Grundstück

II.2.8 Zulässige Grundfläche für Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und bauliche Anlagen

Nach § 19 Abs. 4 BauNVO könnte die zulässige Grundfläche die festgesetzte Grundfläche bis zu 50 vom Hundert überschreiten, maximal jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8.

Die Versiegelung der Grundstücksflächen in den Baugebieten MK1, MK2 und MK4, in den Gewerbe- und in den Sondergebieten soll aber durch textliche Festsetzung eingeschränkt werden. Für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen soll eine Überschreitung der GRZ von nur maximal 20 % zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 8), höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Ziel ist, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung zulässt. Gleichzeitig soll dadurch die Zahl von Stellplätzen und Garagen auf den Freiflächen eingeschränkt werden.

II.2.9 Anrechnung von Aufenthaltsräumen

Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen (textliche Festsetzung Nr. 9).

Nach § 2 Abs. 11 der BauO Bln gelten Staffelgeschosse und Geschosse im Dachraum nicht als Vollgeschosse, wenn sie eine lichte Höhe von 2,30 m auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses einnehmen. Damit könnten auf den obersten Geschossen der Gebäude Staffelgeschosse errichtet werden, ohne dass sie auf die zulässige Geschossflächenzahl angerechnet würden. Um eine Entwicklung in Richtung einer höheren Dichte mit den damit verbundenen notwendigen sozialen und technischen Infrastruktureinrichtungen, Parkständen etc. zu verhindern, soll gemäß § 20 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung die o.g. Festsetzung getroffen werden.

II.2.10 Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen Stellplätze, Garagen, Müllabstellplätze und Anlagen der Außenwerbung sollen in den Vorgartenzonen bzw. auf den Flächen, die langfristig für mögliche Straßenverbindungen freigehalten werden sollen, unzulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 26). Um Vorgärten anlegen zu können, die den vorstädtischen Charakter des Gebietes aufgreifen, sollen die aufgeführten baulichen Anlagen wegen ihrer Störungsintensität ausgeschlossen werden.

Da in dem Kerngebiet MK4, in den Gewerbegebieten GE2 bis GE6 sowie in den Sondergebieten SO2 bis SO5 die überbaubaren Grundstücksflächen flächenmäßig festgesetzt werden, sind die nicht überbaubaren Grundstücksflächen teilweise identisch mit den Vorgartenzonen.

Im Sondergebiet SO1 sollen die aufgeführten Anlagen zwischen den straßenseitigen Baugrenzen und Straßenbegrenzungslinie der Moriz-Seeler-Straße und Franz-Ehrlich-Straße und auf den sonstigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen Anlagen für Werbeeinrichtungen unzulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 27). Durch Letzteres sollen negative Auswirkungen auf das Stadtbild vermieden werden.

Im Sondergebiet SO1 ist für die südöstliche nicht überbaubare Fläche ein Ausschluss der oben aufgeführten Anlagen nicht vorgesehen, weil innerhalb der engen Baukörperausweisung keine entsprechenden Anlagen möglich sind (Denkmalschutz) und ein völliger Ausschuss für das Sondergebiet SO1 nicht gewollt ist.

II.2.11 Dachformen

Im Bebauungsplangebiet sind nur Dachformen bis zu einem Neigungswinkel von 15° zulässig (textliche Festsetzung Nr. 24). Diese Festsetzung soll in allen Bebauungsplänen des Entwicklungsbereichs getroffen werden, um eine Homogenisierung des städtebaulichen Erscheinungsbildes zu erreichen und zur Stärkung eines zusammenhängenden Siedlungscharakters beizutragen.

Der Gebäudebestand im Entwicklungsbereich, der zu großen Teilen erhalten bleibt und teilweise unter Denkmalschutz gestellt ist, zeichnet sich größtenteils bereits durch eine einheitliche Dachlandschaft in Form von flachen Dächern aus. Durch die textliche Festsetzung Nr. 24 soll im Geltungsbereich des Bebauungsplans dieser Gestaltungsgrundsatz teilräumlich umgesetzt werden. Zudem ist diese Neigungsbegrenzung notwendig, um die textlich festgesetzte extensive Dachbegrünung (textliche Festsetzung Nr. 24) und damit auch die Regenwasserrückhaltung bzw. Verdunstung zu ermöglichen.

Für die Kerngebiete MK1 bis MK3 sollen ausnahmsweise auch Dachflächen mit einer Neigung über 15 Grad zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 25). Die Kerngebiete liegen am Eingang zum Entwicklungsgebiet und sollen architektonisch hervorgehoben werden können. Um flexibel auf noch nicht vorliegende Entwürfe für diesen Bereich reagieren zu können, sollen hier ausnahmsweise auch andere Dachformen ermöglicht werden.

II.2.13 Einfriedungen

Durch eine textliche Festsetzung sollen an die Errichtung von Einfriedungen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen, also den Vorgartenzonen, bestimmte gestalterische Anforderungen gestellt werden (textliche Festsetzung Nr. 28).

Es soll geregelt werden, dass Einfriedungen mit einer Höhe von mindestens 0,4 m auszubilden sind. Sie sollen dabei nur als Mauern bis zu einer Höhe von 0,5 m oder als Kombination von 0,4m bis 0,5 m hohen Mauern und dazwischen befestigten Zaunelementen errichtet werden. Sichtdichte Zaunelemente sollen nicht zulässig sein.

Der Bebauungsplan soll damit Vorgaben des Stadtraumkonzeptes umsetzen, danach sollen durch die Einfriedungen einerseits deutliche Übergänge von Vorgärten zu den Straßenräumen markiert, anderseits aber die Einsehbarkeit der Vorgärten immer gewährleistet werden.

Auf eine Höhenbegrenzung der Einfriedungen soll verzichtet werden, da erforderliche Sicherheitsanforderungen entsprechender Nutzungen nicht eingeschränkt werden sollen.

Die Festsetzung betrifft nur die Gestaltung von Einfriedungen entlang der Straßenverkehrsflächen, Einfriedungen an anderer Stelle fallen nicht unter diese Regelung. Auch kann auf die Errichtung von Einfriedungen ganz verzichtet werden. Eine zwingende Festsetzung von Einfriedungen soll nicht getroffen werden, um in Einzelfällen die Gestaltwirkung von baulichen Anlagen, die eine besondere architektonische Form aufweisen, nicht negativ zu beeinflussen. Auch andere Gründe, wie z. B. die Repräsentativität oder die öffentliche Zugänglichkeit von Gebäuden, können gegen die Errichtung von Einfriedungen sprechen.

II.2.14 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

Die Flächen A, B und C sollen mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit belastet werden (textliche Festsetzung Nr. 29).

Die Flächen A und B sollen fußläufige Verbindungen von der Rudower Chaussee zur Moriz-Seeler-Straße und die Fläche C von der Wendeanlage der Moriz-Seeler-Straße zur Willi-Schwabe-Straße sowie zur Rudower Chaussee ermöglichen. Dadurch soll eine fußgän27 gerfreundliche Durchwegung realisiert werden, die dem gewollten öffentlichen Charakter von Teilen des Bebauungsplangebietes entspricht.

Die Fläche D soll mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Anlieger und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet werden (textliche Festsetzung Nr. 30). Sie entspricht in Lage und Ausdehnung der Hälfte der dort ursprünglich geplanten Straße, die bis zur Köpenicker Straße durchgebunden werden sollte. Auf die Festsetzung der Straße wird jedoch verzichtet, da die südlich angrenzende Eigentümerin Sicherheitsbedenken gegen eine öffentliche Erschließung erhoben hat. Die zweite „Straßenhälfte" wird als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Um die Erschließung der nördlich angrenzenden Grundstücke zu sichern, müssen für diese im Grundbuch entsprechende Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gesichert werden. Innerhalb der Fläche D ist bereits eine private Anliegerstraße hergestellt, die der internen Erschließung der Anlieger dient.

Die Fläche E soll mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträger (Fernwärme, BTB) belastet werden (textliche Festsetzung Nr. 31). Das Recht beginnt an der Ernst-Augustin-Straße und endet an der vorhandenen Grundstücksgrenze mit dem Gebäude P1/P2, da es kein Erfordernis gibt auf den eigenen Grundstücken ein Recht für Unternehmensträger festzusetzen.

II.2.15 Grünfestsetzungen

Im gesamten Entwicklungsbereich soll ein hoher ökologischer Standard verwirklicht werden. Deshalb sollen im Bebauungsplan XV-51a Festsetzungen zur Versickerung des Regenwassers, zur Begrünung der Dachflächen, zu Baumpflanzungen sowie zur wasser- und luftdurchlässigen Befestigung von Wegen getroffen werden. Außerdem sollen Flächen für den Erhalt bzw. für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt werden. Diese Festsetzungen werden im Rahmen der Neubauvorhaben zu einer nachhaltigen Verbesserung des Naturhaushaltes führen.

Flächen für Pflanzbindungen

Um gestaltprägende und für den Ort charakteristische Strukturen zu erhalten, sollen - neben der Festsetzung von nicht überbaubaren Grundstücksflächen zur Sicherung des Baumbestandes - an zwei Stellen im Plangebiet Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und zum Erhalt festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 22).

Mit der Sicherung erhaltenswerter Vegetationsstrukturen - im Plangebiet handelt es sich um Alteichen im Bereich des Kerngebietes MK4 und um eine Baumreihe aus Zierkirschen und Maulbeeren (23 Bäume) im Sondergebiet SO5 - können Eingriffe in die Biotopschutzfunktion vermieden werden. Die Begründung zum Erhalt der genannten Vegetationsbestände leitet sich nicht allein aus dem Biotop- und Artenschutz, sondern auch aus dem qualitativ zu bewertenden Landschaftsbild ab. Durch die textliche Festsetzung wird des Weiteren das Nachpflanzen abgängiger Bäume gesichert. Auf den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung soll die vorhandene Vegetation bei Abgang in der Weise nachzupflanzen sein, dass der Eindruck des vorhandenen Ortsbildcharakters erhalten bleibt.

Regenwasserversickerung

Um dem sehr gewichtigen Belang der Grundwassergewinnung und der Minderung vermeidbaren z.T. Entwässerungsaufwands möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung des Versiegelungsgrades (textliche Festsetzung Nr. 8) und der Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Befestigungen (textliche Festsetzung Nr.14) insbesondere auch die Anlegung von Versickerungsflächen fest und schreibt deren Benutzung vor, soweit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 23).