.

Sonstige öffentliche Belange, die dem erhöhten Nutzungsmaß entgegenstehen, sind nicht erkennbar.

Mit den oben genannten Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung können die vorhandenen Bauflächen des hochverdichteten und zentralen Innenstadtgebiets in angemessener Weise in einem vielfältigen Spektrum von Bebauungsformen genutzt werden. Die Belange des Denkmalschutzes (Kronprinzenpalais, Friedrichswerdersche Kirche, Prinzessinnenpalais, Schleusenbrücke, Schloßbrücke, Zeughaus etc.) sowie das Ziel der Erhaltung bzw. Wiederherstellung von Straßen und Plätzen von geschichtlicher, künstlerischer und städtebaulicher Bedeutung werden durch eine potenziell hohe Grundstücksausnutzung nicht beeinträchtigt, sondern explizit berücksichtigt.

Bauweise, Baugrenzen, Baulinien

Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplans - einer Rekonstruktion der ehemals vorhandenen Blockstruktur bzw. der räumlichen Qualität im Stadtteil Friedrichswerder Nord - werden für die an die öffentlichen Straßenräume angrenzenden Bebauungskanten überwiegend die historischen Blockränder nachzeichnende Baulinien festgesetzt. Das gilt für die äußeren Abgrenzungen der bestehenden Gebäude Kronprinzenpalais (SO), Friedrichswerdersche Kirche (Gemeinbedarf Kultur) und Kommandantur (MK) sowie der weiteren zulässigen Gebäude im MI 1, MI 2 und im Sondergebiet Bauakademie. Mit der Festsetzung von Baulinien wird vorgeschrieben, dass an diese Linien herangebaut werden muss, sofern keine ergänzenden Festsetzungen erfolgen. Für Baugrenzen gilt die Regel, dass die Gebäudekanten diese Linien lediglich nicht überschreiten dürfen. Baugrenzen werden für die Bauflächen festgesetzt, bei denen eine Abweichung von der bebaubaren Fläche dem städtebaulichen Gesamtkonzept nicht entgegensteht. Als Baugrenze wird auch der mittlere Abschnitt der Gebäuderückseite der Kommandantur (MK) festgesetzt. Damit können Rücksprünge von der Grundstücksgrenze ermöglicht werden, die dem historischen Erscheinungsbild der Kommandantur entsprechen (U-Form mit zwei Seitenflügeln).

Im Sondergebiet Bauakademie kann an drei Gebäudeseiten eine Überschreitung der Baulinie um bis zu 0,5 m für die Errichtung von Eingangstreppen zugelassen werden. Diese Festsetzung erfolgt in Anknüpfung an die historische Situation, die mit einer Fußbodenoberkante oberhalb des Geländeniveaus hier wieder ermöglicht werden soll. Ein Hineinziehen der Treppen in das Gebäude widerspräche der städtebaulichen Zielsetzung.

Mit den Festsetzungen der Baulinien innerhalb des MI 1 wird die für diesen Standort angestrebte städtebauliche Figur festgeschrieben. Ein wesentliches Ziel ist es, im Zusammenwirken mit den Höhenfestsetzungen eine abwechselnd hohe und niedrige Bebauung beiderseits der künftigen Falkoniergasse (Kammstruktur) mit gestalterischem Bezug auf die Pfeiler der Friedrichswerderschen Kirche zu sichern. Durch die Zäsuren der niedrigen Bebauung werden zudem die Voraussetzungen für eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten in dem dicht überbauten MI 1 geschaffen. Zur Werderschen Rosenstraße wird ab dem zweiten Vollgeschoss ein Erker planungsrechtlich ermöglicht. Innerhalb der Falkoniergasse wird in Nord-Süd-Richtung in einem Abstand von 0,5 m vor den Baulinien eine Baugrenze festgesetzt, um hier einen arkadenähnlichen Vorbau zu ermöglichen. Städtebauliches Ziel ist es, hier Torbögen vor den Gebäuden zu ermöglichen, eine Durchgängigkeit entlang der Gebäude ist nicht beabsichtigt. Um einen geschlossenen Eindruck dieser Bebauung zu erreichen, ist es erforderlich, auch eine bauliche Verbindung zwischen den Gebäuden zur Überbauung der Flächen, die mit einem Gehrecht zu belasten sind, zuzulassen. Die vor den Gebäuden beabsichtigten Torbögen sollen hier fortgesetzt werden.

Entlang der Planstraße A wird im MI 2 eine Baulinie festgesetzt, um eine einheitliche Bauflucht entlang des öffentlichen Raumes zu sichern. Damit eine gegliederte Fassade möglich ist, kann entlang der Planstraße A im 2. bis 4. Vollgeschoss ein Vortreten von Erkern und Balkonen um bis zu 1,0 m vor die Baulinie ausnahmsweise zugelassen werden. Der Anteil der vortretenden Flächen darf hierbei einen Anteil von 30 vom Hundert der jeweiligen Fassadenfläche nicht überschreiten, da ansonsten die einheitliche Bauflucht in Frage gestellt wäre.

Geringfügige architektonische Gliederungen sind darüber hinaus zulässig, ohne dass es einer ausdrücklichen Festsetzung im Bebauungsplan bedarf. Entlang der Niederlagstraße wird die Möglichkeit einer Überschreitung der Baulinie aufgrund der Breite des Straßenraums nicht eingeräumt.

Die geplanten Gebäudestaffelungen innerhalb des MI 2 werden als Baugrenzen festgesetzt, um einen höheren Gestaltungsspielraum für die einzelnen Gebäude im Zuge der späteren Vermarktung und Umsetzung zu erhalten.

Mit der textlichen bzw. zeichnerischen Festsetzung, dass die Grundstücksflächen innerhalb der Mischgebiete MI 1 und MI 2 unterirdisch vollständig unterbaubar sind, wird ermöglicht, dass Tiefgaragen und andere notwendige unterirdische bauliche Anlagen im MI 1 auch unterhalb der nicht überbaubaren Flächen realisiert werden können. Im MI 2 wird ergänzend eine Überbauung der Innenhöfe von bis zu einem Meter (35 m über NHN) ermöglicht, damit der Höhenunterschied zwischen dem Schinkelplatz und der Niederlagstraße ausgeglichen und der Eingriff ins Grundwasser verringert werden kann. Die Zulässigkeit einer Unterbauung betrifft jedoch nicht die öffentlichen Verkehrsflächen (künftige Prinzengasse), hier wird eine Unterbauung nicht zugelassen.

Abstandsflächen

Durch die Festsetzung von Baulinien im Zusammenhang mit der Geschossigkeit setzt sich der Bebauungsplan insbesondere zu den Straßen Niederlagstraße (Abschnitte), künftige Prinzengasse, Oberwallstraße, künftige Falkoniergasse sowie innerhalb des MI 1 gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln über die Abstandsflächenregelungen des § 6 BauOBln hinweg. Soweit sich durch diese ausdrücklichen Festsetzungen geringere Abstandsflächen ergeben, hat es damit sein Bewenden. Die Unterschreitung der Abstandsflächen durch diese ausdrücklichen Festsetzungen ist städtebaulich erforderlich, da für das Plangebiet die aus übergeordneten Entwicklungskonzepten, städtebaulichen Zielen sowie aus denkmalpflegerischen Gründen abgeleitete Rekonstruktion des Quartiers nach historischem Vorbild verfolgt wird (ehemals Altstadtquartier mit geschlossenen Blockrändern und schmalen Straßenquerschnitten). Die Umsetzung des daraus entwickelten städtebaulichen Konzeptes erfordert die Unterschreitung der Abstandsflächen.

Die Anordnung der über die Baulinien definierten Bauflächen sowie differenzierte Festsetzungen zur Geschossigkeit stellen sicher, dass der innerstädtischen Lage entsprechende gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse möglich sind. Allerdings hat insbesondere die differenzierte Struktur im MI 1 zur Folge, dass sich nicht alle Teilflächen des Mischgebietes gleich gut für Wohnnutzungen eignen. Für Wohnnutzung in Frage kommen insbesondere die oberen zwei bzw. drei Geschosse der fünfgeschossigen Teilflächen westlich der künftigen Fal27 koniergasse mit den Bezeichnungen A und E sowie die Teilfläche an der Oberwallstraße mit einer Traufhöhe von 55,0 m über NHN. Dadurch, dass an der Falkoniergasse die hohen Gebäude (Teilflächen A und C) jeweils direkt den niedrigeren Teilflächen (D und B) gegenüber liegen, entsteht hier ein Abstand von 15,8 m, der bezogen auf das Fußbodenniveau der untersten Wohnung 0,67 H beträgt (Abstand A-D). Der Abstand der oberen Geschosse der Teilflächen C zur Friedrichswerderschen Kirche beträgt 20,6 m. Auch die seitlichen Abstände von 11,6 m im Bereich westlich der Falkoniergasse entsprechen, bezogen auf das Fußbodenniveau des untersten Wohngeschosses, 0,58 H. Bei einem Abstand der Teilflächen A von 7,3 m ergibt sich ein entsprechend berechneter Abstand zwischen den Gebäuden von 0,38 H. Hierbei wurde jeweils die ungünstigste Situation zugrunde gelegt. Es ist davon auszugehen, dass sich die tatsächliche Situation günstiger darstellen wird. Zur Friedrichswerderschen Kirche ist der Abstand mit 5 m am geringsten. Allerdings betrifft dieses nur zwei für Wohnungen potenziell geeignete Teilflächen. Diese Aspekte sind dann im "Bauvollzug" zu berücksichtigen. Eine sich aus o.g. Gründen ableitende Gliederung im Mischgebiet ist rechtlich nicht zulässig.

Des Weiteren ist es im Rahmen der Gebäudeplanung durch eine geeignete Grundrissgestaltung, alternative Durchlüftungsmöglichkeiten sowie die Anordnung von Loggien möglich, eine ausreichende Belichtung von Wohnungen und Aufenthaltsbereichen von gewerblichen Einrichtungen zu gewährleisten. Diese Maßnahmen sollen jedoch nicht detailliert festgesetzt werden, da sie abhängig von der Verteilung der Wohnnutzung im Gebiet sind. Diese wird jedoch nicht durch den Bebauungsplan bestimmt. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der Festsetzungen die Geschosse deutlich höher sein werden als üblich (Durchschnitt ca. 4,2 m). Dieses trägt im Zusammenhang mit angemessenen Fensterhöhen mittelbar zu einer weiteren Kompensation der geringeren Abstandsflächen bei.

Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass neben dem Abstand der Gebäude eine Vielzahl anderer Faktoren Einfluss auf die Beleuchtung der Innenräume hat, die weder planungs- noch bauordnungsrechtlich beeinflussbar sind.

In einem kurzen Abschnitt zwischen der Friedrichswerderschen Kirche und dem MI 1 wird der Feuerüberschlagsweg von mindestens 5 m unterschritten. In diesem Bereich sind die Fassaden im MI 1 als Brandwand (vgl. auch § 30 der Bauordnung für Berlin) auszubilden, da sich im Kirchengebäude an dieser Stelle Fenster befinden. Zwar wird auch auf Höhe der Pfeiler der Friedrichswerderschen Kirche ein Abstand von 5 m unterschritten, eine Brandwand ist hier voraussichtlich jedoch nicht erforderlich, da sich in diesen Mauervorsprüngen keine Fenster befinden. Die abschließende Entscheidung erfolgt im Genehmigungsverfahren.

Durch die Festsetzungen für das MI 2 wird eine Abstandsfläche von 0,4 H in Abschnitten der Niederlagstraße mit einer Straßenbreite von 10,0 m geringfügig unterschritten. Die Straßenmitte wird auf einer Länge von 7 m im Norden und einer Länge von 23 m im Süden um bis zu 1 m überschritten. Dieses ist hinnehmbar, da sich in den gegenüber liegenden Gebäuden keine Aufenthaltsräume befinden und in den entsprechenden Bereichen im MI 2 vorrangig gewerbliche Nutzungen realisiert werden sollten. Gegenüber dem Gebäude der ehemaligen Kommandantur wird die Abstandsfläche auf bis zu 0,28 verkürzt. Unter Berücksichtigung der gegenüber liegenden Nutzung und der vorrangig gewerblichen Nutzung in diesem Teil des Mischgebietes ist dieses jedoch vertretbar. Zur Prinzengasse werden die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen auf kurzen Abschnitten mit einer Länge von maximal 12,6 m unterschritten. Aufgrund dieser kurzen Abschnitte sind keine erheblichen Beeinträchtigungen zu erwarten. Die eingeschossigen Gebäude halten die erforderlichen Abstandsflächen ein. Die Überschneidung der Abstandsflächen zwischen dem MI 2 und dem Sondergebiet betrifft ebenfalls nur eine kleine Teilfläche.

Verkehrsflächen

Als Straßenverkehrsflächen werden aufgrund ihrer Funktion als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen die Straße Unter den Linden und die Straße Werderscher Markt sowie aufgrund ihrer Funktion als quartiersbezogene Erschließungsstraßen die Oberwallstraße, die künftige Werdersche Rosenstraße, die Niederlagstraße, die künftige Prinzengasse.