Ferner behauptet die Beteiligungsverwaltung falls eine Prüfungsvereinbarung nach § 104 Abs
Rechnungshof von Berlin Jahresbericht 2007
Hinweise, dass ihre Aufnahme zunächst in die Geschäftsordnung des Aufsichtsrats und in die Geschäftsanweisung für die Geschäftsleitung zu bewirken ist.
Ferner behauptet die Beteiligungsverwaltung, falls eine Prüfungsvereinbarung nach § 104 Abs. 1 Nr. 3 LHO nicht erreicht werden könne, wären die gesetzlichen Prüfungsbefugnisse des Rechnungshofs nicht tangiert und bestünden uneingeschränkt. Eine Rechtsgrundlage für eine Prüfung der Wirtschaftsführung von Beteiligungsunternehmen durch den Rechnungshof hat die Senatsverwaltung nicht benannt. Die Behauptung ist nicht nachvollziehbar, da in § 92 LHO lediglich die Prüfung der Betätigung Berlins als Gesellschafter/Aktionär, nicht aber des Unternehmens selbst vorgesehen ist. Anderenfalls wäre die Regelung in § 104 Abs. 1 Nr. 3 LHO überflüssig.
Der Rechnungshof beanstandet, dass die Beteiligungsverwaltung entgegen den von ihr selbst erarbeiteten und vom Senat beschlossenen Beteiligungshinweisen nicht oder nicht entschieden genug auf die Gesellschaften mit unmittelbarer Mehrheitsbeteiligung des Landes Berlin eingewirkt hat, um die Prüfung der Wirtschaftsführung durch den Rechnungshof durchzusetzen.
Der Rechnungshof erwartet, dass die Beteiligungsverwaltung dafür sorgt, dass alle Gesellschaften mit unmittelbarer Mehrheitsbeteiligung des Landes Berlin die von § 104 Abs. 1 Nr. 3 LHO vorgesehene Vereinbarung zur Prüfung der Wirtschaftsführung durch den Rechnungshof abschließen.
6. Erhebliche wirtschaftliche Risiken bei der Mehrzahl der Wohnungsbaugesellschaften Berlins
Trotz positiver Abschlüsse für das Geschäftsjahr 2005 muss die Mehrzahl der Wohnungsbaugesellschaften Berlins mittelfristig mit erheblichen finanziellen Belastungen rechnen, die den Fortbestand einiger Unternehmen gefährden. Eine nachhaltige wirtschaftliche Sanierung aus eigener Kraft dürfte den meisten Unternehmen nicht ohne weitere Bestandsveräußerungen möglich sein. Ein langfristig tragfähiges Gesamtkonzept für die Wohnungsbaugesellschaften Berlins steht immer noch aus.
Berlin verfügt derzeit über sechs Wohnungsbaugesellschaften in der Rechtsform des privaten Rechts mit einem Wohnungsbestand von insgesamt etwa 270 000 Wohneinheiten (im Folgenden: WE). Im Geschäftsjahr 2005 haben vier dieser Wohnungsbaugesellschaften ein positives Jahresergebnis von zusammen 51,1 Mio. erzielt. Zwei Gesellschaften haben Fehlbeträge von zusammen 20,5 Mio. ausgewiesen. Das im Saldo positiRechnungshof von Berlin Jahresbericht 2007 ve Gesamtergebnis von 30,6 Mio. relativiert sich jedoch bei näherer Betrachtung. Nach dem Ergebnis des wohnungswirtschaftlichen Fachcontrollings eines unabhängigen Beratungsunternehmens und der Auswertung von Unterlagen, die dem Rechnungshof gemäß § 69 LHO zugeleitet worden sind, bestehen bei fünf Wohnungsbaugesellschaften erhebliche Risiken für die künftigen Geschäftsjahre, die sich bei einigen Gesellschaften ohne umfangreiche Bestandsverkäufe existenzbedrohend auswirken und auch den Haushalt Berlins belasten können.
Nachfolgend setzt der Rechnungshof seine Berichterstattung über die wirtschaftliche Situation der Wohnungsbaugesellschaften im Eigentum Berlins fort (vgl. Vorjahresbericht T 36), bei denen solche Risiken bestehen.
Eine bedeutende Wohnungsbaugesellschaft hat zwar für das Geschäftsjahr 2005 ein positives Jahresergebnis in einstelliger Millionenhöhe erzielt.
Zu diesem Ergebnis hat aber im Wesentlichen die Unternehmenssparte „Verkaufstätigkeit" beigetragen, die einen Überschuss von mehr als 20 Mio. erwirtschaftet hat. Unterlassene Instandhaltungen, Einnahmedefizite wegen des Wegfalls der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau, Belastungen aus der Passivierung und dem Kapitaldienst für Aufwendungsdarlehen mit einem Volumen von etwa 120 Mio., Haftungsverbindlichkeiten wegen Mietgarantien aus Fondsgeschäften sowie ein bedenklicher Wohnungsleerstand von derzeit mehr als 13 v. H. des Wohnungsbestandes bei einer Tochtergesellschaft stellen bedeutende Risiken für die geschäftliche Entwicklung dieser Wohnungsbaugesellschaft dar.
Eine zweite Wohnungsbaugesellschaft hat das positive Jahresergebnis 2005 von unter 10 Mio. durch Erlöse aus dem Verkauf von Objekten aus der Bauträgertätigkeit, von unbebauten Grundstücken und von Wohnungen im Rahmen von „Mieterprivatisierungen" wesentlich beeinflusst. Die künftige Entwicklung dieser Wohnungsbaugesellschaft wird maßgeblich dadurch gefährdet, dass die Gesellschaft kurz- bis mittelfristig erhebliche Finanzmittel für Sanierungsmaßnahmen aufbringen muss. Etwa 37 v. H. ihrer eigenen Wohnungsbestände, die etwa zur gleichen Zeit errichtet wurden, konzentrieren sich in einem Wohngebiet und sind, da die Gesellschaft bisher nur „punktuelle" Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt hat, nach einer Nutzung von nunmehr 30 bis 40 Jahren sanierungsbedürftig. Um die dafür in den nächsten drei Jahren notwendigen Mittel in zweistelliger Millionenhöhe aufbringen zu können, beabsichtigte die Wohnungsbaugesellschaft, Anfang 2006 insgesamt 2 830 WE zu veräußern. Der Senat hat aber durchgesetzt, dass der Verkauf bis auf Weiteres zurückgestellt wurde.
Um die Instandsetzungsmaßnahmen wenigstens mittelfristig finanzieren zu können, ist vorgesehen, den rechtlichen Rahmen für Mieterhöhungen auszuschöpfen sowie weitere Kredite aufzunehmen.
Eine dritte Wohnungsbaugesellschaft hat für das Geschäftsjahr 2005 zwar ein positives Jahresergebnis in zweistelliger Millionenhöhe ausgewiesen, das u. a. auf Überschüsse des Unternehmensbereichs „HausbewirtschafRechnungshof von Berlin Jahresbericht 2007 tung" zurückzuführen ist. Diese konnte die Gesellschaft aber nur erwirtschaften, weil ihre Aufwendungen für die Instandhaltung im Jahr 2005 um mehrere Millionen Euro unter den Planansätzen blieben. Für die künftige Entwicklung dieser Gesellschaft bestehen ebenfalls erhebliche Risiken.
Zum Beispiel ist allen Beteiligten seit Jahren bekannt, dass diese Gesellschaft Aufwendungsdarlehen von mehreren hundert Millionen Euro noch nicht passiviert hat, weil eine vollständige Bilanzierung die sofortige Überschuldung zur Folge hätte. Ferner erwartet die Gesellschaft aufgrund des Wegfalls der Anschlussförderung bei einer Tochtergesellschaft, die für zahlreiche von ihr initiierte Immobilienfonds haftet, Einnahmeausfälle von etwa 100 Mio., die nicht kompensiert werden können. Die Wohnungsbaugesellschaft beabsichtigt, die bisher nicht passivierten Aufwendungsdarlehen u. a. durch den Verkauf weiterer Bestände und von Baulandreserven zu bedienen.
Eine vierte Wohnungsbaugesellschaft, die nach einem Verlust im Jahr 2004 auch das Geschäftsjahr 2005 mit einem Fehlbetrag in Millionenhöhe, insbesondere aus dem Kerngeschäft, abgeschlossen hat, erwartet erst für das Jahr 2008 ein ausgeglichenes Ergebnis. Die Gesellschaft muss aber auch künftig mit Einnahmeausfällen rechnen. So wird z. B. der Wegfall der Anschlussförderung ihre Erträge mindern, weil die fehlenden öffentlichen Mittel nicht in vollem Umfang durch Mieterhöhungen ausgeglichen werden können. Wegen hoher Mietausfälle hat die Gesellschaft bereits Wertberichtigungen auf Mietforderungen vornehmen müssen. Sie befürchtet, dass sie Mieten im Fall der Wiedervermietung auch künftig reduzieren muss, um einen weiteren Anstieg des Leerstandes von mehr als 10 v. H. in einigen Bestandsgebieten zu vermeiden. Vereinzelt sah sich die Gesellschaft gezwungen, Mieten auf das Niveau der Richtwerte für Bezieher von Arbeitslosengeld II abzusenken. Als zusätzliche Belastung muss die Wohnungsbaugesellschaft für den von ihr zu tragenden Abriss und Neubau von mit Mängeln behafteten Eigenheimen im Süden Berlins mehrere Millionen Euro aufbringen. Auch durch den Verkauf einer Siedlung mit unsanierten Wohnungen im Herbst 2006 konnte die Gesellschaft ihre Liquidität nicht wesentlich verbessern. Der Kaufpreis soll angabegemäß lediglich dazu ausreichen, die Aufwendungsdarlehen des Objekts abzulösen.
Bei einer weiteren Wohnungsbaugesellschaft zeichnete sich Ende 2005 die Gefahr einer Insolvenz ab. Die Geschäftsführung hat daraufhin ein Konzept zur mittelfristigen Sanierung und Konsolidierung bis zum Jahr 2010 entwickelt und von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf seine Realisierbarkeit prüfen lassen. Neben organisatorischen und personellen Veränderungen war als wichtigste Maßnahme des Konsolidierungsplans der Verkauf von bis zu 15 700 WE vorgesehen. Mit den daraus erwarteten Erlösen wollte die Gesellschaft bereits im Jahr 2006 Immobiliendarlehen von mehr als einer halben Milliarde Euro vollständig ablösen. Die Reduzierung der Darlehensverpflichtungen sollte sie in die Lage versetzen, die Zins- und Tilgungsleistungen für den verbleibenden Wohnungsbestand dauerhaft erbringen zu können.