Grundsätzlich können Gewerbegebiet aus gemischten Bauflächen M2 entwickelt werden sofern sie eine Größe bis zu 3 ha aufweisen
Das Abgeordnetenhaus hat zusammen mit der Zustimmung zu diesem Bebauungsplan die Flächennutzungsplan-Planreife für die Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich „Groß-Berliner Damm/Rudower Chaussee" (10/03) für die Teilfläche des Bebauungsplans XV-55ba beschlossen.
Grundsätzlich können Gewerbegebiet aus gemischten Bauflächen M2 entwickelt werden sofern sie eine Größe bis zu 3 ha aufweisen. Die geplanten 6 Gewerbegebiete im Bebauungsplan werden insgesamt eine Größe von 3,9 ha haben und liegen damit etwas über dem Regelfall. Trotz der Überschreitung der 3 ha-Grenze bleibt der Charakter eines gemischten Baugebietes bezogen auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans ich und die nähere Umgebung erhalten. Die festgesetzten Gewerbegebiete haben, insbesondere im Hinblick auf die weit über den Geltungsbereich hinausgehende M2-Fläche des Flächennutzungsplans, keine prägende Wirkung. Aufgrund der relativen Großflächigkeit des Bebauungsplans, der Einpassung der Gewerbegebiete in die umgebende gemischte Stadtstruktur (durch Ausschluss störender Nutzungen und weitere Gliederungen) und der bereits vorhandenen und prägenden Durchmischung mit Sondernutzungen auf den Gemeinbedarfsstandorten ist die dem Flächennutzungsplan zugrunde liegende typisierende Intention zur Flächennutzung eingehalten. Die Entwickelbarkeit ist in diesem Einzelfall aus den Darstellungen des Flächennutzungsplansentwurfs gegeben.
In Abstimmung mit dem Bezirk Treptow-Köpenick soll die an der Rudower Chaussee liegende Sporthalle aus wirtschaftlichen und baulichen Gründen aufgegeben und innerhalb des Plangebietes im ehemaliger Flugzeughangar am Groß-Berliner Damm neu errichtet werden.
Landschaftsprogramm
Das Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm Berlin vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 21. September 2004 (ABl. S. 3968) stellt das Bebauungsplangebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung dar, für den der Erhalt und die Entwicklung typischer Elemente des Landschaftsbildes, der Nutzungs- und Strukturvielfalt, die Beseitigung von Landschaftsbildschäden, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen, z. B. durch Entsiegelung, Dachbegrünung als Ziele gelten. Darüber hinaus liegt das Plangebiet im Vorranggebiet Klimaschutz. Der Bedeutung des Boden- und Grundwasserschutzes und einer dezentralen Regenentwässerung kommt besondere Bedeutung zu.
Der Bebauungsplan nimmt inhaltlich die Darstellungen des Landschaftsprogramms auf, indem den Zielen für Naturhaushalt und Umweltschutz durch die Festsetzung von kompensatorischen Maßnahmen für die geplante Bebauung, durch Dachbegrünungen und durch die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes gefolgt wird. Durch die Verwendung von gebietstypischen Pflanzen werden auch die Ziele des Arten- und Biotopschutzes und des Landschaftsbildes berücksichtigt.
Bereichsentwicklungsplan (BEP)
Der Entwurf der Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für den Mittelbereich 2 nimmt die Empfehlungen zu Struktur und Größe im Südostraum der Forschungsstelle für den Handel auf, die 1998 teilräumliche Empfehlungen zu Struktur und Größe der Zentren im Südostraum gegeben, die sich auf den Verkaufsflächenzuwachs des Hauptzentrums Bahnhofstraße Köpenick, des Stadtteilzentrums Bahnhof Schöneweide und des Ortsteilzentrums Dörpfeldstraße beziehen und nicht das gesamte Zentrenspektrum aufgreifen. Entwicklungsziel für den unmittelbaren Planungsbereich ist die weitere Entwicklung und Stärkung der Ortsteilzentren (Johannisthal, Dörpfeldstraße), die mögliche weitere Entwicklung eines Stadtteilzentrums am Bahnhof Schöneweide und die Vermeidung weiterer Ansiedlungen von Einzelhandelsflächen. Diese grundsätzliche Ausrichtung findet sich in den Leitlinien und Entwicklungszielen für den Mittelbereich 2 zur Zentrenstruktur wieder. Ergänzt wird hier neben dem Erhalt/Stärkung der traditionellen Ortsteilzentren auch die Entwicklung eines neuen Ortsteilzentrums im Bereich Rudower Chaussee. Ziel ist die Entwicklung eines neuen integrierten Stadtteils.
Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für Treptow, Mittelbereich 2 wurde aufgrund der Zusammenlegung der Bezirke Treptow und Köpenick nicht beschlossen.
Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel
Der Senat hat in seiner Sitzung am 09. März 1999 den „Stadtentwicklungsplan: Zentren und Einzelhandel Teil 1: Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur" beschlossen. Er sieht für den Bezirk TreptowKöpenick ein bereits teilweise realisiertes Stadtteilzentrum am S-Bahnhof Schöneweide vor. Die Dörpfeldstraße wird darin als Ortsteilzentrum genannt. Der Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof blieb bisher im Stadtentwicklungsplan unberücksichtigt, obwohl der Flächennutzungsplan sowohl durch Darstellung von M2-Flächen als auch durch die Symbolisierung von Einzelhandelskonzentration entlang der Rudower Chaussee/ Dörpfeldstraße hier eine Entwicklungsperspektive darstellt, die inzwischen partiell realisiert wurde.
Der in der Senatssitzung vom 22. März 2005 beschlossene Stadtentwicklungsplan Zentren, Teil 2 Standorte für Einzelhandel und Freizeit - (StEP Zentren 2) enthält für den Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof eine Aussage. Hierin wird die Rudower Chaussee zusammen mit der Dörpfeldsstraße als Entwicklungsschwerpunkt für ein Ortsteilzentrum genannt. Für diesen Bereich sieht der StEP Zentren 2 Handlungsbedarf für die Verbesserung der Angebotsstruktur - insbesondere am S-Bahnhof Adlershof - und für die Verbesserung der städtebaulichen Gestaltung des Zentrenbereichs vor. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans XV-55ba entsprechen damit den Entwicklungszielen des StEPs Zentren 2.
Altlasten
In dem Bebauungsplanentwurf XV-55ba befinden sich drei Altlastenverdachtsflächen. Die Belastungen im Geltungsbereich sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet und stellen keine erhebliche Gefahr für die Trinkwassergewinnung dar.
Grundstück Rudower Chaussee 4 (Bezirksamt) Alt. Nr. 7678:
Das Areal des heutigen Bezirksamtes war ehemals dem Flughafen Johannisthal angegliedert. Seit 1912 war hier die Deutsche Versuchsanstalt (DVL) mit zeitweiligem Sitz der Flugmeisterei (Bau- und Erprobung von Flugzeugen und Motoren) ansässig. Seit Mitte der 50er Jahre unterhielt das MfS (Wachregiment Dzierzynski) hier Unterkunftseinrichtungen. Die militärische Nutzung wurde mit der Wende 1989/90 beendet. Auf dem Grundstück wurden im Jahre 1994 im Auftrag der Verwaltung von der Firma Geo-Consult GmbH orientierende Boden- und Grundwasseruntersuchungen durchgeführt. Im Ergebnis zeigten sich punktuelle Verunreinigungen durch die Parameter PAK und Schwermetalle, die sich auf den Auffüllhorizont beschränken und nicht in die grundwassergesättigte Zone reichen. Es ist bei Baumaßnahmen davon auszugehen, dass der Bodenaushub nicht wieder einbaufähig ist (Auffüllschicht). Grundstück Rudower Chaussee 4 (Behim) Altl. Nr. 7679:
Das Gelände war ehemals dem Flughafen Johannisthal angegliedert. Seit 1912 war hier die Deutsche Versuchsanstalt (DVL) mit zeitweiligem Sitz der Flugmeisterei (Bau- und Erprobung von Flugzeugen und Motoren) ansässig. Seit Mitte der 50er Jahre wurde das Gelände als Garagenkomplex für die NVA, speziell für das Wach- und Grenzregiment genutzt.
Altlastenuntersuchungen von Boden und Grundwasser ergaben Belastungen des Oberbodens mit Schwermetallen und punktuellen MKW-Belastungen. Erfahrungsgemäß werden oberflächennahe punktuelle Belastungen der Auffüllschicht erwartet.
Grundstück Rudower Chaussee 4 (Berliner Stadtreinigung) Altl. Nr. 7547: Genutzt wurde das Gelände von 1912 bis 1945 als Standort der DVL und von 1955 bis 1990 als Militärstandort und Wachregiment. Boden- und Grundwasseruntersuchungen im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Jahre 1994 (HGN GmbH vom 07.06.1994) ergaben punktuelle Bodenbelastungen durch MKW und Quecksilber, sowie leicht erhöhte Konzentrationen durch AKW und PAK. Hier ist erfahrungsgemäß auch bei Baumaßnahmen mit oberflächennahen punktuellen Belastungen zu rechnen.
Im Rahmen der Baumaßnahmen werden die belasteten Böden ausgetauscht, sofern sie von den Baumaßnahmen betroffen sind. Teilbereiche der Altlastengrundstücke wurden bereits saniert. Das Plangebiet wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auch weiterhin als Altlastenverdachtsfläche eingestuft.
Die Altlasten sind aber grundsätzlich mit den zukünftig zulässigen Nutzungen vereinbar.
Sollte in den betroffenen Bereichen bei Aushubarbeiten kontaminierter Boden freigelegt werden, muss nach vorliegender Studie der Bodenaushub ordnungsgemäß entsorgt oder behandelt werden.
Bei entsprechendem Bodenaushub muss grundsätzlich mit kontaminiertem Material gerechnet werden. Im Zuge von Baumaßnahmen sollte zunächst eine horizontale Ausgrenzung der kontaminierten Bodenbereiche erfolgen. Wird im Zuge von Abriss- oder Baumaßnahmen Bodenaushub erforderlich, ist darauf zu achten, dass dieser entsprechend der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) beprobt und auf die relevanten Parameter untersucht wird, um eine sachgerechte Entsorgung des Materials entsprechend des „Leitfadens zur Verwertung von Bodenmaterial und Bauschutt/Recyclingmaterial" vornehmen zu können. Dieser Leitfaden fasst die Inhalte und Anforderungen der verschiedenen Regelwerke (Technische Regeln der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall LAGA-, DIN 19731 sowie BBodSchV) zusammen, um eine einheitliche Entscheidungsgrundlage bei der Verwertung von Bodenmaterialien im Land Berlin zu schaffen.
Trotz der Registrierung der Bebauungsplanflächen als Altlastenverdachtsflächen kann auf eine Kennzeichnung im Bebauungsplan verzichtet werden. Da die Böden im Geltungsbereich in Hinblick auf die vorgesehene Nutzung nicht erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, besteht keine Kennzeichnungspflicht im Sinne des § 9 Abs.5 Nr.Baugesetzbuchs.
II. Planinhalt II.1. Wesentlicher Planinhalt
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen zwei Kerngebiete, sechs Gewerbegebiete und drei Flächen für den Gemeinbedarf mit den Zweckbestimmungen - öffentliche Verwaltungseinrichtungen -, - öffentliche Verwaltungseinrichtungen und Anlagen für soziale und kulturelle Zwecke - und - Sporthalle - sowie zwei öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen sowie durch die Festsetzung der maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden überwiegend durch flächenhafte Ausweisungen mit Baugrenzen definiert.
Zusätzlich werden textliche Festsetzungen getroffen.