Wohnen

Die unterschiedlichen Geschossflächenzahlen resultieren aus den abweichenden Flächengrößen der Baugebiete und überbaubaren Grundstücksflächen bezogen auf die einheitlich maximal zulässige Bauhöhe.

In den Kerngebieten MK1 und MK2 ergibt sich durch die Festsetzung der erweiterten Baukörperausweisung und Anzahl der Vollgeschosse eine GFZ von 3,2 bzw. 3,4, so dass das Maß der baulichen Nutzung somit über der Obergrenze liegt, die § 17 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung dafür vorsieht (GFZ 3,0). Eine Überschreitung des Nutzungsmaßes ist gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO möglich, "wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen." Diese Voraussetzungen werden erfüllt:

a) besondere städtebauliche Gründe:

Der Bebauungsplan liegt im Entwicklungsbereich „Berlin-Johannisthal/Adlershof". Der Schwerpunkt der Bebauung soll entlang des Boulevards (Rudower Chaussee) entstehen.

Entlang der Rudower Chaussee ist eine Bebauungskante vorgesehen, um diese räumlich zu fassen. Die Überschreitung der Obergrenze für Geschossflächenzahlen in diesen Kerngebieten ist erforderlich, um eine Bebauung auf den schmalen Grundstücksflächen zwischen dem Ehrlich-Ensemble und der Rudower Chaussee zu ermöglichen. Ein anderer Zuschnitt der Baugebiete ist nicht möglich, da die Moriz-Seeler-Straße zur Sicherung der Erschließung notwendig ist. Im angrenzenden festgesetzten Bebauungsplan XV-67b werden durch textliche Festsetzung zwischen der Straße Am Studio und der Franz-EhrlichStraße Ein- und Ausfahrten von der bzw. auf die Rudower Chaussee ausgeschlossen. Das bedeutet, dass die Kerngebiete MK1 und MK2 von der Rudower Chaussee nur über die Franz-Ehrlich-Straße und Moriz-Seeler- Straße und von der Straße Am Studio über die Ernst-Augustin-, Franz-Ehrlich- und Moriz-Seeler-Straße für den PKW-Zufahrtsverkehr erschlossen sind.

b) Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse:

Durch die Festsetzungen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde (Wohn- und) Arbeitsverhältnisse gewahrt. Es kann davon ausgegangen werden, dass durch die Überschreitung der Obergrenze von GFZ 3,0 auf Nutzungsmaße von 3,2 bzw. 3,4 die gesunden Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Durch den 44 m breiten Straßenraum der Rudower Chaussee und die, abgesehen vom Turm, vorhandene niedrigere Bebauung im SO 1 wird eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung der geplanten Gebäude gewährleistet. Die Erhöhung des Nutzungsmaßes trägt nicht dazu bei, dass von dem vorhandenen Gebäude schädliche Auswirkungen auf die gesunden (Wohn- und) Arbeitsverhältnisse ausgehen.

c) Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt: Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden in den Kerngebieten vermieden. Die festgesetzten Grundflächenzahlen (GRZ von 0,5) bzw. Baukörperausweisungen (GRZ von 0,59 bzw. 0,80) bleiben unterhalb der in § 17 Abs. 1 BauNVO genannten Obergrenze von 1,0, so dass ausreichend Raum für die Erstellung von Grünanlagen vorhanden ist. Die für den gesamten Entwicklungsbereich geplanten ökologischen Standards sollen auch für die Kerngebiete festgesetzt werden.

Auswirkungen durch die erhöhte GFZ mit der Folge eines erhöhten Verkehrsaufkommens und demzufolge mehr Abgasen und mehr Lärm sind aufgrund der hervorragenden Anbindung an den ÖPNV (siehe unten) nicht zu erwarten.

d) Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs:

Die Verkehrsbedürfnisse werden in jeglicher Hinsicht befriedigt. Dies gilt für den öffentlichen Personen-Nahverkehr (ÖPNV), den motorisierten Individualverkehr (MIV) sowie den Radfahr- und den Fußgängerverkehr. Die Rudower Chaussee und die Straße Am Studio sind mit durchgehenden Geh- und Radwegen ausgebaut. Neben dem bestehenden SBahnanschluss, den Buslinien und zwei vorhandenen Straßenbahnlinien (mit Haltepunkt am S-Bahnhof) ist die Herstellung einer Straßenbahntrasse geplant, durch die eine Verbindung vom S-Bahnhof Adlershof über die Rudower Chaussee bis zum S-Bahnhof Schöneweide geschaffen wird. Den Belangen des MIV wird durch ein Netz von ausgewiesenen öffentlichen Straßen im gesamten Entwicklungsbereich mit entsprechenden Anbindungen an das umgebende bestehende Straßennetz und mit einem geplanten Anschluss an die Bundesautobahn A 113 (neu) Rechnung getragen. Infolge der GFZ-Überschreitung in den Kerngebieten werden im Bereich des Bebauungsplans in Bezug auf Beeinträchtigungen durch Verkehrsemissionen keine Verhältnisse eintreten, die über die Folgewirkungen eines Gebietes, dass das Maß der nach § 17 BauNVO zulässigen Nutzung einhält, hinausgehen.

e) Ausgleichende Umstände und Maßnahmen:

Ein ausgleichender Umstand für die punktuelle Überschreitung der gemäß § 17 BauNVO maßgeblichen Obergrenze des Nutzungsmaßes ist die sehr gute Verkehrsanbindung und die leistungsfähige Verkehrsbedienung durch den ÖPNV.

Weitere Umstände zum Ausgleich der Überschreitungen der Obergrenzen sind:

- die im Entwicklungsbereich weitgehend bereits realisierte ca. 66 ha umfassende öffentliche Parkanlage,

- die günstige Zuordnung von Wohngebieten, Arbeitsstätten, Gemeinbedarfseinrichtungen und Grünflächen.

- die relativ breite Rudower Chaussee (44 m) mit einer vierreihigen Baumallee

Der Bebauungsplan selbst trifft Festsetzungen zur Reduzierung der Versiegelung, Dachbegrünung, Befestigung von Wegen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau.

f) Nichtentgegenstehen sonstiger öffentlicher Belange:

Ein Entgegenstehen sonstiger öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.

Zulässige Gebäudehöhen

Für eine Teilfläche des Kerngebietes MK1 soll eine Mindesthöhe von 18 m und eine maximale Gebäudehöhe von 28,50 m festgesetzt werden. Da dieser Gebäudeteil den Auftakt der straßenbegleitenden Bebauung entlang der Südseite der Rudower Chaussee bildet, könnte er mit dieser Festsetzung städtebaulich besonders hervorgehoben werden.

Entlang der Rudower Chaussee sollen für die übrigen Kerngebietsflächen eine Mindesthöhe von 16,0 m und eine maximale Gebäudehöhe von 18 m bestimmt werden. Diese Höhenentwicklung entspricht dem abgestimmten städtebaulichen Gesamtkonzept für diesen Bereich der Entwicklungsmaßnahme. Die Festsetzung einer Mindesthöhe soll sicherstellen, dass der Eingangsbereich zum Entwicklungsgebiet städtebaulich ausreichend gefasst wird. Ausnahmsweise soll eine Überschreitung der Oberkante bis zu 21 m bzw. 24 m möglich sein (textliche Festsetzungen Nr. 11 und Nr. 12 - vergleiche dazu II.2.5. Überschreitung der zulässigen Bauhöhe).

II.2.3 Gewerbegebiete

Im Plangebiet sollen an der Straße Am Studio zwei und entlang des Bahndamms vier Gewerbegebiete (GE) festgesetzt werden. Die Gebäude in den Gewerbegebieten GE1 und GE2 sollen als Bestandsgebäude gesichert werden. Das Gebäude im Gewerbegebiet GE1 wurde in den letzten Jahren aufwändig für Telekommunikationsnutzungen modernisiert.

Wegen der hohen Umbaukosten und der aufwändigen technischen Einrichtungen, wie Messstudios, ist vom langfristigen Erhalt des Gebäudes auszugehen. Die Gewerbegebiete GE1 und GE2 sollen auch die Ansiedlung nicht medienbezogener sowie ergänzender Nutzungen in Nachbarschaft des Mediengebietes ermöglichen, die in den Sondergebieten Medien nicht zulässig sind. Die beiden Bürogebäude, in denen sich auch Hörsäle und Labore befinden, sind an ein breitgefächertes Spektrum von Nutzern vermietet.

Mit der Festsetzung der Gewerbegebiete GE3 und GE4 entlang des Bahndamms sollen für kleine und mittlere Medienproduktions- und Dienstleistungsbetriebe vielfältig nutzbare Büro- und Hallenflächen in unmittelbarer Nähe zum S-Bahnhof Adlershof zur Verfügung gestellt werden können. Hier besteht auch die Möglichkeit zur Errichtung eines Parkhauses.

In den Gewerbegebieten GE5 und GE6 ist die Ansiedlung einer Mobilfunkanlage erfolgt, bestehend aus einem 70 m hohen Sendemast und einem eingeschossigen Technikgebäude. Zudem sollen hier weitere bauliche Anlagen im Rahmen der zulässigen Geschossfläche bzw. Baumasse zulässig sein.

Textliche Festsetzungen

In den Gewerbegebieten sollen Vergnügungsstätten, die sonst ausnahmsweise genehmigungsfähig sind, unzulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 5). Vergnügungsstätten sind in den vorgesehenen Gewerbegebieten nicht integrierbar, da sich die gewerbliche Nutzung hauptsächlich auf medienorientierte Gewerbebetriebe und entsprechende Dienstleistungsbetriebe konzentriert soll (Synergieeffekte zwischen den Sondergebieten ­ Medien - sowie den Gewerbegebieten). Vergnügungsstätten werden zudem in anderen Gebieten des Entwicklungsbereichs zulässig sein. So sind Vergnügungsstätten zum Beispiel zulässig in den Kerngebieten MK 1, MK 2, MK 3 und MK 4 an der Rudower Chaussee.

Maß der baulichen Nutzung

In den Gewerbegebieten (GE) sollen, bis auf das GE6 als Maß der baulichen Nutzung Grundflächen- und Geschossflächenzahlen festgesetzt werden. Im GE6 soll durch eine Grundflächen- und eine Baumassenzahl das Maß der baulichen Nutzung festlegt werden.

In allen sechs Gewerbegebieten soll die Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt werden.

Gewerbegebiete GRZ GFZ BMZ Lage GE1 0,5 2,3 Am Studio GE2 0,5 1,8 Am Studio GE3 0,6 2,4 Fläche am SBahnausgang GE4 0,5 1,8 Fläche südlich der Wendeschleife GE5 0,5 1,0 Technikgebäude GE6 0,4 3,5 Sendemast