Grünfestsetzungen
Im gesamten Entwicklungsbereich soll ein hoher ökologischer Standard verwirklicht werden.
Deshalb sollen im Bebauungsplan XV-54c Festsetzungen zur Versickerung des Regenwassers (textliche Festsetzung Nr. 15), Begrünung der Dachflächen (textliche Festsetzungen Nr. 9 und 11), Baumpflanzungen (textliche Festsetzungen Nr. 10, 13 und 14) sowie zur wasserund luftdurchlässigen Befestigung von Wegen (textliche Festsetzung Nr. 12) getroffen werden.
Diese Festsetzungen werden im Rahmen der Neubauvorhaben zu einer nachhaltigen Verbesserung des Naturhaushaltes führen.
Regenwasserversickerung
Die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Befestigungen soll sicherstellen, dass ein möglichst hoher Anteil des Niederschlages vor Ort versickern kann und damit dem Grundwasser zugeführt wird. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen, wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig (textliche Festsetzung Nr. 12).
Durch die mit diesem Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten werden bislang der Grundwassergewinnung dienende Flächen erstmalig versiegelt. Um dem gewichtigen Belang der Grundwassergewinnung möglichst weitreichend zu entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung des Versiegelungsgrades (textliche Festsetzung Nr. 6) und der Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen Befestigungen (textliche Festsetzung Nr. 12) insbesondere auch die Anlegung von Versickerungsflächen fest und schreibt deren Benutzung vor, soweit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen (textliche Festsetzung Nr. 15).
Zum nachhaltigen Schutz des Grundwassers vor Verunreinigungen soll die hohe Selbstreinigungskraft von belebten und bepflanzten Böden genutzt werden. Die vorherrschenden Bodenverhältnisse und Grundwasserstände sind genau untersucht worden, so dass feststeht, dass die vorgeschriebene Versickerung auf den Baugrundstücken ohne unzumutbare
Einschränkung der Ausnutzbarkeit möglich ist. Die flächenhafte Ausdehnung der Versickerungsanlagen ist nicht vorgeschrieben, durch geeignete zusätzliche Einrichtungen (Rigolen) kann die Inanspruchnahme von Grundstücksflächen für Versickerungszwecke erheblich reduziert werden.
Diese Festsetzung ist eine wasserwirtschaftliche Maßnahme, die gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 36a Abs. 3 Berliner Wassergesetz im Bebauungsplan festgesetzt wird.
Die Festsetzung ist eine Maßnahme der Niederschlagswasserbewirtschaftung, die auch dem Naturhaushalt zu Gute kommt. Sie wird jedoch aus rechtlichen Gründen nicht als Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft berücksichtigt. Die Versickerungspflicht besteht nur, sofern wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. Wasserwirtschaftliche Belange stehen der Versickerung insbesondere dann entgegen, wenn Verunreinigungen des Grundwassers zu besorgen sind, sonstige signifikante nachteilige Auswirkungen auf den Zustand der Gewässer zu erwarten sind und in den Gebieten Vernässungsschäden an der Vegetation oder den Bauwerken entstehen oder Bodenbelastungen hervorgerufen werden (vgl. § 36a Abs. 1 Berliner Wassergesetz). Dachbegrünung
Die Festsetzung zur Dachbegrünung erfolgt zur Minimierung der durch bauliche Verdichtung verursachten Verringerung der Freiflächen und Vegetationsbestände und des Rückhaltevermögen von Niederschlägen (textliche Festsetzung Nr. 9). Die Wirksamkeit der textlichen Festsetzung ist an die Festsetzung von Flachdächern gebunden. Ein Neigungswinkel von unter 15°, der eine Begrünung der Dachflächen ermöglicht, wird durch textliche Festsetzung gesichert (textliche Festsetzung Nr. 8). Die Dächer sind extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen.
Bepflanzungen:
In den Gewerbegebieten GE 1, GE 2, GE 3, GE 4, GE 6 und GE 7 ist pro 500 m² Grundstücksfläche und im Gewerbegebiet GE 5 pro 650 m² Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten (textliche Festsetzungen Nr. 13 und 14). Dabei sind bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume die vorhandenen Laubbäume einzurechnen. Stellplatzanlagen sind zu begrünen. Je vier Stellplätze ist zusätzlich ein Laubbaum zu pflanzen (textliche Festsetzung Nr. 10).
Die abweichende Grundstücksflächenangabe für das Gewerbegebiet GE 5 beruht auf der höheren festgesetzten GRZ von 0,7. Bezogen auf den nicht überbauten Flächenanteil ist der Anteil der zu pflanzenden Bäume im Gewerbegebiet GE 5 annähernd gleich zu den anderen Gewerbegebieten.
Durch textliche Festsetzung soll außerdem bestimmt werden, dass unterirdische bauliche Anlagen zu bepflanzen sind (textliche Festsetzung Nr. 11). Die Erdschicht über den unterirdischen baulichen Anlagen muss mindestens 0,60 m betragen. Für Wege, Zufahrten, Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO gilt diese Verpflichtung nicht.
Die festgesetzten Bepflanzungen wirken kompensierend auf die Auswirkungen der Bebauung sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushaltes als auch auf das Landschaftsbild. Durch Schattenspende und Staubbindung sowie durch Luftabkühlung aus der Verdunstung des in unterirdischen und oberirdischen Organen gespeicherten Wassers werden besonders Eingriffe in den Klima- und Wasserhaushalt ausgeglichen. Für den öffentlichen Raum werden keine Baumpflanzungen im Bebauungsplan festgesetzt. Die gestalterischen und ökologischen Maßnahmen werden hier außerhalb des Bebauungsplanverfahrens gesichert, um die Gemeinde nicht unnötig selbst zu binden.
Pflanzliste:
Die Pflanzliste ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplans. Sie stellt lediglich eine Empfehlung für alle Anpflanzungen innerhalb des Bebauungsplangebietes dar (Hinweis Nr. 1). Sie ist auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Plangebietes abgestimmt.
Die Pflanzliste nennt Gehölze, Gräser und Kräuter, die grundsätzlich für das Plangebiet gut geeignet sind. Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen (standorttypische/ standortgerechte Pflanzen).
Die Pflanzliste beschränkt sich auf stark generalisierende Angaben. Spezifizierungen innerhalb des Plangebietes soll ausreichend Entscheidungsspielraum gegeben werden und auch der Objektplanung soll noch genügend gestalterische Freiheit verbleiben.
III. Auswirkungen des Bebauungsplans III.1 Allgemeines
Der gesamte Bereich des Bebauungsplans XV-54c ist Teil des Geltungsbereichs der Entwicklungsmaßnahme "Berlin-Johannisthal/Adlershof", die dem Entwicklungsträger gemäß § 167 BauGB übertragen worden ist. Der Träger hat die Maßnahme vorzubereiten und durchzuführen. Das betrifft unter anderem Grunderwerb, Freimachung, Ordnungsmaßnahmen, Herstellung der Baureife, Anlage der technischen Infrastruktur und der öffentlichen Grünflächen.
III. 2. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung:
a.) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:
Die notwendigen Ordnungsmaßnahmen (insbesondere Freilegung von Grundstücken einschl. Altlastensanierung) mit Kosten von insgesamt 0,15 Mio. sind bereits durchgeführt, abgeschlossen und aus dem Treuhandvermögen des Entwicklungsträgers finanziert. Weitere Ausgaben im Zusammenhang mit der Festsetzung der Landfliegerstraße als öffentliches Straßenland fallen nicht mehr an.
b.) Personalwirtschaftliche Auswirkungen Keine III.4 Eingriffe in Natur und Landschaft
Sind auf Grund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, so ist nach § 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden.
Für Bebauungspläne, die vor dem 1. Januar 1998 förmlich eingeleitet wurden, kann gemäß § 243 Abs. 2 Baugesetzbuch die Eingriffsregelung nach altem Recht (§ 8a Bundesnaturschutzgesetz) weiter angewandt werden.
Für die Bebauungspläne des Entwicklungsbereichs Berlin-Johannisthal/Adlershof wird von dieser Möglichkeit kein Gebrauch gemacht. Deshalb erfolgte im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens XV-54c eine ökologische Eingriffs- und Ausgleichsbewertung nach § 1a Baugesetzbuch.