Immobilie

Für Objekte, die nach 2006 aus der Grundförderung auslaufen, werden derzeit die Mietausgleichsvorschriften 2007 erarbeitet. Diese Vorschriften werden in Kürze dem Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses zur Kenntnis vorgelegt. Auch diese werden auf der bewährten Grundstruktur der vorangegangenen Vorschriften aufbauen.

Mieterschützende Maßnahmen in den Mietausgleichsvorschriften: Allgemeiner Mietausgleich

- Der Mietausgleich dient der Abfederung von Mieterhöhungen (Differenz zwischen Nettokaltmiete zum Ende der Grundförderung sowie Nettokaltmiete nach Auslaufen der Grundförderung; für die zuletzt genannten gelten allerdings berücksichtigungsfähige Höchstbeträge ­ abgeleitet vom jeweils gültigen Berliner Mietspiegel).

- Die Mietsteigerung muss erheblich sein.

- Förderfähig sind Haushalte, die die Einkommensgrenzen des § 9 WoFG um nicht mehr als 50 v.H. überschreiten.

- Je nach Einkommen beträgt der Mietausgleich bis zu 90 v.H. der Mietdifferenz ; der Mietausgleich wird für die gesamte Zeit (fünf Jahre bzw. bei besonderen Härtefällen ­ z.B. Behinderte, ältere Menschen ab 70 Jahre - acht Jahre) bewilligt und monatlich ausgezahlt.

- Es ist ein Abbau des Mietausgleiches jeweils nach Ablauf von 12 Monaten vorgesehen (ausgenommen sind außergewöhnliche Härtefälle). Umzugskostenhilfe

- Sie wird gewährt nach Wohnungskündigung.

- Die Mieterhöhung muss 0,52 /m² Wfl. mtl. übersteigen oder es müssen bestimmte absolute Miethöhen in Abhängigkeit von der Wohnlage erreicht werden. Eine Mindestmieterhöhung von jährlich mehr als 0,20 /m² Wfl. mtl. muss in jedem Falle vorliegen.

- Die Höhe des Einmalzuschusses ist abhängig von der Haushaltsgröße.

Für den Erhalt der Umzugskostenhilfe muss ein sachlicher Zusammenhang zwischen Wohnungskündigung und Mieterhöhung aufgrund des Wegfalls der Anschlussförderung nachgewiesen werden.

Alle Mieter in vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Objekten werden durch die IBB rechtzeitig vor dem Ende der Grundförderung u.a. über die Möglichkeit der Beantragung von Mietausgleich und Umzugskostenhilfe informiert.

Die Gewährung von Mietausgleich ist u.U. auch für zurückliegende Zeiträume möglich.

Der nachfolgenden Statistik muss vorangestellt werden, dass diese nicht alle bereits umgesetzten Mietänderungen widerspiegelt, sondern nur die, die in direktem Zusammenhang mit dem von der IBB ­ aufgrund der gestellten Anträge und eingereichten Unterlagen der Mieter ­ bewilligten Mietausgleich stehen.

Bewilligungsstatistik Per 30.09. mtl.

Die Bewilligungen je m² Wfl. mtl. deckten damit im Durchschnitt ca. 80 v.H. der Mieterhöhungen ab.

In ca. 20 v.H. der Bewilligungen wurde der Mietausgleich über 8 Jahre bewilligt, da besondere Härtefälle entsprechend den Richtlinien vorlagen.

Die Einkommensgrenze des § 9 WoFG wurde bei ca. 75 v.H. der Bewilligungen nicht überschritten.

Die Statistik nach einzelnen Jahren per 30.09. Es ist bekannt, dass lediglich für drei Objekte mit insgesamt rund 300 Wohnungen, bei denen die Eigentümer anscheinend den Ausgang des Gerichtsverfahrens abwarten wollten, nach dem Urteil Mieterhöhungsschreiben versandt wurden.

Damit ist der nach Verkündigung des Urteils zunächst erwartete Antragsanstieg aufgrund „nachgeholter" Mieterhöhungen bisher ausgeblieben.

Betroffenenberatung

Nachdem zu Beginn des Wegfalls der Anschlussförderung die BSM (Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH) die telefonischen sowie persönlichen Beratungen durchgeführt hat, wird diese telefonische sowie persönliche Beratung seit September 2003 durch die IBB und SenStadt durchgeführt.

Diese Beratungstätigkeit ist bis zur o.g. Verkündung des Urteils im Mai diesen Jahres kontinuierlich zurückgegangen. Nachdem im Mai 2006 allein etwas mehr als 100 Bürger durch die IBB beraten wurden, ging die Zahl der Ratsuchenden in den folgenden Monaten wieder stark zurück.

BSM - Beratungen bis September 2003: rund 190

IBB - Beratungen per 30.09.2006: rund 1.830, darunter rund 1.200 in 2003

SenStadt - Beratungen per 30.09.2006: rund 240

Verwaltungskosten der IBB

Für die Abwicklung der Mietausgleichsvorschriften erhebt die IBB kostendeckende Verwaltungskosten. Gemäß einer Vereinbarung zwischen SenStadt und IBB stehen der IBB für die Bearbeitung der einzelnen Anträge bzw. Anfragen pro Fall (Mietausgleich, Umzugskostenhilfe, Beratungen) Pauschalen zu. Die Rechnung wird durch die IBB quartalsweise gestellt.

Zahlungen an die IBB erfolgten insgesamt bis Ende September 2006 i.H. von rund 600 T aus Kapitel 1295, Titel 540 21.

4. Auswirkungen des Wegfalls der Anschlussförderung auf die Erwerber öffentlich geförderten Wohneigentums unter Berücksichtigung der Härtefallregelungen

a) Auswirkungen des Wegfalls auf selbstnutzende Eigentümer Betroffen vom Wegfall der Anschlussförderung sind Wohneigentümer, denen in den Jahren 1986 bis 1990 eine Förderung im Eigentumsprogramm A gewährt wurde. Erfahrungsgemäß erfüllten jedoch bisher nur etwa 25 v.H. dieser Fördernehmer nach Ablauf der 15-jährigen Grundförderung die Voraussetzungen, um einen Anspruch auf Anschlussförderung zu haben.

Dies wären weniger als 1.000 selbstnutzende Eigentümer.

Für Fördernehmer, bei denen sich die Einkommen verringerten bzw. nicht erhöhten, kann der Wegfall der Anschlussförderung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen, weil die hohe Belastung zur Finanzierung des Wohneigentums ohne Förderung nicht tragbar sein wird. Eine Familie mit 2 Kindern z. B. hätte nach Ablauf der Grundförderung abhängig vom jeweiligen Programmjahr anfänglich eine Anschlussförderung von ca. 520 bis 620 /mtl. erhalten.

Durch weitere Zuschüsse (siehe b) wird den betroffenen Eigentümern geholfen, um einen Zwangsverkauf der Immobilie zu vermeiden. Bei der gegenwärtigen Marktsituation wäre ein Verkauf in der Regel mit Verlusten für den Eigentümer aber auch mit Forderungsausfällen für das Land Berlin und mit der Inanspruchnahme aus der Landesbürgschaft verbunden.

b) Härteregelung 2003 und 2006 ­ Maßnahmen und Statistik

Zum Schutz der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen und deshalb in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratenen selbstnutzenden Eigentümer wurden die Härteausgleichsvorschriften 2003 und nach deren Ablauf mit nur geringfügigen Änderungen die Härteausgleichsvorschriften 2006 erlassen. Letztere gelten vorerst bis 31.12.2007.